北海北苑项目分析及定位建议报告
项目考察报告范文5篇
项目考察报告范文5篇篇一:旅游项目的考察报告尊敬的XX领导:近日，我们对柳州旅游相关项目进行了初步考察，包括江滨公园、柳侯公园、鱼峰山、马鞍山、奇石馆、龙潭、农业观光园、融水县贝江风光、勾滩苗寨、三江县鼓楼及民族广场、程阳八寨共三县11个景点。
仅凭粗浅的文献调研和走马观花式的考察，要给柳州旅游现状作出诊断并对其未来发展提出建议，难免主观成分居多，但为了进一步推进工作开展，我们先把需要论证的初步思路整理出来，望能抛砖引玉，不当之处，请予指教并提出宝贵意见。
对柳州旅游的初步诊断及几点建议一、从区里到全国，柳州尚未成为真正意义上的旅游目的地，过去也没有把自己作为旅游目的地进行系统的规划、建设和经营:1、至今柳州给人们的最一般的印象一是棺木二是铁路枢纽，三是工业城市，如柳工、五菱等。
初始印象仍是“死在柳州”，以及历史上享誉天下的名贵棺木，其次是现代知名工业品牌，如柳工、五菱、金嗓子、两面针等等。
很少人想到柳州来旅游，也很少人知道柳州有什么精彩、独特的旅游吸引物，从而产生旅游冲动。
2、柳州是广西第一大工业城市，形成了产业工人为主体的城市居民生活，及以产业配套、工业布局、工业产品采购、生产、库存、运输、销售为中心内容的贸易与物流体系，在此基础上产生了为之配套服务的吃、住、行、购、娱等第三产业。
这种城市经济结构脱胎于工业化社会，是工业化社会自发形成的，已经不能满足后工业社会的要求。
上海从典型的老工业城市，向以金融为核心、信息、商贸、交通与旅游并重的新兴城市转型，是一个与时俱进的典范。
而柳州仍处于产业结构调整的初期，工业社会的传统理念已成为柳州经济特别是旅游产业发展的重大障碍，旅游产业在国民经济中应有的位置以及它对柳州城市、乡镇后续发展的巨大作用尚未被各级政府和全社会所认同，这是造成在旅游发展战略制订以及实施运作方面，柳州与桂林、南宁、北海存在较大差距的根本原因。
3、柳州一直都未将自己的发展目标，定位为成为广西乃至全国知名的旅游目的地，因此，在多年的区域规划、基础建设与产业发展中，也就未能遵循旅游产业发展的自身规律，通过政府的主导来强力推动旅游目的地的策划、规划、设计、建设与营销。
北海战略策划报告_二_王志纲工作室
北海日报/2009年/2月/3日/第007版《新战略新北海》摘登北海战略策划报告(二)王志纲工作室第二章定位北海一、总体思路(一)发展理念“抢占制高点，掌握话语权，勇当领跑者”。
“抢占制高点”，即抢占北部湾国家战略制高点；“掌握话语权”，即掌握中国海洋时代的话语权；“勇当领跑者”，即勇当北部湾产业升级领跑者。
(二)发展战略“国际北海，海洋北海，休闲北海”。
“国际北海”，主动整合国内和国外两种资源、两个市场，使北海成为北部湾滨海地区的国际化服务型中心城市，成为“东盟之门”(中国进入东盟以及东盟进入中国的重要门户)。
“海洋北海”，做大做强海洋产业集群(海洋运输、临港工业、海洋旅游、海产品深加工等)，.把北海建设成为中国海洋经济名城，成为“海湾之城”。
“休闲北海”，以生态立市，升级旅游产业，延伸休闲产业链条(休闲度假、休闲养生、休闲人居、休闲商业、休闲商务、休闲研发等)，使北海成为新兴的国际休闲度假旅游目的地，成为“北部湾休闲之都”。
二、总体定位(一)战略定位:北部湾先锋城市说明:北海的定位必须与南宁错位。
北海是“干部湾滨海地区的区域性服务型中心城市”，而南宁是北部湾地区的“国际性区域中心城市”。
北海显然难以在“中心城市”方面与之争锋。
然而，北海作为中国面向东盟的前沿和桥头堡、作为中国最佳生态城市、宜居城市与休闲城市、作为临港产业与海洋产业基地，则为南宁所不能及。
为此，我们为北海提出“北部湾先锋城市”这一独特的战略定位，以与南宁错位，并希望更能吸引全球投资者的目光——“北海是投资北部湾的首选城市”。
“先锋城市”有五个方面内涵:北部湾国际合作的推动者；北部湾产业升级的先行者；西南地区对外开放排头兵・；广西北部湾滨海龙头城市；21世纪生态城市的示范者。
(二)功能定位北海市城市功能定位是:“一中心，三基地”一中心:北部湾滨海综合服务中心。
具体的说，包括商贸中心、会议中心、旅游集散中心、信息服务中心、时尚中心、航运中心等。
北海酒店可行性研究报告
北海酒店可行性研究报告北海酒店可行性研究报告一、研究目的本可行性研究报告的目的是评估北海酒店的可行性，包括市场需求、竞争情况、经营管理、财务状况等方面的分析，为投资者提供决策支持。
二、市场需求分析1. 目标市场：北海市的商务和旅游客户。
2. 市场规模：根据市场调研数据，北海市每年平均接待的商务客户约100万人次，旅游客户约500万人次。
3. 竞争情况：目前北海市已经有多家酒店提供相似的服务，市场竞争较为激烈。
4. 市场趋势：随着北海市经济的发展和旅游业的兴盛，酒店市场需求呈现稳定增长的趋势。
三、经营管理分析1. 酒店规模：建议初期建设一家中型酒店，拥有100个客房和配套设施，后续根据市场需求适时扩大规模。
2. 定位和特色：酒店定位为高档商务酒店，提供优质的客房、餐饮、会议等服务，以及特色的海景房。
3. 价格策略：根据市场需求和竞争情况，制定合理的价格策略，同时提供不同档次的客房选择，以满足不同客户的需求。
4. 人力资源：合理配置专业的管理和服务团队，提供培训和发展机会，提升员工的专业素质和服务水平。
5. 品牌宣传：通过线上线下的渠道进行品牌宣传，同时与旅行社、企业等建立合作关系，扩大市场知名度和影响力。
四、财务状况分析1. 投资成本：酒店建设和装修的投资成本预计为X万元，后续运营和管理的资金需求根据实际情况进行预算。
2. 收入和利润：根据市场需求和价格策略，预计酒店每年的平均入住率为80%，平均客房价格为X元，餐饮和会议等附加服务也将带来一定的收入。
经过测算，预计每年的利润率为X%。
3. 资金回收期：根据投资成本和预计利润，估计酒店的资金回收期为X年。
五、风险评估1. 市场风险：市场需求的不稳定性、竞争加剧等因素可能影响酒店的盈利能力。
2. 运营风险：管理团队的能力、服务质量、人力成本等因素可能对酒店的经营产生影响。
3. 财务风险：投资成本、贷款利率、经营不善等因素可能影响酒店的财务状况。
六、结论与建议根据对北海酒店可行性的分析，可以得出以下结论和建议：1. 北海市酒店市场需求持续增长，但竞争激烈，投资者需要做好市场调研和竞争分析。
基于SWOT 分析的“候鸟式”北海旅居养老开发研究
Tourism Overview77Tourism Planning旅游规划基于SWOT 分析的“候鸟式”北海旅居养老开发研究李文放引言到2020年底，中国已有2.6亿左右60岁以上人口。
中国快速步入老龄化国家行列。
养老成为中国面临的难题。
中国养老面临诸多挑战同时也存在许多机遇。
经过40多年的经济快速发展，人们生活水平得到很大提高，老人养老也得到了保障。
例如，许多老人都有养老金、养老保险、退休金、老人保障金等。
随着生活水平提高和养老的保障，现代养老出现了多样化需求，传统的养老模式已经不能满足现代老人的需求，老人有了走出自己的家乡，到外面去看看的想法。
现代出现许多新的养老方模式，如度假养老、游轮养老、旅居养老、“候鸟式”养老、医疗康养等模式。
而旅居养老模式是“候鸟式养老”和“度假式养老”的融合体，老人们会在不同季节辗转多个地方。
这种养老方式是有利于老年人身心健康的、一种积极的养老方式。
这种模式在中国表现为，每年10月中下旬到来年4月底，北方的老人从寒冷的北方南下温暖的华南地区旅居。
本文通过利用优劣势分析法（Strengths Weaknesses Opportunities Threats ，SWOT ）分析北海在“候鸟式”旅居养老方面的优势和劣势，机会与挑战，同时提出自己的一些开发看法和意见，希望对“候鸟式”北海旅居养老发展有一定 帮助。
一、“候鸟式”北海旅居养老发展现状自20世纪90年代以来，北海就是北方人移居南方最青睐宜居城市的之一。
北海房地产70%都是北方人购置，但是用于养老的只是少部分。
直到2016年，北方城市雾霾逐渐增多，空气越来越差。
在冬天，北方老人大量涌入温暖华南城市生活。
也正是在这段时间，北海市旅居养老产业出现爆发式增长。
大量的旅居养老和游客涌入北海，使得北海市的酒店、出租房、养老公寓等场所出现一房难求的状况。
北海之所以吸引人，是因为有美丽海滨、沙滩，宜居的气候，含有丰富氧离子的干净空气以及人们相对宜于接受的消费水平。
北海市人民政府关于印发北海市建设工程项目优化审批流程试行方案的通知-北政发[2013]45号
![北海市人民政府关于印发北海市建设工程项目优化审批流程试行方案的通知-北政发[2013]45号](https://img.taocdn.com/s3/m/d08ffef40875f46527d3240c844769eae009a362.png)
北海市人民政府关于印发北海市建设工程项目优化审批流程试行方案的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 北海市人民政府关于印发北海市建设工程项目优化审批流程试行方案的通知（北政发〔2013〕45号）各县、区人民政府，市人民政府各部门，各管委会，市直各事业、企业单位：现将《北海市建设工程项目优化审批流程试行方案》已经市十四届人民政府第43次常务会议原则通过，印发给你们，请认真组织贯彻实施。
2013年9月6日北海市建设工程项目优化审批流程试行方案为了优化本市建设工程项目投资发展环境，提高审批效率，促进经济快速增长，根据《中华人民共和国行政许可法》等法律、法规、规章以及《北海市人民政府办公室关于印发行政审批项目目录清理结果的通知》（北政办〔2013〕10号）精神，结合本市实际，特制定本方案。
一、改革的思路和原则（一）总体思路。
按照党的十八大关于“建设职能科学、结构优化、廉洁高效、人民满意的服务型政府”的要求，以大幅度减少审批事项、大幅度缩短审批时限为目标，针对建设工程项目审批过程中存在的问题，通过采取“整合流程、一门受理、并联审批、信息共享、限时办结”等改革方式，明确各方责任，强化监督机制，大幅度提高我市建设工程项目审批效率，努力构建与国际通行规则相适应的营商环境，促进经济快速平稳发展。
（二）实施范围。
本方案适用于政府投资建设工程项目和企业投资建设工程项目两大类。
抢险救灾、应急工程、临时性建筑工程、文物修缮和保养工程及市政设施大、中修和改造工程等有特殊规定的从其规定。
此建设工程项目优化审批流程在试行期间与原传统审批流程实行双轨并存，由申请人自主选择申报流程。
北海市调研报告
北海市调研报告
《北海市调研报告》
一、调研目的
为了解北海市经济发展现状及面临的挑战，以及市民生活水平和社会福利情况，特进行此次北海市调研。
二、调研方法
1. 采访调研：我们走访了北海市的各个区域，采访了市民和商业机构，了解他们的生活状况和经济活动。
2. 数据分析：对北海市的经济指标、社会福利指标等进行统计分析，从数据角度观察北海市的发展状况。
三、调研结果
1. 经济发展：北海市是一个经济发展较快的城市，主要以海洋产业为主导，包括港口经济和海洋旅游业。
但也存在一些问题，比如产业结构不够多样化，过度依赖海洋产业。
2. 社会福利：北海市的社会福利水平较高，医疗、教育和社会保障等方面都有良好的基础设施和政策支持。
3. 环境问题：由于北海市的工业化进程，环境问题也日益突出，比如水质污染和空气污染等。
四、调研建议
1. 多样化产业：建议北海市在加强海洋产业的同时，也应该积极发展其他产业，以降低经济的单一性。
2. 环境保护：加强环境保护力度，推行清洁生产和降低工业排放，以改善北海市的环境状况。
3. 社会福利：继续加大对医疗、教育和社会保障等领域的投入，提升市民的生活水平和福利待遇。
五、结论
北海市是一个发展中的城市，面临着经济发展、环境保护和社会福利等多方面的挑战和机遇。
我们期待北海市的持续发展，并希望我们的调研能够为北海市的发展提供一些指引和帮助。
北海酒店可行性研究报告
北海酒店可行性研究报告一、引言本报告旨在对北海市建设一家新的酒店的可行性进行研究和分析。
北海市作为中国沿海城市之一，旅游业发展迅速，吸引了大量的国内外游客。
然而，目前北海市的酒店供应已经不能满足游客的需求，市场潜力巨大。
因此，我们对北海酒店的可行性进行了深入研究。
二、市场分析1. 市场需求根据相关数据显示，北海市每年吸引了大约300万国内外游客，这个数字还在持续增长。
然而，北海市的酒店供应量有限，导致游客在旅游旺季往往难以找到合适的住宿。
因此，市场对于新的酒店需求量非常大。
2. 竞争分析目前，北海市的酒店市场主要由中小型酒店和度假村组成。
然而，由于供需失衡，市场上存在着价格偏高和服务质量不稳定的问题。
因此，建设一家高品质的酒店将会有很大的竞争优势。
三、可行性分析1. 地理位置北海市位于广西壮族自治区的南部，拥有得天独厚的自然风光和独特的海洋资源。
因此，选择一个理想的地理位置对于酒店的成功至关重要。
我们建议选择靠近海滩和景点的地理位置，以便吸引更多的游客。
2. 设施和服务提供高品质的设施和服务是吸引游客的关键因素。
我们建议在酒店中提供舒适的客房、餐厅、健身中心、会议室等设施。
此外，提供优质的客户服务也是必不可少的，包括礼宾服务、旅游咨询等。
3. 市场推广市场推广对于酒店的成功至关重要。
我们建议通过广告、宣传活动、旅游网站等方式来宣传酒店的优势和特色。
此外，与旅行社和线上平台合作也是一个有效的市场推广方式。
四、经济效益分析1. 投资成本建设一家新的酒店需要考虑到土地购买、建筑物修建、设备购置等方面的投资。
然而，由于北海市的土地资源丰富，土地购买成本相对较低，这将降低酒店的投资成本。
2. 收益预测根据市场需求和竞争分析，我们预测新的酒店在北海市将有很好的市场前景。
通过合理的定价和高品质的服务，我们预计新酒店的入住率将会很高，从而带来可观的经济收益。
3. 回报周期由于北海市的旅游业发展迅速，我们预计新的酒店将在较短的时间内实现回报。
文化艺术中心区位分析与定位思路分析报告
文化艺术中心区位分析与定位思路分析报告1. 背景本报告旨在对文化艺术中心的区位进行分析，并提出合适的定位思路，以帮助决策者做出明智的决策。
2. 区位分析文化艺术中心的区位是其成功运营的关键因素之一。
以下是对区位进行的分析：- 交通便利性：文化艺术中心应位于交通便利的地段，方便观众和艺术家前来参观和演出。
附近应有公共交通工具和道路网络，并配备充足的停车设施。
交通便利性：文化艺术中心应位于交通便利的地段，方便观众和艺术家前来参观和演出。
附近应有公共交通工具和道路网络，并配备充足的停车设施。
- 周边环境：文化艺术中心的周边环境应具有良好的城市形象和氛围。
附近应有商业设施、餐饮场所和公共服务设施，能满足观众的需求。
周边环境：文化艺术中心的周边环境应具有良好的城市形象和氛围。
附近应有商业设施、餐饮场所和公共服务设施，能满足观众的需求。
- 人口密度：区位选择时应考虑周边居民的人口密度。
高密度的人口会增加潜在观众和艺术家的数量，有利于文化艺术中心的运营。
人口密度：区位选择时应考虑周边居民的人口密度。
高密度的人口会增加潜在观众和艺术家的数量，有利于文化艺术中心的运营。
3. 定位思路分析文化艺术中心的定位是根据目标群体和特色来确定的。
以下是一些定位思路的分析：- 以本土文化为特色：通过展示本地的传统艺术和文化，吸引观众和艺术家，增加艺术中心的独特性和吸引力。
以本土文化为特色：通过展示本地的传统艺术和文化，吸引观众和艺术家，增加艺术中心的独特性和吸引力。
- 多样化的节目：提供各类艺术表演、展览和工作坊，满足不同观众的需求，打造具有多样化特色的文化艺术中心。
多样化的节目：提供各类艺术表演、展览和工作坊，满足不同观众的需求，打造具有多样化特色的文化艺术中心。
- 实施教育项目：通过开展艺术培训、讲座和学术交流等教育项目，扩大文化艺术中心的社会影响力和受众群体。
实施教育项目：通过开展艺术培训、讲座和学术交流等教育项目，扩大文化艺术中心的社会影响力和受众群体。
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北海北苑项目分析及定位建议报告公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-北海北苑项目分析及定位建议报告第一部分项目周边分析一、项目概况项目位于北海银滩内，紧邻银滩四号路，对面就是海滩公园，位于北海银滩国家AAAA级旅游度假区，西面为银谷湾项目，东面为翠苑宾馆及海滩大酒店，北面为铁工宾馆和北海市疗养院。
酒店占地面积13341.7平方米（约20亩），建筑占地面积8457.83平方米；项目主体结构已完成。
地块来源项目地块位于西边村内，共有有200多户人家，约6-800多人，项目地块目前还有未拆除的原酒店建筑物，计划拆除中。
地块区位项目位于银滩中区，银滩大道，紧邻“天下第一滩”海滩公园。
图：地块区域位置图地块基本经济基础指标总用地面积:㎡总建筑面积;121895㎡其中：酒店公寓：99895㎡会所商业面积：10000㎡地下室面积：12000㎡计容积率建筑面积：106895㎡建筑占地面积：3000㎡建筑密度：22%建筑容积率：待定绿化率：待定以上的数据为预算数据，最终以方案为准。
二、地块现状地块形态地块形状呈长方形，南北距离137米（包括政府规划路），东西约104米，整个地块地势平坦。
土壤性质岩土类别：海洋沙滩地市政配套道路：南边是4号路及面对银滩中心；西面为当地粮食局下属企业银谷滩酒店；北面是原居民驻地；东面为当地税局企业翠苑宾馆半营业中。
图：地块周边交通规划图城市市政管网：水、电、通讯等城市市政管网已接通。
公用市政：公园、学校、医院等公用市政资源已初步形成。
图：地块市政配套图环境污染情况银滩作为“天下第一滩”的旅游景点，周边暂无工业等环境污染。
三、地块四周情况东面：翠苑宾馆酒店，北海银滩度假村中华专家园、政府规划路。
南面：四号路，对面为滩海公园西面：银滩谷大酒店、及艾美酒店公寓北面：政府规划3号路和原居住民。
图：地块及地块周边状况示意图重点描述3.5.1 项目拥有一线海景资源，视野开阔无障碍。
对面为北海政府开发的大众旅游渡假区，旅游资源潜力很大，政府计划投入巨资打造银滩旅游项目，目前银滩的配套升级时政府的重点项目；3.5.2 地块东面为海滩大酒店，是由中国电信集团广西电信有限公司投资，按国际四星级标准营建的豪华度假酒店，是目前银滩区唯一的四星级酒店，实际按照国家标准三星级；3.5.3 地块北面为规划3号路，已初步建成。
3.5.4 目前项目的西面聚集大量的住宅项目及公寓项目，但基本上都是二线或更加靠后的景观，如万泉城、棕榈泉、森海豪庭等，属于比较大规模及自身配套品质比较不错的，其余大小项目不下百余个，其中重点关注的项目是正在筹划中的银滩一号综合项目占地约365亩，建筑总面积49万平方,集酒店、会展、公寓、专家楼等于一体，项目定位比较高。
四、小结优点：4.1.1 地段交通十分便利；4.1.2 本地块拥有一线海景资源，绵长的海岸线，1800海景尽收眼底，是银滩不可多得的一线海景地块；4.1.3 商业价值高。
本项目周边有多条市政大道，对面即海滩公园，沿四号线和西边的政府规划路（30米）商业价值较高。
缺点：4.2.1银滩属旅游区，季节性强，现阶段常住人口稀少，商业氛围尚未形成。
4.2.2 目前项目周边配套不足，商业氛围没有，生活配套几乎没有，商场超市等更是没有；项目后面的村落还比较的原始落后，形象上比较差，和项目周边的落差较大。
第二部分区域及市场分析一、区位价值经济水平广西北海市有“中国—东盟海上大通道”之称，在积极融入泛北部湾经济区和中国—东盟“M”型区域经济合作战略的要求下，北海市发展港口物流业，积极搭建南向东盟、北接西南、东引珠三角的国际物流新平台，加快对接东盟的步伐。
据海关统计，北海市与东盟国家的进出口值正以年均百分之四十的速度增长，双方贸易额由2001年的不足亿美元攀升到2006年的亿美元，增长近4倍。
“十一五”期间，北海市拟国民生产总值年均增长15％、财政收入年均增长16％、全社会固定资产投资年均增长20％、工业总产值年均增长19％，力争实现到2010年全市生产总值达到500亿元、财政收入60亿元、全社会固定资产投资累计完成700亿元的目标。
届时，北海将在环北部湾经济圈和中国－自由贸易区建设进程中拥有更强的竞争力。
图：北部湾（广西）经济区示意图银滩属于北海市银海区， 2005年银海区人口134031人，是北海市常住人口最少的区域，约占总人口的% ，但随着北海城市的进一步发展，城市外扩已势在必行；森海豪庭、蓝色海岸·国际家园、棕榈泉等高档楼盘的入市及大量闲置土地被盘活、利用，未来投入到市场的土地储备量比较大，银滩周围存量土地的不断盘活，旅游度假和居住人口数量将会不断增多。
图：北海市银滩中区控制性详细规划意向鸟瞰图总结观点随着北部湾经济区的强劲发展，北海区位优势愈发明显，发展前景极为显着；北海交通立体网络的构建完善及重大项目的实施建设，北海正在不断地积聚经济能量，将逐步发展成为广西沿海经济“新一极”。
中信国安北海生态旅游区、北海银滩生态环境综合治理项目的实施建设，更彰显北海市对海滨资源的有效保护与合理开发，为发展城市旅游产业与加大房地产消费注上新的活力。
城市定位1.2.1 北海城市定位：到2011年，实现年接待国内游客1000万人次左右，接待境外游客15万人次左右，旅游外汇收入3000万美元左右，旅游总收入50亿元左右，旅游总收入相当于全市GDP的12％左右，把北海建设成为经济繁荣、交通便捷、风光秀美、最宜人居的现代化国际旅游滨海城市和具有竞争力的区域性国际化中心城市。
1.2.2 银滩定位：银滩作为“天下第一滩”，是北海旅游资源的主体和核心，是北海市唯一的国家级旅游度假区。
2006年银滩大会战顺利推进，银滩中区改造一、二期工程如期完成，实现了“还滩于大海，还滩于自然，还滩于人民”的目标。
产业分布本项目属于国家4A级旅游度假区的银滩旅游区（中区），具有得天独厚的自然无敌海景资源，是开发旅游休闲度假性物业的最佳地段。
图：北海市经济园区规划分布示意图图：北海市旅游景点分布示意图图：北海市道路交通分布示意图二、项目资源优势海景资源本项目的核心资源在于其拥有一线海景，视野无阻碍，是开发休闲度假物业的上乘之选。
高起点的政府规划北海市政府准确的城市定位，以及对银滩旅游度假区科学合理的规划，为项目发展旅游地产提供了强有力的保证。
图：北海银滩旅游区规划设计交通网络本项目周边四面皆为市政大道，路网十分完善。
品牌优势本项目开发的资本背景是联华集团，实力雄厚，具有很强的品牌优势，同时北海市政府对本项目也是大力支持，使得整个项目的开发至销售都能产生较大的市场影响力，能为销售带来非常积极的影响。
区位优势银滩是旅游城市北海的门户，是北海市的一张“金”名片。
市政配套齐全银滩旅游区经过多年的开发，各种市政配套齐全，医疗、酒店、学校等一应俱全。
三、问题和风险政府开发力度和规划执行力本项目酒店公寓和商业配套的成功很大一部分取决于政府对于银滩旅游区的开发、宣传力度及规划执行力。
竞争激烈3.2.1 土地资源储备丰富：1992、1993年间，北海市掀起震动全国的房地产热，由于土地的过度批租和无序炒作，遗留闲置土地面积近2200公顷，占了北海市区国有土地面积的四分之一，北海成为广西闲置土地数量最大的城市。
资料来源：2003-02-28/3.2.2 楼盘众多，竞争激烈：由于受90年代房地产开发热的影响，遗留下来大批空置房和半拉子工程。
北海市政府采取多项优惠政策盘活烂尾楼：除享受国家规定的税收优惠外，还可享受经营服务性收费减半、行政事业性收费全免的优惠。
1998年12月31日前停工的房地产烂尾楼项目，在2004年12月31日前转让销售，可免征营业税、契税；房地产开发经营企业购买烂尾楼续建后，在此日期前销售的享受同样待遇等，因此2004、2005年施工面积大量增加，此类楼盘价格普遍低，市场需求短期内得到满足，在一定程度上减少了以后市场需求，增加了竞争程度。
两会前后，新一轮房产调控新政频出，而处在北部湾经济区开发前沿的北海楼市，继续演绎2009年的火爆，2010年元月份成交万平方，力压三亚！春节以后，很多楼盘推多少卖多少，甚至无货可卖，出现了一房难求的局面。
新开盘项目均价基本都在4500元/㎡以上，和连市长所说的北海房价3000多元/㎡的价格实在是相距甚远！目前，各大开发商都在加快开发自己手中热土，百亩大盘越来越多，北海现有和在建的百亩项目，真是不数不知道，一数下一跳！超百亩项目20个（不包含在报建中的），总建筑面积约735万㎡。
3.2.3 人口增长速度缓慢北海市属典型的旅游城市，外来人口主要以旅游人士居多，缺乏工业的带动作用，居住人口增长缓慢。
规划指标目前项目的规划指标为旅馆业，对我们非常不利，能否按照计划中作土地转性或部分转性都是对项目关键的作用。
政策风险全国房地产市场的价格不断上涨，国家将出台各种宏观政策来抑制房价，对房地产开发的收益带来影响。
周边环境银滩目前周边已开发的物业普遍档次不高，提升消费群对本项目档次的认知有一定的难度。
配套基本没有，并且在未来的发展上还有很多的用地，不过基本上全部是酒店业商业地，住宅用地的指标几乎没有。
作为居住来讲目前项目周边环境配套较差，未来3-5年内不适合入住。
四、区域竞争分析竞争片区和项目分布通过对北海市房地产的调查发现，北海市房地产的发展具有明显的沿海旅游城市特征：城市中心区价格低，沿海区域价格相对比较高。
根据房地产价格状况分为：中心区、海景大道沿线、银滩区域。
其中就目前北海房地产发展格局来看，本项目的竞争片区主要是：1）香格里拉酒店、富丽华酒店即海景大道沿线；2）沿银滩片区。
表：区域典型楼盘国际新城95亩23万㎡2008年11月一期开盘，截止09上半年已销售万平方米。
4-5年图：区域典型楼盘分布图富丽华大酒店以上资料表明，在三个片区里市中心价格最低，北海市高档住宅主要集中在银海区和海景大道沿线即香格里拉酒店、富丽华酒店及北部湾一号周边。
由于香格里拉酒店的附近海域受到污染较严重，同时银滩旅游度假区的高起点规划和银滩大会战的成功启动，导致海景大道沿线价格相对银滩片区较低。
北海市目前属于政策性导向较强城市受东盟自由贸易区及北北部湾经济区的影响很大，目前北海价格还属于中等水平所以吸引大批投资、度假人士在此置业，享受休闲生活的同时亦可获得房子升值带来的经济效益，因此北海市各楼盘的销售状况普遍良好。
4.2.1 商品房状况a、海景区1）海景大道沿线海景区与中心区住宅价格差别较大，最高差价达3000元，海景是决定房价的重要因素。
以北部湾一号为例，同一栋楼能看到海景的住宅价格与看不到海景的价格差距达2000元/平方米；市中心区由于具备良好的市政配套，周边环境成熟，价格亦超过2000元，如北部湾一号。