给排水系统运行管理作业指导书标准版本
高端物业给排水设备设施运行管理规程作业指导书
高端物业给排水设备设施运行管理规程作业指导书
1.0 目的
规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行。
2.0 适用范围
适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施的运行管理。
3.0 职责
3.1工程中心主管负责检查给排水设备设施运行管理工作的实施情况。
3.2水暖领班负责给排水设备设施运行管理工作的组织实施和技术指导。
3.3运行值班员具体负责给排水设备设施的日常运行管理。
4.0 程序要点
4.1巡视监控。
4.1.1运行值班员应每两个小时巡视一次小区内水泵房（包括机房、水池、水箱），水暖技工每周巡视一次小区内主供水管上闸阀以及道路上污水井、雨水井。
4.1.2巡视监控内容如下：
a)水泵房有无异常声响或大的振动；
b)电机、控制柜有无异常气味；。
给排水系统作业指导书
给排水系统作业指导书1．0 目的规范给排水设备（设施）管理，确保设备处于良好状态，保证生活、消防用水的需要。
2．0 适用范围适用于写字楼给排水系统的运行管理。
3．0 作业内容3．1 保养3．1．1 工程主管按公司设备保养制度要求，制订给排水系统设备年度保养计划。
3．1．2 按设备年度保养计划进行设备保养，须经工程主管验收审核。
每年对主要计量器具进行专业检测。
3．2 给水系统日常巡视3．2．1 维修工对综合水泵房每日巡视两次（上午一次，下午一次），并填写《水泵房巡视记录》。
工程主管每周一次对综合水泵房巡视进行巡视，并在《水泵房巡视记录》审核处签字确认。
3．2．2 对明沟、积水井、屋面水沟每月一次检查，发现垃圾及时清理，每半年一次对大厦周围下水道检查疏通，并填写相应记录。
3．2．3 每月一次工程部主管对给排水系统设备进行完好检查，填写《设备（房）完好检查记录》。
发现问题，及时落实整改。
3．2．4 工程主管每月组织一次对消防系统进行专业测试，并做相应记录。
3．3 给排水运行管理标准3．3．1 给排水设备（设施）在启动时观察电流、电压，倾听有无异响。
3．3．2 水泵运行无异响，无异常震动，水泵轴无泄漏。
3．3．3 变频器、压力调节器、控制柜、应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固。
供水压力波动范围在正负0.03MPA范围内。
重要管道上的压力仪表每年定期进行校验。
3．3．4 设备、阀门、管道、阀门工作正常，无跑冒滴漏。
止回阀动作灵敏可靠。
3．3．5 因维修等原因需停水时，应通知客户部发《停水通知》，并解释清楚停水原因。
3．4 泵房管理规定3．4．1 非工作人员进入泵房须经工程主管或服务中心经理批准后，由维修工陪同，方可进入。
3．4．2 水泵房的机电设备由维修工负责操作，其他人不得擅自操作。
4．3 控制柜上转换开关，无特殊情况应打在“自动”位置。
4．4 设备房内保持良好的通风及照明状况，门窗开启灵活，无破损。
给排水系统运行管理作业指导书标准范本
管理制度编号：LX-FS-A49554给排水系统运行管理作业指导书标准范本In The Daily Work Environment, The Operation Standards Are Restricted, And Relevant Personnel Are Required To Abide By The Corresponding Procedures And Codes Of Conduct, So That The Overall BehaviorCan Reach The Specified Standards编写：_________________________审批：_________________________时间：________年_____月_____日A4打印/ 新修订/ 完整/ 内容可编辑给排水系统运行管理作业指导书标准范本使用说明：本管理制度资料适用于日常工作环境中对既定操作标准、规范进行约束，并要求相关人员共同遵守对应的办事规程与行动准则，使整体行为或活动达到或超越规定的标准。
资料内容可按真实状况进行条款调整，套用时请仔细阅读。
1.目的规范和指引给排水系统运行管理，确保给排水系统完好、运行正常。
2.范围适用于物业项目给排水系统运行管理。
3.职责3.1项目经理（即服务中心/管理处负责人）监督本项目给排水系统运行管理工作。
3.2工程主管（即设备管理负责人）负责监督给排水系统管理责任人的管理工作，组织给排水系统的定期维保工作。
3.3维修技工（具体的设备责任人）定期巡检及给排水系统。
4.方法与过程控制4.1 系统管理标准4.1.1水泵管理标准4.1.1.1水泵运行无异响，无异常震动；水泵轴润滑油无泄漏（正常机密封泄漏应小于３滴／分，填料密封泄漏应小于10滴／分）；润滑油箱内不能混入水份，油位在油标范围内。
4.1.1.2电动机运行电流在额定范围内，温升符合要求。
4.1.1.3采用变频供水系统的，变频器、压力调节器、控制柜应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固；供水压力波动范围设定压力值的正负0.03MPa范围内；变频器控制多台电机的，电机需要定时切换启动。
给排水系统运行管理标准作业指导书
6.1.15按要求，每天抄录市政总水表读数，每月15日抄录租户水表，注意观察用水异动情况。
6.1.16经常检查给排水系统常用的维修阀门、管件和计量仪表等，应有合理的库存备件。
给排水系统运行管理标准作业指导书
编制日期
审核日期
日期
批准日期
修订记录
日期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
批准人
1.0目的
规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行。
2.0适用范围
适用于所辖区域内的给排水系统运行管理。
3.0职责
3.1水暖组主管负责检查给排水设备设施运行管理工作的落实情况。
6.5.3有下列情况之一者不准交班
①上一班运行情况未交代清楚；
②记录不规范、不完整、不清晰；
③机房不干净；
④接班人员未到岗；
⑤事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。
6.6水暖组人员每月应将给排水设备设施的运行数据整理成册后存档，保存期为3年。
6.7给排水设备应严格按说明书进行操作，设备应悬挂或粘贴标识牌，标识牌内容应包括设备名称、服务区域、设备电源上级来源等信息。
6.4.10水泵房排水沟日常巡视中应为相对干燥状态，如有水流应查明原因并处理。
6.4.11水泵房检漏设施、排水沟和防溢水设施是否完好。水景观用水应安装计量表，且计量表准确可靠，室外绿化、保洁等用水设置临时取水点，取水点应加装计量装置并上锁。
6.4.12给排水管井每月巡检一次，领班审核巡检情况（并不定期抽查现场管井），并检查《管井巡检表》记录情况，抽查数量各管井每月每层裙楼不少于2个，塔楼每10层不少于1个，主管（工程师）不定量抽查复核。
给水系统作业指导书(共12页)
重庆市轨道交通三号线南延伸段给排水及消防系统工程给水系统作业指导书编制：审核：批准：重庆单轨公司轨道交通三号线南延伸段设备采购及安装工程项目部第二项目部2012年3月一、施工准备1、材料准备（1）认真熟悉图纸，根据施工方案决定的施工方法和技术交底的具体措施作好准备工作。
依据图纸进行现场放线，并核对管线的坐标、标高是否交叉，如有问题应及时协调，避免碰撞。
（2）给排水管道所用管材、管道附件以其他材料，均应进行全面检查，不得的损坏和裂纹，管材必须符合设计标准及规范的要求，且应有合格证和出厂检验报告。
（3）其他辅助材料应符合相关产品技术标准及有关消防要求。
2、劳动力组织3、工机具配备(1) 机械：二、工序流程图三、操作要点1、管道预制结合施工图纸及现场实际走向，要加大管道的预制量。
预制装好的管道应按比例进行抽查试压。
管道切割后及时清除管端口的铁屑、铁皮，严禁有缩径现象存在。
2、管线定位采用测量仪器，借助于土建提供的坐标点按图纸的要求给出管线走向，并按设计及规范要求，确定管线位置。
3、支、吊架制作安装(1)支吊装制作要求管道支、吊、托架制作应按照图样要求进行施工，代用材料应取得设计者同意。
管道支、吊、托架的间距及形式应满足施工图及相关规范的要求。
管道支吊架、支座及零件的焊接应遵守结构件焊接工艺，焊缝高度不应小于焊件最小厚度，不得有漏焊、结渣或焊缝裂纹等缺陷。
(2)支吊架安装支、吊架安装形式，参照现行《给水排水标准图集》，并根据施工图和现场实际情况选用，支、吊架安装应符合下列规定：固定支架承受着管道内压力的反力及补偿器弹性力的反力，因此，固定支架必须严格地安装在设计规定位置，并使管子牢固地固定在支架上。
在进行管道与支架焊接时，管子不得有咬肉、烧穿等现象。
在钢筋混凝土构件预埋钢板上焊接支架时，先校正支架焊接的标高位置，清除预埋钢板上的杂物，找正后施焊，焊缝必须满焊，焊缝高度不得少于焊接件最小厚度。
与管道或设备接触紧密，固定牢靠；固定于建筑结构上的支、吊架，不得影响结构安全。
给排水系统作业指导书
设备操作手册和调试资料.
系统设备的品牌、型号规格及数量供货厂家及联系地址和电话进行登记记录。
3.2.2设备出现故障时按照《报事处理流程》执行，设备故障处理超过8小时，通报工程部门负责人及客户服务中心，采取应急处理措施。
3.2.3专业负责人每年10月15日前，制定下年度的《年度保养计划》和《年度设施设备专项维修计划》。
保养频次：
雨水、污水提排井1次/年；
污排主管道4次/年；
化粪池清掏2次/年；
保养内容在记录表上，保养后及时记录在《雨污排水管网巡检保养维修记录表》上。
综合维修技工
《生活水泵房巡检保养维修记录表》
《雨污排水管网巡检保养维修记录表》
3.4
巡检
要求
3.4.1.生活、消防供水水泵房巡检:
巡检频次：生活水泵房2次/天，消防水泵房2次/天
检查管道检查井的尺寸大小和检查爬梯设置满足设计和使用要求。
检查生化池内无建筑垃圾，透气管畅通。
检查单体雨水排水管道畅通，管道井及管道内无垃圾。
检查雨污排与市政管道接口排水畅通。
提排泵手动自动运行正常。
检查管道材料与采购合同是否一致。
给水系统：
检查不同用水性质管道的供水范围和计量水表应与设计一致。
水表或DN40以上的阀门的标识内容应与其供水范围一致；消防系统、暖通空调系统、游泳池循环系统及泵房内的管道阀门应标明开闭状态和管道水流方向标识。
巡检内容体现在巡检表上，巡检后及时记录《消防水泵房巡检保养维修记录表》、《生活水泵房巡检保养维修记录表》上。
3.4.2.水池、水箱巡检:
巡检频次：1次/天
巡检内容在巡检表上，巡检后及时记录在《水池、水箱巡检保养维修记录表》上。
给排水施工质量管理作业指导书
给排水施工质量管理5.1 室外给水工程5.1.1 控制要点（1）室外给水水表、阀门在连结时一定增添柔性接头，而且其重量或启闭装置的扭矩不得作用于管道上，当管径≥50mm 时一定设独立的支承装置。
（2）管沟的基层一定回填夯实，若为回填土则一定在管沟的底部采纳打杉杆及砼垫层的防备举措；（3）管道应埋设在冰冻线以下，不然应布防潮保温举措，管顶的覆土深度不小于 500mm，当穿道路时不小于700mm（或穿钢套管）；（4）给水管道不得穿污水井、化粪池、公共卫生间等污染源；管道接口法兰、（5）卡扣、卡箍及柔性接优等应安装在检查井或地沟内；（6）管网一定进行水压试验，金属及复合管给水管道系统在试验压力下察看10 分钟，压力降不得大于 0.02 Mpa，而后降到工作压力进行检查，应不渗不漏；塑料管给水系统应在试验压力下稳压 1 小时，压力降不得大于 0.05 Mpa，而后在工作压力的 1.15 倍状态下稳压 2 小时，压力降不得大于 0.03 Mpa，同时检查各连结处不得渗漏。
（7）室外消火栓一定设置在易于取水的部位，给水栓口朝外，消火栓防止设（8）置在泊车位等室外有修建物的地方；（9）给水管道完工后，一定对管道进行冲刷并消毒，知足饮用水卫生要求；5.2 室外排水工程5.2.1 管沟、基础要求（1）在回填区采纳杉杆等加固举措，管沟挖好后禁止扰动槽底土壤，如发生超挖，禁止用土回填，可采纳碎石回填夯实至标高或采纳原土加 8%的白灰夯实至标高；。
（2）槽底不得受水浸泡，管沟挖好后应采纳防备举措以防备下雨后管沟塌方；（3）一般状况下雨水管采纳枕基，污水管采纳带基，若基坑为回填土雨水管也可采纳带基。
污水管道在安装完成后一定做闭水试验；5.2.2 管道铺设管道铺设时，管道一定垫稳，管底坡度不得倒流水，缝宽应平均，管道内不得有泥土、砖石、沙浆、木块等杂物。
承插口或企口多种接口应平直，环形空隙应平均、灰口应齐整、密实、饱满、不得有裂痕、空鼓等现象。
009 写字楼给排水设备(设施)运行作业指导书
写字楼给排水设备（设施）运行作业指导书1 目的为规范的给排水设备设施管理，确保设备处于良好状态，保障消防、生活用水的需要，特制定本指导书。
2 适用范围适用于XXX物业管理有限公司（以下简称“XXX”或公司）所有在管的写字楼项目给排水设施的运行管理。
3 职责和权限3.1水工3.1.1水工值班人员负责给排水设备24小时运行的操作、监控和记录，在给排水设备设施启动时观察有无异常并倾听有无异响，做好运行记录，在异常情况时及时上报。
3.1.2每天打扫一次水泵房，每周清洁一次机组，保证设备、地面、墙壁无积尘、水渍、油渍。
3.1.3每三个月检查一次给水减压阀及供水管网运行状况，保证项目用水正常.3.1.4按全年维保计划及保养要求，配合委外单位对设备进行维修保养。
3.2工程班长3.2.1当班期间每天巡视一次机房，检查监督设备运行及维修情况。
3.2.2及时组织处理各类应急事件。
3.2.3不设工程班长的项目，职责由工程主管代为行使3.3工程主管3.3.1负责给排水设备设施的综合管理，包括技术资料、档案的收集、保管，零星设备配件、材料的采购计划的编制。
3.3.2对给排水维修保养提供工作指导及检查监督。
3.3.3每年12月制订下一年度全年维保工作安排计划表，并按运行情况安排维保计划的具体实施。
3.4工程经理/主管3.4.1负责监督检查给排水设施的巡检、维保执行情况。
3.4.2负责审核设备全年维保工作安排计划表、设备维修记录表、设备保养记录表。
3.5 客户服务部负责向有关业主（用户）发布限水、停水通知。
4 内容4.1作业范围与内容4.1.1写字楼给排水系统4.1.1.1给水系统a）写字楼一般以城市自来水作为供给水源，根据设计规范分别从街和街市政给水干管上（一般会引入二路供水管网），各引入一根给水管至写字楼B1F或B2F楼水泵房及消防水池和室外消火栓管网进行给水。
b）裙楼功能区由市政直接供水，供应生活、消防、锅炉及冷却、商务用水。
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1.目的
规范和指引给排水系统运行管理，确保给排水系统完好、运行正常。
2.范围
适用于物业项目给排水系统运行管理。
3.职责
3.1项目经理（即服务中心/管理处负责人）监督本项目给排水系统运行管理工作。
3.2工程主管（即设备管理负责人）负责监督给排水系统管理责任人的管理工作，组织给排水系统的
定期维保工作。
3.3维修技工（具体的设备责任人）定期巡检及给排水系统。
4.方法与过程控制
4.1 系统管理标准
4.1.1水泵管理标准
4.1.1.1水泵运行无异响，无异常震动；水泵轴润滑油无泄漏（正常机密封泄漏应小于３滴／分，填料密封泄漏应小于10滴／分）；润滑油箱内不能混入水份，油位在油标范围内。
4.1.1.2电动机运行电流在额定范围内，温升符合要求。
4.1.1.3采用变频供水系统的，变频器、压力调节器、控制柜应保持干燥、无灰尘、通风良好、接线紧固；供水压力波动范围设定压力值的正负
0.03MPa范围内；变频器控制多台电机的，电机需要定时切换启动。
4.1.2水池、水箱管理标准
4.1.2.1水箱（池）加盖上锁；在通气口和溢流口需安装防虫网；水箱（池）建议安装液位显示，箱体表面建议张贴总容积标识；水箱（池）建议设置有高、低水位报警引至监控中心或就近固定岗位；水箱（池）每年清洗两次（或依据当地规定执行），水质符合国家要求并附有检测报告。
4.1.2.2生活水箱消毒设备运行正常，满足设备使用规范要求。
4.1.3管道管理标准
4.1.3.1各种管道软连接无老化，无裂纹。
4.1.3.2止回阀、碟阀、闸阀、自动控制阀门动作灵敏可靠；管道压力表指示正常，压力控制表能正
确动作。
4.1.3.3高层建筑消防给水系统需采取防超压措施。
4.1.3.4集水井排水系统有自动启动装置；同时建议安装超高水位报警装置，报警信号传输至监控中心或就近固定岗位。
4.1.4排水沟渠管理标准：下水管道、水沟、污水池、地漏无堵塞、无淤积；各种井盖的面板完好，安装牢固，无晃动。
4.2 定期巡检及维护要求
4.2.1 每日巡检内容及维护要求
4.2.1.1压力表读数正常；阀门开关位置正常；管网无漏水；管网支架牢固；水泵运转无异常声音，触摸电机温度正常。
4.2.1.2动力配电柜各电源指示灯、电流电压表
指示正常。
4.2.1.3检查泵阀门橡胶软连接是否正常、完好。
4.2.1.4检查水池、水箱水位,浮球阀是否正常。
4.2.1.5控制箱上电源指示灯应常亮，运行设备的工作状态指示灯应常亮。
4.2.1.6设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏。
4.2.2 每月巡检内容及维护要求
4.2.2.1检查水箱及集水井超高水位报警系统是否正常，并记录。
4.2.2.2检查水泵轴承润滑油油位、油封、水封圈、盘根线是否完好。
4.2.2.3收紧地脚螺栓。
4.2.2.4检查润滑油质、油量是否符合要求，如
发现润滑油变质应将润滑油全部更换，检查油封、水封圈、盘根线是否完好，视情况进行更换。
4.2.2.5清洁变频器、压力调节器，紧固接线。
4.2.2.6对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次）。
4.2.2.7污水泵每月试启动一次。
4.2.3每半年巡检内容及维护要求
4.2.3.1检查水泵控制柜中各电气元件及触点有无过热、松动、受潮、发霉及受损等情况。
4.2.3.2检查阀门开关灵活，启动过程应正常；检查水泵的进出口管道无锈蚀。
4.2.3.3紧固地脚螺栓及各主部件螺丝。
4.2.3.4各类泵体每季度加注一次润滑油。
4.2.3.5化粪池每半年检查1次，防止外溢。
4.2.4 年度巡检内容及维护要求
4.2.4.1检查泵叶轮、泵壳的腐蚀情况，对泵壳及机座除锈刷漆，水泵配件损坏严重的需更换。
4.2.4.2根据使用情况，清洗电机轴承、更换润滑油脂及电机轴承。
4.2.4.3检测电机相间绝缘电阻和对地绝缘电阻，并记录测试值。
4.2.4.4根据泵的使用情况，更换密封填料。
4.2.4.5检查、清洁雨水井、污水井、排水主管弯头。
4.2.4.6每年入冬前对暴露管道进行检查及防冻处理。
4.2.4.7化粪池清掏1次。
4.2.4.8每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。
4.2.4.9每次暴雨前后对主要排水口、管井进行检查。
5.附件
《水泵保养方法及注意事项》
《给排水系统常见故障及处理》
6.表格
〖水泵房巡视记录表〗
〖生活水箱清洗消毒记录〗
〖水泵保养记录〗
这里写地址或者组织名称
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