限购令下借名购房行为的性质
借名买房案件的法律(3篇)
第1篇随着我国房地产市场的蓬勃发展，购房成为许多人实现安居乐业的重要途径。
然而，在现实生活中，由于种种原因，一些人可能会选择借名买房。
所谓借名买房，是指实际购房人（借款人）因自身条件限制，无法直接以自己的名义购买房产，而借用他人（出名人）的名义进行购房的行为。
借名买房在我国法律上存在诸多争议，本文将从法律角度对借名买房案件进行分析和探讨。
一、借名买房的法律性质关于借名买房的法律性质，学术界存在两种观点：1. 债权说：认为借名买房实质上是借款人与出名人之间的借款合同关系，借款人将购房款出借给出名人，出名人则以自己的名义购买房产，借款人享有对房产的期待权。
2. 物权说：认为借名买房实质上是物权变动关系，借款人通过借用出名人名义购买房产，实现了物权转移，出名人成为名义上的物权人。
两种观点各有其道理，但在司法实践中，多数法院倾向于采纳债权说，认为借名买房的本质是借款合同关系。
二、借名买房的法律风险借名买房虽然在一定程度上解决了购房人的实际需求，但同时也存在诸多法律风险：1. 出名人违约风险：出名人可能因个人原因，如债务纠纷、婚姻关系破裂等，拒绝将房产过户给借款人，导致借款人权益受损。
2. 房屋登记风险：若出名人将房产抵押、转让或赠与他人，借款人可能面临房产被查封、拍卖等风险。
3. 税费承担风险：借名买房可能涉及高额税费，如契税、印花税等，若借款人与出名人未事先约定税费承担，可能导致纠纷。
4. 继承风险：出名人去世后，其遗产可能涉及继承问题，若出名人未立遗嘱，借款人可能面临房产被继承的风险。
三、借名买房的法律救济针对借名买房案件，借款人可以采取以下法律救济措施：1. 协商解决：与出名人协商，要求其履行过户义务，将房产过户至借款人名下。
2. 诉讼解决：若协商不成，可以向法院提起诉讼，请求法院判决出名人履行过户义务。
3. 物权确认之诉：借款人可以申请法院确认其对房产的所有权，从而排除出名人及其他权利人的干涉。
借名买房效力的法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着房地产市场的繁荣，房价的持续上涨，越来越多的购房者选择通过借名的方式购买房产。
借名买房，即实际出资人与名义产权人之间签订协议，名义产权人以自己的名义购买房产，并将房产登记在自己名下，实际出资人享有房产的权益。
然而，借名买房在法律上存在诸多争议，本文将对借名买房的效力法律规定进行分析。
二、借名买房的定义及特点1. 定义借名买房是指实际出资人与名义产权人之间签订协议，名义产权人以自己的名义购买房产，并将房产登记在自己名下，实际出资人享有房产的权益。
2. 特点（1）名义产权人与实际出资人并非同一人；（2）名义产权人以自己的名义购买房产；（3）房产登记在名义产权人名下；（4）实际出资人享有房产的权益。
三、借名买房的效力法律规定1. 《中华人民共和国物权法》《物权法》第十九条规定：“权利人、义务人之间因不动产的权利归属发生争议的，可以请求人民法院确认权利。
”根据此规定，借名买房中，实际出资人与名义产权人之间因房产权利归属发生争议时，可以请求人民法院确认权利。
2. 《中华人民共和国合同法》《合同法》第一百九十八条规定：“当事人订立合同，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
”根据此规定，借名买房合同若存在上述情形，则合同无效。
3. 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》该解释第三十条规定：“当事人约定以物抵债，或者约定由债务人向债权人交付一定数量的货币，债权人接受货币后，未将所抵债的财产或者所接受的货币归还债务人，债务人请求债权人返还所抵债的财产或者所接受的货币的，人民法院应予支持。
”根据此规定，借名买房中，若实际出资人要求名义产权人返还房产，人民法院应予支持。
4. 《最高人民法院关于审理物权纠纷案件适用法律若干问题的解释》该解释第二十二条规定：“当事人之间签订的借名买房协议，约定以名义产权人的名义购买房产，实际出资人享有房产权益的，当事人请求确认房产权益归属的，人民法院应予支持。
借名购房合同法律效力
随着房地产市场的发展和限购政策的实施，借名购房现象日益普遍。
所谓借名购房，是指实际出资人（借名人）将自己的资金借给他人（出名人）用于购买房屋，并由出名人以自己的名义办理房屋产权登记。
借名购房合同作为双方当事人之间达成的协议，其法律效力一直是社会关注的焦点。
本文将就借名购房合同的法律效力进行探讨。
一、借名购房合同的法律性质借名购房合同在法律上属于无名合同，即《合同法》中未明确规定的合同类型。
从合同性质来看，借名购房合同更类似于委托合同，即借名人委托出名人代为购房，出名人接受委托并代为办理购房手续。
然而，借名购房合同与委托合同存在一定区别，主要体现在房屋产权登记上。
二、借名购房合同的法律效力1. 合同效力认定根据《民法典》的规定，合同当事人自愿签订合同，合同内容不违法法律、强制性规定即为有效。
因此，借名购房合同在双方当事人自愿签订、内容不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，应认定为有效。
2. 限制条件尽管借名购房合同在一般情况下具有法律效力，但仍存在以下限制条件：（1）违反法律、行政法规的强制性规定：若借名购房合同违反了国家限购政策等强制性规定，则可能导致合同无效。
（2）损害社会公共利益：若借名购房合同损害了社会公共利益，如规避限购政策导致房地产市场调控政策失效，则可能导致合同无效。
（3）欺诈、胁迫手段：若借名购房合同一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益、集体利益或第三人利益，则可能导致合同无效。
3. 合同履行借名购房合同生效后，双方当事人应按照合同约定履行各自的权利和义务。
在实际操作中，借名人需将购房款支付给出名人，出名人代为办理购房手续并取得房屋产权登记。
在合同履行过程中，若出现纠纷，当事人可依法向人民法院提起诉讼。
三、借名购房合同的法律风险1. 出名人违约风险：出名人可能不履行合同义务，如拒绝办理房屋过户手续，导致借名人权益受损。
2. 房屋交易风险：若借名人因个人原因需要出售房屋，可能会面临房屋交易过程中的法律风险，如无法办理过户手续。
借名买房法律规定汇总(3篇)
第1篇随着房地产市场的发展和个人财产观念的更新，借名买房的现象逐渐增多。
借名买房指的是实际出资人（借款人）因各种原因（如限购政策、信用记录等）无法直接以自己的名义购买房产，而借用他人（出名人）的名义进行购房的行为。
以下是对借名买房相关法律规定的汇总，以供参考。
一、借名买房的定义与特征1. 定义借名买房，即实际出资人（借款人）借用他人（出名人）的名义，以出名人名义签订购房合同、支付房款、办理产权登记等行为，最终由实际出资人实际享有房产权益。
2. 特征（1）名义上的产权人与实际出资人不一致；（2）实际出资人支付房款并承担还贷责任；（3）借名买房行为是基于双方约定或特定原因。
二、借名买房的法律风险1. 出名人可能主张房屋所有权在借名买房的情况下，出名人可能因各种原因（如婚姻破裂、债务纠纷等）要求确认房屋所有权。
此时，实际出资人可能面临失去房产的风险。
2. 贷款违约风险实际出资人若未按时偿还贷款，银行或其他贷款机构可能会追究出名的法律责任，导致出名人承担还款责任。
3. 税务风险借名买房可能涉及税务问题，如个人所得税、契税等。
实际出资人可能因未履行相关税务义务而面临罚款、滞纳金等处罚。
4. 继承、赠与等法律问题在借名买房的情况下，若实际出资人去世或发生其他继承、赠与等法律事件，可能导致房产权益的纠纷。
三、借名买房的法律规定1. 《中华人民共和国民法典》（1）第三百一十一条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
（2）第三百一十二条：因继承、遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
2. 《中华人民共和国物权法》（1）第二十二条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
（2）第二十三条：因继承、遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
3. 《中华人民共和国合同法》第一百零六条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
借名买房的法律适用(2篇)
第1篇摘要：随着房地产市场的不断繁荣，借名买房的现象日益普遍。
借名买房涉及法律关系复杂，涉及到物权法、合同法、侵权责任法等多个法律领域。
本文旨在分析借名买房的法律适用问题，为相关法律实践提供参考。
一、引言借名买房是指当事人之间约定，一方以自己名义购买房产，但房产所有权归另一方所有。
借名买房在现实生活中具有一定的合理性，如未成年人购房、限制性购房政策等。
然而，借名买房过程中也存在着诸多法律风险。
本文将从法律适用角度，对借名买房的相关问题进行探讨。
二、借名买房的法律关系1. 合同关系借名买房涉及的主要合同关系为买卖合同。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，买卖合同是指出卖人将标的物的所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。
在借名买房中，借名人作为出卖人，将房产出售给实际出资人（买受人），双方之间形成买卖合同关系。
2. 物权关系借名买房中的物权关系主要涉及房产所有权的归属问题。
根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
在借名买房中，借名人作为登记权利人，享有房产所有权。
然而，由于借名人与实际出资人之间存在约定，房产所有权实际上归实际出资人所有。
3. 侵权责任关系借名买房过程中，可能涉及侵权责任关系。
如借名人未按约定履行义务，导致实际出资人权益受损，实际出资人可以要求借名人承担侵权责任。
三、借名买房的法律适用问题1. 合同法适用借名买房中的买卖合同，应当依照《中华人民共和国合同法》的规定处理。
在实际操作中，应注意以下几点：（1）合同主体：借名人与实际出资人作为买卖合同的当事人，应当具备相应的民事行为能力。
（2）合同内容：合同应明确约定房产的名称、价格、交付时间、违约责任等内容。
（3）合同效力：合同应符合法律、行政法规的规定，不存在欺诈、胁迫等情形。
2. 物权法适用借名买房中的物权关系，应当依照《中华人民共和国物权法》的规定处理。
在实际操作中，应注意以下几点：（1）房产登记：借名人作为登记权利人，享有房产所有权。
借名购房协议性质
借名购房协议性质引言近年来，随着房价不断上涨，房屋购买成为了不少人关注的焦点。
然而，有些购房者因为缺乏足够的购房资金而选择以借名购房的方式来购买房屋。
所谓借名购房，就是借用他人的名字来购买房屋，但实际上，款项仍由购买者自己出资。
这种方式看起来行之有效，但其性质却备受争议。
本文将探讨借名购房协议的性质。
何为借名购房？简单定义来说，借名购房就是一种房屋买卖方式，指以他人的名字来进行购房，在购房合同中，房屋的实际买主并不是在购房合同中登记的人。
原因多种多样，可能是因为借名人无法满足购房条件，或者是想要绕开限制性政策等等。
无论何种原因，这种买房方式已相当普遍，并且引发了很多争议。
借名购房是否合法？接下来我们来探讨借名购房是否合法。
按照我国现有法律，借名购房并没有得到明确认可，且在配套法规中也不具备规范性。
从《民法典》的相关规定中可以看出，契约一方应当为实际购买人，具有法律行为能力，以及财务状况良好的自然人或法人。
因此，借名购房的方式违反了相关法律规定，其合法性存在疑问。
借名购房的法律风险由于借名购房的方式并无法律依据，因此在法律模糊的情况下，涉及到几种风险：1.权益风险在借名购房的情况下，购房者并非在房屋产权证等相关所有权证书上的实际持有人，在产权方面存在着很多疑问。
一旦出现纠纷，房主和购房者之间的权利很难得以维护。
2.财务风险借名购房的方式经常会在中介机构或购房者的朋友之间流通，购房者之前与实际产权人并未达成任何合同关系，因此无法得到法律上的保护。
如果产权方因财务问题或其他原因追究房屋归属权，则购房者要承担全部的法律责任和财务风险。
3.信用风险在借名购房这种没有合法依据的情况下，购房者无法获得任何保护，如果交易发生纠纷，购房者会因为信用受到损失，甚至无法通过信用评估拿到贷款等服务。
借名购房合同的法律性质当购房者以借名的方式进行购房时，与产权方之间可能需要签订借名购房协议。
那么该协议的法律性质又是什么呢？从法律的角度上来看，借名购房协议并不具有法律效力。
法院借名买房法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着房地产市场的繁荣，越来越多的人选择购买房产作为投资或居住。
然而，在购买房产的过程中，由于种种原因，有些人可能无法直接以自己的名义购买房产，因此出现了借名买房的现象。
借名买房，即他人以自己的名义购买房产，而实际出资人并非该房产的登记权利人。
对于借名买房的法律规定，我国相关法律法规有着明确的规定。
本文将从法院借名买房的法律规定出发，对相关法律问题进行探讨。
二、借名买房的定义及法律关系1. 定义借名买房，是指他人以自己的名义购买房产，而实际出资人并非该房产的登记权利人。
在借名买房中，实际出资人被称为“借名人”，而以自己名义购买房产的人被称为“名义人”。
2. 法律关系借名买房涉及的法律关系主要包括以下三个方面：（1）借名人与名义人之间的法律关系：借名人与名义人之间是借贷关系，借名人将购房款借给名义人，名义人用借名人的资金购买房产。
（2）名义人与房产开发商之间的法律关系：名义人与房产开发商之间是买卖关系，名义人以自己的名义与开发商签订购房合同，购买房产。
（3）借名人与房产开发商之间的法律关系：借名人与房产开发商之间是债权债务关系，借名人有权要求房产开发商将房产过户至自己的名下。
三、法院借名买房的法律规定1. 《物权法》《物权法》第二十二条规定：“因房屋买卖、赠与、继承等原因，需要办理房屋登记的，应当依法办理登记。
未经登记，不得对抗善意第三人。
”根据该条规定，借名买房的房产需要进行登记，否则不能对抗善意第三人。
在实际操作中，借名人需要向房产登记机构申请办理房屋登记手续，将房产过户至自己的名下。
2. 《合同法》《合同法》第一百九十三条规定：“当事人约定，债务人应当向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。
”根据该条规定，借名人与名义人之间的借贷关系，名义人未按照约定履行购房款的偿还义务，应当向借名人承担违约责任。
3. 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十八条规定：“借名人以其真实意思表示，请求认定借名买房合同有效的，人民法院应当支持。
借名购房合同的认定及效力
随着房地产市场的不断发展和国家政策的调整，借名购房现象日益普遍。
借名购房合同是指一方（借名人）经另一方（出名人）的同意，将其出资购买的房屋登记于他人名下的一种特殊合同形式。
对于借名购房合同的认定及效力，本文将从以下几个方面进行探讨。
一、借名购房合同的法律性质借名购房合同属于非典型合同，即无名合同。
在《中华人民共和国民法典》中，并未将借名购房合同作为典型合同予以规定。
借名购房合同的法律性质类似于委托合同，借名人将自己出资购房的行为委托给出名人进行，出名人则同意以自己的名义购买房屋。
二、借名购房合同的效力认定1. 合同有效条件根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，民事法律行为有效需满足以下条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
2. 借名购房合同有效情形（1）借名人出于合法目的，如购买保障性住房、规避限购政策等，且不违反法律、行政法规的强制性规定；（2）借名人实际出资购买房屋，出名人同意以自己的名义进行登记；（3）合同内容真实、明确，双方意思表示一致。
3. 借名购房合同无效情形（1）借名人出于规避法律、行政法规的强制性规定，如规避限购政策、限贷政策等；（2）借名人恶意串通，损害他人利益；（3）合同内容违反公序良俗。
三、借名购房合同的法律风险提示1. 出名人可能面临房屋被查封、拍卖等风险；2. 借名人可能面临无法过户、房屋被他人占用等风险；3. 双方可能因房屋权属发生纠纷。
四、借名购房合同的签订建议1. 明确约定双方的权利义务，包括房屋权属、费用承担、违约责任等；2. 确保合同内容真实、合法，避免违反法律法规；3. 尽量采用书面形式签订合同，以保障双方的权益。
总之，借名购房合同的认定及效力需要综合考虑多种因素。
在实际操作中，双方应充分了解相关法律法规，明确合同内容，以降低法律风险，保障自身权益。
借名买房的八个法律规定(3篇)
第1篇一、借名买房的法律性质根据《中华人民共和国民法典》第一百五十八条规定：“民事法律行为可以附条件。
附条件的民事法律行为，自条件成就时生效；条件未成就的，民事法律行为不生效。
”借名买房作为一种民事法律行为，其性质属于附条件的赠与或借款合同。
二、借名买房的合同效力1. 合同有效根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
”只要借名买房合同符合法律规定，当事人意思表示真实，合同即具有法律效力。
2. 合同无效（1）违反法律法规：若借名买房合同违反了法律法规的强制性规定，如借名人与名义产权人之间存在亲属关系，借名人以他人名义购买限制购买的房产等，合同可能被认定为无效。
（2）违背公序良俗：若借名买房合同违背公序良俗，如借名人利用名义产权人名义购买非法物品等，合同也可能被认定为无效。
三、借名买房的产权归属1. 产权归属名义产权人若借名买房合同有效，房屋产权登记在名义产权人名下，一般情况下，房屋产权归属于名义产权人。
2. 产权归属借名人（1）名义产权人自愿将房屋产权转让给借名人：在借名买房合同中，若约定名义产权人在一定期限内将房屋产权转让给借名人，且该约定合法有效，则房屋产权最终归属于借名人。
（2）名义产权人无法证明其出资：在借名买房过程中，若名义产权人无法证明其出资，法院可能会根据实际情况判决房屋产权归属于借名人。
四、借名买房的税费承担1. 税费由名义产权人承担在借名买房过程中，若名义产权人实际支付了购房款，则相关税费应由名义产权人承担。
2. 税费由借名人承担若借名人实际支付了购房款，则相关税费应由借名人承担。
五、借名买房的债权债务关系1. 借名人作为债权人在借名买房过程中，借名人实际支付了购房款，因此借名人可以作为债权人要求名义产权人履行还款义务。
2. 名义产权人作为债务人在借名买房过程中，名义产权人实际支付了购房款，因此名义产权人可以作为债务人承担还款义务。
借名购房的合同效力
近年来，随着我国房地产市场的快速发展，房屋已经成为人们生活中的重要财产。
然而，由于各种原因，部分购房者无法以自己的名义购买房屋，便出现了借名购房的现象。
借名购房是指实际出资人借用他人名义购买房屋，并将房屋登记在出名人名下的行为。
这种购房方式在实际操作中存在诸多法律风险，因此，探讨借名购房的合同效力具有重要的现实意义。
一、借名购房合同的法律性质借名购房合同属于民事合同的一种，是指实际出资人与出名人之间就房屋购买事宜达成的协议。
根据《中华人民共和国民法典》的规定，合同当事人应当遵循诚实信用原则，自愿、公平、等价、有偿地订立合同。
借名购房合同当事人之间的权利义务关系，应当符合法律规定。
二、借名购房合同的效力1. 合同有效条件借名购房合同要具备以下条件才能认定为有效：（1）合同当事人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗；（4）合同内容不违反国家政策和地方性法规。
2. 合同效力认定（1）一般情况下的借名购房合同：在实际操作中，借名购房合同通常用于购买普通商品房。
在这种情况下，如果借名购房合同符合上述有效条件，应当认定为有效。
实际出资人可以依据合同要求出名人办理房屋所有权转移登记。
（2）特殊情况下借名购房合同：对于购买经济适用房、限价房等特殊房屋的借名购房合同，由于这类房屋购买资格有限，且涉及国家政策，其合同效力认定较为复杂。
在实践中，不同法院对此类合同效力的认定存在差异：①部分法院认为，这类合同违反了国家政策，属于无效合同；②部分法院认为，只要借名购房合同当事人之间不存在恶意规避法律或政策的行为，且合同内容不违反法律法规，应当认定为有效。
三、借名购房合同的法律风险1. 出名人可能反悔：在借名购房过程中，出名人可能因个人原因反悔，拒绝办理房屋过户手续。
2. 合同效力争议：借名购房合同在签订、履行过程中可能存在争议，导致合同无法履行。
3. 法律责任承担：借名购房合同当事人若违反合同约定，可能需要承担相应的法律责任。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
限购令下借名购房行为的性质作者：王逸轩来源：《法制博览》2013年第10期作者简介：王逸轩，深圳大学法学院硕士研究生，研究方向：经济法学。
【摘要】为了调控日益上涨的住房价格，政府发布了一系列限购政策，其中最主要一项就是限购令。
限购令在限制住房投资需求、控制商品房价格上起到了一定的作用，但同时有许多人寻找到了规避限购令的方法比如借名购房，本文试图从民法代理理论的角度分析限购令下借名购房行为的性质。
【关键词】限购令；借名购房；性质限购令是通过对购买人资格的限制来调控房产投资需求，但国家政策对资格进行限制，人民群众就自己创造资格，于是出现了“假离婚”、“借名购房”等现象。
其中以借名购房较为复杂，涉及较多法理，引发了笔者的思考。
一、借名购房的完整步骤既然名为借名购房，那么在借名购房行为中必然存在着一方借另外一方的名义进行购买行为，所以我们将被借名一方称为“名义购房人”，而幕后的实际购房者称之为“事实购房人”。
理论上在限购令存在的情况下，借名购房全部完成需要以下几个步骤：（1）名义购房人与事实购房人签订协议。
在协议中明确约定房屋由事实购房人出资，房屋所有权归事实购房人所有，名义购房人在购房完成后需将房产过户到事实购房人名下。
（2）签订房屋买卖合同，进行产权登记。
具体购房行为可以由名义购房人直接实施，也可以由事实购房人以名义购房人的名义实施。
（3）向法院提起确权之诉。
事实购房人向法院起诉确认自己实际出资，应当为房屋的实际所有人，通常双方已经合计好，在庭前调解中双方就可以达成协议。
（4）变更不动产登记。
以法院判决书或调解书为根据进行不动产变更登记，将房屋登记到自己名下。
但是实践中，大多数购房者一般只进行了（1）和（2）两个步骤。
这是因为购房者一般选择自己的亲朋好友作为名义购房人，其认为亲戚朋友值得信任，等到限购令撤销时再进行过户。
另外，向法院提起确权之诉不能确定法院是否会审查购房者的购房资格，是否有可能以违反法规政策为由认定合同无效。
所以在目前的购房实践中主要以先借名购房，但不过户为主。
二、借名购房的性质借名购房行为表面上看是类似代理的行为构成，但是具体是哪种类型的行为还需具体分析。
借名购房行为的实施可以由名义购房人实施，也可以由事实购房人实施，所以我们需要分情况讨论。
（一）名义购房人实施购房行为型名义购房人实施型是指名义购房人以自己的名义与房地产卖方签订房屋买卖合同，将自己的名字登记在房屋产权证上，之后再将房屋交付并转移所有权给事实购房人。
在讨论这种情况下的行为性质时，我们还需对事实购房人是否被披露进行区分。
1.不披露事实购房人的名义购房人实施型根据大陆法系对代理的划分，笔者以为不披露事实购房人的名义购房人实施型应属于间接代理。
在大陆法系中代理严格来说应当只是指直接代理，其理论核心在于要求代理须“以本人（被代理人）的名义”进行代理行为。
但是理论上还是有直接代理和间接代理的区分，其区分的标准是代理人是否以本人（被代理人）的名义实施代理行为。
《德国民法典》中没有间接代理的规定，但是在实践中，间接代理是存在并被允许的。
我国法律中也没有明确规定间接代理，不过学界也同样根据是否以本人名义为标准进行了直接代理与间接代理的划分。
王利民教授将间接代理定义为代理人以自己的名义但是为被代理人的利益与第三人为法律行为的代理。
①根据大陆法系代理的理论基础——区别论，间接代理包含有委任和授权两层含义。
委任是指委任人（被代理人）与代理人之间的委任合同，是代理人与被代理人之间的内部关系；授权是指代理人代表委任人与第三人缔结合同的权力，是与第三人交易的外部关系。
大陆法系区别论的核心就在于委任合同对代理人权限的限制，原则上对第三人无拘束力。
所以间接代理包含着两个步骤：（1）首先，间接代理人是以自己的名义对外实施法律行为；（2）间接代理人先承担间接代理的法律效果，然后再由间接代理人移转给本人。
不披露事实购房人的名义购房人实施购房行为是由名义购房人完全以自己名义签订购房合同和实施购房行为，符合大陆法系下间接代理的构成。
根据英美法系对代理的划分，笔者以为不披露事实购房人的名义购房人实施型应属于本人身份未被披露的代理。
在英美法系中，代理根据代理行为发生时本人身份公开披露的程度划分为显名代理、隐名代理、本人身份未披露的代理。
本人身份未披露的代理是指享有代理权的代理人在与第三人缔结合同时，第三人不知道代理人与本人之间存在代理关系，代理人未以本人名义且没有明确表示其为本人利益，而以自己的名义为意思表示或接受意思表示。
在英美代理法中，本人身份未披露的代理之理论基础是等同论，即通过他人去做的行为与自己亲自所做的行为在效果上是一样的②。
根据等同论的原理，英美法代理中不区分委托与授权，不像大陆法系那样过分注重内外部关系的区分，而是将被代理人与代理人实施的行为效果相等同，代理人实施代理行为的结果和被代理人实施行为产生的结果是一样的。
2.披露事实购房人的名义购房人实施型在大陆法系中本来是不分披露和不披露被代理人的情形，因为大陆法系强调代理须以本人的名义来进行。
但是在英美法系理论的不断冲击下，大陆法系慢慢也产生了转变，在一些判例和学说中反应出来的是代理并不要求本人的姓名或名称被明确提出来，只要能够从个案情形中推断出代理人系以本人（被代理人）名义行事就足够了。
按照大陆法系关于直接代理与间接代理的划分，名义购房人实施型应当都属于间接代理。
因为，间接代理是名义代理人以自己的名义为本人之利益实施代理行为，法律效果先对代理人发生再转移到本人。
但是大陆法系法律中只规定有直接代理，而大陆法系判例中对能推断出代理人是以本人（被代理人）名义行事的认为同样构成代理。
《德国民法典》第164条规定，某人在自己享有代理权的范围之内，以被代理人名义做出的意思表示的，其意思表示，无论利益还是不利益，均直接对被代理人发生效力。
此项表示是否明示以被代理人的名义进行，并无不同。
”那么是否可就此推论名义购房人虽以自己名义行事，但是由于其披露了事实购房人，所以可以此推断这种情况下是构成了大陆法系下的直接代理！即是说名义购房人以自己名义与第三人实施民事行为时，第三人根据名义购房人的表述能够推断出名义购房人是为他人的利益实施代理行为，那么在这种情况下，本人实际上已经从幕后走到了前台，名义购房人虽然以自己的名义，但是实际效果是意思表示直接对被代理人发生了效力！从英美法系的代理理论来看，披露事实购房人的名义购房人实施购房行为的类型还需分情况讨论：（1）一种是披露事实购房人存在但不披露姓名，即第三人不知道被代理人的名称或姓名。
这种情况类似英美法系对代理分类下的隐名代理。
隐名代理是指代理人在与第三人为法律行为时，虽未明示为本人（被代理人）名义，但是向第三人表示了其作为代理人为本人利益而做意思表示的身份。
隐名代理要求代理人在与第三人订立合同时，应告知对方代理关系的存在，并告知对方委托人的存在，但是不需要告知委托人具体是谁，不过代理人一般在合同中写上代表本人的字样，以此表示隐名代理关系的存在。
而借名购房的本人（事实购房人）为了规避政策法规，是不会让名义购房人写上代表本人的字样，所以现实中这种借名购房类型只是类似隐名代理，实质是不一样的。
（2）另一种是披露事实购房人存在并且披露姓名或名称，即第三人知道被代理人的名称或姓名。
这种情况应当属于英美法系代理制度中的显名代理。
显名代理是指代理人为委托人的利益进行商事活动时，明示以委托人的名义进行意思表示或接受意思表示。
显名代理要求代理人公开委托人的存在，并公开委托人的姓名。
披露事实购房人姓名和名称正是明示了委托人的存在，所以这种类型当属显名代理。
（二）事实购房人实施购房行为型事实购房人实施型是指事实购房人在名义购房人同意或授权下以名义购房人的名义与房屋出售者签订合同并申请办理不动产物权登记，在名义购房人取得房屋所有权以后，将购得的房屋所有权移转于事实购房人。
在事实购房人实施型中，事实购房人以名义购房人的名义实施了购房行为，其中存在着类似“代理人”（事实购房人）以“本人”（名义购房人）的名义进行商事活动的构成，但是又不完全符合代理的构成。
梁慧星先生对代理的定义和大陆法系的较一致，其将代理定义为：“代理是一人代另一人为法律行为，产生的法律效果直接归属于所代表的另一人。
代他人为法律行为的人是代理人，为其所代并承受法律行为效果的人是本人。
”③那么在事实购房人实施型中，事实购房人以名义购房人之名义购房这个环节确实是符合大陆法系下直接代理的构成要件，购房产生的法律效果在这时直接归属于“被代理人”（名义购房人），但是完整的借名购房行为是由事实购房人来承担最后的法律效果的。
那么这是否表示事实购房人实施型属于间接代理呢？明显又不是，间接代理中法律行为的实施是由名义购房人进行，名义购房人先承担法律效果再转移给实施购房人，所以也不是间接代理。
《美国代理法重述》（第三版）第1条对代理定义：本人（被代理人）向代理人明示同意代理人在其控制下为本人利益实施某种行为，且该代理人明示或者以其他方式表示同意实施该行为的受托信义关系。
英美法下的代理强调的是本人（被代理人）与代理人之间的合意或者代理人为本人利益实施行为的意思表示，而事实购房人实施型中“代理人”（事实购房人）并不是为“本人”（名义购房人）的利益实施购房行为，而是为他自己。
可见，事实购房人实施型也不符合英美法下代理的构成。
事实购房人实施型中，名义购房人实际上既不是被代理人也不是代理人，既不是为事实购房人利益也不是为自己的利益，仅仅是提供给事实购房人一个名字便于事实购房人规避限购政策实施购房行为，所以笔者以为事实购房人实施购房行为的借名买房不宜认定为代理。
三、结语借名购房行为有许多值得我们思考的地方，比如行为的效力和风险，事实物权与法律物权之区分等等问题，笔者试图通过对借名购房行为性质的分析探讨引发大家对借名购房行为以及规避限购令的虚假诉讼行为的广泛研究，以期能为稳定房价提出可借鉴之策。
注释：①梁慧星.民法总论[M].北京：法律出版社，1998：206.②[英]施米托夫.国际贸易法文选[M].赵秀文等译.北京：中国大百科全书出版社，1993：381.③王利明.民法学[M].北京：法律出版社，2006：138.参考文献：[1]王利明.民法学[M].法律出版社，2006.[2]（英）施米托夫.国际贸易法文选[M].北京：中国大百科全书出版社，1993.[3]梁慧星.民法总论[M].北京：法律出版社，1998.[4]汪渊智.比较法视野下的代理法律制度[M].北京：法律出版社，2012.[5]崔建远.民法总论[M].北京：清华大学出版社，2010.。