长阳半岛楼盘分析报告
北京中粮某地产长阳半岛_快速开发成功案例_27PPT
楼面价 (元/㎡) 3151
6223
7500
受让单位
北京创新建业地产投资 有限公司和中创置业有
限公司联合体
北京万科企业有限公司 和中粮地产（集团）股
份有限公司联合体
北京建工集团有限责任 公司
成交日期
2010年2 月24日
2010年5 月18日
2010年5 月18日
146000
6096
中铁房地产集团有限公 司
——北京万科中粮长阳半岛快速开发成功要素总结
►万科：与信任的供应商持续合作，战略供应商的培养沉淀
• 美的空调：万科全国精装房指定供应商 • 安信地板：万科集团地板战略供应商 • 方太厨房电器、日立电梯……
►工作的前置、并行与交叉
• 样板房精装修设计单位、装饰、部品部件材料定样、施工单位确 定前置 • 售楼处及样板间精装修施工的前置 • 采购及分包单位招标工作的前置 • 利用现成样板体验区前置客户积累工作
于2010年7月24 日取得1#、5#、 6#、7#楼预售许
可证
7
开发五证
房地产开发五证
拿地 2009.9.7
用地规划 许可证 2010.7.9
工程规划 许可证
2010.7.9
8
开发五证
房地产开发五证
工程施工许 可证
2010.7.21
No Image
商品房预售 许可证
2010.7.24
No Image
7
长阳镇起步区1号 地
225998.3
8
长阳镇起步区5号 地
338054
9
长阳镇起步区4号 地
290446.4
规划建筑面积 (㎡)
293778
中粮万科长阳半岛购房投资测评
中粮万科长阳半岛购房投资测评中国房地产指数系统项目购房投资测评中粮万科长阳半岛购房投资测评测评结果：AA【交通便捷，社区配套完善，企业实力雄厚，性价比高】项目交通便利，社区配套成熟，产品设计针对刚需购房者，以 80-90 �O的紧凑户型为主，精装修交房，企业实力雄厚，全程参与项目开发与后期物业管理。
在综合考虑项目影响因素的基础上，通过市场比较法、成本法、收益法对其进行测评，结果显示，2 月测评价格低于成交均价 1.0%，因此我们将中粮万科长阳半岛测评为AA 级。
中粮万科长阳半岛月度成交套数及价格 n 2 月项目测评价格 15854 元/平方米，低于成交均价1.0% ，每平米相差 167 元。
基于中国房地产指数系统样本，我们选取 3 个项目作为可比案例，在分析现有信息基础上，并综合考虑影响项目价值的各项因素，分别运用市场比较法、收益法进行测算。
1) 市场比较法测算项目价格：16305 元/平方米2) 成本法测算项目价格：15563元/平方米数据来源： CREIS中指数据 3) 收益法（典型投资者收益模式）测算价格：14793 元/平方米中粮万科长阳半岛户型基本信息主力户型 85平米户型结构成交均价单套总价首付款（30%）按揭贷款按揭方式月均还款 2室2厅1卫 16021元/�O 130-150万元 41万 20年等额本息 7419元/月综合当前市场现状，确定中粮万科长阳半岛在价值定义和测评假设限制条件下的测评价格为 15854元/平方米，与实际成交均价相差 167 元。
n 套总价 130-150 万元，适合具备一定经济能力的自住型购房者。
中粮万科长阳半岛主力户型 85平米， 20 年贷款计算，首付为 41 万元，月均还款 7419 元。
按照房贷占家庭收入 30%比例计算，购买该户型家庭年收入预计 30万左右。
另外，根据调查周边同类产品的月租金为 1800 元左右，按年空置率 5%，年运营费用8%计算，每年纯收益约 1.9 万元，因此我们认为该项目目前不适于进行投资。
【优秀商业综合体】北京万科长阳半岛概念性规划设计文本
停车 Parking
商业 Business
P+R
轨道交通 Railway
公共交通与停车、步行无缝连接 P+R模式
RESIDENTIAL
人流分析
PARKING SHOPPING RAILING
1、城市公共空间和开放街区融合设计 城市公共空间设计突破小社区的概念，形成了综合性、开放性的大社区概念，各种功能设 施向城市开放共享，使得更大范围的居民、市民受益。在推进社区融合、共建、互联互通 的同时，也更好的推进了城市公共空间的建设，从而帮助推进房山区甚至北京市的市容市 貌建设。
规划总平面图
1 扩展社区服务功能
商业面积由原方案4500平提升为1.2万平，并压缩办公面积保持容积率
音乐、艺术、创意 （音乐表演、创意市集）
艺术主题 文娱地块
运动主 题公园
社交、体育、健康、活力 （足球、篮球、极限运动）
丛林王国 （树屋、迷宫、旋转木马）
童趣主题 商业地块
关爱主题 社区花园
新加坡乌节 路主题商业 街（已建成 ）
自然舒适、休闲放松 （无障碍、老人活动）
现代、时尚、繁华
1形象
1 扩展社区服务功能
开放城市界面，引入城市活力元素
1 扩展社区服务功能
商业、公园、文娱三组开放空间有机结合
2 创造城市公共空间
• 开放边界 • 主题商务广场 • 空间交融 • 设施共享
2 南侧商业界面入口
主题商务广场
商业中庭
立体步行休闲街区
商业中庭
立体步行休闲街区
京良路沿街界面
开放的城市入口
京良路沿街界面
开放的城市入口
已建成的商务休闲广场空间
文娱中庭
楼盘对比分析报告
楼盘对比分析报告概述本报告旨在分析并对比目前市场上的两个楼盘：A楼盘和B楼盘。
我们将从物业类型、地理位置、规划设计、公共设施和销售政策等方面对两个楼盘进行详细比较，希望本报告能为购房者提供参考和决策支持。
物业类型A楼盘位于市区繁华地带，是一幢由居民和商家共同购买的复式公寓，居住面积为70平方米至120平方米不等。
B楼盘则是一幢由开发商全资购买的高层公寓，居住面积主要集中在70-100平方米，适合单身或小家庭。
地理位置A楼盘位于市中心，周边商铺、教育、医疗等配套设施完善，交通便利，但面临着噪音污染、空气质量不佳等问题。
B楼盘则位于城市郊区，环境相对宜人，空气清新，但配套设施不够完善，交通不便。
规划设计A楼盘采用了大面积采光玻璃、开放式厨房等现代化设计，外观时尚、大气，但户型设置较为固定，不够灵活。
B楼盘则采用了简约实用的设计理念，户型可根据购房者需要进行调整，但外观较为普通。
公共设施A楼盘具有商业街、停车场、健身房等完善的公共设施，但管理不够规范，存在安全隐患。
B楼盘则为业主提供了健身房、游泳池、园林等高档公共设施，并且管理严格，人员专业，但收费较高。
销售政策A楼盘采用合伙购买模式，分摊购房成本，但购房流程复杂，需要由业主共同管理和维护公共设施。
B楼盘则采用一般购买模式，但物业管理机构完善，业主可享受高标准的服务，但房价相对较高。
综合对比通过对比分析，我们可以得出以下结论：1.两个楼盘各有优劣势，购房者应根据自身需求和经济实力进行选择。
2.A楼盘适合追求市中心便利的企业家或年轻人，B楼盘适合注重舒适环境和高品质服务的家庭。
总之，本报告仅供参考，购房者应在充分了解情况的基础上，综合考虑自身实际情况，做出明智的决策。
北京考察项目资料长阳半岛、燕西华府、顺义好望山-精品文档
万科品牌效应
全程式教育——从幼儿园到中学 优质医疗 机构入驻 长阳
括商场、会所、大型超市、 餐饮、文化娱乐等，营造 浓厚的国际休闲氛围。居 住、办公、休闲、娱乐、 健身……多种生活需求全 部满足，其特色服务及多 元消费概念的融合，成为 更具亲和力的繁华商区
中粮万科长阳半岛
核心竞争力打造——高品质开发商、成熟产品线、一生之城理念的 打造，造就了万科对长阳区域市场的绝对话语权.
…产品以外部客户为主，来至海淀、西城的客户较多，房 山本地客源少，被动郊区化客户所占比例较高… …考虑将项目与教育资源绑定 …
其他
30.0%
海淀
西城
置业目的：刚需客户与养老客户约占60%
50.0% 10.0%
…长阳未来规划利好，区域潜力很大，品牌开发商云集是 件好事，希望大家一起做大长阳这块蛋糕… 付款方式：全款与贷款比例约为1：1
项目核心价值点：
小户型首次改善
绿色三星住区
老年住宅试点
A-理念：围绕新都市主义的设计理念 B-主题：紧扣房山CSD概念规划主题
C-交通：紧邻城市主要交通干线和轨道交通 D-规划形态：延续永定河生态走廊，保持完整有序的城市空间形态
E-配套：规模化开发合理规划满足大社区需求的教育、医疗、商业等
万科的竞争——长阳半岛
高科技应用：太阳能板与建筑造型一体化设计,太阳能板屋顶
设置，太阳能板结合立面一体化设计。 地下车库采光设备，使用反射式导光管，为地下车库引入阳光， 减少人工照明。 无障碍设施，保证老年人和残障人士安全、便利、全面、平等 的参与社会生活。 太阳能路灯，充分利用太阳能可再生资源 透水材料，景观设计中停车位和景观铺地，采用透水材料。 ……
走近中粮万科长阳半岛
细 化 营 销 的 一 个 较 为 典 型 的 案
例 ， 目从 规 划到 销 售 的 每一 个 项 环 节 都 稳 扎 稳 打 ， 然 经 历 行 业 虽 调控 ， 却没有 受到致 命冲 击。 项 该
和 中小 学 的承 诺 也 是 打 动她 的重 要 因
素 ，“ 子择 校 是 一 个 大 难 题 ， 阳半 孩 长 岛能够引进 几所 好学 校 。 ” 萧 燕 以 往 炒 房 往 往 选 择 总 价 低 升 （ 值空间大 ） 升 、临近 街 区 （ 出租 便 利 ） 交通 方便、 ， 区位 优势 明显的 项目。
比较 谨 慎 ， 房 目的 除了 改 善居 住 之 购
外 ， 很 看重 市 政 、 疗、 校 等 配 套 也 医 学 建 设 ，“ 阳项 目从价 格上 来 说 已经 跌 长
到 了开盘 后 的最 低 点 ， 事实 上打八 折之
后 的价 格 比开 盘 之初 的价 格 甚至 还 要 低， 首次 置 业应 该 是不错 的时机 。 是 但 该 项 目要２ １年 才能 入住 ， ０４ 现在 周边 的 环 境 比较 差 ， 区域 规 划还 没有 看 到 成 果 ， 来配 套 能否达 到开发商承 诺 的标 未 准 ， 好说 。 不 ” 此 外 ， 贤 判 断 ， 项 目房 价 在 陈 该 ２１年 应该 不会 大 幅反 弹 ， ０２ 虽然 自己仍
机 抄底 ， 外 ， 项 目引入优 秀 幼 儿 园 此 该
赌定 涨 价型。
王伟 （ 名 ） ３ 改善 性购 房， 化 ３ 岁， 购
房 时间２ １年 ５ ９ ｌ购 买 的是１６７ ０ ２ 月１ Ｅ， ３． ５ 平方 米 “ 三居 ” 大 户型 ， 总价 ２ ９ ， ３ 万 首
付３ ％ 打八 折 。 ５， 购房 原 因为 自住 ， 交房
长阳半岛项目 ppt课件
功能组织
功能混合：涵盖居住、办公、 医疗、学校、商业、酒店、餐 饮娱乐、健身等，多种生活需 求均可在项目范围内得到满足。 减少了通勤压力，保障居民生 活便利性，增加城镇活力。 教育资源：10月12日，中粮 万科·长阳半岛举行教育机构 合作签约仪式，正式引入红黄 蓝幼儿园、北京四幼、北京小 学。
24
9
•经济型两居 •紧凑型三居
•两居为主：59.67% •三居为辅：39.51% •搭配一居： 0.81%
•楼面地价6443元/平米，带精装修总成本在11000元/平米左右 •成交均价由13685上升到16108元/平米，上浮17.71%，消费者可接受范围
10
典型户型分析
两室两厅一卫：85㎡。 优点：户型方正，动线合理，动静分离，收纳空 间设计合理，满足居住要求。 缺点：全南朝向，11影响通风。卫生间为暗卫
及服务，使其在一个社区内度过一生成为可能。 ➢ 创造健康宜居的生活空间。 ➢ 创造丰富22建筑组团空间形象，形成具有标志感的社区形象。
➢ 高层、小高层、多层产品混合布局，既满足地块总体规划要求，同时创造出 丰富的建筑空间，为客户营造舒适宜居的生活空间。
➢ 外立面体23现欢快、浪漫、简约的设计风格。
1#地规划总平面图
19
5#地规划总平面图
经济技术指标
20
绿化分析图
➢ 园林风格：新中式园林，环形绿带规划。 ➢ 郊野运动公园：优美的景观环境，舒适的休闲空间，便利的运动场地与设施，
有利于促进21 产品销售的实现。
大密大疏之产品规划
总体规划层面，根据用地属性，项目采用大密大疏的布局方案，有利于： ➢ 丰富产品线、实现混合居住，为不同阶层与生命周期的群体提供居住、生活空间
三室两厅一卫：90㎡。 优点：户型紧凑，南北通透，动线合理，动静分 离，收纳空间设计合理，满足居住要求。 缺点：卫生间为暗卫，影响通风。
中粮万科长阳半岛项目分析报告
1-A(03) 21588 71060 71060
3.29 823
经济技术指标
1-B(04,06,08) 56022 131315 127355 3960 2.34 1490
其中(m2) 1-C(10) 42022 60440 60440
1.44 367
1-D(11) 48483 95190 91050 4140 1.96
组团规划
各组团住宅布局上争取最大限度 利用外部景观资源。
认真分析小区周边交通及环境， 确定合理的出入口及交通系统。
各组团出入口科学布置，兼顾了 整个小区各组团交通联系及与城 市干道的关系，以及住宅和商业 组团的互动。
组团平面组织
以集中绿地为核心、二～四排单体。 所有单元从组团内部进入。
物业管理方案
邻里单位： 邻里单位封闭式管理，设置防越周
界; 每个邻里单位设置2个出入口，设置
物业管理； 每个邻里单位设置1个物业监控中心
及办公室。 组团： 组团围合不封闭； 单元门禁+物业固定岗+巡查+小区监
控。
主要交通组织
公交优先 步行优先
停车组织分析图
规划核心手段
2011年 年底
80-90㎡两 居；92㎡三
居
854
2010.8.2 8
3、4#楼 2011年 年底；
2#楼 2012年
年中
80-90㎡两 居；92㎡三
居
2010.10. 1
2011年 年底
80-90㎡两 居；92-105
㎡三居
2010.12. 18
2012年 年底
68-90㎡两 居；94-97
㎡三居
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长阳半岛楼盘调查分析报告中粮万科长阳半岛的概况中粮万科长阳半岛位于京良路南侧，距京石高速长阳出口约3公里，紧邻轻轨交通，房山线可与地铁9号线实现换乘，方便抵达丽泽商务区、公主坟、中关村等市区热点区域。
容积率为2，绿化率30%，占地面积500000平米。
生活配套目前还很不完善，但第一批业主入住后会有些小型配套，可以解决业主日常所需。
物业类型：普通住宅规划面积：500000平米建筑类别：板楼,塔楼,高层建筑面积：1050000平米装修情况：精装修规划户数：7000 户开盘时间：2011-06-11入住时间：2013-10开发商：北京中粮万科房地产开发有限公司产权年限：70年投资商：北京中粮万科房地产开发有限公司...车位数：7000个（1:1）物业公司：北京万科物业服务有限公司绿化率：30%中粮万科长阳半岛1号地的祥云湾目前在售的户型为135平米3居、135平米4居，均价18000元/平米，板楼。
目前剩的户型为10多套84平米2居和90-100平米3居，均价为18000-18800元/平米，全款97折，贷款99折，2013年10月底入住。
项目内的幼儿园2013年9月份开始招生，小学和中学则到2014年才开始招生。
中粮万科长阳半岛项目介绍中粮万科长阳半岛为万科在长阳的第一个项目，也是北京市楼市新政出台后第一个试水低价入市的楼盘，事实证明了其决定，该项目创造了屡次开盘屡次售罄的神话，并且在2011年新国八条出台后再次开盘，首日也出售60%。
项目1号地和5号地为住宅用地，建筑面积80多万平方米，3号地多为商业用地，建筑面积25万平米。
中粮万科长阳半岛区域介绍中粮万科长阳半岛位于房山长阳地块，这里将建成中央购物中心，而且项目的，3号地块为商业用地，将配有小学、幼儿园和大型商业。
周边有京良路和京周路，距离京石高速长阳出口约3公里，从京石高速西三环六里桥到京良路出口仅10余公里。
中粮万科长阳半岛周边交通周边地铁：房山线- 长阳镇；公交线路：933、993、646、黄向专、房28、房47高速公路：京石高速中粮万科长阳半岛紧邻已经开通的房山轻轨，房山轻轨2012年与9号线交汇后将彻底与市区地铁线路相连，届时去往市区丽泽商务区、公主坟、中关村、国贸等热点区域将非常的方便；项目为万科开发，品质比较有保障。
中粮万科长阳半岛附近的公交站为“军留庄”站，有646，、993、房山42路等公交线路经过。
其中646路公交车由前门开往良乡闫村桥，军留庄距离前门约30公里，搭乘646路公交车，大约需要一个半小时。
993路公交车由北京西站南广场开往窦店汽车站，军留庄距离北京西站南广场约26公里，搭乘993路公交车，大约需要一个小时十五分钟。
中粮万科长阳半岛周边配套中粮万科长阳半岛在第一批业主入住后会有些小型商业，但只能解决业主日常生活，大型配套得等到2013年以后。
教育项目将引进优秀的幼儿园、小学、中学，提供全程教育资源。
与宣武区教委共同签署了战略合作协议，创造性的共建“名校+名企”合作新路径。
中粮万科校舍等硬件设备与宣武区优质教育资源和先进教学理念结合，不仅为业主提供更方便、更完善的生活服务，更推动了社会力量办学，有利于实现区域教育均衡发展。
长阳半岛即将建设的中学正处于设计师招标阶段，将以节地、节能、节水、节材为理念，邀请具有丰富建筑理论及实践经验的著名中青年建筑师参与设计竞标，在众多作品中，选择对学校设计理念最好、最优秀的来担纲学校的设计师。
国际名牌小学、重点中学、双语幼儿园，众多优质教育资源将为项目提供高品质教育配套，实现孩子就近入学的梦想，为孩子带来在家享受启蒙教育的无忧生活，接受一步到位优质教育的滋养。
医疗长阳半岛将进一步深化区域医疗合作模式，引进知名医院，使居民享受到高端医疗设备所带来的优质医疗服务。
项目还将建设社区医疗服务中心，使居民置身于一个新型城区完备的医疗服务体系之中。
专业化医院的引入，必将促进医疗质量和卫生服务水平全面提升，实现区域内医疗水平均衡发展。
与社区医疗服务中心的资源整合，提供全方位、全生命周期的医疗系统，使所有居民享有更安全、便捷、经济的医疗服务，为健康保驾护航。
配套Outlets（奥特莱斯）是房山CSD引进的第一个大项目，项目选址于CSD核心区长阳镇，是华北最大规模的Outlets购物中心。
项目将吸纳国际品牌300余家，规划建设成为集世界名牌折扣中心、休闲度假体系和高品质居住体系等核心功能于一体、辐射华北地区的大型综合现代服务产业项目。
项目还将自建18万平米商业配套，包括商场、会所、大型超市、餐饮、文化娱乐等，营造浓厚的国际休闲氛围。
居住、办公、休闲、娱乐、健身……多种生活需求全部满足，其特色服务及多元消费概念的融合，成为更具亲和力的繁华商区。
区域发展南城发展2009年11月，《促进城市南部地区加快发展行动计划》正式发布，未来3年，政府投资带动社会投资总额将达2900亿元，计划将以轨道交通等基础设施建设、产业功能区、主导和特色产业、民生改善四大领域为重点，打造“一轴一带多园区”的新格局，由此，南城发展将掀起城市建设新高潮。
房山规划房山是山水文化名城，拥有得天独厚的旅游资源，并被联合国批准为世界地质公园。
作为南城“一轴一带多园区”战略规划的重点区域，房山区将以长阳镇为核心，重点打造房山CSD中央休闲购物区，政府规划及资金投入将更好的促进城市和谐发展，提高人们的生活质量，建设新型卫星城，一个崭新的城市新中心即将成型。
CSD建设长阳镇是北京向西南发展的第一站，房山将在此重点打造CSD中央购物区，旨在建成一个可以购买世界名品的花园小镇。
CSD将以华北最大的Outlets（奥特莱斯）为经济引擎，并陆续建设高尔夫、网球、游泳等户外体育产业，以及会展中心、特色旅游等，打造出北京新的多功能商业综合体。
CSD规划项目已正式启动，房山CSD十年战略规划从根本上加速了区域内房产、交通的建设，将强势拉动当地新型旅游、观光、度假、购物产业链的长效发展，辐射整个京津冀地区，更将带来巨大的经济效益。
而CSD核心区的健康生态社区——中粮万科?长阳半岛已彰显出新城建设下的宜居生活雏形，焕发出勃勃生机。
中粮万科长阳半岛部分户型∙∙∙∙∙∙∙01号地C户型（3室2厅2卫）参考面积：135.00平米∙户型分析：∙该户型为三室两厅两卫，尅他那个和餐厅完全通透，厨房的窗户和尅他那个的阳台正对，通风性好，而且南向的客厅和两个卧室均带有阳台，观景效果好。
厨房紧邻餐厅，用餐较为方便。
卫生间为明卫，而且干湿分区，生活较为方便且舒适度高。
01地块A户型（2室2厅1卫）参考面积：90.00平米户型分析：该户型为动静分区，主次卧分离，私密性强且居住舒适度高。
E户型（2室2厅1卫）参考面积：85.00平米户型分析：E户型的设计和D户型基本上差不多，客厅和卧室均有阳台，观景效果好，而且户型为南北通透，主卧为4.1米宽，舒适度相当高。
不过该户型在餐厅的处理上稍好，面积没有D户型大，节约面积。
F2户型（2室2厅1卫）∙参考面积：83.00平米∙户型分析：∙两个卧室分离，私密性较强，主卧、次卧和客厅均朝南，采光和通风性较好.卫生间位于入户口一侧，且为暗卫，门口异味较重重复昂门口正对入户口，使用不方便∙∙D2户型（2室2厅1卫）∙参考面积：97.00平米∙户型分析：∙D2户型动静分区，私密性较强，且主卧和次卧用卫生间隔开，居住舒适度较高。
书房位于卧室内，且没有窗户，这样的设计使用起来却不怎么方便。
客厅带有阳台，观景效果较好。
厨房门口正对入户口，基本上客人进门闻到的第一个味道便是油烟味。
B2户型（3室2厅2卫）∙参考面积：100.00平米∙户型分析：∙三室两厅一卫，整个户型仅主卧朝南，采光和通风性不好客厅和次卧朝西，夏天西晒严重厨房门口正对入户口，使用不方便。
卫生巾紧邻主卧，业主使用较方便。
三个卧室均带有飘窗，使其显得宽敞一些。
D户型：85平米户型分析：该户型动静明确分区，私密性强且居住舒适度高，休息时不必担心客厅的吵闹会影响到你，而且主卧赠送开敞式阳台，客厅带有飘窗，观景效果不错，生活空间也加大了不少。
餐厅紧邻厨房，用餐较为方便，主次卧用卫生间隔开，业主的私密性更强。
中粮万科长阳半岛价格分析中粮万科长阳半岛公寓参考价格：18000元/平米，房山板块二手房均价 13471元/平米。
可见长阳半岛的优势之所在。
以下为中粮万科长阳半岛价格走向趋势图：4期板楼与6期板楼价格变动之分析按照建筑面积计算：一、4期板楼（96.5平，11地块）：5号楼单价18264/平，实际成交价99折后为18081.36；6号楼单价18404/平，实际成交价99折后为18219.96；7号楼单价17686/平，实际成交价99折后为17509.14；二、6期板楼（135平和102平，01地块）：1号楼单价18352/平，实际成交价97折后17801.44；（计入装修差后价格：16801.44）2号楼单价18561/平，实际成交价97折后18004.17；（计入装修差和价格：17004.17）分析（以建筑面积来计算的每平米均价）：6期比4期板楼各降低279.92/平（4期5号楼和6期1号楼比较；），215.79/平（4期6号楼和6期2号楼比较）；因4期为C级装修，1000元/平，6期为B级装修，2000元/平以上，将装修价格差计入，则6期比4期板楼各便宜1279.92/平和1215.79/平；按套内面积来计算的：一、4期板楼（96.5平，11地块）：经过换算，5号楼套内均价为22595.85/平；99折后套内均价为22369.89；6号楼套内均价为22769.05/平；99折后套内均价为22541.36；二、6期板楼（135平和102平，01地块）：经过换算，1号楼套内均价为21424.23/平，实际成交价97折后20781.50.；（计入装修差后价格：19781.50）2号楼套内均价为21668.22/平，实际成交价97折后21018.17；（计入装修差和价格：20018.17）论坛分析（以套内面积来计算每平米均价）：6期比4期板楼各降低1588.39/平（4期5号楼和6期1号楼比较；），1523.19/平（4期6号楼和6期2号楼比较）；因4期为C级装修，1000元/平，6期为B级装修，2000元/平以上，将装修价格差计入，则6期比4期板楼各便宜2588.39/平和2523.19/平；如果按4期板楼最高均价的6号楼和6期板楼最便宜的1号楼比较的话，6期比4期板楼最高降幅达到了2759.86元/平！！也就是说6期比4期板楼最高降幅达到了2759.86元/平中粮万科长阳半岛所处位置与周边项目的价格比较图中粮万科长阳半岛楼评优势：1：中粮万科长阳半岛紧邻房山轻轨长阳站，2011年与9号线交汇后将彻底与市区地铁线路相连，届时去往市区丽泽商务区、公主坟、中关村、国贸等热点区域将非常的方便。