不动产抵押未办理登记相当责任承担典型判例五则
善意取得判例
上海市闵行区人民法院钱a诉A银行股份有限公司上海浦东分行、吴a抵押合同纠纷案原告钱a，女，汉族，户籍地上海市闵行区黎安一村×××。
委托代理人刘a，上海A律师事务所律师。
委托代理人王a，女，汉族，户籍地山东省烟台经济技术开发区旭日小区×××。
被告A银行股份有限公司上海浦东分行，注册地上海市浦东新区东方路×××。
负责人钱b，行长。
委托代理人方a，上海B律师事务所律师。
委托代理人王b，上海B律师事务所律师。
被告吴a，男，汉族，户籍地上海市闵行区黎安一村×××。
原告钱a与被告A银行股份有限公司上海浦东分行、吴a抵押合同纠纷一案，本院于2009年8月7日立案受理。
先适用简易程序审理，后因案情复杂，于2009年10月26日转为适用普通程序并组成合议庭于同年11月30日进行了公开开庭审理。
原告钱a的委托代理人王a，被告A银行股份有限公司上海浦东分行的委托代理人方a，被告吴a等到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原告钱a诉称，A银行股份有限公司上海浦东分行（以下简称A银行）与吴a于2004年签订了《个人借款合同》，并以钱a与吴a夫妻共有房产设定抵押。
原告钱a与被告吴a虽系夫妻关系，但对于该借款合同，原告既不知情也从未参与，更没有在该借款合同上签过字盖过章。
原告在收到上海市闵行区人民法院（2009）闵执字第×××号民事裁定书之前，对上述A银行和吴a签订的《个人借款合同》及该借款合同中以钱a与吴a之夫妻共有房产作抵押的情况，自始至终并不知情。
故起诉要求确认被告A银行与被告吴a签订的《个人借款合同》中抵押担保无效。
被告A银行股份有限公司上海浦东分行辩称，其对于系争房屋的抵押权是依法登记取得，应受法律保护；无论原告是否在抵押合同上签名，均不影响该抵押借款合同依法有效成立；其抵押权系善意取得，应受法律保护，如原告权益因此受到损害，应向吴a追索。
【判例过法考民法007】——物权变动、多重买卖
【跟着判例过法考民法007期】——物权变动、多重买卖本期案例关键词：物权变动、多重买卖关于多重买卖合同的典型判例（选编）（判例来源于最高院、部分地方法院网站）一、典型判例吴某三与赵某胜及河南腾信公司买卖合同纠纷案1、基本案情事实一：河南腾信公司于2015年3月1日与吴某三的儿媳妇李某签订《定车合同》，将一辆银色奔驰丙200L轿车以34万元的价格订购给李某，李某当日付款3.4万元。
2015年3月20日，石家庄庞睿公司向吴某三开具《机动车销售统一发票》。
为办理按揭贷款，由郑州卓科有限公司为吴某三名下该车安装了GPS车载终端系统。
2015年3月27日，河南嘉瑞公司代吴某三向河南腾信公司付车款191020元。
河南腾信公司还向吴某三交付了《机动车安全技术检验报告》、《车辆一致性证书》，但涉案轿车没有让吴某三开走。
2015年12月29日，郑州市公安局交通警察支队将该车登记在吴某三名下，车牌号码豫甲×××××。
事实二：2015年3月9日，河南腾信公司与赵某胜签订《定车合同》，将上述同一轿车以32万元的价格销售给了赵某胜。
赵某胜当日交付购车款32万元。
赵某胜称河南腾信公司当日即将该车交付赵某胜开走，后因索要随车手续，河南腾信公司又让把车开回去，但这种说法没有证据支持。
从吴某三提供的GPS监控记录显示，赵某胜于2015年4月7日将该车从河南腾信公司销售部开走并持续占有至今。
事实三：2016年4月6日一审法院通知赵某胜将涉案轿车开到法院院内，进行了勘验拍照。
吴某三与赵某胜均认可一审法院所勘查的赵某胜所占有车辆的车辆识别代码及发动机号与吴某三所登记车辆的车辆识别代码及发动机号一致。
事实四：赵某胜起诉请求：依法确认豫甲×××××奔驰丙200型银色轿车一辆归赵某胜所有，并责令河南腾信公司与吴某三协助赵某胜办理该车登记或过户手续。
以房抵债的法律案例(3篇)
第1篇案由：以房抵债纠纷案情简介：张某与李某于2010年签订了一份借款合同，约定张某向李某借款人民币100万元，借款期限为3年，年利率为5%。
双方约定，如张某到期不能偿还借款，李某有权要求张某以房产抵押。
借款到期后，张某未能按时偿还借款本息，李某遂要求张某履行以房抵债的约定。
诉讼请求：李某诉至法院，请求法院判决：1. 判令张某以位于本市XX区XX路的房产抵押给李某；2. 判令张某将该房产过户至李某名下；3. 判令张某承担本案诉讼费用。
被告答辩：张某答辩称，其与李某签订的借款合同合法有效，但双方约定的以房抵债条款违反了法律规定，应当无效。
张某表示，其愿意按照法律规定，在合理期限内偿还借款本息，但不同意以房抵债。
法院审理：法院经审理查明，张某与李某签订的借款合同及以房抵债的约定合法有效。
根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押权人有权要求抵押人提供抵押财产，抵押财产应当是债务人或者第三人有权处分的财产。
本案中，张某的房产是其自有财产，且双方约定的以房抵债条款未违反法律法规的强制性规定，因此合法有效。
关于张某主张的以房抵债违反法律规定的问题，法院认为，以房抵债是一种常见的债务清偿方式，其本质是债务人将其财产权利转让给债权人，以抵消债务。
只要双方意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，即可认定有效。
本案中，张某与李某的约定符合上述条件，故该约定合法有效。
关于张某是否愿意偿还借款本息的问题，法院认为，张某在借款到期后未能按时偿还借款本息，已经构成违约。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，债务人未履行债务或者履行债务不符合约定的，应当承担违约责任。
张某应当承担违约责任，在合理期限内偿还借款本息。
综上所述，法院认为：1. 张某与李某签订的借款合同及以房抵债的约定合法有效；2. 张某应按照合同约定，在合理期限内偿还借款本息；3. 张某的房产抵押给李某，并由李某享有抵押权；4. 张某同意将该房产过户至李某名下。
不动产登记工作人员违法案例
不动产登记工作人员违法案例一、受贿违规办理登记案例。
1. 案例详情。
有个不动产登记工作人员老张，在当地小有名气。
这老张啊，被一个房地产开发商小李给盯上了。
小李有几块地的不动产登记手续有点小问题，比如相关的土地规划文件不太齐全。
正常情况下，那肯定是要补齐文件才能办理登记的。
可是小李呢，他想走捷径。
他就找了个机会，在一个看似很随意的饭局上，给老张塞了一个厚厚的红包，还神神秘秘地说：“张哥，您看我那几块地的登记事儿，您多费心啊。
”老张呢，心里那点小算盘就开始打起来了。
他觉得这事儿神不知鬼不觉的，就收下了红包。
然后啊，老张就利用自己的职权，在登记系统里做了手脚。
他把小李那些手续不全的土地登记申请给通过了，还把相关的登记资料都给“美化”了一下，让它们看起来好像一切都符合规定似的。
2. 后果。
结果呢，没过多久，就被其他同事发现了一些端倪。
因为后续有一个关于土地规划调整的审查，发现这几块地的登记信息和实际规划对不上。
这事儿就被捅到了上级部门。
老张可就惨了，不仅被撤职，还因为受贿面临刑事起诉。
而那个小李呢，他的土地登记被撤销，他的那些基于违规登记开展的房地产项目也都被停了下来，损失惨重。
二、伪造登记资料案例。
1. 案例详情。
不动产登记处有个年轻的工作人员小王。
小王这人啊，平时就有点好高骛远，总想着能快速出成绩，得到领导的赏识。
有一次，他们部门接到了一个紧急的任务，要在短时间内完成一批老旧小区房屋不动产登记工作。
这其中有几户人家的房产证丢失了，按照正常程序，需要业主去补办一些证明材料，这得花不少时间。
小王就想啊，要是能把这几户的登记先完成了，那自己肯定会被表扬。
于是，他就动起了歪脑筋。
他在办公室里偷偷地伪造了这几户人家的房产证相关证明材料，还模仿业主的签名。
然后就把这些伪造的资料放进了登记档案里，顺利地完成了这几户的不动产登记。
2. 后果。
可是啊，纸包不住火。
有一户业主后来发现自己的房产登记信息里有一些莫名其妙的记录，就去查询档案。
苏州法院行政审判工作典型案例
苏州法院行政审判工作典型案例文章属性•【公布机关】江苏省苏州市中级人民法院,江苏省苏州市中级人民法院,江苏省苏州市中级人民法院•【公布日期】2022.05.31•【分类】其他正文苏州法院行政审判工作典型案例1.邓某诉S市Y区规划建设委员会不履行行政登记职责案【案情简介】邓某与其父母系被拆迁安置人员，邓某家的安置房权属证书登记在邓某名下。
2020年底，邓某向Y区规建委下属的Y区不动产登记中心申请换发该安置房的不动产权属证书，Y区不动产登记中心认为被安置人员为邓某及其父母三人，需该三人提供身份证明、权属证书等材料共同申请办理，如果涉及继承的还需继承人共同申请办理，遂以材料不齐全，决定对换证申请不予受理。
邓某不服，提起行政诉讼，请求法院责令行政机关受理其换证申请，并换发权属证书。
法院认为，邓某是向登记中心申请换证，并非重新申请登记。
根据《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定，因权属证书发生污损、破损申请换证，无需不动产的其他共有人共同申请。
本案中，邓某因房屋“两证”污损而申请换证，符合上述规定，登记中心对该申请应予受理。
因诉请仅针对登记中心不受理换证申请，尚未涉及受理后如何换发新证的行为，故对后续未发生的行政行为暂不理涉。
据此判决撤销Y区规建委作出的不予受理决定；责令Y区规建委于判决生效5个工作日内受理邓某换证申请。
该案判决后双方当事人均未上诉，判决已生效。
【典型意义】根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记的一般程序可分为受理阶段和受理之后的办理登记阶段。
两个阶段的规定不同，审查要求也不同，受理阶段强调“申请材料”的齐全性（“程序性要求”），办理登记阶段则强调是否符合登记条件（“实体性要求”）。
实践中，有些登记机构混淆了这两个阶段的要求，常常以受理后的实体条件来对待当事人的登记申请，动辄对当事人的登记申请不予受理。
本案裁判厘清了这一问题，明确不动产登记机构应当按照规定审查登记申请，不能以受理后可能不符合登记实体条件而不予受理。
民法典不动产典型案例
民法典不动产典型案例一、购房合同纠纷案例在不动产交易中，购房合同是一份重要的法律文件。
例如，小明与开发商签订了购房合同，约定购买一套位于某小区的房屋。
但是，在交付房屋之前，开发商将该房屋转让给了其他购房人。
小明遂提起诉讼，要求开发商按合同约定交付房屋，并赔偿违约金。
二、产权纠纷案例不动产的所有权是不动产权利的核心。
例如，小红拥有一块土地的所有权，但是该土地被邻居张三占用并建起房屋。
小红要求张三返还土地，并赔偿因占用土地造成的损失。
三、租赁合同纠纷案例在不动产租赁中，租赁合同是租赁关系的依据。
例如，小华与房东签订了租赁合同，租赁一套公寓。
但是，房东违约未按时维修公寓，导致租赁期间无法正常居住。
小华要求房东承担违约责任，并赔偿因无法居住而产生的费用。
四、抵押权纠纷案例不动产抵押是指债务人以不动产为担保向债权人提供的担保方式。
例如，小李将自己的房屋抵押给银行，借款用于创业。
但是，小李未能按时偿还贷款，银行要求拍卖房屋以偿还债务。
小李认为银行违反了合同约定，提起诉讼要求中止拍卖，并重新协商还款方式。
五、建筑工程纠纷案例在不动产建设中，建筑工程纠纷较为常见。
例如，小王雇佣了施工队进行房屋装修，但施工队在工程质量和时间上存在问题。
小王要求施工队重新进行装修，并赔偿因施工问题造成的损失。
六、拆迁补偿纠纷案例在城市拆迁过程中，拆迁补偿是一个重要的问题。
例如，小张的房屋被政府征收，但政府给予的拆迁补偿金额与市场价相差较大。
小张认为政府补偿不公平，要求重新评估房屋价值，并要求合理补偿。
七、物业管理纠纷案例在不动产管理中，物业公司与业主之间的纠纷较为常见。
例如，小杨购买了一套公寓，但物业公司未履行好管理职责，导致小杨无法正常使用公共设施。
小杨要求物业公司改善服务，并赔偿因服务不到位而产生的费用。
八、不动产继承纠纷案例不动产继承是指在不动产权利人去世后，其不动产权利的转移问题。
例如，小刘的父亲去世后，他与兄弟姐妹之间发生争议，无法协商继承父亲的房产。
不动产登记疑难问题处理典型案例
不动产登记疑难问题处理典型案例一、单选题。
1. 某宗不动产存在权属争议，一方主张通过不动产登记来确定权益。
在这种情况下，不动产登记机构应（）A. 直接根据现有材料进行登记，确定权益归属。
B. 不予受理登记申请，告知争议双方先解决争议。
C. 根据争议双方的陈述，偏向更有理由的一方进行登记。
D. 按照先申请先登记的原则进行登记。
解析：不动产存在权属争议时，不动产登记机构应不予受理登记申请，告知争议双方先解决争议。
因为不动产登记应建立在权属清晰无争议的基础上，如果在争议未解决时进行登记，可能会造成登记错误等不良后果。
所以答案是B。
2. 甲将自己的房屋卖给乙，但未办理不动产转移登记手续。
后甲又将该房屋卖给不知情的丙，并办理了登记手续。
此时房屋的所有权归（）A. 甲。
B. 乙。
C. 丙。
D. 由甲、乙、丙协商确定。
解析：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。
丙办理了登记手续，所以丙取得房屋的所有权。
乙虽然与甲有买卖合同，但未办理登记，不能取得所有权。
答案为C。
二、多选题。
A. 登记申请人提供虚假材料。
B. 登记机构工作人员疏忽大意。
C. 不动产测绘数据不准确。
D. 存在未解决的相邻权纠纷。
解析：A选项，登记申请人提供虚假材料，会使登记依据的材料不真实，从而可能导致登记错误。
B选项，登记机构工作人员疏忽大意，在审核、录入等环节可能出现失误，导致登记错误。
C选项，不动产测绘数据不准确，会影响不动产的面积、界限等关键信息的登记，可能造成登记错误。
D选项，存在未解决的相邻权纠纷并不必然导致登记错误，相邻权纠纷主要涉及不动产使用中的权利义务关系，与登记本身的准确性没有直接因果关系（如果因为相邻权纠纷涉及到权属争议部分未解决则另当别论）。
所以答案是ABC。
2. 在处理不动产登记疑难问题时，可能需要用到的法律法规包括（）解析：三、判断题。
1. 不动产登记一旦完成，就绝对不能更改。
不动产登记典型案例典型案例
典型案例011：未经竣工验收已入住的商品房怎样办理登记基本情况黑龙江省七台河市某小区于2012年开工建设，总建筑面积7.5万平方米，房屋总套数1046套。
2013年年底，开发商因建设资金及债务纠纷等原因弃建，小区各项配套设施均未完成，但已入住746户。
由于未竣工验收，因而不能办理不动产首次登记。
解决办法市不动产登记机构对该小区无法办理登记问题进行了认真核查，该小区土地手续齐全，并全额缴纳了土地出让金。
但仍存在以下问题：一是未办理消防验收；二是未办理建设工程竣工验收；三是开发单位欠缴税款，无法取得销售不动产统一发票。
针对这一情况，市政府于2017年5月召开专题会议，组织有关部门对上述问题的处理进行了全面研究，本着解决历史遗留问题、保护群众合法权益和维护社会稳定的原则，做出如下决定：一是坚持把办理不动产登记与解决开发商违规问题区分开来；二是由房产管理局组织业主委员会委托鉴定机构对房屋安全进行安全鉴定、申请消防验收，建设工程竣工验收合格后，按规定办理不动产登记；三是开发商欠缴税费等问题，有关部门继续追缴，地税部门按照要求为购房者出具销售不动产统一发票；四是进一步核实产权状况，对产权明晰、符合登记条件的，依法给予登记发证。
根据市政府专题会议的要求，有关部门各司其职，认真落实。
市不动产登记机构向社会发布了公告，于2017年7月10日开始正式为该小区办理不动产登记。
截至2017年7月底，已为该小区居民办理不动产权证书627本。
经验总结随着不动产统一登记工作的深入开展，因未竣工验收、欠缴各项税费、各项手续不全等影响不动产登记的历史遗留问题逐渐显现。
七台河市解决这些问题的经验如下：一是按照尊重历史、正视现实、民生为先的原则，出台了《进一步做好回迁安置和不动产权证办理工作的实施方案》，为问题的解决提供了政策依据；二是政府出面、统筹协调、部门联动、区别对待、分类实施。
提供单位：黑龙江省七台河市不动产登记中心（此文档部分内容来源于网络，如有侵权请告知删除，文档可自行编辑修改内容，供参考，感谢您的配合和支持）。
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不动产抵押未办理登记相关责任承担典型判例五则阅读说明：我国物权法第十五条确定了物权行为与债权行为相分离的原则，并在第一百八十七条规定对于不动产设立抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。
但在商品房按揭贷款以及金融借款案件中，对于不动产抵押往往只有抵押合同，或者只进行了抵押物的预告登记，而未对抵押物进行抵押登记，此种情形下，如何确定抵押人责任以及如何保护债权人利益，司法实践中的裁判观点并不一致。
本期选择的案例均刊登在《人民司法·案例》，希望对处理此类案件发挥参考作用。
限于篇幅，对原判例进行了编辑，具体的评析意见可按照索引查找参阅。
判例一裁判要旨：抵押财产未登记，抵押权则未生效，未生效的抵押权不产生优先受偿的法律效果，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当在抵押财产现有价值的范围内承担赔偿责任案号：一审：江苏省无锡市锡山区人民法院（2010）锡法民初字第0432号；二审：江苏省无锡市中级人民法院（2011）锡民终字第0767号。
当事人：原告（被上诉人）：顾漱清。
被告（被上诉人）：韦安波。
被告（被上诉人）：花根荣。
被告（上诉人）：朱允保。
简要事实：2008年1月5日，韦安波（其与花根荣系夫妻关系）向顾漱清出具借条一张，载明“今借顾漱清50万元，2008年7月5日前还，年利息20%。
”2008年1月24日，朱允保出具了授权书一张，载明“因韦安波明源化工(泰州)有限公司借顾漱清人民币做流动资金。
兹本人愿意以房产证做担保”。
其名下位于无锡市房屋于2005年5月11日设定了20万元的抵押权，权利人系中国银行无锡市锡山支行，约定期限至2013年5月11日。
该房屋的房屋产权证和土地使用权证均在顾漱清处。
2008年1月25日，韦安波又向顾漱清出具借条一张，载明“今借顾漱清人民币40万元整，年利息20%，2008年7月5日归还。
”2010年5月31日，韦安波又向顾漱清出具了一份还款保证。
2010年5月31日，顾漱清诉至法院，请求判令韦安波与花根荣共同归还借款90万元及利息34.6万元，由朱允保承担保责任。
裁判结果：1.韦安波与花根荣共同给付顾漱清人民币90万元整。
借款期限内利息104141元，并承担90万元自2008年7月6日至2010年5月28日的按中国人民银行规定的同类贷款利率计算的利息。
2.朱允保应对上述第一项中的借款50万元、借款期内利息58333元及2008年7月6日至2010年5月28日按照银行同类贷款利率计算的逾期利息，在韦安波和花根荣不能清偿的范围内以位于无锡市房屋所有权和国有土地使用权的价值为限承担赔偿责任。
3.驳回顾漱清的其他诉讼请求。
裁判理由：生效判决认为，抵押合同的订立和抵押权的设定是不同的法律事实。
对于不动产抵押合同生效时间和抵押权成立时间，担保法及物权法均有规定，其中对于抵押权生效的时间规定一致，均为登记时设立。
而对于抵押合同的成立，根据新法优于旧法的法律适用原则，应遵从物权法的规定，即自合同成立时生效，与抵押财产有无登记无关。
本案中，根据各方当事人的陈述以及授权书的内容，可以认定朱允保系接受债务人韦安波的请求，为韦安波向顾漱清所借债务提供担保。
朱允保虽未直接与顾漱清签订合同，但其出具授权书而顾漱清接受授权书的连续行为可以认定本案所涉抵押合同自顾漱清接受授权书之日起成立。
因该合同未违反法律规定，且其从属的主债务合同亦为有效合同，故即使未办理抵押登记，抵押合同亦应有效。
抵押权虽因未办理登记而未生效，但不影响当事人根据生效的抵押合同履行各自的权利义务。
本案中，抵押合同签订后，朱允保即负有配合顾漱清办理抵押权登记的义务，而朱允保不予配合并推诿责任，是一种违约行为，应依法承担违约责任。
因朱允保未在授权书上明确抵押担保金额，但根据当事人关于先产生债务、后要求担保的陈述以及两笔债务形成时间与授权书落款时间，应认定朱允保对其提供授权书之前形成的债务提供担保，故朱允保应以其房产就顾漱清无法实现该笔债权(即50万元本息范围内)的损失进行赔偿。
索引：案例评析详见：潘志江、沈君：“不动产抵押合同生效但未办理抵押登记的责任承担”，载《人民司法·案例》2013年第6期。
判例二裁判要旨：预购商品房抵押权预告登记不产生设立抵押权的法律后果。
商品房已办理抵押权预告登记，且已具备物权登记条件，法院应责令购房人限期协助办理抵押登记手续。
购房人拒不办理而导致抵押登记无法完成的情况下，法院可依据物权法第二十八条规定判决债权人对抵押房产的处置价款行使优先受偿权案号：一审：福建省福州市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第4171号；二审：福建省福州市中级人民法院（2015）榕民终字第5965号当事人：原告：中国建设银行股份有限公司福州城北支行（以下简称建行城北支行）。
被告：周文娟、高源。
被告：福州恒宇房地产发展有限公司（以下简称恒宇房地产公司）。
简要事实：2012年11月7日，中国建设银行股份有限公司福建省分行(以下简称建行福建分行)与周文娟、高源签订个人住房借款合同，周文娟、高源向建行福建分行贷款51万元，用于购置房产；借款人以所购房产为抵押物担保还款；发放贷款后，贷款人将合同项下权利义务一并转让给原告建行城北支行；恒宇房地产公司对借款提供阶段性保证。
签订上述合同后，房产登记机构对上述房产进行了预购商品房抵押权预告登记，但至今未办理抵押登记手续。
系争房产已于2013年7月30日完成了初始登记，房屋亦已交付购房人周文娟。
建行福建分行依约向周文娟发放了贷款，并将贷款债权转让给建行城北支行。
周文娟、高源未按约还款，建行城北支行遂诉请法院判令：1.周文娟、高源偿还贷款本金458019.64元人民币及相应利息；2.建行城北支行有权处置抵押房产，以优先偿还本案债务；3恒宇房地产公司承担连带保证责任。
裁判结果：1.高源、周文娟偿还建行城北支行借款本金438373.60元及至还款之日的利息、罚息和复息；2.恒宇房地产公司承担连带清偿责任；3.周文娟、高源应于判决生效之日起30日内协助建行城北支行办理抵押房产的抵押登记手续，恒宇房地产公司应督促周文娟并配合其办理抵押登记，抵押登记手续办妥之日，恒宇房地产公司的保证责任终止；4.上述房产抵押登记办妥后，或周文娟、高源逾期仍未办理抵押登记的，建行城北支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对第一项确定的主债权优先受偿；5.建行城北支行对上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿恒宇房地产公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息(按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算)；再有余款的，退还周文娟、高源；6.恒宇房地产公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向周文女昌、高源追偿。
裁判理由：生效判决认为，本案争议焦点是，案涉商品房已办理预购商品房抵押权预告登记，且已具备办理物权登记条件，因购房人怠于办理抵押登记，预告登记权利人能否对商品房处置价款行使优先受偿权。
现分析如下：由物权法第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。
故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。
基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。
商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保(通常约定保证期间至抵押权设立之时)的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。
因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。
在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。
本案中，案涉房产已完成初始登记，并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人周文娟怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人周文娟负有协助办理抵押登记的义务，恒宇房地产公司应督促其办理。
二审法院确定周文娟应在30日内协助办理案涉房产抵押登记。
购房人周文娟若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故二审法院无法径行判决由债权人建行城北支行自行办理抵押登记手续。
在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。
理由如下：其一，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，周文娟虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于周文娟财产，客观上应作为周文娟责任财产进行处置。
其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。
其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。
其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。
最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第26条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人建行城北支行有权处分购房人周文娟于商品房买卖合同项下的合同权利，而周文娟取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故建行城北支行有权处置案涉商品房。