万科魅力之城复盘报告2019
万科森林公园复盘总结汇报
工程变更处理
对于施工过程中出现的工程变更 ，及时进行处理并调整施工方案
。
竣工验收与交付使用
竣工验收
组织专家和相关单位进行竣工验收，对项目进行 全面检查和评估。
问题整改
针对验收中发现的问题，及时组织施工单位进行 整改，确保项目质量。
交付使用
完成项目交接工作，将万科森林公园正式交付给 业主和物业管理公司。
积极与相关部门沟通合作
在项目推进过程中，积极与相关部门沟通合作，争取政策支持和资源倾斜。同时，及时 反馈项目进展情况，以便相关部门更好地提供指导和帮助。
对未来项目的建议和展望
加强项目前期调研
在未来项目中，应注重前期调研工作，充分了解市场需求、竞争态势以及政策法规等方面的信息，为项目决策提供有 力支持。
03
项目成果展示与分析
规划设计成果展示
规划设计理念
秉承“人与自然和谐共生”的理念，注重生态、环保、节能等方 面的规划设计，打造宜居、宜游的森林公园社区。
规划设计创新
在规划设计中，采用了多项创新技术，如BIM技术、绿色建筑技术 等，提高了设计效率和质量。
规划设计实施
经过多轮方案比选和优化，最终确定了符合项目定位和市场需求的 规划设计方案，并得到了政府和相关部门的批准。
对参与项目人员的感谢和肯定
感谢所有参与万科森林公园项目的团队成员
在过去的一段时间里，大家共同努力，克服重重困难，为项目的成功付出了辛勤 的汗水和智慧。
肯定团队成员的专业能力和敬业精神
在项目执行过程中，团队成员们展现了出色的专业技能和敬业精神，为项目的顺 利推进提供了有力保障。
对未来合作的展望和期待
02
03
市场调研与选址
对目标市场进行深入调研 ，分析消费者需求与竞争 态势，确定项目选址。
苏南万科魅力之城项目评估简报第二期
项目评估简报第一部份: 基本资料
第二部份：实测实量情况
项目实测简评：苏南万科魅力之城项目（测量项目：涂饰工程、墙/地面砖工程、混凝土结构工程、砌体工程、抹灰工程、电气安装工程、铝合金门窗工程、户内门工程、地板工程）总包合格率较好与较差的指标主要如下表：
第三部分：苏南魅力之城项目2009年11月10日至12日质量风险及安全风险问题小结
1：要求回复整改的内容
第四部分：苏南魅力之城项目2009年11月10日至12日评估其他问题小结1：好的做法：
2：现场发现设计不合理引起的质量风险。
【复盘】上海万科天空之城复盘报告PPT课件
11/3/2019
29
11/3/2019
同步联合20家媒体进 行联合炒作，事件高 曝光量。
30
强IP短期传播覆盖人群数统计
渠道 2号线地铁包车自身媒体曝光
二维码扫描H5 网络软文炒作（公关公司联合炒作）
总数
2019年年度万科财务分析.doc
2019年年度万科财务分析篇一：万科集团财务报表分析万科集团财务报表分析姓名：周春燕学号：20XX2792引言：随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。
对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。
万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。
万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。
本文主要通过对万科20XX年到20XX年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。
一、公司概况万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。
至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。
公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。
1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产经营规模迅速扩大。
1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。
1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。
1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。
万科城五期项目后评估复盘
经营指标复盘
从经营实现情况来看：1.财务指标较为均衡；2.整体去化速度较为平稳，受政策及市场影响2016年 10月后进入平销期，整体推售周期较长；3.工程供货相对及时，过程管理整体受控；4.客户满意度 起伏较大，2018年主要受垃圾站事件影响
经营维度 销售维度
经营指标 权益创造净利 毛利率 净利率 2016年认购 2017年认购 2018年认购
实
付
付
2018年3月
2018年5月
2018年7月
园林品质呈现，交 付成绩大幅提升
经营问题
另一方面，项目五期经营过程中也出现了部分典型问题：1、工程节奏问题 2、 客户群诉问题 3、园 林成本管理问题 4、 无梁楼盖处理问题事件
里程碑
开工 达到预售
封顶 精装完成 园建完成 消防验收 规划核实 竣工备案
一批次
二批次
三批次
【销售周期】2016.7-2018.3，三批推盘 一批（924套）开盘2016年7月31日，首推4/8/#，每隔一
周分别加推11#及10#，606天清盘（1个月去化90%） 二批（1029套）推售2016年9月10日，首推1/2#，11月
12日加推6#,12月17日加推3#，586天清盘（5个月去化 90%） 三批（1032套）推售2017年5月27日，首推5/7#，6月25 日9/12#加推，367天清盘（8个月去化90%）
建设用地规划许可证
取得建规证及施工
证
项目开工
一批次预售（ 84天供货）
二批次预售
2015年10月
2015年12月
2016年2月
2016年4月
2016年6月
2016年8月
2017年/2018年
近三年万科财务分析报告(3篇)
第1篇一、前言万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）成立于1984年，总部位于中国深圳，是中国领先的房地产开发企业之一。
自成立以来，万科始终坚持“为普通人创造美好生活”的理念，致力于提供高品质的住宅和社区服务。
本报告将对万科近三年的财务状况进行详细分析，以期为投资者、合作伙伴及公众提供参考。
二、财务概况1. 营业收入近三年，万科的营业收入呈现稳定增长的趋势。
2019年，公司实现营业收入3827.6亿元，同比增长24.8%；2020年，营业收入达到4408.2亿元，同比增长15.3%；2021年，营业收入为5014.3亿元，同比增长13.8%。
这一增长趋势表明，万科在市场竞争中保持了较强的盈利能力。
2. 净利润万科的净利润也呈现稳定增长态势。
2019年，公司实现净利润356.7亿元，同比增长22.3%；2020年，净利润为386.4亿元，同比增长8.1%；2021年，净利润为406.4亿元，同比增长4.7%。
尽管净利润增速有所放缓，但总体仍保持稳定增长。
3. 资产负债率万科的资产负债率在过去三年中保持相对稳定。
2019年，公司资产负债率为77.2%；2020年，资产负债率为77.6%；2021年，资产负债率为77.8%。
这一数据表明，万科在资产负债管理方面较为稳健。
三、盈利能力分析1. 毛利率万科的毛利率在过去三年中呈现波动趋势。
2019年，公司毛利率为24.8%；2020年，毛利率为24.2%；2021年，毛利率为24.5%。
毛利率的波动主要受市场环境、产品结构等因素影响。
2. 净利率万科的净利率在过去三年中呈现波动趋势。
2019年，公司净利率为9.3%；2020年，净利率为8.8%；2021年，净利率为8.1%。
净利率的波动与毛利率趋势相似，主要受市场环境、成本控制等因素影响。
四、偿债能力分析1. 流动比率万科的流动比率在过去三年中保持稳定。
2019年，公司流动比率为1.32；2020年，流动比率为1.28；2021年，流动比率为1.26。
万科成都万科魅力之城项目销售执行报告报告
最高限度 提高客户 转化
开盘前合理预 销控提高转化
提前带客户看车位试车，保证客户选到如意车 位 建议客户多选几个车位以备用，合理疏散集中 的意向车位，提高开盘时转化
渠道包装线
小区三期入口以及7-8 组团入口行架展示，以及 销售大厅门口行架及横幅 宣传告知车位销售信息 桁架 海报
车库现场包装展示，让试车 客户感受有车位的“尊荣”感； 沿路标语提示买车位的幸福感
上月销售分析
数据统计时间：5.1日——5.31日
来访家庭结构统计
50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
200 150 100 50 0
5月 4月 5月占比 4月占比
60%
50%
40%
30%
20%
10%
青年之家 44 16 14% 4% 青年持家 52 65 16% 18% 小太阳 177 170 55% 47% 后小太阳 57 84 18% 23% 中年之家 9 2 3% 1% 老年之家 2 24 1% 7% 三代同堂 1 1 0% 0%
来电来访对比统计
上月销售分析
数据统计时间：5.1日——5.31日
近三月来电来访统计 600 500 400 300 200 100 40 0 3月 4月 来电 来访 5月
568 520 390 317 405
5月总体来电40组，来访405组； 本月由于基本无推广，来电组数急剧下降，来访组数与4月基本持平，较3月有一定程 度的下降。
龙湖三千城 华润二十四城
—— ——
—— ——
95-114㎡ ——
18 ——
130-139㎡ 125-144㎡
35 56
华润翡翠城
万科魅力之城复盘报告2019
77
6月 77 10858
49
7月 49 10706
9月6日五期二批取证 （6、9、12#）
10554 78
10732 64
10809 72
8月 78 10554
9月 64 10732
10月 72
10809
10923
41 11月
41 10923
10755
91
12月 91
10755
四期一批次 五期一二批次
户型 A（边户115户型） B（南向89户型） C（边户89户型）
合计 A（边户115户型） B（南向89户型） C（边户89户型）
合计
套数 27 216 189 432 180 356 179 715
总面积 3138 19174 16927 39239 20886 30905 15875 67667
货值 （万元）
3605 19275 18627 41507 23511 31868 17701 73080
套数占比
6 50 44 100 25.17 49.79 25.03 100.00
货值占比
9 46 45 100 32.17 43.61 24.22 100.00
产品定位：从客户定位及地块分析得出，产品配比中，首置90㎡以 下产品需占比大
放；
竞品路口巡展、沃金巡展
竞品拓客拦截、地铁口拓展
乡镇海报粘贴、乡镇巡演拓展地缘客户
销售力 05 / 31
多维度，销售力提升：竞品培训、五期系列知识培训、案场风险要点培训、优秀销售经验分享会、实景示范区培训、每周 活动邀约培训、区域配套规划培训、日盘客call客、电访监督机制等
营销篇-营销策略
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销售单价及去化达到预期，财务指标良好，变更签证指标达到要求，天网行动指标 低于公司要求1.5—3.5个百分点；由于抢工造成产品质量不佳及受群诉影响，满意 度在交付前一个月出现断崖式下降。
紫云园
10777.13 97 25.63
客户类型总体满意度对比（交付后1个月）
97 100
98 92
80
60
56 40
/
完成情况 完成 完成 完成 未完成 未完成 未完成 未完成 未完成 完成 完成情况 完成 完成 完成 未完成 未完成 未完成 未完成 未完成 完成
沐阳园项目位于郑州 航空港实验区（ 综保 区 ）雍 州 街 与 通 航 路 交叉口东北角； 一批 次总建筑面积5.1万 m² ，建筑类型为 27F 高 层 ， 容 积 率2.497， 限高80米，产 品类型为 首紫置云首园改项。目 位 于 郑 州 航空港实验区（ 综 保 区 ）相 州 街 与 通 航 路 交叉口东北角； 总 建 筑 面 积 16.8 万 m²， 建 筑类 型为 18F小高层， 容 积 率 2.0， 限 高 60 米 ，产品类型为首置首改
下小户型占比较大，115㎡首改占比较小。
地块分析：四期、五期地块处于区域配套待完善地段，市政界面展示 较差，周边配套不足，适合以【首置】产品为主，来吸附刚需客户。
客户定位：以金水、港区、地市为主的25-35岁之间两口、三 口之家的刚需置业为主。
4#地 六期
5#地 三期
3#地 四期
1#地 五期
2#地 七期
5# 7# 9# 11#
3#
2# 1#
6#
4#
二批次
10#
8#
通航路）（未通行
3# 6#
9# 13#
2# 5# 8#
12#
1# 4#
7#
10# 11#
通航路（未通行）
节点 文堪发掘 土方开挖 预售 主体封顶 外立面 园建 取得竣工备案 计划交付 合同交付 节点 文堪发掘 土方开挖 预售 主体封顶 外立面 园建 取得竣工备案 计划交付 合同交付
实际情况 2016/7/22 2016/10/13 2017/3/12 2018/7/11 2018/11/30 2018/12/10 2018/12/25 2018/12/27
/ 实际情况 2017/3/20 2017/4/25 2017/7/10 2018/9/14 2018/11/10 2018/12/8 2018/12/25 2018/9/18
魅力之城四期五期复盘报告
2019年4月
Part 1：综述篇 Part 2：营销篇 Part 3：精益建造管理篇 Part 4：客户篇 Part 5：总结篇
Part 1：综述篇 Part 2：营销篇 Part 3：精益建造管理篇 Part 4：客户篇 Part 5：总结篇
综述篇-项目概述
沐阳园、紫云园均为首置首改类产品，在预售之后交付之前建造阶段出现里程碑 节点的滞后，反映出在建造管理阶段出现系统性问题。
交付评估
公共部位 76.66 77.22 81.86
外立面 78.98 79.8 81.35
园林 79.11 76.97 82.37
综合得分 79.56 79.3 81.85
综述篇-经营指标整体概述
经营指标
销售
价格（元/㎡） 去化（ ）
财务
毛利（ ） 净利（ ）
沐阳园
10799.45 100 29.63 19.98
策划目标 2016/7/22 2016/10/13 2017/3/12 2017/10/22 2018/3/22 2018/3/30 2018/6/22 2018/7/14 2018/12/31 策划目标 2017/3/20 2017/4/25 2017/7/10 2017/11/30 2018/6/16 2018/3/30 2018/9/15 2018/9/18 2018/季度评估成绩沐阳园整体处于区域前70 分位，紫云园位于区域前3 分位，过程管 理结果差异较大，反映出对合作方能力的较大依赖；交付抢工造成交付品质不佳， 交付评估成绩分别位于集团前65、60分位；无重大安全事故发生。
100.00% 90.00% 80.00% 70.00%
95.86% 94.40%
货值 （万元）
3605 19275 18627 41507 23511 31868 17701 73080
套数占比
6 50 44 100 25.17 49.79 25.03 100.00
货值占比
9 46 45 100 32.17 43.61 24.22 100.00
产品定位：从客户定位及地块分析得出，产品配比中，首置90㎡以 下产品需占比大
2017年2季度
97.47% 92.33%
2017年3季度
季度评估
沐阳园
紫云园
96.88% 92.82%
92.77% 88.67%
89.40% 86.10%
84.59%
87.75%
2017年4季度
2018年1季度
2018年2季度
2018年3季度
分
期
沐阳 园
紫云园一批次
紫云园二批次
02 / 31
户内 80.4 80.12 80.84
6#地 二期
7#地 一期
四期一批次、五期一二批次产品定位（户型配比）
户型
四期一批 次
A B C 合计
五期一、 二批次
A B C 合计
04/ 31
套数
27 216 189 432 180 356 179 715
户型面积 （㎡）
115 89 89 —— 117 87 89 95
总面积 （㎡）
3138 19174 16927 39239 20886 30905 15875 67667
40
27
32
20
0
准1
准2
准3
磨1
16.97
魅力四期 魅力五期
完成情况
101447/ 104012
86143/ 89900
成本
签证变更指标
采购 天网行动目标
\ 88.57
0.75/ 0.75
90.57
100
94
90 80 70
60 50 40
30
交付周期总体满意度对比
92
97100
98 88
100
90
83
88
90
87
41
03 / 31
魅力四期
魅力五期
Part 1：综述篇 Part 2：营销篇 Part 3：精益建造管理篇 Part 4：客户篇 Part 5：总结篇
营销篇-项目定位
项目总建面82万方，体量中等，开发周期略长；从地块属性看，区域属于远郊待成熟区域，市场 较独立且较难支撑高价产品；从客户分析看，区域客户主要以刚需为主，故产品配比中，90㎡以