房地产产业投资基金

关于房地产投资基金（REITs）有关情况的汇报1
祁斌王欧
本文对房地产投资基金（REITs）的基本情况、发展历史以及我国发展REITs 的意义和有关建议进行了研究。

一、房地产投资基金简介
房地产投资基金（Real Estate Investment Trusts,简称“REITs”）是一种专门投资于房地产行业的投资基金。

它通过公开募集资金，交由专业投资管理机构运作，并将基金资产投资于房地产产业或项目，来获取投资收益和资本增值。

REITs的投资方向主要包括具有稳定租金收入的房地产、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券（MBS）。

在运作模式上，REITs与证券投资基金本质上完全一致。

为保护投资者的利益，REITs在治理结构中同样建立了基金管理人、托管人、独立审计师等分离的监督制约机制，并实行严格的信息披露制度。

同时，由于房地产投资管理中需要对房地产进行装修、招租、物业管理等经营活动，且房地产不是在交易所集中挂牌交易的标准化产品，REITs的结构安排中还增加了物业管理人（负责所投资房产的物业管理）和独立估值师（负责所投资房产的价值估值，以公允的反映基金净值）等服务机构。

此外，由于投资标的（主要是房地产）不易变现，难以应付赎回，因此REITs多采用封闭式基金的形式，并将份额在交易所挂牌交易。

投资者在到期以前不可以赎回份额，但可以通过交易所卖出。

由于交易价格和基金资产净值往往不能一致，因此也存在折价交易或者溢价交易的现象。

在投资方向方面，国外REITs所投资的房地产非常丰富，包括写字楼、工业厂房、购物中心、饭店、公寓、医疗中心、游乐区等。

从地域来看，REITs的投资范围既有全球性的，也有专门针对某一国家或地区的；从行业来看，既有综合性的，也有专门投资于某一类型的（如购物中心、写字楼等）。

为降低其投资风险，多数国家都对REITs投资未开发完的房地产或者参与房地产开发建设进行限制。

在投资者结构方面，REITs的投资者除个人投资者外，还包括众多机构投资者，如退休基金、保险公司、商业银行、共同基金等，并且出现了专门投资于REITs的共同基金。

二、房地产投资基金发展情况
自1960年在美国出现以来，REITs在过去几十年中获得了迅猛发展，通过REITs把房地产证券化已经成为世界金融市场的发展趋势。

目前，全球REITs规模已经从1990年的89亿美元增加到2005年的4610亿美元。

其中，美国REITs的市值从1990年的84亿美元增加到了2005年的3200亿美元，占全球市场的70％。

在亚洲，REITs于2001年首先在日本诞生，之后在新加坡、台湾、香港迅速发展起来，2005年其市值已经达到344亿美元。

在过去的三年中，新加坡市场的REITs从无到有，发展迅速，市值年增长率达到108％，已经占到证券市场市值的10％，成为亚洲最大的REITs市场。

我国香港对发展REITs开始也颇有顾虑，但为维持其国际金融中心地位，保持其国际竞争力，也在2003年8月通过了《房地产投资信托守则》，并于2005年11月推出了第一只房地产基金（领汇）。

三、房地产投资基金迅速发展的原因
REITs的迅速发展得益于它自身的许多优势。

1本报告得到了基金部的大力支持，作者在此表示感谢。

1、REITs有效发挥了专家投资、分散风险、规模经济的优势，为投资者参与大规模房地产投资提供了更加便捷的渠道。

REITs认购金额小，降低了房地产投资的资金门槛；通过分散化组合投资，降低了投资风险；通过份额的上市交易，避免了投资者直接投资房地产所面临的低流动性问题；通过资金、信息、研究优势，降低了投资成本，提高了投资收益。

统计表明，在过去20年中，REITs 波动率低于标普500指数，收益率高于标普500指数，而且具有较高的稳定红利分配，这不仅满足了个人投资者的需求，也赢得了养老金、企业年金、保险公司等机构投资者的青睐。

2、REITs满足了投资者大类资产配置的投资需求。

统计表明，房地产投资与股票市场、债券市场的相关度较低，有利于降低投资组合风险，增加收益的稳定性。

REITs的出现，增加了投资者的投资品种，优化了其资产配置，深受投资者的欢迎。

3、REITs良好的制度安排、治理结构、透明的信息披露有力地保障了投资者的利益，政府的税收优惠、监管完善、会计准则、中介机构等也积极推动了REITs的健康迅速发展。

美国的REITs起源于1960年的《国内税收法》，此后，其严格的监管政策、明确统一的估值和业绩评价准则、诚信尽责的中介机构对REITs的发展均发挥了重要作用。

四、我国发展房地产投资基金的意义
1、扩大我国资本市场的边界和规模，推动直接融资发展，提高我国资本市场的国际竞争力。

新加坡、香港发展REITs的经验表明，REITs的快速发展不仅可以大大增强资本市场的规模和实力，更重要的是，可以提高资本市场的地位和竞争力。

目前，由于国内资本市场尚没有REITs融资渠道，国内众多优质房地产项目纷纷计划采用REITs的形式赴海外上市融资。

05年12月，广州地产商越秀投资（0123.HK）将旗下4处物业以REITs的形式于香港上市，成了内地首只在香港上市的REITs。

业界预言，国内地产为主的REITs将成为香港市场的主流。

因此，发展我国的REITs，将优质房地产项目留在国内上市，将大大增强我国资本市场的地位和国际竞争力。

2、通过参与REITs的发行、定价、投资管理，提高我国证券公司、基金公司等证券经营机构的综合竞争力。

对于证券公司来说，通过参与REITs的发行、定价、研究、承销，将提高它们在房地产投资信托及证券化领域的竞争力，增加它们的盈利能力。

目前，REITs发行已经成为新加坡、香港市场新的投行热点。

对于基金公司来说，REITs将有助于做大做强中国基金业，提高我国资产管理行业的综合竞争力。

从国外经验来看，REITs的资产管理人分为两类。

一类是综合资产管理人，旗下管理股票基金、债券基金、REITs等各类资产；一类是单一资产管理人，只管理REITs。

两种公司均是以收取管理费收入为商业模式的资产管理机构，REITs对于提高它们的综合实力和盈利能力都具有积极作用。

发展我国的REITs，发挥基金公司作为专业资产管理机构的优势，将改善目前基金公司盈利模式单一的局面，为基金公司营造更大的发展空间。

3、为证券市场增加与股票、债券互补的新投资品种，满足投资者多层次的投资需求，提高资本市场的深度和广度。

目前，机构投资者在我国发展迅速，客观上需要有多样化的投资渠道来分散组合投资的风险，在此基础上实现所管理资产的保值增值。

同时，REITs作为一种独特的金融工具，有利于完善居民的资产配置，满足居民的投资需求，能够在一定程度上分流居民储蓄，增加资本市场的资金供给。

另外，近几年来，我国居民房地产投资的热情高涨，民间自
发的“炒房团”纷纷涌现。

而REITs出现以后，将为投资者尤其是中小投资者提供更加专业、规范、便捷、高流动性的房地产投资管理服务，更好的分享国内房地产业的经济成果。

4、为房地产行业的发展提供新的融资渠道，降低金融系统风险，有利于营造房地产行业和金融行业和谐发展的金融生态。

目前，房地产行业融资渠道狭隘，过分依赖银行贷款，已经给银行带来了很大的压力。

05年11月，央行吴晓灵指出“银行承担房地产开发的风险应该有限度，否则会危及金融稳定”，并建议“用公开发行收益凭证的方式设立房地产投资基金，提高直接融资比重，减少银行贷款压力，降低金融体系的系统风险”。

另一方面，正如机构投资者有利于稳定证券市场、提高证券市场的有效性一样，作为房地产投资领域专业化的机构投资者，REITs的出现也将有利于房地产市场的平稳发展，有利于提高房地产市场的有效性，降低房地产市场的过度投资和非理性波动。

五、推动我国REITs发展的几点建议
作为一种新型的金融产品和房地产投资模式，REITs需要金融业和房地产业的密切配合。

鉴于房地产市场自身的特点， REITs在投资运作、监督管理上也有一定的特殊性。

为积极稳妥的推动REITs的发展，我们建议：
1、借鉴国外经验，组织各界力量，加强对REITs的深入研究。

目前，我们已经开始对国外REITs行业的发展和监管规则进行研究。

同时，我们还充分调动业界的积极性，组织了部分在REITs领域比较熟悉的基金管理公司（如嘉实基金、招商基金等），对REITs 的设立发行、投资运作、监督管理等进行深入研究，以学习国外发展中的经验和教训，为推出我国的REITs做好准备。

2、协调有关部门，尽快制定我国REITs方面的法律法规。

目前，我国的《证券投资基金法》主要是规范投资范围为“以资产组合方式进行证券投资活动”的投资基金，并不适用于房地产投资基金。

此外，目前的《公司法》、《信托法》、《证券法》等也难以明确、有效的对REITs的运作进行监管。

因此，发展我国的REITs，迫切需要制订我国的相关法律法规，明确监管规则和运作标准，为REITs的健康发展提供必要的法律依据和政策环境。

在有关法规短期内难以出台的情况下，可以考虑通过制订暂行规定或试点办法的形式，经国务院批准，在国内先行试点，条件成熟后再正式立法。

面对国际资本市场竞争日益加剧的形势，我们应充分把握我国房地产市场和基金管理行业快速发展的有利环境，积极推动有关工作，在法规框架明确、监管措施完备、技术准备充分的条件下，适时、尽快推出我国的REITs。