投资测算表——领地
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某项目投资收益及竟拍土地价格测算表(全套)
地下车库
1688 72000
12150
13.1%
④ 室外工程
148 206811
3052
3.3% 道路、管网、围墙、绿化、路灯
⑤ 配套及手续费用
447
285178
12735 13.7% 规费及手续费
城市综合配套费
246 285178
7015
7.6%
人防异地建设费
206811
4215
4.5%
图纸审查
2.55 206811
43
0.0% 建安成本的0.10％
⑥ 项目不可预见费
45
285178
1296 1.4% 建安费用的5％考虑
2 利息
146
285178
4160
4.5%
建设期利息估算表
序号
建 项目
设
期
第1年
第2年
第3年
第4年
1
1.1
年初借款累计
31413.26 28049.26
1615.64
1.2
本年借款支用 30534
-5029
1.3
本年借款
1.4
本年应计利息
本年还款
1.6
年末借款累计
1.7
利息累计
年利率：
3 管理费用
117
① 建设管理费
45
② 销售管理费
57
③ 监理费
15
4 税费
210
① 营业税及附加
208
② 交易费
2.18
二 销售收入
3788
地上部分
3988
① 多层住宅楼
3050
② 高层住宅楼
4200
碧桂园项目拿地投资概算模板表
9、成本敏感性分析：仅在需要做土地、售价、成本【包括除土地外的开发成本、期间费用】敏感行分析时使用此表，G4为 成本变动的幅度，G5为按初始成本上浮（或下浮）的次数，此两个单元格可根据需要做调整；E6为所选取敏感性指标，可在 下拉列表中选择。在点击“START-C”按钮前请确保“土地敏感性分析”表内的G4、G5、G6，以及“售价敏感性分析”表内 的G4、G5、F6已调整完毕。点击“START-C”按钮，几十秒钟【运行时间与频率成正比】后将在第11行以下显示结果。另， 成本敏感性分析中的成本包含开发成本以及销管费用。
三、表格关系 1、分基础表、输出结果表及敏感性分析表： a. 基础表的作用——输入具体的指标、销售数据、时间数据等； b. 输出结果表——根据基础表的数据，基本上全部自动出具结果，一般情况下不用编辑数据及内容； c. 敏感性分析表——以土地单价、产品销售价格、产品成本为变量情况下，各财务指标的结果分析。 2、基础表含：初步规划表、销售预测表。 3、输出结果表含：利润表、现金回笼表、自定义输出表。 4、敏感性分析表含：土地敏感性分析、售价敏感性分析、成本敏感性分析。
四、具体的使用说明 1、所有的表格，一般情况下只允许在鲜绿色地方填数据，其他地方不用修改及删除，不能删除或插入行、列，切记；已经 隐藏或组合的表格严禁修改及删除。 2、初步规划表：依次填入地块名称、用地面积、土地价格、土地款支付安排、各产品的建筑面积、用地面积、首期货量的 销售时间等。（注意填入面积数据时，一定要留意表格的H4、I4位置是否显示面积“无相差”，如有相差说明填入面积不一 致，要修改；注意计容积率建筑面积与非计容积率建筑面积的区别） 3、销售预测表：依次输入预售首年消化的货量、价格，以及剩余货量的消化时间及价格。（注意地下车库的销售面积、价 格等用面积来表示，不要用个数表示）
三、表格关系 1、分基础表、输出结果表及敏感性分析表： a. 基础表的作用——输入具体的指标、销售数据、时间数据等； b. 输出结果表——根据基础表的数据，基本上全部自动出具结果，一般情况下不用编辑数据及内容； c. 敏感性分析表——以土地单价、产品销售价格、产品成本为变量情况下，各财务指标的结果分析。 2、基础表含：初步规划表、销售预测表。 3、输出结果表含：利润表、现金回笼表、自定义输出表。 4、敏感性分析表含：土地敏感性分析、售价敏感性分析、成本敏感性分析。
四、具体的使用说明 1、所有的表格，一般情况下只允许在鲜绿色地方填数据，其他地方不用修改及删除，不能删除或插入行、列，切记；已经 隐藏或组合的表格严禁修改及删除。 2、初步规划表：依次填入地块名称、用地面积、土地价格、土地款支付安排、各产品的建筑面积、用地面积、首期货量的 销售时间等。（注意填入面积数据时，一定要留意表格的H4、I4位置是否显示面积“无相差”，如有相差说明填入面积不一 致，要修改；注意计容积率建筑面积与非计容积率建筑面积的区别） 3、销售预测表：依次输入预售首年消化的货量、价格，以及剩余货量的消化时间及价格。（注意地下车库的销售面积、价 格等用面积来表示，不要用个数表示）
华润地产集团 投资拓展 投拓成本 拿地阶段开发成本测算表
七
0.35 III
60 0.47
七
0.35 IV
63 0.4935
七
0.4 II
60.5 0.48
七
0.4 III
60.5 0.48
七
0.4 IV
63.525 0.504
七
0.45 II
61 0.49
七
0.45 III
61 0.49
七
0.45 IV
64.05 0.5145
七
0.5 II
61.5
0.5
131
51
51
51
12 元/m²
31
31
31
12
12
12
-
-
-
-
-
-
35 元/m²
90
90
90
35
35
35
5 元/m²
13
13
13
5
5
5
15 元/m²
39
39
39
15
15
15
15 元/m²
39
39
39
15
15
15
2,380
1,963
2,259
40
58
填表说明：1、具体项目参考本模板修改工程量和单价的项目值；2、本模板给出了一般经验指标，标杆值和高限值是根据限额 3、具体项目填写时需要根据项目具体情况对主要指标项目进行检查修订，包括不限于限额指标1.0和2.0指标项；4、具体项目
成本科目编号
成本科目
2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.3.1
0.35 II 0.35 III 0.35 IV
房地产开发项目拿地投资测算分析模型
数量
单位
1期
2期
3期
销售面积
332,611 ㎡
332,611
-
-
住宅
223,580 ㎡
223,580
-
-
高层
200,000
㎡
200,000
花园洋房
23,580
㎡
23,580
住宅公寓
-
㎡
……
-
㎡
1.2
商业及车库
109,031 ㎡
109,031
-
-
商业
28,165
㎡
28,165
写字楼
-
㎡
公寓
-
㎡
-
地下车库
-
㎡
-
-
-
……
-
㎡
-
-
-
其中1.2＋2 商业及车库
109,031 ㎡
109,031
-
-
商业
28,165
㎡
28,165
-
-
写字楼
-
㎡
-
-
-
公寓
-
㎡
-
-
-
地下车库
80,866
㎡
80,866
-
-
m2
总建筑面积
绿地率
围墙长度
硬质铺装广场
体育(游乐)设施占地
365784.1 m2 37.00% m
硬质铺装人行道
用途： 依据：
1 2 2.1
用于项目各阶段的研发设计、报建、项目预结算、项目工程管理、公司内部成本测算等；
《建筑工程建筑面积计算规范》GB／T 50353-2005/2013及地方性相关规定；《建筑工程建筑面积计算规范》只适 适用于商品房建筑面积测量。
房地产开发投资测算(竖表)
项目名称 建筑面积 土地面积 一、土地成本 购地（征地）费 拆迁安置费 地价 出让金 出让契税 小计 二、前期工程费 土地勘测费 规划技术咨询服务费
工程设计费
人防易地费 城市建设综合配套费 小计 三、施工手续费 标底编制费 招标费 劳动保险统筹 消防审查 设计审查费 合同签证费 质量监督费
工程监理费
印花税 小计
房地产开发投资测算表
计算公式 规划建筑面积、无规划的根据土地面积按标准 容积率计算、已竣工的按实际面积 按实测出让面积
按应发生的费用 按应发生的费用 按评估价格 地价的15%-20% 地价的3%
备注
济政发[1999]33号 济政发[1999]33号
财政局提供
土地面积×2.5元/平方米
建筑面积×（住宅2.3元/㎡，公建3.2元/㎡）
备注 税务部门提供 房管部门提供
税务局提供
济政办字[2004]29号 济政办字[2004]29号
费 10001-20000
20001-50000
2.40% 1.90% 1.50% 1.20%
50000以上
1.00%
上述费用和的1.6%
详见测算原则、方法
项目名称 九、税费 销售税金及附加 交易契税 小计 总开发成本
销售收入
小计 十一、税前利润 十二、所得税 十三、所得税的50% 十四、测算利润 十五、测算利润率 十六、开发企业预留利润 十七、政府利润分成 十八、土地收益总额
1000
1300
建安费参照厂房、中央空调、装修参照综合楼
35பைடு நூலகம்/㎡ 50元/㎡ 80元/㎡ 100元/㎡ 按开发建设期两年计息
银行公布的利率
销售收入的2% 建筑面积*5元/㎡
工程设计费
人防易地费 城市建设综合配套费 小计 三、施工手续费 标底编制费 招标费 劳动保险统筹 消防审查 设计审查费 合同签证费 质量监督费
工程监理费
印花税 小计
房地产开发投资测算表
计算公式 规划建筑面积、无规划的根据土地面积按标准 容积率计算、已竣工的按实际面积 按实测出让面积
按应发生的费用 按应发生的费用 按评估价格 地价的15%-20% 地价的3%
备注
济政发[1999]33号 济政发[1999]33号
财政局提供
土地面积×2.5元/平方米
建筑面积×（住宅2.3元/㎡，公建3.2元/㎡）
备注 税务部门提供 房管部门提供
税务局提供
济政办字[2004]29号 济政办字[2004]29号
费 10001-20000
20001-50000
2.40% 1.90% 1.50% 1.20%
50000以上
1.00%
上述费用和的1.6%
详见测算原则、方法
项目名称 九、税费 销售税金及附加 交易契税 小计 总开发成本
销售收入
小计 十一、税前利润 十二、所得税 十三、所得税的50% 十四、测算利润 十五、测算利润率 十六、开发企业预留利润 十七、政府利润分成 十八、土地收益总额
1000
1300
建安费参照厂房、中央空调、装修参照综合楼
35பைடு நூலகம்/㎡ 50元/㎡ 80元/㎡ 100元/㎡ 按开发建设期两年计息
银行公布的利率
销售收入的2% 建筑面积*5元/㎡
房地产项目投资静态测算表
其中
含地上不计容面积及地下面积，根据情况自行 可售比（%）
主营
土地成本（万元） 不含税（万元） 主营 业务成本 契税、印花税 其中 其中 住宅大市政配套 商业大市政配套 车位补偿 其他补偿 建安成本（万元） 税费承担（万元） 增值税及附加 税费 其中 营销费用 管理费用 财务费用 税前 税前利润 销售利润率（%） 土地增值税 税后 所得税 净利润 销售净利润率（%） 土地溢价款 权益 净利润 净利率 所得税率（%） 营销取费标准 管理取费标准 财务取费标准 报批单方造价 楼板价 契税税率（%） 住宅大市政配套（元/平） 商业大市政配套（元/平）
盈利指标
价（含车位）
价（不含车位） 根据具体情况加总
பைடு நூலகம்
容面积及地下面积，根据情况自行汇总统计 #DIV/0!
溢价系数
万元/个，车位售价
配套（元/平）
配套（元/平）
¥41
房地产项目投资静态测算表
用地面积（㎡） 用地 指标 可建设用地面积（㎡） 容积率 计容建筑面积（㎡） 总建面积（㎡） 可售建筑面积（㎡） 计容建筑面积（㎡） 住宅小计（㎡） 其中 高层 小高层 花园洋房 叠拼别墅 联排别墅 商办小计（㎡） 其中 规划 指标 其中 MALL 商业街 公寓式酒店 写字楼 辅助及配套用房（㎡） 辅助及配套用房（含物业管 理，社区配套，公厕等） 幼儿园 其他配套或代建、配建建筑 非计容面积（㎡） 地下面积（㎡） 车位总数（个） 可售车位数（个） 人防车位数（个） 主营业务收入（万元） 住宅（万元） 高层 小高层 其中 主营 业务收入 花园洋房 叠拼别墅 联排别墅 商办（万元） MALL 其中 商业街 公寓式酒店 写字楼 车位部分（万元） 主营业务成本（万元） 单价（元/平） 单价（元/平） 全案总销（万元） 车位收入（万元） 不含车位总销（万元） 可售整体均价（含车位） 可售整体均价（不含车位）
投资测算表——龙湖
108,465 万元 2,533 万元 6,215 元/㎡
销售收入
项目变现能力
可售留存资产价值按10年收益折现值计算（8％折 现率）
留存资产价值
项目销售收入/销售面积
销售均价的合理性
4,611 元/㎡ 项目销售部分投入/销售面积
单方成本的高低
19,317 万元 项目在实现盈亏平衡前需投入的资金
项目的投资规模
序号
指标名称
1 项目总投入
2 价
5 可租售单方成本
6 项目投资
7 所得税后净现金收益
8 股权倍数
9 投资收益率
10 税后净利率
11 项目自有资金IRR
投资评价指标
指标值 单位
计算公式
评价点
94,667 万元 开发成本＋期间费用＋营业税＋增值税＋所得税 项目的总投入规模
16,331 万元 2+3-1
项目静态收益
1.85
(7+6)/6
股权收益
84.5% 14.7% 62.3%
7/6
项目投资收益水平
所得税后净现金收益/（项目销售收入＋留存资产 净现值）
核心指标，大于10%
月度内部收益率×12（不含外部贷款和利息） 核心指标，大于19%
敏感分析
房地产投资估算表格G
房地产投资估算
5.1 投资估算
表5-3 前期工程费单位：万元
表5-5 基础设施配套费单位：万元
表5-6 公建设施配套费单位：万元
5.2总成本费用估算
6 项目资金筹措及运用分析
6.1项目投资计划与资金筹措
（1）资金来源：本项目资金来源分三部分，分别是自有资金、银行贷款、销售收入再投入。
（2）资金使用计划。
表6-1 投资计划与资金筹措表单位：万元
6.2 借款偿还计划
还款方式：按实际偿还方式偿还。
表6-2 贷款还本付息表单位：万元
7 销售收入及税金估算7.2 销售收入的估算
7.2.1 确定可销售面积
7.2.2 销售收入分期比例的测算
7.3 税金估算
7.3.1 销售税金及附加
表7-6 销售税金及附加单位：万元
7.3.2 土地增值税
7.3.3所得税
表7-9 项目可运用资金估算表单位：万元
8 项目经济效益评价
8.1 损益及利润分配表
8.2 现金流量分析
8.2.1 全部投资现金流量表
8.2.2自有资金现金流量表
8.3 项目经济效益评价指标汇总表
8.4资金来源与运用表（清偿能力分析）
9 项目的不确定性分析
9.1 盈亏平衡分析
盈亏平衡点=总成本/（总收入-销售税金及附加-土地增值税）*100%
9.2 敏感性分析
表9-1 敏感性分析表单位：万元。
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勾稽关系表
勾稽检验加总
指标 占地面积 计容面积 总建筑面积 销售面积 含税销售收入 项目公司土地成本 领地单独投入 前期工程费 基础设施费 建安及装修工程费 配套设施费 不可预见费 财务费用 一期开盘时间（月） 二期开盘时间（月） 三期开盘时间（月） 四期开盘时间（月） 五期开盘时间（月） 六期开盘时间（月） 七期开盘时间（月） 八期开盘时间（月） 表格内部核验
所得税
土地成本现金流 工程成本现金流
31,918 47,255 19,113
-
1,040
6
-
-
-
-
-
-
-
-
-
47,255
217 13,158 -
19,113 -
246 14,635 -
-
-
成本利润 现金流量表
47,255
47,255 -
1,040
1,040
-1.05
-1.05
勾稽检验 -
0.00 -
-0.00 -
-1.05
土地指标和成本 规划指标 基础数据
总控计划表
11,333 11,333
28,333 28,333
28,333
37,854
37,854
31,918
47,255
19,113
-
246
-
14,635
-
-
6
-
-
-
-
-
-
-
-
-
返回目录
销售现金流
融资计划 增值税 土地增值税
勾稽检验加总
指标 占地面积 计容面积 总建筑面积 销售面积 含税销售收入 项目公司土地成本 领地单独投入 前期工程费 基础设施费 建安及装修工程费 配套设施费 不可预见费 财务费用 一期开盘时间（月） 二期开盘时间（月） 三期开盘时间（月） 四期开盘时间（月） 五期开盘时间（月） 六期开盘时间（月） 七期开盘时间（月） 八期开盘时间（月） 表格内部核验
所得税
土地成本现金流 工程成本现金流
31,918 47,255 19,113
-
1,040
6
-
-
-
-
-
-
-
-
-
47,255
217 13,158 -
19,113 -
246 14,635 -
-
-
成本利润 现金流量表
47,255
47,255 -
1,040
1,040
-1.05
-1.05
勾稽检验 -
0.00 -
-0.00 -
-1.05
土地指标和成本 规划指标 基础数据
总控计划表
11,333 11,333
28,333 28,333
28,333
37,854
37,854
31,918
47,255
19,113
-
246
-
14,635
-
-
6
-
-
-
-
-
-
-
-
-
返回目录
销售现金流
融资计划 增值税 土地增值税