7融资-某信托融资案例
房地产信托投融资实务及典型案例
2.98B公司基本情况B公司是一家主营房地产开发、房屋租赁、物业管理、园林绿化工程等的房地产公司。
注册资本2.1亿元，由C公司100%持股。
3.C公司基本情况C公司是一家以教育、房地产、旅游、贸易、投资为主的多元化结构的民营企业，公司创立于1995年，并于2005年上市，其控股股东为D公司，D公司的实际控制人为李某与张某。
产品名称阳光时代股权投资集合资金信托计划信托规模5.4亿元信托期限2年资金用途信托资金专项用于对A公司增资扩股，占A公司本次增资完成后的49.18%的股权。
其中，3亿元计入A公司注册资本金，2.4亿元计入A公司资本公积（A公司增资完成后的注册资本是6.1亿元）风险控制措施（1）C公司与T信托公司签订《股权收益权收购合同》（2）D公司及其实际控制人李某和张某，同时与T信托公司签订《保证合同》，为本信托计划承担连带责任担保（3）B公司与T信托公司签订《股权质押合同》，出质人B公司以其持有的A公司50.82%股权（对应的注册资本金是3.1亿元）及其相关权益进行质押，为C公司在股权收益权收购合同项下的义务提供担保。
四操作要点该信托计划向A公司增资的前提条件主要包括（1）交易文件均已签署并生效（2）信托计划已经成立（信托资金已经到位）（3）B公司已经向A公司足额缴纳了其认缴的全部注册资本（4）B公司已经将编号为X地2010-5号地块的国有建设用地使用权《出让合同》项下的受让人变更为A公司，并向T信托公司提供了变更后的合同及相关证明材料（5）A公司已向T信托公司提供了关于同意T信托公司向A公司增资的股权决议（6）《股权质押合同》约定的股权质押担保已依法办理完毕相关的登记手续，并且T信托公司已取得质押证明（7）B公司、C公司、D公司及其实际控制人李某及张某没有发生各自签署生效的交易文件所约定的任一违约事项或任何可能损害信托计划在交易文件项下的权利的情形（8）C公司董事会、股东大会审议批准本次“股权收益权收购”的交易及其相关文件鉴于C公司与T信托公司签订了《股权收益权收购合同》，其中“股权收益权”转让价款的金额按照下列两个数额中的较高者进行计算：（1）以收购日前30个工作日为评估基准日的特定股权评估值（2）按照下述公式计算的金额：优先级受益人的信托本金总额*15%*信托计划成立日至收购日的实际天数/365+优先级受益人的信托本金作为C公司向T信托公司履行股权收益权收购合同的担保条件，C公司的控股股东D公司及其实际控制人李某和张某同意为C公司履行主合同项下的债务提供担保，即保证以其各自的全部及共同所有的共有财产向T信托公司提供不可撤销的连带责任保证作为C公司向T信托公司履行股权收益权收购合同的另一担保条件，B公司（即C公司的全资子公司）与T信托公司签署《股权质押合同》，出质人B公司以其持有的A公司50.82%股权及其相关权益进行质押，从而为C公司在股权收益权收购合同项下的义务提供担保第二节地方政府一、市场简析从房地产市场的角度而言，地方政府寻求信托融资的主要动因来自两个方面：一是土地储备，而是保障房建设监管部门严格控制土地储备贷款的发放，为这一领域的金融创新提供了土壤。
信托公司创新案例汇总
12009年部分信托公司创新案例汇总 （根据信托业协会资料整理形成）中信信托有限责任公司2注：上述项目除于2009年5月结束的中信开行爱心信托外，其他项目均在存续期内。
北京国际信托有限公司业务创新 2009年，北京信托在基金化、系列化信托产品方面取得突破性进展。
5月18日第一只具有半开放性的准基金模式的‚北京信托--稳健系列房地产集合资金信托计划‛正式成立，一期共募集资金人民币9.6亿元。
该信托计划的成立，为信托财产实现组合投资，3向半流动性、流动性方向发展做出了有益的尝试，并对下一步探索REITs 业务奠定了基础。
年内，该信托资金已投资王府井酒店、天津滨海湖等若干项目。
与此同时，还陆续推出了多个系列化信托产品，如‚财富‛、‚创赢‛、‚天鸿‛等系列产品。
在新能源基金、环保基金等产业基金设立方面做出了积极探索。
特别是在国家大力支持的节能环保行业开发信托产品实现了零的突破，成功推出了‚低碳财富‛系列化低碳经济领域信托产品品牌。
其中，低碳财富碳资源开发一号信托产品为国内信托行业首个涉足碳资源开发领域的信托产品，在探寻以信托方式支持中国低碳经济财富方面做出了有益的尝试。
大连华信信托股份有限公司2009年，公司针对有家族财富规划管理或家族财富传承需求的高净值人士，设计了家族财富管理信托。
该信托是由委托人将自己家族财富委托给华信信托，华信信托作为受托人，借助于信托特有的制度优势和资深专业资产管理的优势,按照委托人的意愿，帮助委托人合理规划家族财产，使家族财富不断增长，保障家族成员的平稳生活、让家族财富世代相传。
该产品为系列产品，包括家族财富增值信托、养老信托、子女抚养信托、父母赡养信托、家族保障信托、财富传承信托等。
家族财富增值信托和养老信托为自益信托，借助信托公司专业管理的优势，使家族财富稳定增长或保障晚年高品质生活。
子女抚养信托、父母赡养信托、家族保障信托是他益信托，是以4家族中的未成年后代或者需要赡养的老人及其他家族成员为受益人，受托人按照信托合同约定定期按照约定数额和频率向受益人分配信托利益。
融资法律案例分析(3篇)
第1篇一、背景随着我国经济的快速发展，企业融资需求日益旺盛。
融资活动在企业发展中扮演着重要角色，融资法律问题也随之产生。
本文以某科技公司融资过程中出现的法律问题为案例，分析融资法律风险及防范措施。
二、案情简介某科技公司（以下简称“科技公司”）成立于2010年，主要从事高新技术研发、生产和销售。
经过几年的发展，科技公司业务规模不断扩大，资金需求日益增加。
为了满足业务发展需要，科技公司于2017年向一家风险投资公司（以下简称“风险投资”）寻求融资。
双方经过协商，签订了《股权融资协议》（以下简称“协议”），约定风险投资以每股10元的价格向科技公司投资1000万股，共计1亿元。
协议签订后，风险投资按约定向科技公司支付了投资款。
然而，在融资过程中，科技公司发现协议中存在一些法律风险，现将相关情况分析如下。
三、案例分析1. 法律风险（1）股权比例问题协议约定风险投资投资1000万股，占科技公司总股本的30%。
然而，在协议签订前，科技公司并未进行股权结构调整，导致风险投资入股后，原股东股权比例被稀释。
根据《公司法》规定，公司增资扩股时，原有股东的股权比例应予以保护。
因此，原股东有权要求科技公司调整股权比例，以维护自身权益。
（2）股权转让限制协议中未明确约定风险投资所持股份的转让限制。
在实际操作中，风险投资可能因为种种原因需要转让所持股份。
若协议未对股权转让限制作出明确规定，风险投资在转让股份时可能面临一定的法律风险。
（3）投资回报问题协议中未明确约定风险投资的投资回报方式。
在实际操作中，若科技公司盈利状况不佳，风险投资可能无法获得预期的回报。
此外，协议中未明确约定投资回报的计算方式和支付时间，可能导致双方产生争议。
2. 防范措施（1）股权比例调整科技公司应与风险投资协商，在协议中明确约定股权比例调整方案。
在增资扩股时，原有股东的股权比例应予以保护，确保其权益不受侵害。
（2）股权转让限制协议中应明确约定风险投资所持股份的转让限制，如转让条件、转让价格、转让对象等。
信托案例
2007年4月6日湖南信托推出“湖南信托创业投资一号集合资金信托计划”（以下简称“本案例”）。
本案例规模7000万元，推出当日即被27名国内投资人认购一空，每份信托合同金平均额高达259.26万元。
在股市火爆、信托市场日趋冷落的市场背景下，为什么本案例却受到市场如此热烈地追捧？它的募集成功会带给其他信托公司哪些启示？带着上述疑问，笔者收集、研读了本案例的信托文件和信息备忘录，发现它与信托市场既往的股权投资类信托计划（以下简称“原有计划”）相比存在以下明显差别：（1）本案例不设定预期收益，信托受益上不封顶、下不保底，随信托财产实际收益浮动；而原有计划多数设定预期收益，且为固定收益，部分预期收益为保底收益，可小幅上浮。
（2）本案例募集时不确定具体项目，仅指定一个投资方向，实行组合投资；原有计划多数依托具体项目设计，无法通过分散投资降低投资风险。
（3）本案例由投资人实际承担投资风险、享受投资收益，仅针对合格投资人募集；原有计划通过溢价回购设计，使得投资人既不实际承担投资风险、也不享受或少部分享受投资收益，从本质上说，信托投资人仅仅是资金融出方，其信托受益仅是融资成本，而回购方才是真正的投资人，他们承担投资风险、享受投资收益，支付融资成本。
（4）在本案例中信托公司是资产管理者，而在原有计划中它仅仅充当融资平台。
（5）在本案例中，私募股权投资的高收益可以支持合格投资者以市场融资成本为参照系对理财收益的高要求；而在原有计划中市场融资成本是信托财产的全部收益，且需要支付理财产生的各类税费，只能满足大众投资人以同期银行存款为参照系对理财收益的低要求。
显见，尽管形式上同样是以企业股权为投资标的，但上述本质性差别，已使它们成为两类不同性质的信托产品。
笔者认为，本案例开创了“新办法”规制下国内信托公司私募股权投资信托业务的先河。
私募股权投资信托业务，是新办法实施以来监管部门积极倡导、渴望承载信托公司转型的创新类信托业务。
房地产信托融资的典型模式及案例
房地产信托融资的典型模式及案例一、贷款模式(一)基本操作模式图1：贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。
同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。
但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。
就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%¹，必须取得“四证”。
对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质²。
其基本融资方式参见图2.注：1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本金比例为30%；2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第16期。
图2：贷款型信托的融资方式简图(二)案例：Y项目贷款集合资金信托计划1.项目背景1)项目基本情况A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。
B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。
C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。
股权关系见图3。
图3：A、B、C的股权关系图目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。
《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。
A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。
该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。
近期金融行业风险案例汇编
近期金融行业风险案例汇编中国证券业协会资本市场学院2014年2月·深圳目录●案例1近期信托行业兑付风险事件的基本情况和经验教训 (1)附：2013年信托兑付危机事件●案例2 上海证券资产管理业务风险事件 (7)●案例3 银河证券资管计划大规模集中赎回案例 (11)●案例4 中信证券代销信托产品兑付风险案例 (15)●案例5 国泰君安赤峰营业部员工涉嫌诈骗事件 (23)●案例6 海通证券融资融券未及时平仓案例 (27)●案例7 融资融券标的证券昌九生化连续跌停案例 (31)案例1：近期信托行业兑付风险事件的基本情况和经验教训一、中诚信托30亿元矿产信托兑付风险事件2011年2月1日，中诚信托有限责任公司（以下简称中诚信托）成立了为期3年的“诚至金开1号”集合信托计划（以下简称信托计划），2014年1月31日到期。
信托计划年化收益率为9.5%至11%，由工商银行山西省分行担任代销机构与托管行。
工商银行山西省分行完成代销后，将30亿元资金交付中诚信托，同时收取4%的渠道费用1.2亿元。
信托计划将募集的30亿元资金对山西振富集团进行股权投资，用于该公司在资源整合过程中煤矿收购价款、技改投入、选煤厂建设等。
山西振富集团注册于山西吕梁市，实际控制人为王于锁、王平彦父子，旗下拥有山西紫金矿业集团、柳林县振富煤焦有限责任公司等系列子公司与孙公司，控制有5座煤矿。
2012年5月，山西振富集团实际控制人王平彦因涉及民间借贷案被当地警方控制，名下矿厂大面积停工搁浅，还款来源遭受重创，导致信托本息受到重大威胁。
此后，中诚信托、工商银行以及由山西当地政府牵头成立工作组处理危机，但由于针对山西振富集团的诉讼频发，资产不能实现，因此未能形成明确的处置方案。
2013年12月20日，信托计划第三次信托收益分配基准日，信托专户余额仅8634.26万元。
中诚信托最终决定，仅按实际收益水平分配受益人。
2014年1月16日，中诚信托正式向其投资者承认，“诚至金开1号”信托计划高达30亿的信托财产或无法按期变现，不排除通过诉讼方式向相关主体主张权利，以最大限度维护受益人的利益。
融资租赁项目案例
融资租赁项目案例【篇一：融资租赁项目案例】融资租赁是20世纪50年代产生于美国的一种新型交易方式，实质上是转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，是基于“利润产生于设备之使用而非拥有”的观念发展起来的。
由于它适应了现代经济发展的要求，所以在20世纪60～70年代迅速在全世界发展起来，当今已成为企业更新设备的重要融资手段之一，被誉为“朝阳产业”。
融资租赁是改革传统信贷方式的产物，它与银行信用、证券融资、抵押贷款、企业自有资金并列为现代西方企业五大融资方式之一。
更多精彩，尽情关注金纬保理（jwfactoring）我国融资租赁业已走过了30年的发展历程。
2010年整个行业规模超过了4000亿元，形成了内外资、多种模式共荣发展的局面，但与西方成熟国家相比相去甚远。
比如英国、美国、德国的市场渗透率达到20%～30%，而业界普遍认为我国的市场渗透率还不到5%。
其中，渗透率最高的工程机械业还不到8%。
因此，在当下我国货币政策回归稳健、商业银行信贷投放收紧的背景下，促进融资租赁业务发展对于帮助企业（尤其是中小企业）进行转型发展是有着积极意义的。
一、项目背景zjs建筑工程局是具有特级工程总承包资质、多功能、集团化经营的国有大型建筑安装骨干企业，为了满足急剧增长的业务需要，急需一大批建筑施工设备，并且该公司也有拓宽融资渠道，降低财务费用的意愿。
cj动力公司（集团）作为一家大型发电设备生产厂家，每年均有大量的现金沉淀，以当时的存款利率，不能满足公司“提高资金效益”的要求，急需要寻找一条安全、高收益的资金管理方式。
在两家公司共同的授信信银行——zx银行的牵线下，两家公司对设备融资租赁项目均予以认可，并且在专业的zx信托公司的策划下，经过多次磋商，最终达成该设备融资租赁项目的相关协议，并且进行了成功的实施。
该项目的实施，在信托业内获得了很高的评价，被认为是设备融资租赁模式的一个成功的范例。
二、项目融资结构项目参与各方经过为期半年多次接触和谈判，就融资、设备租赁、设备购买、项目担保等方面达成一致，最终确定了本融资租赁项目的最终模式。
金融法――信托法案例及答案
金融法――信托法案例及答案信托法案例案例1.甲公司与乙信托投资公司签订合同，合约签订合同，由乙负责管理将甲公司的2000万元资金用作发放贷款，主要为企业提供更多流动资金贷款，收益的70%归甲公司，30%为乙所有，期限为3年，信托中止时本金交还甲方。
合约签定后的1年内，乙公司将其中的1000万元用作向本市企业发放贷款，但效益不显著。
此时，乙了解到股票市场行情较好，于是向甲呈报将余下1000万元投向股市，但甲收到通告后未获回复。
在之后的6个月内，乙用余下1000万元交易股票展开短线操作方式，但损失300万余元，但此时对企业的贷款买进100万元。
甲晓得乙股票投资损失后异常生气，建议中止信托，并要乙索赔因股票买卖给自己导致的损失，而乙指出甲已经预设了投资股市的同意，损失不该由乙去分担。
答：（1）甲若想委托乙发放贷款，甲乙之间的信托合约与否有效率？（2）乙进行股票投资的行为是否为有效的信托财产管理方式，该损失应由谁来承担？（3）甲是否有权解除信托，后果如何？案例2、王某原系甲村村民，近年出外经营发家致富，于是掏钱一笔，急于长期资助本村贫困学生上学，但碍于没时间管理这笔资金，遂与村委会签定信托协议，由村委会负责管理这笔存款的管理，并将税金用作资助符合条件的学生。
成立后第三年，村里修路时急需资金，于是将这笔资金的1/3用作修路，王某晓得后没则表示异议。
但由于资金被侵吞，以致当年符合条件的5名儿童无法买进资助。
答：（1）王某设立的信托性质如何，是否有效成立？（2）本案中，村委会发生改变此信托财产用途的犯罪行为与否合法？（3）5名儿童若想建议村委会退还信托财产，以维护自己的权利？案例3、2001年5月15日某公司财务部与某商业银行签订“委托贷款合同”，约定由财务部将100万元自有资金委托银行放贷，期限6个月。
放贷资金由银行落实具体客户，财务部不与借款人发生关系，期满后银行负责向借款人催款，并将本利一次归还财务部。
明股实债投资案例：葛洲坝房地产股权信托融资
明股实债投资案例：葛洲坝房地产股权信托融资明股实债投资案例:葛洲坝房地产股权信托融资【中翰税务案例】2013年3月22日葛洲坝(600068)发布《中国葛洲坝集团股份有限公司关于控股子公司股权信托融资的公告》。
公告称，公司董事会第五届董事会第十二次会议审议通过《关于中国葛洲坝集团房地产开发有限公司股权信托融资的议案》，同意公司控股99.14%的子公司中国葛洲坝集团房地产开发有限公司(以下简称“葛洲坝房地产公司”)向平安信托有限责任公司(“平安信托公司”)以股权信托的方式融资150,000万元，期限三年。
葛洲坝房地产公司注册资本金70,000万元，其中:中国葛洲坝集团股份有限公司出资69,400万元，持股比例为99.14%;中国葛洲坝集团公司出资600万元，持股比例为0.86%。
平安信托公司对葛洲坝房地产公司增资150,000万元，其中30,000万元作为葛洲坝房地产公司的注册资本，120,000万元作为资本公积。
增资完成后，葛洲坝房地产公司实收资本为100,000万元，各股东方持股比例为为:中国葛洲坝集团股份公司出资69,400万元，持股比例为69.4%;平安信托公司出资30,000万元，持股比例为30%;中国葛洲坝集团公司出资600万元，持股比例为0.6%。
根据双方约定，信托存续期间，平安信托公司不参与葛洲坝房地产公司的具体经营管理和分红，葛洲坝房地产公司原有的董事会及经营管理机构不因本次增资而进行调整。
葛洲坝房地产公司按照双方约定的价格每季度向平安信托公司支付信托资金报酬。
信托期限届满之日，本公司(葛洲坝)回购平安信托公司持有的股权，本股权信托计划终止。
股权回购款为投资款本金150,000万元及未支付完毕的股权信托资金报酬。
本公司控股股东中国葛洲坝集团公司对本公司股权回购提供担保。
混合性投资界定为债权的对于葛洲坝信托股权投资的对条件的具体解释条件适用性被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息，包括支付保底利息、葛洲坝房地产公司按照双方固定利润或固定股息等。
房地产法律融资案例(3篇)
第1篇一、背景随着我国经济的快速发展，房地产行业已成为我国国民经济的重要支柱产业。
然而，房地产项目投资金额巨大，资金需求量大，融资问题一直是困扰房地产企业发展的难题。
近年来，随着金融市场的不断完善，房地产企业逐渐探索出了一条法律融资的新路径。
本文以某房地产企业为例，分析其法律融资案例，以期对房地产企业融资提供借鉴。
二、案例简介某房地产企业（以下简称“企业”）成立于2005年，主要从事房地产开发、销售和物业管理。
企业经过多年的发展，已在多个城市成功开发了多个住宅和商业项目。
然而，随着企业规模的不断扩大，资金需求日益增加，传统的融资渠道已无法满足企业的融资需求。
在此背景下，企业开始探索法律融资的新路径。
三、法律融资方案1. 信托融资企业通过与信托公司合作，设立房地产信托基金，将企业持有的优质房地产项目打包成信托产品，面向投资者发行。
投资者购买信托产品后，企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。
2. 租赁融资企业将部分房地产项目租赁给金融机构，金融机构以租赁物的使用权作为抵押，为企业提供贷款。
企业利用贷款资金进行房地产开发，待项目完工后，再将租赁物回购。
3. 股权融资企业通过引入战略投资者，以股权融资的方式筹集资金。
投资者购买企业股权后，企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。
4. 债权融资企业通过发行企业债券、短期融资券等方式，向债券市场筹集资金。
投资者购买债券后，企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。
四、案例分析1. 信托融资企业通过设立房地产信托基金，成功筹集到资金，实现了项目的顺利开发。
然而，信托融资也存在一定风险，如信托产品流动性较差、投资者退出机制不完善等。
2. 租赁融资企业通过租赁融资，成功筹集到资金，降低了融资成本。
但租赁融资也存在一定风险，如租赁物价值波动、租赁期限过长等。
3. 股权融资企业通过股权融资，成功引入战略投资者，实现了资源的优化配置。
然而，股权融资也存在一定风险，如企业控制权变化、投资者退出机制不完善等。
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世贸中心二期开工于2009年6月
土地、在 建工程抵 押
无锡银行 授信额度 6亿元
无锡银行 发放贷款 4.6亿
2013年 年底到期
2012年12月份
无锡世贸资金投资情况
2009年6月开工， 2012年年底竣工。 已经投资资金8.3 亿元，其中自有 资金4.2亿元，银 行贷款4.1亿元。 抵押物评估值 18.51亿元，抵押 率仅24.85%。
信托税务研讨
信 托 贷 款
• 问：支付给信托公司的利息是 否需要发票，才能在企业所得 税或土地增值税前扣除？
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
2.8亿元
2.5亿元
北京X 股东
济南Y项 目公司
问：融资成本是12%吗？
中信
信托
41号公告—让人欢喜让人忧
股 权 信 托
中信
固定股息 0.1亿
信托
2.5亿 2.7亿
济南Y项 目公司
满足五个条件
固定股息 增资方式进入+减资方式撤出 假股权真债权 信托没有选举权和被选举权 信托不参与日常经营
2.8亿元
2.5亿元
北京X 股东
济南Y项 目公司
问：融资成本是12%吗？
中信
信托
财 产 收 益 权 信 托
？？？
2013年 飞奔中的信托
信托诞生史
金融海啸
2008
•经济刺激计划
宽松 2009
•新增信贷9.59亿元
从紧 2010
• 收紧地方政府和地 产融资，信贷额度管 理、资本金约束、贷 存比管控
稳健 2013
• • 稳健的货币政策
2015
•工、农、中、建四 大行1月份新增信贷 已超过3700亿元
堵塞？疏导？
开发资质
严禁以投 资附加回 购承诺等 方式间接 贷款
兜底条款
第三阶段
财 产 收 益 权 信 托
特定财产收益权转让合同
运作模式：信托公司与融资方签 订《特定资产收益权转让合同》， 信托公司支付信托资金给融资方 作为对价，融资方则将特定资产 的“资产收益权”转让给信托公 司，但特定资产的所有权和占有 权并不转让给信托公司。
总投资额12亿元，预计收入27亿元
地产融资的政府管制
自有资金 比例
地产 四证
开发 资质
抵押物、担保 还款能力
• 房地产开发项目(不含经济适用房项目)资 本金比例由20%及以上提高到35%及以上。 • ——国发〔2004〕13号
• 保障性住房和普通商品住房项目的最低资 本金比例为20%，其他房地产开发项目的最 低资本金比例为30%。 • ——国发〔2009〕27号
百姓匮乏投资渠道 中小企业融资难
信托—金融百货公司
财产收益 权信托
债权信托
股权信托
亲，希望将财务杠 杆功效发挥极致吗？
房地产信托的斗争史
第一阶段
信托贷款
信 托 贷 款
单一资金 信托贷款
集合资金 信托贷款
信托监管政策
四证齐全 1. 土地证 2. 用地证 3. 规划证 4. 施工证 四证要求
自有资金不 低于30%（普 通标准住宅 不低于20%） 开发商或其 控股股东不 低于二级开 发资质
• 《商业银行房地产贷款风险管理指引》的通知 （银监发[2004]57号 2004年8月30日）
• 第十五条 商业银行对未取得国有土地使用 证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可 证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何 形式的贷款。
地产融资
土地 使用证
建设规划 许可证
用地规 划许可 证
建设施工 许可证
自有资金
开发资质
银行
银行
自有资金 四证齐全 开发资质 资金成本 30% 是 未明确 低
信托
信托
30% 是 二级资质 高
第二阶段
股 权 信 托
收购存量股/增资扩股 溢价回购
信托监管政策
四证齐全 1. 土地证 2. 用地证 3. 规划证 4. 施工证 四证要求 自有资金 不低于 30%（普 通住宅 20%） 自有资金 开发商或 其控股股 东不低于 二级开发 资质
债权融资（中） —信托融资
税务律师
李利威
房地产自身造血功能 外部融资 外部融资
自有 资金
建筑商
垫款
预售 房款
上海集团的股权架构
盛某某
李氏夫妻
80%
四名自然人股东
20%
7.5%
70%
上海集团控股公司
22.5% 控股 项 目 公 司 控股 项 目 公 司 控股
无锡项目公司
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无锡世贸中心项目融资方案