浅析地铁建设对沿线房地产开发的影响

研究·探讨
中华民居 ２０１４ 年 ３ 月
浅析地铁建设对沿线房地产开发的影响
温静
（西安市地下铁道有限责任公司 710018）
摘 要：本文以西安市地铁建设对房地产开发所造成的影响为例，研究并且分析了地铁建设对于沿线房地产开发所造成的价值影 响。并且结合当前全球学者对此所得到的研究成果，通过模型的建立来表述了地铁距离与房地产价值之间的相关关系，最终对地铁建成 之后房地产开发之后的价值进行了一定的预测。
关键词：混凝土；建筑工程；配合比；质量控制
引言
现阶段，我国经济正处于突飞猛进的阶段，城市的现代化建设正在 大力的推进中，城市中存在着各种建筑工程。而这些建筑工程都离不开 建筑材料，其中混凝土发挥着非常重要的作用。
混凝土作为重要的建筑材料，有着其他建筑材料所没有的优点，材 料丰富，造价低廉，韧度强，混凝土的质量决定着建筑的质量，也决定着 建筑的安全性和稳定性。因此提高混凝土的质量是建筑过程中非常重要 的一个环节。
地铁作为交通运输工具具备极强的能到达性，一方面可以改善人们 出行的经济成本以及时间成本，另外一方面还可以减缓城市交通的拥挤 程度。地铁建设对于城市土地开发成本的主要影响包括三个方面：①可 以改善区域城市的交通出行状况，缩短时空距离，提高土地的能达到性； ②地铁建设可以帮助城市改善其规划，提升土地利用价值，促进土地集 约化使用；③地铁建设可以将沿线土地之间的相互联系有效强化，使得 沿线经济发展成为相互支撑的整体，提高土地的互补效应，相邻地块的 土地价值联动提高了土地价格。 2.3 对空间因素的影响
城市的辐射力已近吸引力能够得到很大提升，区域集聚利益也能够 得到提高，由于沿线经济地理位置的差异在轨道交通的带动下得以变 化。调查和数据表明，越是靠近地铁交叉点位置和重要站点的区域其收 益程度越高，发展越是靠前。由于土地利用机会的有限性以及机会性，房 地产商争夺沿线土地开发使用权的竞争势必会更加激烈。因此从这个层 面而言，土地价格上涨对于房地产开发商也是一把双刃剑。
通常而言，距离并非阻隔发展的主要原因，时间才是，因此对于人们 置业选择而言通常会将快速便捷的交通作为重点考虑因素，而地铁建设 正好满足人们对此的需求，通行时间的考量取代了地理距离作为主要考 察依据。现在城市市中心的交通压力已经可以通过轨道交通大大缓解， 很好的使得市中心的人口密度大大分散，帮助人们很大程度上拉近与市 中心 CBD 之间的距离。
为了应对当前城市中日趋严重的交通拥堵等问题，作为城市管理部 门就逐渐开始大力发展地铁的基础建设，使其逐渐成为了进行城市规划 的重要推动和引导力量，正是因为如此，地铁的建设也必然和房地产开 发之间有着重要的相互影响。地铁建设可以有效带动沿线区域的房地产 开发力度，使得区域土地得到快速、高强度的建设，并且商业区域和居住 区域也会逐渐向地铁站点靠近。另外作为高效的城市交通运输方式，地 铁建设也会改变人们的出行方式，使得人们更加愿意将房屋安置在靠近 地铁的区域，这样在很大程度上也使得房地产建设更加繁荣。 1.2 房地产开发的趋利性
混凝土的科学配比是质量的重要保证，是决定质量高低的关键所 在。所以混凝土的配比对于混凝土的质量有着重要的作用。一般混凝土 的配比确定主要是将混凝土的强度需求送到专门的机构进行检测，然后 选取材料进行配比。最做出一定的检测和配制后，据混凝土中各原材料 的配比。保证混凝土最少程度的受到温度、湿度等因素的影响。必须结合 实际的建筑条件来决定最后的配合比，已达到精确和合理，并且要经过 有关人员的同意后才可实施。 3.3 搅拌过程的质量控制
关键词：轨道交通；土地；价格；房地产
目前在西安市的相关基础建设还存在诸多不足，交通问题和乘车困 难等还一直困扰着城市居民的生活和出行。地铁以期优越的交通运输特 点能够实现大运量和高效、安全进行交通运输的能力，对于改善交通沿 线的舒适性有极大的帮助，与此同时对于房地产开发以及增值都有很大 的促进作用。但是即便如此，地铁建设对于房地产开发的益处也是有一 点限制范围的，特别是针对不同的城市其影响程度也各不相同。本文以 西安市地铁建设对房地产开发所造成的影响为例，研究并且分析了地铁 建设对于沿线房地产开发所造成的价值影响。并且结合当前全球学者对 此所得到的研究成果，通过模型的建立来表述了地铁距离与房地产价值 之间的相关关系，最终对地铁建成之后房地产开发之后的价值进行了一 定的预测。
2 混凝土标号与混凝土平均强度及其标准差的关系
混凝土的标号的确定是混凝土强度的平均值减去 1.645 倍标准值决 定的，安全的混凝土均有百分之九十五的保证率。其次还要减少混凝土 确定的变异性，使混凝土的标准差降到最低，这从很大程度上降低了工 程的造价，同时也提高了建筑的质量。在进行抽样检查时，混凝土评价确 定一定要大雨或等于设计标号。
通常对于研究房地产开发价值与地铁之间的关系用到的都是可达 性理论分析模型。通过利用可达性理论建模分析，可以计算得到西安市 地铁二号线对于沿线房地产开发的影响范围。对于站点本身ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ处于市中 心的位置，可达性理论并不适用，因此可以考虑只计算除了钟楼之外二 十个站点所受到的影响范围如何。
如果以出行时间来描述可达性，可达性相得到的结论则是无论使用 哪种交通方式，西安市中心与从地铁交通影响范围边界线上任意一点的 出行时间相同。
房地产开发具有趋利的本质，因此针对地铁沿线房地产开发地块的 选择对于资金的盈利极为关键。因此要分析并且研究得到房地产开发市 场价值与地铁沿线布局规划之间的具体关系，对于地铁效益要予以充分 利用。
2 地铁建设对房地产业发展的影响因素分析
根据相关文献研究可以掌握房地产价值的组成、地铁受益对象以及 房地产价值影响因素等，通过掌握和分析这些资料，可以判断得到房地 产价值受地铁建设的影响机理，这种机理主要是由于地铁建设所带来的 轨道交通高性能运输以及区域经济繁荣，导致土地价值增值，最终实现 了房地产价值的增值。以下具体列出几点因素阐述房地产开发与地铁建 设之间的关系。 2.1 对市场因素的作用
对于房地产开发行为而言，其余城市居民的生活密切相关，是一种 民生行为，同时也是一种市场行为。房地产市场的繁荣可以很大程度上 带动国家基础产业的发展，带动大量人员就业，同时也可以实现地方经 济繁荣发展的目的，而对于国家和地方政府则是重要的财政收入来源。 土地征用是进行房地产开发的首要前提，而通常土地征用的方式主要是 通过招投标的方式竞标得到土地使用权，进而开始进行土地开发，并且 通过营销等手段很好的带动市场需求，实现资金回笼的目的。
（4）水。如果是不能引用的水应当在进行完合格检验后才用于搅拌 混凝土。对于酸性和硫酸盐类的水是不能对混凝土进行搅拌的，例如对 于 pH 值小于 4 的酸性水是绝对不能使用的，这会影响混凝土的质量。
（5）外加剂。混凝土中外加剂必须要经过合格的检验之后才能运用。对 于外加剂的添加量要遵循标准，不能随意的进行添加。另一方面需要注意 的是混凝土的外加剂都有失效日期，一定要保证在有效日期内的使用，如 果超过有效日期一定不能进行混凝土的混合，否则会影响建筑质量。 3.2 配合比的质量控制
1 地铁和房地产开发的关系
1.1 地铁的概念及对城市建设的作用 地铁交通运输属于城市轨道交通中的其中之一，是一种利用有轨列
车进行人员输送的手段。而地铁属于轨道交通运输中的“重轨”，相比较 于“轻轨”而言，地铁进行人员运输的能力更强，同时其是电气化的铁路 轨道系统，是通过地下隧道形式进行运输的形式。地铁特点极为明显：具 备独立道路、其列车有很多单节的车厢所组成，具有极为复杂和严密的 信号控制系统，进行加速十分迅速，并且进行人员上、下站都有固定的站 点。
1 影响混凝土强度的主要因素
混凝土就是由水泥、水、砂、石、化学外加剂等混合而成，按照不同的 比例混合会形成不同强度和韧度的混凝土。混凝土有一个重要的特征就 是抗压性强，而抗压性主要是由混凝土水泥的强度决定的，水泥的强度 越大，混凝土的强度就越大。因此水泥按照强度可以分为不同的标号，高 标号水泥和低标号水泥，但在实际的应用中容易出错，即容易使用错误， 因此这点需要重点注意。
3 西安地铁二号线概况对沿线房地产价值影响范围理 论分析
西安地铁二号线沿线经过市行政中心、西安国际展览中心、钟楼、北 大街、经济开发区、小寨商业文化中心、长安区等人口密度很高的区域。 西安地铁二号线沿途一共设立车站 21 坐，线路全长 26.4km，整个运行时 间所消耗仅仅只有四十分钟不到。对于解决西安城市南北交通线路压 力，西安地铁二号线起到了很大的作用，同时也帮助居民能够快速、便捷 出行。
首先，在浇筑进行前必须对浇筑的方法进行检查，主要检查浇筑的 方法是否合理、水电供应是否有保证。另外，对于浇筑进行时的天气情 况，以及当时的温度湿度，还有是否雨季等因素都要考虑进去。另一方 面，当浇筑超过两米时应当采用串筒式溜槽。还要确定浇筑的顺序，还需 要注意的是在浇筑的过程中还有保证混凝土能够充分的搅拌，这样能够 提高混凝土的密度和提高建筑的质量。在审查确定施工缝的位置时要保 证混凝土的搭接是否合理，还应注意的是混凝土的塌落范围一定要保持 在技术影响的范围之内，避免影响浇筑的质量和最后的施工质量。
通过改变沿线区域土地开发利用的情况，地铁建设可以起到改变城 市人口分布的目的。通过改变人们购买房屋的去向，引导房地产市场的 发展状况。城市的人口分布以及人口密度的分布都会由于土地利用方式
的改变而有所变化，因此区域的交通运输情况以及流动速度都会有所改 变，使得区域经济有所改变和发展，因此通过地铁线路的布置可以有效 拉动偏远地区经济发展。 2.2 对竞争因素的影响
考虑到在市区以及郊区而言，公交车运行速度不同，当采用公共汽 车交通方式时，将公交车运行时间分为市区段运行时间和郊区段运行时 间两种不同计量方式。通过建模分析之后发现，对于地铁沿线的房地产 开发影响范围大致为 0.18～2.24km 之间，并且越是靠近地铁站点，其影响 越大，而越是远离钟楼站点，其影响范围就越大，而靠近市中心的站点由 于本身区位经济已经完善，城市交通已经很发达，相反其影响没有十分 大。
4 结论