北京奥运村项目定位方案
北京奥体中心区高端项目全案
目录第一部分内容摘要 (2)第二部分调研的工作目标 (6)第三部分调研与分析的方法 (7)一、调研以及分析方法的选择 (7)（一）调研方法： (7)（二）分析方法： (7)二、区域市场的调研方法 (7)三、高档房地产项目的调研方法 (7)四、亚北地区住房消费情况的调研方法 (8)五、有关目标客户情况的调研方法 (9)第四部分调研的成果与分析 (10)一、亚北区域市场 (10)（一）本区域的基本特征 (10)（二）区域市场状况 (11)（三）亚北地区购买力分析 (13)二、北京高档房地产项目 (13)三、高档项目的客户群 (19)（一）客户特征描述： (19)（二）客户需求描述： (20)第五部分关于本项目分析与建议 (22)一、项目的SWOT分析 (22)二、安索夫模型分析：新市场、新产品 (23)（一）安索夫模型简介： (23)（二）分析、研究： (23)三、项目的市场定位 (24)四、项目的客户定位 (24)五、项目的产品定位 (25)第一部分内容摘要为了确立“润丰花园”的市场定位、客户定位和产品定位。
同时编写“润丰花园”项目的《规划设计建议书》并为制订前期策划方案做准备，我公司对亚运村地区的区位市场状况、北京市万元以上销售价格的典型项目进行了调研分析。
在调研中采用了“桌面调研法”、“调查法”、“问卷法”和“深入访谈法”几种方法相结合的方式，通过对收集到的数据的归纳整理，对项目的SWOT分析和安索夫模型分析，得到了相关结论。
一、亚北区域市场在亚运村地区，已经形成了北京最大的居住类物业市场，区域的发展明显领先于北京市其它部位。
目前这一地区无论交通条件、市政配套，还是生活设施及社区环境都已日渐完善，奥运村及奥运场馆的建设对亚北地区环境改善及基础设施建设产生重大影响，本地区将成为北京市居住类物业发展最为成熟的地区之一。
1、区域竞争激烈在亚北地区我们共选取了12个主要竞争项目作为研究对象，这12个项目的占地面积为公顷，总建筑面积达到万平方米。
北京奥林匹克公园和五棵松文化体育中心规划设计方案展
建筑创作 ２００２／０８五棵松文化体育中心篮球馆方案 设计单位：北京市建筑设计研究院 模型比例：１∶３００ 摄 影：傅 兴北京奥林匹克公园和五棵松文化体育中心规划设计方案 万众瞩目的北京２００８年奥林匹克设计方案竞赛终于落下了帷幕。
从３月３１日开始方案征集，至７月２日止，共有８９个应征方案送交北京奥组委。
在奥林匹克公园规划设计方案中国内方案２２个，国外方案２３个，中外联合设计方案１０个。
在五棵松文化体育中心规划设计方案中，国内方案１７个，国外方案１２个，中外联合设计方案５个。
经确认８７个方案符合标准并进入评委程序。
其中包括奥林匹克公园规划方案５４个，五棵松文化体育中心方案３３个。
境外方案来自美国、澳大利亚、德国、法国、日本、马来西亚、新加坡、瑞士、希腊、俄罗斯、英国、意大利，还包括我国的台湾和香港。
方案评审时间为７月３日至１４日。
评审委员会共由１３名委员组成，其中国外７人，国内６人。
他们是北京奥运会组委会代表楼大鹏、平永泉，国际奥委会推荐的澳大利亚专家吉姆·斯洛曼、熟悉奥运会组织运行的澳大利亚专家克里斯·约翰逊、日本著名建筑师矶崎新、新加坡著名规划设计师刘太格、法国著名建筑师格扎维埃·默尼、德国著名建筑评论家克里斯汀·费里斯、美籍华裔规划设计师卢伟民、原首都建筑艺术委员会主任宣祥鎏、清华大学教授吴良镛、东南大学教授齐康以及来自深圳的城市规划专家王富海。
７月１６日～２９日，所有奥运规划设计方案在北京国际会议中心进行了公开展示。
奥林匹克公园规划设计方案征集设一等奖１名，奖金２５万美元；二等奖２名，奖金各１５万美元；优秀奖５名，奖金各６万美元。
五棵松文化体育中心规划设计方案征集设一等奖１名，奖金８万美元；二等奖１名，奖金５万美元；优秀奖３名，奖金各３万美元。
将集中５０％以上奥运会设施的北京奥林匹克公园位于北京市区北部、城市中轴线北延长线的顶端，将建设８万坐席的国家体育场、１．８万坐席的国家体育馆、１．５万坐席的国家游泳中心及奥运村运动员公寓。
绿色建筑经典案例分析
建筑中的节能设计
4、挑战：节能环保 • 应对：通风性能，太阳能技术 • 中国馆不仅通风性能良好，还采用了许多太阳能技术。中国馆的
顶部、外墙上都会装有太阳能电池，以确保提供强大的能源，有 望使中国馆实现照明用电全部自给。
2、世博轴：让阳光倾入地下
降低能耗的建筑空间布局
世博轴“阳光谷”效果图
1、挑战：绿色地下空间
此设计太阳能热水系 统为闭式间接利用太 阳能热水系统，是以 太阳能热水为热媒， 将冷水加热后使用。 系统包括集热系统、 储热系统、换热系统、 生活热水系统。
节能与能源利用设计
• 集热系统中考虑了防过热措施和防冻措施。防过热措施是指设置 屋顶散热器、膨胀罐、板式换热器将过热部分热量排除。防冻措 施是指冬季屋顶最不利点处温度低于5摄氏度时，启动储热部分循 环泵将热水箱中的热水作为热媒，与屋顶集热管内的水进行循环、 防冻。
的记忆空间和上海令人陶醉的城市意象，还考虑了外墙与屋面的保温 与隔热、屋面通风与采光等各项建筑要素。
1、挑战：节能发电
• 应对：太阳能屋面
• 主题馆屋面大面积铺设太阳能板，采用并网发电运行方式，将太阳能 发电传回城市电网中。太阳能板面积达3万平方米，年发电量可达250 万度，每年减少二氧化碳排放量约2500吨。
• 世博轴通过生态技术展现冬暖夏凉的宜人特点。设计巧妙 利用这个巨大公共通道的下面桩基及底板铺设了700公里 长的管道，形成地源热泵。地源热泵是一种利用地下浅层 地热资源，既可供热又可制冷的高效节能空调系统，比如 利用世博轴靠近黄浦江的优势，引入黄浦江水作冷热源， 用生态绿色节能技术营造舒适宜人的室内环境。
• 生活热水系统分区给水。 • 生活热水系统采用全日制机械循环，交换站内设两台热水循环泵，
奥运村A3区工程施工组织设计方案
奥运村A3区施工组织设计方案1编制依据1.1施工合同《北京奥林匹克公园（B区）奥运村工程招标文件》(备案号05-0626)《北京奥林匹克公园（B区）奥运村工程建筑施工合同》(备案号05-0626)1.2工程施工图纸工程施工图纸1.3工程应用的主要规范、规程工程应用的主要规范、规程1.4主要图集主要图集1.5主要法律、法规主要法律、法规1.6公司文件及其他资料公司文件及其他资料2工程概况2.1工程概况工程概况2.2工程地点环境及施工条件工程地点环境及施工条件2.3建筑设计简介建筑设计简介2.4结构设计简介结构设计简介2.5专业设计简介各专业情况见其专业施工组织设计及施工方案2.6自然条件自然条件2.7工程特点与难点2.7.1工程重要性本工程为北京奥林匹克公园B区奥运村工程的一部分。
奥运会赛时为运动员和随行官员提供住宿处所，在残奥会时为运动员和随行官员提供住宿处所；赛后经过简单的改造，变成永久性商业住宅。
社会影响不言而喻，必将为国内、国际社会所关注。
该工程是国家和北京市确定的重点工程之一，围绕“绿色、科技、人文”三大理念，力求在施工方法上体现环保、科学、节省资源的前提下，优质高速地完成工程建设，具有较高的社会效益和经济效益，本工程将被列为本企业的重点项目。
首先，从选择施工队伍上要把好关，用大队伍、稳定的队伍、资历高的队伍（施工过的结构工程获“结构长城杯金杯”）、组织齐全有效的队伍，经过公司各个部门考察的外施队；最后，从公司选择现场管理人员上进行精选，把公司优秀的管理人员组合成一支团结、奉献、创新、能大硬仗的团体。
2.7.2施工质量标准高工程的结构质量目标为北京市“结构长城杯金杯”，群体创优目标为北京市建筑工程竣工长城杯，国家优质工程、鲁班奖。
工程紧、意义重大，需合理安排工序、加强管理、组织优秀的队伍进场施工。
2.7.3结构方面2.7.3.1本工程地下部分面积较大，地下水位较高。
拟建场区内富存多层地下水，对本工程基坑开挖和基础施工产生不利影响的主要为上层滞水和潜水。
北京某奥运村模板施工方案长城金杯、创鲁班奖)
奥运村工程 ****号楼模板施工方案编制人： 审核人： 审批人：北京城建*公司 二OO 五年八月七日1编制依据 (1)2工程概况 (1)2.1总体概况 (1)2.2建筑概况 (2)2.3结构概况 (2)3 模板的设计及制作安排 (3)3.1设计的总体思路 (3)3.2模板类型选择 (3)3.3模板用量计划 (13)3.4流水段的划分 (14)4 模板的安装施工 (14)4.1混凝土中预埋件 (14)4.2模板安装 (15)5模板的拆除作业 (17)5.1拆模时机： (17)5.2模板拆除顺序： (17)6质量控制 (18)6.1质量控制措施 (18)7质量标准 (19)7.1 保证项目 (19)7.2基本项目 (19)7.3 允许偏差项目 (19)8 成品保护 (19)9安全措施 (20)10大模板施工注意事项 (20)11模板设计验算 (20)11.1柱模板验算 (20)11.2楼顶板强度验算 (23)11.3车库顶板强度验算 (25)11.4墙体模板验算 (28)名称奥运村工程地下车库及2工程概况Ａ３楼Ａ１楼高２９．３ｍ2.3结构概况容整体平板式筏板基础楼座墙体C303 模板的设计及制作安排 3.1设计的总体思路由于本工程结构工期紧,质量标准要求高,因而模板设计应本着安装快捷、牢固耐用，可多次周转、清理方便，成型及经济效果好的原则。
3.2模板类型选择根据工程的结构形式，考虑工期、成本、施工质量等要求，确定本工程的地下基础结构及主体结构施工的模板选型如下：3.2.1 垫层采用100×50方钢作为侧模，基础底板外模采用240页岩砖墙作为模板，集水坑、电梯坑支模见下图：垫层截面示意图3.2.2地下墙体采用55系列组合钢模板，主要型号有6015、1015、3015。
平模以600㎜宽为主,穿墙螺栓处采用100㎜宽条模，模板支立时采取竖向排列；背楞采用ф48×3.5㎜脚手钢管@700;穿墙螺栓采用M16(其中有防水要求的外墙采用“三节鞭”式防水螺栓)；经计算,穿墙螺栓的水平间距为700㎜，竖向间距为600㎜，最下排螺栓距结构板面300㎜；墙体的阴阳角处采用阴角及阳角模板；模板在支立前,要根据墙体的尺寸提前进行模板排列，对不符合模数要求所空出的缝隙，采取用木模进行补缝的方法进行施工,模板拼装完成后，采用加设斜向顶撑的方法进行加固及调正；小钢模加固、拼装及支撑如下图：墙体模板加固平面图墙体模板加固立面图。
朝阳奥运村街道城市更新规划
朝阳奥运村街道城市更新规划
1、奥运村街道科学园社区的科学园四区小花园近日被修缮一新，空间更合理，设施更贴心，闲暇时光，居民们都愿意在这里坐坐。
“我家门口靓起来了，休闲活动有场地了。
2、科学园四区的小花园是居民的重要休闲空间，但建成已久，设施老化，存在很多安全隐患。
去年，科学园社区收到居民建议，希望翻新小花园。
“小区里老人很多，这些安全隐患对老年人来说比较危险。
”居民们表示。
了解到居民的诉求，社区召开居民议事会，与居民共同协商解决方案。
经过多次协商与实地走访，社区党委最终确定了小花园修缮项目，解决居民烦心事。
3、“很多居民都参与了议事，积极发表意见，提出建议，对这个项目非常认同，也期待花园尽快完成修整，惠及整个小区的居民。
”科学园社区党委书记说。
4、在最初的改造方案中，花园中的花廊要按照原来的样子修缮，同时保留其中的座椅。
居民代表在施工过程中听到有的居民反映，以前花廊中安放的座椅离居民家太近，大家休闲聊天产生的声音影响附近居民生活和休息，希望新装的座椅能换个位置。
了解居民的需求后，居民代表将意见反映给了社区，随后，社区对施工方案进行调整，将座椅安装在了离居民家较远的地方。
5、除此之外，居民代表还反映，按照原来的施工方案，花园通道与绿化间的隔离设施高于路面，对老年人来说不太友好，容易被绊
倒，建议调整方案。
了解到居民提出的意见，社区和施工方协调，将原来设计的隔离进行了平面化处理，这样一来，整个地面非常平整，老年人到此活动锻炼更安全，也更放心。
奥运村项目营销战略及实施方案共192页文档
51、没有哪个社会可以制订一部永远 适用的 宪法， 甚至一 条永远 适用的 法律。 ——杰 斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿
❖ 知识就是财富 ❖ 丰富你Fra bibliotek人生71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
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北京奥运村工程施工组织设计方案
目录第一章工程概况 (10)1.1编制依据 (10)1.2工程范围 (10)1.2.1由总承包商进行施工的内容 (10)1.3工程概况 (11)1.3.1工程基本情况 (11)1.3.2装饰工程概况 (12)1.4本工程施工的重点、难点及拟采取的措施 (12)1.4.1重要的影响力 (12)1.4.2施工必须体现“绿色奥运、人文奥运、科技奥运”的理念 (12)1.4.3工程占地面积大，专业多，总包协调能力要求高 (13)1.4.4高标准、高质量要求 (13)1.4.5对现场平面布置和安全文明工地的要求标准高 (14)第二章工程施工目标 (15)2.1施工质量目标 (15)2.2工期目标 (15)2.3安全目标 (15)2.4环境保护和文明施工目标 (15)2.5服务目标 (16)2.6工程回访目标 (16)第三章总体施工技术方案 (17)3.1项目组织机构 (17)3.2劳动力、材料设备及主要施工机械的投入和组织计划 (17)3.2.1 施工机械设备配置 (17)3.2.2劳动力配置计划 (17)3.2.3劳动力组织方案 (17)3.2.4主要周转架料配置计划 (18)3.2.5 仪器设备配置计划 (18)3.3总体施工部署 (18)3.3.1施工组织安排 (18)3.3.2施工现场总平面图 (19)3.3.3塔吊布置图 (19)3.3.4流水段划分 (19)3.3.5总体和分阶段的进度计划 (20)3.4避免和应对突发事件的预案 (20)3.4.1应急机制小组 (20)3.4.2应急救援队伍 (20)3.4.3火灾、消防、爆炸应急方案 (20)3.4.4电梯故障应急方案 (23)3.4.5突发断电应急方案 (24)3.4.6水灾的紧急措施 (25)3.4.7应急处理预案演习 (26)第四章总承包管理、协调、服务措施 (29)4.1总承包管理组织机构 (29)4.1.1项目重要岗位职责 (29)4.1.2项目职能部门及其职责 (30)4.2总承包计划管理措施 (30)4.2.1总承包进度计划管理目标 (31)4.2.2建立完善的计划保证体系 (31)4.2.3分级计划控制 (31)4.2.4总承包对工程进度的控制 (31)4.2.5审核批准分包商的具体施工进度计划 (32)4.3总承包协调管理措施 (33)4.3.1分包计划和对分包队伍的管理措施 (33)4.3.2与业主的配合与服务措施 (35)4.3.3与设计单位的协调配合 (37)4.3.4总承包与监理工程师的协调配合措施 (37)4.3.5施工现场协调管理 (38)4.3.6公共关系协调与处理 (41)4.4总承包技术管理措施 (41)4.4.1技术协调 (41)4.4.2施工图深化设计管理 (42)4.4.3图纸会审及设计变更、洽商管理 (42)4.4.4施工组织设计（方案）管理 (43)4.4.5技术交底管理 (44)4.4.6材料检验及半成品的试验与检验管理 (44)4.4.7技术资料的管理 (45)4.4.8工程竣工验收、备案 (46)4.5总承包质量管理措施 (46)4.5.1质量目标 (46)4.5.2总承包模式下的质量管理 (47)4.5.3质量管理保证体系 (47)4.5.4质量管理程序 (48)4.5.5对各专业工程质量管理措施 (48)4.5.6工程竣工质量保修管理 (49)4.6总承包安全与文明施工管理 (51)4.6.1安全与文明施工管理体系概述 (51)4.6.2安全与文明施工组织保证措施 (52)4.6.3法律法规和其他要求 (54)4.6.4总体目标 (54)4.6.5急准备和响应 (54)4.7总承包合同管理 (55)4.7.1总承包合同管理模式 (55)4.7.2总承包合同管理层次关系 (56)4.8总承包物资设备管理 (59)4.8.1物资采购管理 (59)4.8.2物资现场管理 (62)4.8.3施工设备的管理 (64)4.9总承包信息化管理 (66)4.10机电工程总承包管理 (66)4.10.1总承包商的工作范围 (66)4.10.2机电工程总承包管理 (67)4.10.3与设计、监理及业主的沟通与联系 (68)4.11与专业分包商、供应商、独立承包人的配合 (69)第五章土建主要分项工程施工方案 (70)5.1基坑工程方案 (70)5.2模板工程方案 (75)5.3钢筋工程方案 (83)5.4混凝土工程方案 (93)5.5脚手架工程方案 (112)5.6防水工程方案 (115)5.7施工技术资料编制方案 (119)第六章机电工程安装方案 (121)6.1机电工程概况及特点 (121)6.2机电安装工程施工部署 (121)6.2.1总则 (121)6.2.2施工组织保障机构 (121)6.2.3总体施工部署 (121)6.2.4、室外工程 (121)6.3总承包对机电工程的管理、协调与配合 (122)6.3.1机电工程施工管理 (122)6.3.2建筑结构施工与机电工程的相互配合 (122)6.4机电工程专业工程主要施工方案 (123)6.4.1强电工程 (123)6.4.2弱电工程 (130)6.4.3电梯工程 (133)6.4.4给排水工程 (134)6.4.5采暖与通风工程 (139)第七章工程竣工后保驾服务措施及承诺 (146)7.1在整个施工的过程中贯彻为奥运保驾护航的思想 (146)7.2细致调试，编制操作维修手册 (148)7.3奥运期间维保服务 (148)第八章施工进度计划及工期保证措施 (150)8.1施工进度计划 (150)8.2工期保证措施 (150)8.2.1 组织保证 (150)8.2.2管理保证 (151)8.2.3夏、秋收以及春节期间劳动力保障 (154)第九章质量保证体系及措施 (155)9.1质量保证体系 (155)9.1.1质量保证体 (155)9.1.2组织保证体系 (155)9.1.3质量管理人员职责 (155)9.2ISO9000系列质量体系标准的贯彻 (155)9.2.1 ISO9000质量体系文件 (155)9.2.2总承包项目质量计划 (156)9.2.3工程分包 (162)9.2.4质量控制过程和阶段 (163)9.2.5质量因素控制 (164)9.2.6质量控制方法 (164)9.2.7工程材料、设备控制 (165)9.2.8施工工序的质量控制 (166)9.2.9质量问题分析和处理的程序 (166)9.2.10纠正和预防措施 (167)9.2.11内部质量体系审核 (168)9.2.12程阶段性验收与竣工验收程序 (169)9.3质量管理制度化 (170)9.3.1 质量奖罚制 (171)9.3.2坚持样板引路 (171)9.3.3三检制 (171)9.3.4质量例会、会诊及讲评制 (171)9.3.5挂牌管理制 (172)9.3.6专项方案审批制 (172)9.4质量管理程序 (173)9.5各分部分项工程质量保证措施 (173)9.5.1钢筋工程 (173)9.5.2模板工程 (175)9.5.3混凝土工程 (177)9.5.4砌筑工程 (177)。
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奥运会——最大的国家级公共场馆群
奥运场馆
其他公共场馆
网球中心 射箭场 曲棍球场
击剑馆 水立方 国家体育馆
奥体中心
奥林匹克 森林公园
北京会议中心
奥林匹克公园
国家天文台
国家科技馆
动物博物馆
国际会议中心 中华民族园
18
奥运会——名留青史 现代建筑，极大地丰富了区域文化， 也作为典型的世界建筑符号，流传 于世。
北五环路 隔离绿带
林
萃
路
域
清
路
32
项目条件
奥林匹克公园的大环境是区域最可依赖的资源，路网、居住、配套已基本成型，有较 好的居住氛围和投资前景
位于奥林匹克公园 西侧，向北有绿化带 打造，主要依赖向东 的观景
向东紧邻曲棍球馆， 网球中心、森林公园， 远眺景观出众，但近 景资源一般，以硬地 为主
南侧居住氛围成熟， 目前二手房均价在1.8 万元—2万元/平米， 供应较少，成交旺盛
4
国家级配套资源聚集
5
城市功能的越发完善
6
奥运地产的无限发展
21
Part 2
区域整体环境
区域印象——奥运的巨大影响 蓝天、高氧、开放、国际、发展
23
京城正北轴线 奥运自身联动产业 距亚运村4公里 距中关村5公里 距望京7公里
区域条件——产业蓬勃发展
上地信息 产业区
中关村及 学府路 产业区
奥运产业区 望京
地块
北五环 网球中心 曲棍球馆 森林公园西门
融域 京师园 倚林佳园
国奥村单价在3.1 万元/平米（带装修）
澳林春天 国奥村
33
地块指标评价 体量适中，但地块形状不佳，并受到政策用房的负面影响
1 地块南北长（400米）、东西短 （160米）
2 商品房11.9万平米 3 2万平米安置房
日照分析影响大，不利于楼 座的规划排布 靠奥运公园一侧较长，景观 利用条件好
动线周边绿化缺失，由于奥运公园 有围墙封闭，目前道路两侧绿化条件 一般
东侧为奥运场馆，硬地为主，景观 主要集中在东南方向与正东50米外， 具备观景条件
南侧成熟，但景观差，南侧居住气 氛成熟，但京师园外沿老化，形象较 差
西侧较荒凉，为厂房及变电站
北侧有改善条件，五环路有一定噪 声污染，但绿化隔离带可改造为园林
地铁8号线
一期 二期北段
北五环
25
高校 科研单位
区域人文——高校、科研单位云集
北五环
林业大学
清华大学
农业大学
石油大学 语言大学
船舰研究院
中科院办
农业机械化 公区
科学研究院
地质大学 科技大学
中国音乐学院 北京社科院
26
中小学校 商业 医院
区域配套——生活配套仍需成熟
师大二附中
4S店
北五环
京客隆
喜悦生活广场 京城皮肤 病医院 红星美凯龙
19
奥运会——北京CLD
奥林匹克公园的总面积将达到1159公顷，未来将有 230万平米地上待开发的建设用地陆续推出，24万 平米地下商业项目正在招商 将重点发展商业，近期写字楼、酒店、商业等公建 用地11块，总建筑面积110万平米
20
小结
1
不可超越的人文价值
2
泱泱大国的世界地位
3
中国文化的最佳传播
5
6
7
8
9
10
11
12
13
奥运会—无可比拟的人文价值
北京奥运，一场中式元素的视觉盛宴 标志着中国时代的盛大开幕！
14
奥运会—中国的北京
北京
15
奥运会——世界的北京
Los Angeles
●
Montreal
●
● Atlanta
London
●
Moscow
●
●
Athens
Beijing
万家灯火建 材市场
朝阳外语小学 306医院
北辰购物广飘场亮广场 朝阳外语中学
亚运村 医院
北医三院
27
酒店 写字楼
区域配套——商务配套积极完善
北五环
北辰世纪中心
亚奥国际 西奥中心 酒店
名人国际酒店 北辰时代大厦 盘古七星酒店 洲际皇冠酒店
28
区域小结
1 依托京北，产业蓬勃发展 2 交通便利，发展迅速 3 商务、人文、生活配套逐渐完善 4 紧邻森林公园，空气质量好，适于居住
29
Part 3
地块微观条件
基地条件
总用地：60000平米 建设用地：55600平米 容积率：2.5 限高：60米 总面积（地上）：139000平米 其中商品房119000平米，政策用房20000平米 土地获取价格：19.6亿元
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四至条件
无显著缺陷，但除东侧外，对本案环境、品质提升帮助不大
道路体系完整通畅，四周道路均已 建设完成，林萃路由南向北将是未来 主要动线
北京奥运村项目定位方案
【目 录】
I 地段认知…… 4P II 市场分析…… 38P III 需求调研…… 115P IV 项目定位…… 135P V 产品定位…… 165P VI 财务评价…… 257P VII 项目总结…… 279P
2
I
地段认知
3
Part 1
奥运的人文基底
4
2008年8月8日 盛大的北京奥运开幕式
● Tokyo
Sydney
●
16
奥运会——亚洲最大的公园
亚洲最大的城区人工水系 亚洲最大的城市绿化景观 世界最开阔的步行广场 亚洲最长的地下交通环廊
680公顷森林公园占地 405公顷国家体育中心占地 2.7公里长龙形水系 18.3万平方米水域 2.4Km长中轴树阵 554gt;交通便利 >环境宜居，舒居安逸
>配套尚不十分完善
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自身条件
>体量适中 >观景线长
>四面临路 >地块形状有瑕疵 >政策房的负面影响
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价格初判，单价30000以上 初步概算，不考虑土地融资成本，单方成本超过24700元/平米，保证25% 的利润，则售价超过30000元/平米是项目的起码要求。
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IⅡI
竞争市场分析
体量适中，客户圈层的定位 应更加纯粹单一
对整体品质有一定负面作用
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地段价值总结
环境得天独厚，具备打造高端产品的基本条件，但在小环境上有些许 瑕疵需要补足
优势
劣势
1 板块条件
>奥运不可磨灭的人文价值
>奥运公园、国家森林公园 的强大支撑 >政府规划建设的支撑
>距奥运核心场馆较远 >临近五环，噪音影响
产业区 亚运村产业带
三元桥
产业带 二
环
产
业
CB
带
D
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区域交通——道路、轨道建设迅速，出行便捷
毗邻北五环和八达岭高速
区域内两纵（北辰西路、北辰东路）两横 （大屯路、科荟路）构成中心区主干道，林 翠路、安立路、北苑路也是连接区域内外的 重要道路
地铁8号线贯穿奥运中心区，全部建成后将成 为中轴西侧贯穿南北城的重要线路，且设林 翠路站，正是本案所在位置 8号线二期正在建设，将于2012年通车