房产面积预测算中的技巧探讨
房产测绘中房屋面积预测和实测对比分析
房产测绘中房屋面积预测和实测对比分析作者：温勇浩来源：《地球》2014年第01期[摘要]现如今我国的建筑行业发展态势迅猛，已经成为各个行业的关注焦点。
房产测绘是专业测绘中的旁系分支，主要测定的范围是房屋以及房屋用地。
当成保证房屋以及房屋用地的主要操作方式，已经取得了广泛的应用。
但是房屋预测和实测面积之间存在着较大差异，需要使用相应的方式进行改良。
文中从房产测绘的预测和实测面积入手操作，简单分析了两者之间的差异以及产生的原因，重点分析了减少两者差异的方式，为房地产测绘的研究与发展提供指导与帮助。
[关键词]房产测绘房屋面积实测与预测[中图分类号] P201 [文献码] B [文章编号] 1000-405X（2014）-1-77-20前言在最近几年，房地产行业发展的势头良好，为经济发展以及社会进步发挥了巨大作用。
房屋的预测面积与实测面积直接关系着人们的利益，因此需要使用切实可行的方式，减少预测面积与实测面积之间的差异，从而深入的维护人民群众的利益。
所以，减少房屋测绘中的面积预测与实测间的差异，在学术研究以及实践操作中具有必要性内涵[1]。
1房产测绘中房屋面积预测与实测关系房屋测绘，就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。
具体测量内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量及成果的检查与验收等。
房屋测绘中的预测面积指的是房屋还没有完全验收前，房屋的测量单位对设计图纸进行观察，并且结合工地的实际情况与国家规定的各项测量计算条件，对房屋的面积做预测计算工作。
房地产商销售的主要依据就是房屋的预测面积，并且将其当成销售登记和房地产管理的标准。
房屋测绘中的实测面积指的是工程建设项目完成验收操作以后，有关部门批准审核通过之后，房产开发商委托房屋测绘单位对房屋的面积做实际测量后得到的数据，依据的标准是设计图纸和预测数据的实际分析，之后通过计算取得房屋的实际面积。
探讨房产测绘中房屋面积预测和实测对比
探讨房产测绘中房屋面积预测和实测对比摘要：新时期背景下，房地产行业的发展迅猛，人们愈发重视房屋面积预测与实测的误差问题，这就对房产测绘工作提出了更高的要求。
在房产测绘中，工作人员若没有良好地把握房屋预测面积和实测面积之间的误差，就可能影响人们的利益，产生纠纷问题。
基于此，文章首先对比分析了房产测绘中房屋预测面积与实测面积之间的关系，然后结合项目实际，明确了二者之间存在的具体误差，最后探讨了控制房屋测量误差的有效措施，以提高房产测绘工作的专业性和准确性。
关键词：房产测绘；房屋面积；预测；实测房屋测绘是房地产行业发展的重要一环，通过房屋建筑及其相关土地的测量，收集所需要的房屋位置、质量与权属等信息。
在实际测量过程中，房屋面积的测量结果会因多种因素影响，比如，测绘技术与设计变更等因素，导致实测和预测结果之间出现误差。
这种误差的存在不仅会影响购房者的利益，引发房产纠纷，还会损害房地产企业的形象。
因此，相关部门应该明确房产测绘中房屋面积预测与实测之间存在的关系，加大测绘方、施工方以及开发商之间的交流合作，做好误差的控制，保证房产测绘工作的顺利进行。
1房产测绘中房屋预测面积与实测面积之间的关系在房地产行业中，房产测绘是获取房屋信息的重要渠道，房产管理部门委托测绘单位采集房屋面积及其土地等信息[1]。
在测绘工作中，房产测绘单位通过各种测绘手段采集与管理所需要的房产信息，涉及房屋建筑的整体结构、具体位置以及实际面积等，需要多种测量仪器设备、技术与方法的应用。
开发商获取房屋预售许可证时，需要有关部门对房产面积给予预测处理，而采用的测量仪器设备和测绘图纸务必要满足标准要求。
针对未竣工的房屋进行面积预测时，应该根据国家的标准和政策展开，如果预测面积审批合格，房产行政部门可为开发商开具预售许可证；房屋竣工后，开发商应该委托具有专业资质的测绘单位遵循国家规范和标准实地测量房屋面积。
在此期间，测绘人员要全面深入地了解和掌握与房屋测绘相关的信息资料，比如，土地合同、建房图纸以及预测面积结果等，以此来校对房屋实测面积和预测面积之间的偏差[2]。
房屋建筑面积测算若干问题论文
关于房屋建筑面积测算若干问题的探讨【摘要】随着国家房产政策的不断深化和人民生活水平的不断提高,购房置业已成为人们生活的重要内容之一。
在深入学习《房产测量规范》内容、条文精髓含义的基础上，文章对房屋建筑面积测算若干问题进行了探讨，重点探讨房屋建筑面积的计算范围及房屋产权面积测算。
【关键词】房屋建筑面积；产权面积；适用标准；测算；精度一引言近年来,房地产交易中有关房屋建筑面积的纠纷十分突出,现实中,开发商与业主之间的矛盾以及开发商与管理机构之间的纠纷仍时有发生。
房屋建筑面积中有一项重要的组成部分-房屋共有建筑面积,该面积的计算与分摊是否正确,直接影响房屋建筑面积的准确性。
房屋面积测算的目的是采集和表述房屋的有关信息，为房地产管理，尤其是房屋的产权、产籍管理提供准确可靠的测绘成果资料。
目前,购房置业已成为人们生活的重要内容之一，但由于在房屋建筑面积的具体测算过程中存在着与《房产测量规范》规定理解上的一些偏误,给测算工作带来麻烦甚至酿成纠纷。
房产测量政策性和技术性强，精确度要求高，切实做好房产面积测算工作，关系到人民群众财产保障、关系到房地产管理部门的社会形象，甚至关系到房地产市场健康持续发展。
二房屋面积测算相关问题适用标准和依据1）《房产测量规范》（gb／t17986.1- 2000，国家质量技术监督局2000年2月发布，简称《规范》），适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。
与此相似的是2005年7月1日正式实施的国家标准《建筑工程建筑面积计算规范(gb/t50353— 2005)》，它适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算。
在房产面积测算中，唯一适用的是《房产测量规范》，有如下几点理由:各规范编制的目的、适用范围不同和相关条款直接冲突；其他规范无房产权属的概念及相关规定；执行《房产测量规范》有建设部的明确发文。
2）建设部房地产司《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号,简称74号文）；各地《房屋建筑面积测算实施细则》、《中华人民共和国物权法》（全国人大2007年3月发布，简称《物权法》）等；用于建筑工程造价、工程预决算和工程量统计的适用《建筑工程建筑面积计算规范》；规划部门的规划报建批准面积因其作为房屋产权发证的重要依据，其计算应以《房产测量规范》为准。
房地产测绘中房屋预测面积与实际面积对比分析_何淮岚
Design 建筑规划设计187房地产测绘中房屋预测面积与实际面积对比分析何淮岚（淮安市房地产测绘事务所淮阴分所，江苏淮安 223300）中图分类号：TU7 文献标识码：B 文章编号：1007–6344（2015）01–0193–01摘要：随着经济发展和社会进步，房地产业作为一种新兴的产业逐渐在市场中占据举足轻重的地位，并且作为国民经济的支柱产业持续至今。
但是我国房地产业发展相对缓慢，所以在房产面积测绘方面有许多技术还不尽完善。
在房产面积预测和实测过程中，常常会因为各种外部原因导致实测面积和预测面积存在一定出入。
由此引发的纠纷和矛盾数不胜数，为了避免不必要的纠纷，在房产测绘中就需要测绘单位、房地产商、施工单位等各方努力，并密切配合，尽量减少或避免实测和预测之间的差异。
关键词：房产测绘面积实测与预测存在差异分析房产预测是指在房产开发商取得了预售许可证的时候，由房产行政部门认可的具有资格的测绘部门利用规定的图纸和测绘工具对房产面积进行的预测。
这主要是依据国家相关政策和规定，对尚未竣工的房屋进行预估。
该预测结果通过审批之后，再由行政部门出具预售许可证。
实测结果是指在房产完成建设之后，由开发商委托相关具有正规测绘资格的单位，对已完成的房屋按照一定国家标准进行实地测绘。
这个实测过程往往会参照施工图纸、预测结果、土地合同等相关资料，在测算的基础上完成预测和实测的校对。
最终的房产面积测算结果则主要是服务于竣工后的价格结算，通过对比预测和实测面积，针对差异较大的环节重新进行核对和结算。
通常情况下，实测面积和预测面积的差异是不可避免的。
一、房产测绘实测和预测概况房屋预测面积是指在商品房预售中，由开发部门委托，房地产行政主管部门认可的具有房产测绘资质的测绘单位，按照规划核准图纸上的尺寸，依据《房产测量规范》，并参考开发部门提供的公用面积使用说明，对尚未竣工的房屋预先计算的面积。
此面积可作为开发商在前期项目宣传中使用，同时也可以作为商品房网上备案和预销售使用。
房产测绘中房屋面积预测和实测对比之我见
中圈 分类 号 ：Ｆ ２ ７ ２ ． １ 文献 标识 号 ：Ａ 文章 编 号 ：２ ３ ０ ６ — １ ４ ９ ９（ ２ ０ １ ３ ）１ ６ — ０ １ １ ３ － １
算 结果为标 准。一旦实 测和预测 差异过大 ，那么 由由测量产生 的相关 费 用 由卖方承 担。而如果 测量差异在 双方 的协商范 围之 内，则 由买方承担 测量 费用 。 ３ ＿ ２ 潮绘簟位 的措麓 房屋 测绘单位 首先应该是 经过 国家 批准的具 有专业测绘 资格的测绘 部 门，保证测量 人 员拥 有合格 的专业素质 ，提高测量 与计算 中的技 术。 测 绘单位在 测量过 程中，应具 备一定 的测绘技巧 。首先 ，注重 搜集整个 建设过程 中的设计 图纸和资料 。特别是施 工图纸 和施工 资料 ，必须经 过 严 格的审 批之后 ，具 备房产 部门、公安机 关、土地 管理部 门等 单位 的许 是服务 于竣工 后的价 格结 算，通过对 比预测 和实 测面积 ，针 对差 异较大 可 许可证 。对 施工前后 的图纸进 行对 比和 核实 ，遇 到不一致 的地方应 由 的环节重新进行核对 和结 算。 房产 商给 予合理说 明，测绘 部门予 以详细记录 ，以供实测 时使用 ，对房 般说 来，实 测面积 和预测面 积 的差 异是不 可避免 地存在 的，但开 地 产项 目建 筑面积 的测算要重 视资料 的收集，资料 中必须要 有开发 商的 发商和 建设 单位都应 找 出出现差异 的原 因，并在此 基础上采 取措施 进行 营业 执照 ，房地产 权证，土地 出让合 同，建设规划 许可证 ，建 设工程施 改进和完善 ，尽量减 少误 差。 工证，建筑 总平面 图和 施工平 面图， 以及 公安部 门出具 的门牌号和 车位 ２ ． 导致房产璜测面积 和实测 面积存在差异的原 因 批准文件 ，房屋共 有部位使 用说 明书等等 资料。其次 ，重视对 ｃ Ａ Ｄ 文 件 的利 用 。 ２ ． １房屋规划设计 的变更 在对房 屋进 行最初 的规划 设计的时 候，一旦规 划面 积对 房屋 的尺寸 如今的建 筑图纸一般 都是 由计 算机绘制而成 ，所 以在实 测之前 有必 要搜集 目标建筑 的 Ｃ Ａ Ｄ文件 ，从而 保证测 算数据 的精确性 。最后 ，在 实 和功 能造成影 响时 ，就会直 接导致 房屋预 测面积 发生变 化。一般 而 言， 房屋尺 寸的更 改都 会对 房屋 的总体 面积或 者分局 面积造 成影 响。而房屋 测过程 中注重整体 和局部测 算的结合 。首先利用 一定技术和 方法对房 屋 的使用 功能造 成 的变 化 ，主 要是在 设计公 用空 间的面积 时， 当公 用面积 的整体面积 进行初 步测算 ，然 后分别测 算房屋分 局的面积 后进行整 合。 的设计发生变更 ，就 会直 接涉及到其他分户面积 的分配问题 注重房屋 内围和外 围、整体 和局部之 间的差异 ，一步步进 行测量 、计算 ２ ． ２施工过程 中的影响 和核 实。 在施工过程 中，由于种种原因 ，有时会 出现 不按照图纸施工的情况 ， ３ ． ３ 施工 单位 的措施 这无疑 也会造 成实 际面积 和预算面 积 的偏 差 。此 外，施 工过程发 生差错 为了减少竣 工前后测 绘面积 的差异，施工部 门在施工过 程中应严 格 或者是 放样 误差严重 ，就会造 成实 测面积和 预测 面积 的较大差异 。除此 按照设计 图纸和规 划方案施 工。如果 因为特殊情 况需要更 改施工方 案， 之外 ， 即便是正常的施工和测量 ， 也会对导致 实测 面积和预测面积 的差异 ， 应该及时 联系开放 商，与其协 商 出变 更计划和方 案， 出现 需要变更施 工 但这种差异一般控 制在较小范围 内，属于可接受 的正 常差异。 方案或者施 工 图纸 的时候 一定要及 时的与预测 单位联系 。一般而 言，施 ２ ． ３ 竣工后 的公 用空间变更 工过程 中难 免会 因为某些原 因需要对 原施工方案 进行更 改，这些影 响因 为 了满足居 民的生 活需要， 一栋建筑 内通 常会设有一定的公用空 间。 素可能是地 形、施 工时间 、业 主要求 、管道铺设 等等。不管是 因为 哪种 这些 公用建筑 主要包 括车 库、消 防室、仓库 房等场 所 。地 下室或 一楼常 因素需要对 图纸进 行变更 的，施工方 都应 告知测 试单位和 房产商 ，经 过 用于充 当车库 和库房 ，此外还 有多栋 楼之 间共用 的设备 房等 。当这 些 公 测绘部 门实地测绘 和考察之 后，方可 确立 变更计 划书 以及 变更 图纸 。以 用空 间的设计 或施 工发生变 更时 ，就会缩 小或扩 大分摊 面积 ，从 而 引起 免 日后发 生矛盾和 纠纷 ，这也 是为 了及 时更改房 屋的预售 面积，保 证购 预测面积和实测面积 的差 异。 房 者 的 知情 权 。 ２ ． ４不同测绘方法 和不同建筑造成的差异 ３ ． ４ 房产 管理 部门的相关措施 规划 部门往往 是按照 设计 图纸 进行测 绘，而 设计单位 测算面积 的方 房产 管理部 门作为房屋 的主要销 售方，也应 该采 取一定 措施减少 预 法 则不尽相 同。有的是依据房屋轴线测 算，有 的是按 照房屋长宽高测算 ， 测 和实测 面积的差 异。首先 ，转 变观念 ，深化认识 。一旦商 品房取得 预 各个测算部 门的测绘方法 都不一样 。在房屋竣工后进 行面积 测算工作时 ， 售许可证之 后，房产 管理部 门除了负 责房 屋面积 的测绘工 作 以外 ，还 需 测 绘部 门是按 照最后确 定 的设计 图纸进行测 算 ，而有 的则 是进行 实地测 要承 担预测 市场 的责任。这种 从预测者专 项组织 者的职 责转 化，就 需要 绘 ，而有 些实测 常常会 因为测 量和计 算过程 中数据 误差 ，而 对房屋 实测 房产 管理 部门加 强对 预测单 位的管理 。其 次，强 化对 预测 队伍的 管理。 面 积造 成影 响。此外 ，即便是 测绘部 门按照 同一标 准进行 测算 ，也会因 将 预测单位 、预测人 员的相关信 息进行记 录和登记 ，测绘部 门有必要将 为 计算 方法等方面 的差异造成对 同一建筑的面积测算差 异。 测绘 人员 的职责分 配等信息提 供给房产 管理部 门，以方便对 其进行监 督 ３ ． 解决 房产测绘差异的措施 管理 。 ３ ． １开发商的举措 房屋开 发商在 完成商 品房 的预 售工作 之后 ，往往 会按 照实际 需要对 参考文献 原 有的 设计 图纸 进行相 应 的更 改。房 产商在 变更工 作确定之 后，应 该及 ［ １ ］ 谢盛 业 ． 商品房 面积测绘 中存在 的 问题及处 理方法 ［ Ａ ］ ． 全 国测 时 通知规 划部 门、预测 单位 以及各个 业主 ，从而更 改预售房 屋 的面积 ， 绘科技信息 网中南分 网第二十一次学术信 息交流会论文集 ［ ｃ ］ ． ２ ０ ０ ７ ． 减 少 日后 纠纷 。在 签署 《 商品房 的买卖 合 同》的时候 ，应适 当添加 设计 ［ ２ ］ 万 丽斌 ． 房产测绘 中房 屋面积 预测 和实测对 比分析 ［ Ｊ ］ ．中国建 公 摊面积 发生变 更时 的应对方 案 。同时，在合 同 中应 该 明确 规定 ，当公 设信息 ． ２ ０ ０ ９ ／ 摊 面积过大 而对房 屋 的功能造 成影响 时，购房 者有权 取消对 房屋 的购 买 ［ ３ ３ 李玉忠 ， 陈海生 ． 如何减少房屋实测面积与预测面积差异 的措施 或 是拒绝承 担 公摊 面积 费用 。若 是对购 房者对 预测面 积有疑 问，双 方可 ［ Ｊ ］ ． 青海 国土经略 ， ２ ０ １ ２ ． 经过 协商之 后请 一个正规 的测 绘部 门对 房屋 面积进行 测绘 ，最后 以此 测 １ ． 房产 涓绘实潮和璜测撅况 房产预 测是指 在房产 开发商取 得 了预 售许可证 的时候 ， 由房产 行政 部门认 可的具 有资格对 测绘 部门利用 规定 的图纸和 测绘工具 对房产 面积 进 行 的预测 。这 主要是 依据 国家相 关政策和 规定 ，对 尚未竣 工的房 屋进 行预估 。在该 预测结果 通过 审批之后 ，再 由行政部 门出具 预售许 可证 。 实测成 果是指 在房产 完成建 设之后 ， 由开发 商委托相 关具有 正规测 绘资 格的单 位，对 己完成 的房屋 按照一 定国家标 准进 行实地 测绘 。这个 实测 过程往 往会参 照施 工图纸 、预测结 果、土地 合 同等 相关 资料和文 件 ，在 测算 的基础上 完成 预测和 实测的校对 。最终 的房产 面积测 算��
论述房屋面积测算问题
论述房屋面积测算问题引言近十年来，我国的房价一直居高不下，房屋的价值除了受地理位置的影响之外，最关键的就是房屋的面积，对房屋面积的测算如果出现误差，将会使房屋所有者的经济利益受损，导致不必要的矛盾出现，因此，必须提高房产测绘的水平，保证房屋面积测算的准确度。
一、房地产测绘中有关概念及意义1、房屋套内建筑面积房地产在实际建筑中所占有的面积即为房屋套内建筑面积，包括房屋的支撑墙面积、房屋的实际使用面积和房屋以外的阳台面积。
在计算阳台面积时，应该是按照阳台的水平投影面积为准，计算规则是：房屋的外墙和阳台外墙外围，围成的面积；墙体面积不是我们说的平面面积而是墙体承重的占地面积即与房屋地面的接触面积的总和包括房屋内所有墙的占地面积，比如房屋中的夹墙和外墙等，而不是通常以为的围成面积。
2、房屋公摊建筑面积由多人共同占有的建筑面积即为房屋公摊建筑面积，产权同时归属于多名占有人。
这样的分摊面积要根据各个户主的实际占有面积数量来决定，在房地产的测绘中房屋面积的测算可以给房屋公摊建筑面积最直接的依据。
3、房屋的使用面积房屋的使用人在实际的使用中所用到的面积即为房屋的使用面积，通过水平投影的办法进行计算。
（1）、房地产的使用面积包括了客厅，厨房、卫生间、阳台、过道等所有面积之和。
（2）、在结构建筑面积计算时其中通风的通道还有烟囱是不能够计算在建筑的总面积之中的，但是一定要计算到用户的实际使用面积中的。
（3）、在对房屋的使用面积的计算中，对房屋的墙面粉刷装修的厚度所占的面积也是要计算在内的。
4、测算房产面积的内容与意义（1）、房产面积的测算内容建筑好的房屋面积和建筑时的测算用地面积都在房地产面积的测算范围之内，测算用地面积包括着公用的土地面积、丘面积、各种的地类面积、还有就是实际的占地面积等；房屋的面積测算包括大家的分摊面积、实际上使用的面积还有总的建筑面积等。
（2）、房产面积的测算意义房地产开发建设和城镇规划的主要依据就是对房屋面积和房屋建筑用地面积的精密测算，这对房地产权的所属单位以及产权户籍的管理提供很好的参考资料。
房产面积测算分析
房产面积测算分析房产面积测算分析是指通过测量和计算房屋的实际面积，以便进行房产估值、租金计算、税费计算等相关业务。
本文将从测量方法、面积计算和应用分析等几个方面进行说明。
在进行房产面积测算分析之前，需要明确一些测量方法和工具。
常用的测量方法包括用尺子和测量带进行直接测量、使用激光测距仪进行间接测量等。
还需要考虑房屋的不规则形状和各种功能区域的测量方法，如阳台、露台、楼梯等。
在实际使用中，需要根据具体情况选择合适的测量方法和工具。
面积计算是房产面积测算分析的核心内容。
常见的面积计算方法包括直接面积计算法和分区面积计算法。
直接面积计算法是指通过测量房屋外墙的长度和宽度，然后计算得出建筑物的总面积。
分区面积计算法是指通过将房屋划分为多个功能区域，然后分别测量和计算各个区域的面积，并将各个区域的面积相加得到总面积。
根据实际情况，选择合适的方法进行面积计算，可以获得更加准确和可靠的结果。
房产面积测算分析的应用主要体现在房产估值、租金计算和税费计算等方面。
在房产估值中，通过测算房屋的面积，可以根据市场价格和面积进行比较和计算，从而确定房产的市场价值。
在租金计算中，按照面积来确定租金的收入和支出，可以更加科学和合理地进行租金的管理和计算。
在税费计算中，面积是计算房产税、物业费等的重要依据，通过面积测算分析，可以准确计算出相关税费的金额，从而进行财务规划和预算。
房产面积测算分析是一个重要的工作内容，通过合理选择测量方法和工具，进行面积计算，可以为房产估值、租金计算和税费计算等提供准确、可靠的数据支持。
在实际应用中，需要综合考虑各种因素，做出科学和恰当的分析和判断，为相关业务提供有效的支持。
还需要注意合法合规和隐私保护等方面的要求，确保信息安全和合理使用。
房产面积测算分析
房产面积测算分析随着国家经济发展的快速增长，房地产行业成为了一个高速发展的行业。
在购买或租赁房屋时，房产面积是一个非常重要的指标。
房产面积的测算对于开发商和购房者来说都是非常重要的，因为它决定了房屋的价值和实用性。
本文将讨论房产面积测算分析的重要性和方法。
房产面积是一个房屋的占地面积和建筑面积之和。
测算房产面积对于开发商来说非常重要，因为它决定了房屋的开发价值和销售价格。
对于购房者来说，房产面积的测算也非常重要。
因为它决定了房屋的实用性和价格。
如果购房者购买了一个实际面积比销售面积小的房屋，就会面临实际使用不便和价值下降的情况。
因此，房产面积的测算是购房者和开发商必不可少的环节，需要保证测算的准确性和合法性。
房产面积的测算需要遵循一些准则和标准。
下面将介绍几种常见的测算方法。
1、根据建筑面积测算建筑面积是指建筑物所有楼层的建筑面积之和，包括公共区域。
房产面积可通过扣减公共区域的方式获得。
公共区域包括楼道、电梯、供暖设备等。
在测算时，应参照国家建筑标准，计算出建筑面积，并扣除公共区域面积，得到实际房产面积。
套内建筑面积是指一个房间内有用面积总和，包括墙壁、地板、天花板等所有内部装饰和设施。
在测算时，应按照国家房地产开发标准计算，除去门厅、阳台、走廊等不计入套内建筑面积的区域，即可得到套内建筑面积。
再加上按照国家建筑标准计算出的公共区域面积，即可得到房产面积。
3、按建筑面积与分摊系数测算在公司写字楼或住宅小区中，有些区域是由多个单位共用的，比如会议室、酒店大厅、泳池等。
这些区域的面积不属于某个单位，而是按照分摊系数分配。
在这种情况下，房产面积可以按照建筑面积与分摊系数相乘的方法计算得出。
4、按居住证/房产证测算居住证或房产证中一般都会注明房屋的实际面积。
购房者可以按照居住证或房产证上标注的面积来测算房产面积。
三、测算注意事项1、应按照国家建筑标准进行测算，以保证准确性。
2、对于房间内的突出部分，应分别测算，并加上来计算总面积。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房产面积预测算中的技巧探讨
房产面积预测算是指为了办理房屋预售许可证等相关手续，在房产竣工之前，依据房产测绘单位根据商品房规划设计图纸和资料，按照国家有关法律、法规和房产测绘技术标准，计算出商品房套内建筑面积、共有共用建筑面积、建筑面积的行为。
在房产面积预测算中，涉及的技术性问题很多，任何一个环节出差错，都将影响测算的准确性和合法性，如何尽量减少误差，造成不必要的工作失误，本文作一简要探讨。
标签：房产预测算技巧探讨
房产面积预测算是指为了办理房屋预售许可证等相关手续，在房产竣工之前，依据房产测绘单位根据商品房规划设计图纸和资料，按照国家有关法律、法规和房产测绘技术标准，计算出商品房套内建筑面积、共有共用建筑面积、建筑面积的行为。
房产预测面积是指在商品房期房销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据规划部门审批的施工图纸、实地勘测和国家房产测量规范对尚未竣工的房屋面积进行一个预先测量计算所得到的面积，它是开发商进行合法销售的面积依据，同时此面积还可作为开发商在前期项目宣传中使用，也可以作为商品房网上备案和预销售使用。
通常情况下，房屋的预测面积和实测面积可能会有一定差异。
产生差异的原因有多种，主要归纳为以下两点：一是数据采集和图纸变更。
房屋面积预测绘主要是依据经过规划部门审批的设计施工图纸进行，数据采集、共用部位面积确认、分摊办法等只能是“纸上谈兵”，没有直观的感受和认识。
房屋在设计上多样化、复杂化，而在后期的实测中所有数据采集都是经过实地勘测得来，房地产开发部门在建筑施工过程中，由于多种原因，可能会对建筑设计进行变更，这是造成预测面积和实测面积差异的主要原因。
二是技术性原因。
由于不少房产测绘单位技术水平、管理水平有限，从业人员所学专业单一、素质层次不齐，对规范、政策、法规等理解不同。
在具体工作中，由于工作程序不完善，质量意识淡薄，仪器设备落后，现场记录数据失误，计算过程差错等原因都会造成面积的不同。
近年来，随着房地产行业的快速发展，房产面积预测算在全国各地迅速发展起来，在房产面积预测算中，涉及的技术性问题很多，比如相关法律文件的审核、套用规则的认定、规划许可证的审查等等，任何一个环节出差错，都将影响测算的准确性和合法性，如何尽量减少误差，造成不必要的工作失误，笔者就从事这一工作过程中的相关技巧做简单探讨。
1 严格审查相关资料、图纸及法律文件
当接到预测算项目时，应先查看开发企业提供的规划许可证。
从规划许可证上就可以了解到该项目的坐落，是否有联建单位；以及该项目的幢号及各幢的楼层，还可以了解到该项目各楼层的具体使用功能，此外还必须开发企业提供经规划部门审批的建筑施工平面图、公安部门出具的项目门牌号、房屋共有部位使用
范围说明以及其他相关资料。
在对房屋进行预测时，开发企业应提供规划审批的施工图。
遇到与实地不一致的地方，应该由开发商做出解释，并提供规划部门同意变更的相关手续，在进行档案保存环节时，以上相关资料将作为存档要件一并存入档案。
2 认真审阅建筑施工图及设计图
认真阅读经过规划部门审批的设计图，复核设计图纸资料是否为盖有规划审批专用章的设计图，如果是复印的设计图必须加盖公司鲜章，因为设计图很容易地被开发商变更，也许提供给我们的图纸资料与施工的图纸资料不一致，这要求我们要将开发商提供的做预测算的图纸必须进行存档，在阅读过程中一定还要注意各楼层的标高，现在的建筑设计一般都是由设计人员通过计算机制图的，我们在进行预测算时还应让开发企业提供建筑施工图纸的AutoCAD文件。
这样，不但大大提高了计算的速度，还将大大提高计算结果的精确性。
3 预测绘内业计算应注意的问题
认真审核由委托测量单位提供关于该预测算项目共有部分的服务范围书面说明。
该说明内容应包含：共有部分使用范围说明、共有部分的所在楼层及轴线位置、共有部位名称以及该共有部分服务范围，并加盖公章予以确认，此书面说明也是存档要件之一。
此外在图形的绘制过程中，通过对施工图的阅读，了解该房产的测量方法和计算方式是否正确，每绘制完一层图形，应先对该房屋数据进行保存入库，通行户型信息及共有信息，复核该层各个面积单位是否漏算或者归错属性。
通过对设计图各层面积的比较，可以证实自己是否有疏漏或绘错图形，各项限差和成果精度是否符合要求。
4 做好成果资料的质量检查工作
房产面积预测绘的检查，必须以国家标准GB/T《房产测量规范》为总纲，建设部有关规定为依据，各地房产行政主管部门的文件为操作依据。
商品房预测成果资料经过内业图形绘制生成报告书，通过三级质量检查，才能报送主管机关备案，只有经主管机关备案审批的成果资料才能提交给委托人使用。
我们这里提到的三级检查，主要是指作业小组测绘员内部初审和专职检查人员的二级检查，以及测绘部门设置的质量检查机构复审。
质量检查的重点：房产面积的计算方法是否正确，精度是否符合要求；房屋边长数据是否绘制与规划部门审批图纸一致，各个产权单位的使用性质是否和规划部门审批性质相符；幢号、室号编写是否符合产权登记部门发证要求；共有面积的分摊计算是否符合房产面积测量规范；委托人名称、房屋坐落地址、层数、结构等房产要素注记有无遗漏差错等；各极检查验收中发现的问题，必须在检查跟踪表上做好记录并提出处理意见。
经过以上环节的成果资料，交委托测绘单位验收后，交由主管机关备案审批。
在办理预售变更检查时，必须核实开发企业提供规划部门审批的相关变更资
料，在提供报告书时，应在测绘计算说明中注明变更的楼层和变更依据，并注明原测绘报告作废。
预测算项目必须按要求进行备案。
此外最好在预测绘成果报告书中必须注明本测绘成果用途仅用于办理商品房预售使用，不能作为办理产权证依据。
最后，预测算成果也跟竣工测算一样必须进行三级检查验收制度，只有确保各个环节准确无误，才能使成果资料质量得到保障。
只有严把质量关，严格按《房产测量规范》和建设部相关文件进行面积测算，才能避免错案的发生。
参考文献：
[1]GB/T17986-2000《房产测量规范》.
[2]《关于房屋建筑面积计算與房屋权属登记有关问题的通知》建设部建住房[2002]74号.。