明月花园规划指标调整论证报告
陵水珍珠海岸椰林滨海新区控制性规划调整必要性论证报告
目录2.12.22.32.43.13.2第四章必要性论证结论 (17)第五章控规调整建议 (19)第六章相关附件 (20)第一章概述1.1调整背景2023 年 7 月，受陵水黎族自治县住房和城乡建设局托付，海南巨方规划设计编制了《陵水珍宝海岸椰林滨海区掌握性具体规划》，该控规于 2023 年3 月获批准实施。
〔以下简称“10版控规”〕椰林湾滨海区在“10 版控规”的指导下正逐步实现规划蓝图，各项建设工作也稳步进展中。
2023 年海南国际旅游岛先行试验区入驻陵水县黎安镇后，在《海南国际旅游岛先行试验区总体规划》获批准实施、先行试验区黎安风情小镇的建设、陵水县近期引入的“东高文化旅游休闲度假区”工程落户于规划区等的进展状况下，“10版控规”已不能适应的进展状况。
1.2“10版控规”简介1.2.1地理位置与规划范围椰林滨海区位于陵水县东部的珍宝海岸中部，东临南海，南抵黎安镇区，西至县级大路，北距陵水河入海口约 500 米。
规划范围总面积为 670.65 公顷，约合 10060 亩。
〔详见附件一：2023 版《陵水珍宝海岸椰林滨海区掌握性具体规划》区位关系图〕1.2.2功能定位依托区域内得天独厚的自然资源和区位优势，以碧海、青山、沙滩、田园、溪流等热带原生态自然风光为景观主体，依据旅游市场进展分析及国际旅游岛的旅游进展趋势，椰林滨海区最终将建成：以旅游度假、时尚运动、休闲消遣为主导功能的热带滨海国际旅游休闲目的地；陵水海滨风景名胜区最重要的功能板块。
1.2.3进展规模规划范围总面积为 670.65 公顷，建设用地面积共计 449.34 公顷，总建筑面积为 212.3 万平方米，建设用地容积率掌握在 0.47 左右。
规划期内规划总人口为 3.3 万人，其中旅游度假人口为 22.75 万人，治理效劳人员 0.35 万人，当地居民 0.2 万人。
1.2.4规划构造规划区的用地空间构造可概况为“一带、两轴、三组团”。
规划实施评估技术指南2013.4.23
浙江省土地利用总体规划实施评估技术指南（修订版）浙江省国土资源厅二〇一三年四月目录前言 (1)1总则 (1)1.1评估目的 (1)1.2评估对象 (1)1.3评估原则 (1)1.4评估依据 (2)1.5评估任务 (3)1.6工作内容与技术方法 (5)1.7评估资质与人员要求 (8)2准备工作 (9)2.1组织准备 (9)2.2人员准备 (9)2.3技术准备 (9)3资料调查与收集 (10)3.1资料调查与收集方法 (10)3.2资料调查与收集内容 (10)4土地规划执行情况评估 (11)4.1土地规划执行评估流程 (11)4.2土地规划执行评估内容 (12)4.3市、县执行评估的范围要求 (22)4.4执行评估小结及分析 (22)5土地规划与未来发展适应性评估 (28)5.1土地规划与未来发展适应性评估流程 (28)5.2土地规划与未来发展适应性评估内容 (29)5.3市、县适应性评估的范围要求 (33)5.4适应性评估小结及分析 (34)6土地规划评估结论及建议 (35)6.1土地规划实施评估结论 (35)6.2土地规划实施评估建议 (38)7成果要求 (39)7.1土地规划评估报告 (39)7.2土地规划评估附件 (40)7.3其他成果要求 (40)附表一土地规划实施评估主要资料收集清单表 (41)附表二评估体系指标解释 (42)附表三规划执行评估指标标准化表 (47)附表四土地规划实施评估调查表 (59)附表五土地规划实施情况表 (61)附图 (82)前言以科学发展观为统领，围绕保护资源和保障发展的目标，依据国土资源部《土地利用总体规划定期评估和适时修改试点工作指南（试用）》，为从评估内容、技术、方法和成果编制上指导、规范市、县、乡三级土地利用总体规划（以下简称“土地利用总体规划”为“土地规划”）的实施评估工作，提高实施评估的科学性、合理性和可操作性，推进实施评估工作的制度化和规范化建设，特制定本技术指南。
礼县海鹏秦韵华城建设项目规划指标调整方案
礼县海鹏秦韵华城建设项目规划指标调整方案1、基本情况：2009年10月10日，礼县海鹏房地产开发有限公司通过拍卖取得秦汉大道北侧、黄金广场西侧建设用地16050.9平方米（约24.1亩）。
拍卖容积率≤1.75、地上建筑面积28089.07平方米。
2011年、2014年分别办理秦韵华城住宅小区2#、3#商住楼项目审批，现已建成入住。
目前，剩余未开发建设用地约6900平方米（约10.3亩），自2009年拍卖后一直闲置。
为更好的利用土地资源，完善东城区各项基础设施服务功能，礼县海鹏房地产开发公司于2018年5月20日书面申请，请求提高原拍卖用地容积率，拟在剩余用地新建综合楼1栋，用于经营酒店和商业。
2、容积率调整的理由和依据：（1）理由：因2016年6月完成了县城控规修编，该地块建设条件发生变化（原拍卖用地为商住用地，修编为商业用地，修编后容积率≤5.5），为容积率调整提供了法律依据。
（2）依据：依据《建设用地容积率管理办法》第七条、第一款因城乡规划修改造成地块开发条件变化的，可以进行调整容积率。
3、省级专家组审查意见：2019年3月27日，我单位邀请省级专家组对该项目调整规划指标的论证报告和方案设计进行了审查。
专家组认为该项目容积率调整符合新修编的控制性详细规划，符合相关法律、法规要求，原则同意该调整方案，同意将容积率提高到3.03以内。
4、听证会听证意见：2019年7月10日，我单位组织召开了规划指标调整方案听证会。
该项目利害关系人、听证员等参会人员认为拟建的酒店和商业能够改善秦韵华城小区周边环境，能进一步完善东城区服务设施，有利于城市发展，一致同意该调整方案，同意将容积率提高到3.03以内。
5、礼县海鹏秦韵华城建设用地规划指标调整方案图：。
上海市普陀区建设和管理委员会关于上报敦煌路（真南路～桃惠路）道路改建工程可行性研究报告的请示
上海市普陀区建设和管理委员会关于上报敦煌路（真南路～桃惠路）道路改建工程可行性研究报告的请示文章属性•【制定机关】上海市普陀区建设和管理委员会•【公布日期】2020.05.27•【字号】普建委〔2020〕38号•【施行日期】2020.05.27•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文上海市普陀区建设和管理委员会关于上报敦煌路（真南路～桃惠路）道路改建工程可行性研究报告的请示普陀区发展和改革委员会：敦煌路位于上海市普陀区桃浦智创城内，是区域内部的一条南北向城市次干路。
桃浦智创城是上海市今后一段时期着力规划建设的重点区域之一，也是中心城区成片转型发展的区域。
通过高标准的规划定位、高强度的产业调整、高效率的推进机制，充分体现“产城深度融合、低碳绿色生态、城市设计人性化”的发展理念，将建设成为“上海市西北中心城区的新地标、产城融合发展的新亮点、老工业基地转型发展的示范区”。
同时，结合桃浦中央公园的规划建设，敦煌路的改造势在必行，这对于完善区域路网，为中央公园的建设和高新技术产业的入住带来便利条件，同时项目的拓宽将对支撑地区未来发展转型也有着十分重要的意义。
根据贵委普发改投[2017]90号《关于敦煌路（真南路～桃惠路）道路改建工程项目建议书的批复》相关要求，委托设计单位完成了敦煌路（真南路～桃惠路）道路改建工程可行性研究报告的编制，工程概况如下：一、工程范围及规模本次设计范围南起真南路，北至规划桃惠路，规划红线宽度28m，道路全长约1700m，道路等级为城市次干路。
主要建设内容包括道路工程、排水工程、桥梁工程、附属工程以及投资估算等。
二、主要技术标准1、道路等级：城市次干路2、设计速度：30km/h3、路面荷载：BZZ-100标准轴载4、桥梁荷载：城-A级三、道路横断面设计敦煌路道路红线宽度为28m，设置为双向4快2慢的建设规模。
横断面布置为：4.5m（人行道）+19m（车行道）+4.5m（人行道）=28m（红线宽度）。
滨江明珠苑策划建议书
滨江明珠苑策划建议书(总74页)--本页仅作为文档封面，使用时请直接删除即可----内页可以根据需求调整合适字体及大小--广州「滨江明珠苑」策划建议书广东亿汇物业顾问有限公司谨呈二OO五年三月二十二日目录一．市场分析................................................................................................. 错误!未定义书签。
1．1地段概况.................................................................................................... 错误!未定义书签。
1．2市政规划.................................................................................................... 错误!未定义书签。
1．3土地供应.................................................................................................... 错误!未定义书签。
1．4市场概况.................................................................................................... 错误!未定义书签。
1．5典型项目调查........................................................................................... 错误!未定义书签。
1．6小结............................................................................................................. 错误!未定义书签。
控制性详细规划调整论证报告
xxx市xxx镇控制性详细规划调整论证报告——C区C-01-09地块调整说明xxx市xxx镇规划管理所xxx市城建规划设计院2007.4《xxx市xxx镇控制性详细规划》于2006年12月开始正式实施。
原规划C-01-09地块性质商业金融地块（C2）,为北岸片区袁屋围旧村改造的商业金融地块，根据xxx镇旧村改造压力和城市建设的实际需要，本次规划将C-01-09地块的用地性质改为商住混合用地(R5)。
本次规划调整只涉及到C街区C-01-09 一个地块的调整.二、调整地块区位及范围本次规划调整地块位于xxx大道西侧的C街区C-01-09一个地块，调整范围约13139平方米。
本次规划调整主要把原规划C-01-09地块性质商业金融地块（C2）变为商住混合用地(R5).由此带来地块相关技术指标的调整。
四、规划调整前后对比本次规划调整涉及用地性质调整，调整前后用地控制指标对比如下：地块编码 用地代码 用地名称 用地面积(m 2) 容积率 建筑密度（％） 限高 (m) 绿地率（％） 建筑面积(m 2)居住人口（人） 原规划 C-01-9C2商业金融用地13139 3.5 45 90 20 45986 —— 调整规划R5 商住混合用地131393.5409025459861030由此可见，调整后建筑密度和绿地率发生了变化，其他技术指标保持不变，建筑密度由45％变为40％，绿地率由20％变为25％。
规划调整前后方案对比五、规划调整影响分析根据前述分析，本次规划C-01-09地块用地性质的调整，带来地块相关技术指标的调整，主要是建筑密度和绿地率发生了变更，总居住人口增加了1030人；按照《xxx 市城市规划管理技术规定》，需增加2班小学，2班幼儿园，1班初中和1班高中，在编制《xxx 镇北岸片区控制性详细规划》教育设施配套规划中小学与幼儿园的学位和用地指标略有盈余（详见《xxx 镇教育设施规划汇总表》）， 其中北岸片区技术标准要求幼儿园最低用地标准126班，片区规划130班，幼儿园用地3.3公顷，有4个班学位余量，幼儿园配套可以满足本地块教育设施增量的需求；北岸片区技术标准要求小学最低用地标准12.8公顷，片区规划小学用原方案调整后方案地13.3公顷，实际小学有0.5公顷用地的余量，相当于5个班，可以满足本地块教育设施增量的需求；中学可在育英中学满足。
绿城杭州滨江区月明路地块可行性研究报告
月明路地块预可行性研究报告浙江绿城房地产集团市场研究部浙江西子置业有限公司营销策划部目录第一章项目概论.................................................... - 2 -一、项目概况....................................................... - 2 -二、可行性研究初步结论 ............................................. - 3 -第二章项目投资环境可行性分析...................................... - 5 -一、经济发展背景 ................................................... - 5 -二、钱江新城区域规划概况 .......................................... - 10 -三、总结.......................................................... - 12 -第三章市场可行性分析.............................................. - 12 -一、杭州市区房地产市场发展概况 .................................... - 12 -二、项目周边区域市场概况 .......................................... - 23 -三、竞争楼盘分析 .................................................. - 25 -第四章项目自身可行性分析......................................... - 31 -一、项目概况...................................................... - 31 -二、项目周边配套 .................................................. - 34 -三、项目SWOT分析 ................................................. - 35 -四、结论.......................................................... - 36 -第五章项目构想与建设规划......................................... - 38 -一、项目构想...................................................... - 38 -二、项目主要开发节点时间计划 ...................................... - 41 -三、工程实施进度 .................................................. - 41 -第六章经济可行性分析............................................. - 43 -一、销售价格估算 .................................................. - 43 -二、投资估算...................................................... - 44 -三、财务分析...................................................... - 45 -四、敏感性分析.................................................... - 46 -五、方案二测算.................................................... - 46 - 附件：1、主要楼盘个案表第一章 项目概论一、项目概况 （一） 地理位置本案基地位于杭州市滨江区内，项目北至二号支路，东北向距钱江三桥约1.5公里；南至月明路，与市级经济适用房新州花苑比邻；西至阡陌路，西北侧为滨江区政府周边核心住宅区；东至西兴路。
梧州市人民政府关于河东骑楼城HI地块及J地块建筑密度调整论证报告及调整方案的批复
梧州市人民政府关于河东骑楼城HI地块及J地块建筑密度调整论证报告及调整方案的批复
文章属性
•【制定机关】梧州市人民政府
•【公布日期】2022.10.30
•【字号】梧政函〔2022〕243号
•【施行日期】2022.10.30
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】城市建设
正文
梧州市人民政府关于河东骑楼城HI地块及J地块建筑密度调
整论证报告及调整方案的批复
市自然资源局：
你局《关于审批〈河东骑楼城HI地块及J地块建筑密度调整论证报告及调整方案〉的请示》（梧自然资报〔2022〕506号）收悉。
现批复如下：原则同意《河东骑楼城HI地块及J地块建筑密度调整论证报告及调整方案》，将HI地块建筑密度由55%调整为71%，J地块建筑密度由65%调整为71%，用地性质、容积率、建筑限高、绿地率等指标保持不变。
请依法组织实施。
2022年10月30日。
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关于对明月花园项目
用地调整规划指标的论证报告
永州县明月花园项目用地是郴州市鸿泰房地产开发有限公司于2007年9月20日通过挂牌方式取得的一宗土地使用权，进行房地产开发。
经郴州市鸿泰房地产开发有限公司的委托，我设计室依据国家相关法律、法规及相关规范，本着土地节约集约高效使用与土地适度开发相结合的精神，对明月花园项目用地的规划指标进行调整论证。
该宗用地位于县城新区中心地段，属原永州县茶安管理局，东临兴旺大道，南靠七一路延伸段，与华际水岸春城一期隔路相望，西靠荒地，北邻立邦今朝花园，在《永州县总体规划修编（2008-2020）》中用地性质为商业金融业用地。
根据2007年6月26日（安）规地设（2007-005）号文件对该地块的规划要求，地块的用地性质为商业用地（可兼容住宅）、多层居住：2.0，多层商业：4.0，综合容积率按比例折算、建筑限高临街建筑层数不少于6层、绿地率大于25%、建筑密度小于45%，机动车停车位为居住：0.6车位/100 m2建筑面积，商业：0.6车位/100 m2建筑面积。
对于该宗用地的主要经济技术指标，郴州市鸿泰房地产开发有限公司要求做如下调整：
修改前后主要技术经济指标对照表
根据郴州市鸿泰房地产开发有限公司的报告，为保证规划调整科学合理、切实可行，我室根据郴州市鸿泰房地产开发有限公司的委托要求，对该用地规划调整报告进行论证。
现就调整的理由和可行性论证如下：
①响应《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）的文件精神，利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率符合我国国情的土地利用需要，也是全面贯彻落实科学发展观的具体要求。
②该宗用地位于县城新区中心位置，为新旧城区连接的枢纽，区位、交通和基础设施条件优越，提高其开发强度，有利于提高土地的综合利用效益，为国有土地的保值增税作出贡献。
同时，由于开发强度的提高，工程量亦有所增加，相应地可以提高销售税务收入。
③符合县城总体规划和商业网点规划的要求：根据《永州县
城总体规划（2008—2020）》和《永州县城商业网点规划（2008—2020）》的商业网点布局，七一路是永州县城最为重要的商业街，七一路与兴旺大道交叉口是永州县城极为重要的商业节点。
在寸土寸金的城市商业中心适当提高规划地块的建筑密度和容积率既可增加政府的土地收益，提升土地的商业价值，又符合城市商业中心高建筑密度高容积率的特点，同时也与国家节约集约用地的政策相吻合。
④本项目的建设可提高城市品位、进一步完善城市功能，丰富七一路和兴旺大道的天际流线。
城市主要干道之间的交叉口，是体现城市骨架的重要识别点和空间定位的重要参照点。
道路交叉口旁的规划布局及建筑高度的确定必须满足城市景观的要求。
规划欲在充分利用土地、合理开发建设的前提下，采用商业用房整板式、地下层为车库、一至三层为商业、商业层上为13层的住宅建筑。
这样规划就形成了一个大体量的建筑，将有利于提升地块形象，塑造识别性强的城市空间。
⑤原规划设计条件中对该地块的建筑层数规定为多层，现调为高层，容积率相应增加。
⑥按照《郴州市中心城区零星地块建筑基地容量指标的暂行规定》（郴规发[2005]11号）文件中表一规定，单栋建筑基地，两面或三面临路的商住楼（层数大于六层，H≥24m），容积率可达到6.0,绿地率≥8%。
⑦公共服务设施配套方面。
该宗用地开发后，将增加居住人
口458人。
按相关规范可计算出幼儿入园人数为7人，小学入学人数为46人，中学入学人数为43人。
幼儿园有水岸春城幼儿园，规划 6个班级（200米距离）；小学有实验学校，规划60个班级（1200米距离），中学有县众成中学（500米距离）。
市场设施有珠泉农贸市场（1000米距离）。
综上所述，规划指标调整后对公共服务设施影响不大，学校与市场配套设施能够满足今后子女就近上学与居民日常生活的需要。
⑧提高开发强度，不会对其周边地块带来诸如日照、通风要素的干扰，也无地质灾害等其他建设性干扰和破坏因素。
⑨该地块容积率提高后会增加一定的车辆，增加一些交通量，但可以通过下一步地下停车位（库）的规划设计，缓解对周边地区的交通压力。
建议该单位下一步制定详细规划方案时，要严格执行永州县城乡规划局提出的规划控制与管理要求，营造舒适优美的人居环境，并将修建性详细规划设计报永州县城乡规划局审批。
综上所述，此次规划用地指标的修改是按国家相关规范和技术规定进行的，对人口变化进行合理预测，并相应对公共服务设施、市政设施配套、交通影响及城市景观的影响等进行了论证确定。
规划控制指标修改为：
综合容积率：5.97，商业建筑密度：76.9％，住宅建筑密度：27.3％，绿地率：21.4％。
规划修改后，对基础设施和公共服务设施造成的影响可以忽略不计，产生更多的是积极的正面的效益。
因此，本次规划指标的调整符合国家的国土政策和城市规划相关规范的要求，是可行的。
以上规划指标修改论证妥否，请专家审定！
永州县规划设计室
二〇一〇年七月十五日。