房地产开发工作内容及流程.doc

竞争性楼盘调查
项目周边竞争性楼盘详细调查
项目所在商圈或临近商圈现状调研
（商业部分）
项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等
针对重点商家，进行专向访谈，同时组织相关专业人士进行专业论证。
同期操作商业地产项目调查
（商业部分）
竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期等；提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息
监理组织相关部门验收
签定建筑工程分部工程（基础）验收表
基础处理竣工结算
核对全部设计变更、现场签证及各项扣款的增减项造价。
节
点
工作阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主 项
分 项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
工
程
建
设
阶
段
主体
施工
审核施工方案、施工组织设计
钢筋混凝土工程
施工单位填报材料进场报验单
三证（材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质量认证）
。
规划验线
监理单位组织工程部、设计、规划局验线
桩基施工
试桩施工，确定桩基施工标准
桩基全面施工
桩基检测
委托桩基检测单位
进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告
开槽
土方工程
支护工程
降水工程
基础
施工
地基备案
基础施工
地基处理
混凝土垫层
地下防水
混凝土基础
基础验收备案
承建单位自评
监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查
成
设计院初步选择
明确设计单位选择标准，了解相关设计院的价格行情。
制定设计组织计划
方案
设计
组织
方案、规划设计院选择与合同签订
合同文本审核,设计费用审核
设计任务书与相关技术指标初订
制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订
依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标；
销售分卖场设立
为实现项目宣传的最大化，在合理地段设立商品房销售展示中心
提供外卖场设计、包装方案并协助完成，卖场相关销售道具制作。
销售道具准备
沉降观测
节
点
工作阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主 项
分 项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
施
工
准
备
阶
段
开工
前期
工作
招标合同备案
指土建施工单位的公开招标及合同备案
确定备选单位、提供招标资料及备案合同；
确定合同约定的各项条款。
施工图会审
组织监理、施工单位一起对图纸进行会审
会同设计院进行会审，签定图纸会审记录
项目考核指标初定：
■ 组织讨论，初步拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求
资金流：
■ 根据工期制定工程款支付计划；
■ 制订配套费及土地款支付计划。
节
点
工作阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主 项
分 项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
规
划
设
计
阶
段
设计
前期
工作
明确产品设计思路
根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。
制定交工标准，对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。
规划方案结合成本测算的研讨及确定
对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。
结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提出建议；
从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见；
提供各项配套费用标准。
处理方案的实施
变更
签证
设计变更
完成设计变更；核定变更成本影响。
工程变更
工程变更技术经济分析
工程变更申请
现场进行变更签证；
测算变更对成本的影响，对可行性判断。
设计变更
核定成本影响
工程款
支付
工程进度的确认
工程款申请表审批
按合同约定审核付款比例。
工程款支付
审核工程价款单及发票，付款。
主体
验收
主体验收备案
施工单位自评
依据控规指标，提出产品类型建议，完成项目定位工作
完成公建类配套定位
经济测算
逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算
项目发展报告
开发计划：
■ 根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划；
■ 结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议；
■ 按营销计划和工程情况排定工期。
重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向。
项目
定位
公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定
通过行业发展分析、消费需求分析，确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量
完成公建部分业态选择与数量确定
市场定位
客户定位
产品定位
价格定位
模板分项工程
钢筋分项工程
预应力分项工程
混凝土分项工程
现浇结构分项工程
装配式结构分项工程
混凝土结构子分部工程
配套管线预埋
重要分项工程及隐蔽工程质量验收
核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天面层钢筋
图纸问题解决
图纸问题的发现及分析
设计变更
施工质量问题、
事故处理
施工质量问题、事故的调查分析
处理方案的制定、审核、审批
放线图
桩位图
施工图报建图
消防、人防报建图
施工图审查全图及计算书
编制典型楼座建安预算
施工图会审
施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见；
对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。
施工图全图
编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化：
根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化；
房地产开发工作内容及流程
节
点
工作阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主 项
分 项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
土地
价值
深判
可行性研究报告
现状图
市场深度调研
市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等；
项目最终定位
根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性方案。
根据产品推广排期，提供具体产品的房型图、户型卖点、专业设计人员支持、讲解产品等。
价格策略：
协助现场根据具体组团、楼座、楼层、朝向等因素，制定价格体系及制作销控；
提供产品成本，提出售价建议。
推广策略：
项目推广策略的讨论，提出合理化建议，实现推广效果的最大化；
提供设计院背景、产品设计理念、产品卖点及专业设计人员的支持。
图纸优化变更；
对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。
节
点
工作阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主 项
分 项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
规
划
设
计
阶
段
施工图
设计
组织
综合管网方案设计
提供各专业局设计条件
景观扩初及施工图设计
成本核算及费用控制
景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化
施
现场保护与移交
施工单位配合做记录、现场保护
移交施工单位
施工
许可证
准备相关文件
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
施工图纸及技术资料报告书
工程施工中标通知书及经过签证的施工合同
建设资金证明（银行存款证明）注：资金情况需满足施工中标价的1/3以上
项目年度投资计划（当年计划）
施工图审查
质量监督手续
质量监督登记表
成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选
进行项目开发的方案设计和成本测算。
开发周期及付款计划
根据土地的开工条件、市场情况，制定开发节奏。
项目方案确定
现金流测算
规
划
设
计
阶
段
区域
市场
调研
房地产市场调查
项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等
对项目区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等
申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书
取得许可证
投资计划
配套
消防
人防
节
点
工作阶段
主要工作内容
工作部门
备注
主 项
分 项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
施
工
准
备
阶
段
现场
工程
放线
准备相关文件
建设工程规划许可证
规划局批复的项目总平图及电子文件
首层平面图
出放线报告
按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告