万科魅力之城洋房系创作推广策略方案
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万科成都万科魅力之城洋房系推广策略方案85页
从产品切入，找到一个“人无我有，人有我优”的核心点——
规划设计
立面造型
逐级退台
多重景观
空间尺度
公园资源
共享空间
把“点”的优势放大成面
｛ …… ｝
＞＞＞推广传播定位
蜀都大道东
｛有历史的新洋房｝
？为什么是“有历史的新洋房”
基于对目标群关注点的判断，和产品卖点的挖掘与提升，将洋房系本身 和魅力之城及万科品牌这三层价值结合在一起，链接集中放大—— 1、２３年万科品牌走过的，是中国人居的全面进程，这是历史! 2、万科情景洋房，拥有10余年产品凝炼和技术改进过程，这是历史! 3、魅力之城至今，深度培植３年才育化推出“洋房系”，这是历史! 4、洋房客群人生经历丰厚，本身即是有“历史”的人!
洋房系的产品形象脱胎于魅力之城，在对稀缺、血统等高端价值点 释放的同时，和谐的人文社区、宽松的城市尺度、舒畅的生活享受 这些价值点，仍然是能够全面覆盖“小太阳之家，社会新锐”等所 有类型人群的共同渴望。
洋房系，作为魅力之城的高端产品系，同时也作为万科耕作２０ 年的王牌产品，在魅力造城三年之际推出，集三年魅力所成，产 品本身已具备巨大的产品优势，是07年魅力绽放的焦点。
三位一体：造场 / 活动 / 广告
——造场演示——
在蓝光、首创没有发力前，让我们先动先变， 实施从卖楼中心到享受中心的转变
＞1“咖啡文化机构”入驻
“咖啡推广”机构入驻现场，通过咖啡文 化、咖啡原材、咖啡器皿的推广实施，达 成高尚生活氛围的细节感知场所，从氛围 上增添售卖现场的“魅力味道”。
黑蚁资源 可提供友情支持
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其他卖场内景氛围设置建议＞＞＞
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万科房产项目营销策划方案
万科房产项目营销策划方案一、项目背景万科是中国房地产行业的领导者之一，拥有多个房地产项目，包括住宅、商业和办公楼等。
为了进一步巩固市场地位，达到销售目标，需要制定一套有效的营销策划方案。
二、市场分析1. 市场规模：根据最新的市场报告，房地产市场仍然保持着稳定增长的趋势，尤其是在一二线城市。
根据数据显示，该地区的总销售额预计将保持在高水平。
2. 客户需求：购房者对房产的需求主要分为自住需求和投资需求。
自住需求主要是对住房质量和生活环境的要求，而投资需求主要是关注房产的升值潜力。
3. 竞争对手分析：房地产市场竞争激烈，有许多其他房地产开发公司也在该地区推出自己的项目。
我们的主要竞争对手包括恒大地产、碧桂园和中国房地产等公司。
三、项目目标1. 销售目标：根据市场需求和竞争分析，制定今年的销售目标为总销售额达到XX亿元，并以此为基准。
2. 品牌推广目标：提升万科房产项目的品牌知名度和形象，增加客户的认可度和购买意愿。
3. 客户关系目标：建立长期稳定的客户关系，通过客户的口碑宣传和转介绍，增加项目的销售额。
四、营销策略为了达到以上的目标，我们制定了以下的营销策略：1. 产品定位：万科房产项目将定位为高品质、高附加值的住宅社区，并强调绿化环境、便利设施和生活配套。
2. 建立品牌形象：通过线上线下的广告宣传和品牌推广活动，建立万科房产项目的品牌形象，强调品质和卓越。
3. 多元化销售渠道：为了更好地满足客户的需求，我们将通过多种渠道销售房产，包括线上销售平台、线下销售中心和合作代理商。
4. 目标客户定位：根据市场调研，我们将重点针对优质客户群体进行宣传和推广，包括高净值人群、稳定收入群体和首次购房者。
5. 优惠政策和购房服务：为了提高购房者的购买意愿，我们将制定合适的优惠政策和购房服务，如定金返还、贷款办理和购房顾问等。
6. 社交媒体推广：在市场饱和的情况下，利用社交媒体平台进行精准定向推广，增加项目的曝光度和关注度。
万科魅力之城_策略_洋房营销策略思
项目销售需求：
1. 2. 洋房销售期长，目前月均去化1-2套，整体去化率仅为37%； 项目产品特色不明显，周边产品优于本案，且价格优势较大。需寻求具 备竞争力的突破口。
核心问题剖析
附加值加码方向一
送装修
赠送方式：推介成交赠送装修（仅限每人一个名额）
1. 2. 所有洋房老客户：推介成交一套洋房，可获赠1套房屋装修； 所有洋房新成交客户：推介成交一套洋房，可获赠1套房屋装修。
面积（㎡） 175 83 129 129 129 129 147 141 合计
赠送面积（㎡） 赠送露台50㎡ 赠送露台35㎡ —— —— —— —— 90㎡，庭院赠送45㎡， 地下室赠送45㎡ 180㎡，地上地下庭院 90㎡，地下室90㎡
规划套数 2 20 22 22 22 21 21 21 151
面积段
90-120 180以上 160-180 140-160 120-140
供应量 （套）
330 17 236 439 398
成交量（套）
73 12 117 266 258
去化率 （% ）
22% 71% 50% 61% 65%
均价 （元/㎡）
7800-8000 7400-8500 7000-8500 7900-1100 7000-7400
规划套数
32 32 32 32 32 32 192
比例
17% 17% 17% 17% 17% 17% 100% 比例
1% 13% 15% 15% 15% 14% 14% 14%
去化
19 15 30 29 19 19 131 去化
0 5 7 12 13 15 6 19 77
去化率
59% 47% 94% 91% 59% 59% 68% 去化率
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企划
阶段目标： 通过对赖特有机建筑理念的传达，建立市场对项目的期待和初 步认知，为第一次开盘保证足够的关注和参与度。
阶段策略： 通过线上媒体，以赖特风格的画面与文案描摹，让市场对赖特 建筑理念产生初步认知；线下配合活动，诠释赖特有机建筑理 念，并利用事件营销，达到入市即成关注焦点的目的。
战术要点： 线上宣传、线下活动与现场宣讲对赖特有机建筑的统一而清晰 的理念传达是推广成功的关键。
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企 划
学习改变命运,知 识创造未来
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企 划
【入市形象报纸设计 】
学习改变命运,知 识创造未来
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企 划
形象面试报纸形式一
学习改变命运,知 识创造未来
万科青岛万科城市花园 项目推广策略思路 91PPTXX腾鲤企划
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月3日星期三
提案提纲 Contents
提案项目
一、〖目标设定〗 二、〖策略核心〗 三、〖执行战术〗
学习改变命运,知 识创造未来
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企 划
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
PART 2
策略核心
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企 划
【策略出发点】
走一条不同于魅力之城的路，但是要同样实现标杆站位
学习改变命运,知 识创造未来
万科青岛万科城市花园项目推广策略思路91PPTXX腾鲤企 划
【策略切入口】
赖特建筑+全精装社区
学习改变命运,知 识创造未来
2017万科·魅力之城2017年整合推广方案【地产】【活动策划】
国家枢纽 140万㎡魅力生活起点
品牌信用和鲜明价值主张并非一个定位就能够被客户感知。
2017年推广如何做？
2017年，
城市在变，生活在变， 魅力之城也在变。
配套在兑现
1月——
磁悬浮快线正式运营，家门口直达机场 劳动东路全线拉通，与东塘商圈互通繁华
3月—— 魅力之城2.4期新产品上市
4月—— 中央公园开放，开辟生活全新天地
城市扩容
1. 劳动东路连通东塘到黄兴镇 2. 红旗路连通湘府路到星沙 两大主干道的通车将拉活魅力的城市地位
从高铁死角→到城市新中心
城市纽带
高铁南站、黄花国际机场 速磁浮轨道交通 京港澳高速公路 地铁2号线、4号线
高铁新城不只是一个交通枢纽中心，更将成为长沙未来的
商业中心、商务中心和娱乐文化中心
在全方位项目价值之下，必须梳理出核心的差异化价值以打动客户：
项目核心价值归纳
高铁新城 路网的拉通 完整的大盘生活系统 万科品牌 区域优势 城市的繁荣 自成一城的生活氛围 信誉优势
与众不同的独特价值 品牌信用
区位
项目
客群
通过调研，本区域的客户有两大特点：
1、从属性上来看，应是属于新长沙人里的刚需挤压客； 2、从认知上来看，必然对高铁新城的价值处于高认可。
产品在升级（2.4期产品）
• 纯板楼——契合长沙人置业偏好 • 坐北朝南——通风采光改善 • 面积选择丰富——符合全年龄需求 • 毗邻一期，生活醇熟——近距离的便捷
这一切， 都是更容易被客户感知到魅力之城的项目价值主张， 以及考验品牌信用的机会！
因此，2017年我们称之为：
他们不知道魅力之城是什么， 也不知道魅力之城将为他们带来什么， 同时并且不确定是否可信！
品牌信用和鲜明价值主张并非一个定位就能够被客户感知。
2017年推广如何做？
2017年，
城市在变，生活在变， 魅力之城也在变。
配套在兑现
1月——
磁悬浮快线正式运营，家门口直达机场 劳动东路全线拉通，与东塘商圈互通繁华
3月—— 魅力之城2.4期新产品上市
4月—— 中央公园开放，开辟生活全新天地
城市扩容
1. 劳动东路连通东塘到黄兴镇 2. 红旗路连通湘府路到星沙 两大主干道的通车将拉活魅力的城市地位
从高铁死角→到城市新中心
城市纽带
高铁南站、黄花国际机场 速磁浮轨道交通 京港澳高速公路 地铁2号线、4号线
高铁新城不只是一个交通枢纽中心，更将成为长沙未来的
商业中心、商务中心和娱乐文化中心
在全方位项目价值之下，必须梳理出核心的差异化价值以打动客户：
项目核心价值归纳
高铁新城 路网的拉通 完整的大盘生活系统 万科品牌 区域优势 城市的繁荣 自成一城的生活氛围 信誉优势
与众不同的独特价值 品牌信用
区位
项目
客群
通过调研，本区域的客户有两大特点：
1、从属性上来看，应是属于新长沙人里的刚需挤压客； 2、从认知上来看，必然对高铁新城的价值处于高认可。
产品在升级（2.4期产品）
• 纯板楼——契合长沙人置业偏好 • 坐北朝南——通风采光改善 • 面积选择丰富——符合全年龄需求 • 毗邻一期，生活醇熟——近距离的便捷
这一切， 都是更容易被客户感知到魅力之城的项目价值主张， 以及考验品牌信用的机会！
因此，2017年我们称之为：
他们不知道魅力之城是什么， 也不知道魅力之城将为他们带来什么， 同时并且不确定是否可信！
万科魅力之城五组团推售策略-31PPTPPT资料32页
11 22
面积 121-130
120-126
86-99 121-123 116-118
78-79 121-123
120
89 121-136
户型点评优势
销售程度
户型规整，大面积飘窗，大阳台，穿堂
易
风
经济型，简约实用，人流动线明确，但 客厅家具难以布置
较易
布局合理，面积浪费不大
易
主卧入口有一段浪费，书房采光性不好 较易
7
市场、客户、产品分析基础小结
市场： 市场井喷式放量，竞争激烈； 主推的三房市场重合较大； 两房供应较少，但随后竞争激烈；
目标及问题
推盘策略及安排
市场、客户、产品分析
目标下 的需求 客户量 及蓄客 手段
产品：
五组团产品主要以三房为主，辅助部分的两房，受规划路噪声、景观阻挡 和户型结构的影响，产品与竞品相比优势不明显；
谨呈：成都万科置业有限公司
万科魅力之城五组团推售策略
1
此次推售策略目的是在万科魅力之城5组团价格策略 的基础上，基于市场、客户、产品，有针对性的论证 11月的推售计划及策略:
怎么推？推多少？为什么这么推？
2
目标及问题
推盘策略及安排
市场、客户、产品分析
目标下 的需求 客户量 及蓄客 手段
报告内容
目标及问题
保证本组团开盘的较高转 化率及较快的销售速度。
5
报告内容
目标及问题
目标及问题
推盘策略及安排
市场、客户、产品分析
目标下 的需求 客户量 及蓄客 手段
市场、客户、产品分析
推盘策略及安排 目标下的需求客户量及蓄客手段
6
市场 客户 产品
面积 121-130
120-126
86-99 121-123 116-118
78-79 121-123
120
89 121-136
户型点评优势
销售程度
户型规整，大面积飘窗，大阳台，穿堂
易
风
经济型，简约实用，人流动线明确，但 客厅家具难以布置
较易
布局合理，面积浪费不大
易
主卧入口有一段浪费，书房采光性不好 较易
7
市场、客户、产品分析基础小结
市场： 市场井喷式放量，竞争激烈； 主推的三房市场重合较大； 两房供应较少，但随后竞争激烈；
目标及问题
推盘策略及安排
市场、客户、产品分析
目标下 的需求 客户量 及蓄客 手段
产品：
五组团产品主要以三房为主，辅助部分的两房，受规划路噪声、景观阻挡 和户型结构的影响，产品与竞品相比优势不明显；
谨呈：成都万科置业有限公司
万科魅力之城五组团推售策略
1
此次推售策略目的是在万科魅力之城5组团价格策略 的基础上，基于市场、客户、产品，有针对性的论证 11月的推售计划及策略:
怎么推？推多少？为什么这么推？
2
目标及问题
推盘策略及安排
市场、客户、产品分析
目标下 的需求 客户量 及蓄客 手段
报告内容
目标及问题
保证本组团开盘的较高转 化率及较快的销售速度。
5
报告内容
目标及问题
目标及问题
推盘策略及安排
市场、客户、产品分析
目标下 的需求 客户量 及蓄客 手段
市场、客户、产品分析
推盘策略及安排 目标下的需求客户量及蓄客手段
6
市场 客户 产品
洋房推广方案
-建立客户数据库，实现精准营销。
5.促销策略
-举办各类促销活动，如开盘优惠、团购优惠等；
-利用节假日、纪念日等时间节点，推出限时优惠活动；
-赠送购房礼品、提供免费看房服务等，提升购房者的购买意愿。
四、执行计划
1.时间安排
-短期：1-3个月，进行品牌宣传和市场调研；
-中期：4-6个月，推出产品、制定价格、拓展渠道；
-加强售后服务，及时解决客户问题，提升客户满意度。
第2篇
洋房推广方案
一、项目概述
本洋房推广方案旨在通过系统的市场分析和精准的营销策略，提升目标洋房项目的市场知名度和销售业绩。遵循合法合规的原则，确保方案的实施既符合行业规范，又满足消费者需求。
二、市场分析
1.目标市场
-确定目标客户群体：中高端收入家庭，追求高品质生活的人群；
七、监测与评估
1.销售数据监测
-定期收集和分析销售数据，评估推广效果；
-根据销售情况调整推广策略，确保目标的实现。
2.客户满意度调查
-通过问卷调查、客户访谈等方式，了解客户满意度；
-根据客户反馈，优化产品和服务，提升客户体验。
3.市场反馈分析
-关注市场动态，分析竞品策略，保持市场竞争力；
-定期总结推广经验，为未来的项目提供借鉴。
-分析市场需求：对环境质量、居住舒适度、交通便利性等方面有较高要求。
2.竞争分析
-研究同区域内竞品洋房的定价、配置、销售策略；
-评估自身项目优势与不足，制定差异化竞争策略。
三、推广目标
1.提高品牌在目标市场的知名度和影响力；
2.实现销售目标，增加市场份额；
3.建立良好的客户关系，提升客户满意度和忠诚度。
四、推广策略
5.促销策略
-举办各类促销活动，如开盘优惠、团购优惠等；
-利用节假日、纪念日等时间节点，推出限时优惠活动；
-赠送购房礼品、提供免费看房服务等，提升购房者的购买意愿。
四、执行计划
1.时间安排
-短期：1-3个月，进行品牌宣传和市场调研；
-中期：4-6个月，推出产品、制定价格、拓展渠道；
-加强售后服务，及时解决客户问题，提升客户满意度。
第2篇
洋房推广方案
一、项目概述
本洋房推广方案旨在通过系统的市场分析和精准的营销策略，提升目标洋房项目的市场知名度和销售业绩。遵循合法合规的原则，确保方案的实施既符合行业规范，又满足消费者需求。
二、市场分析
1.目标市场
-确定目标客户群体：中高端收入家庭，追求高品质生活的人群；
七、监测与评估
1.销售数据监测
-定期收集和分析销售数据，评估推广效果；
-根据销售情况调整推广策略，确保目标的实现。
2.客户满意度调查
-通过问卷调查、客户访谈等方式，了解客户满意度；
-根据客户反馈，优化产品和服务，提升客户体验。
3.市场反馈分析
-关注市场动态，分析竞品策略，保持市场竞争力；
-定期总结推广经验，为未来的项目提供借鉴。
-分析市场需求：对环境质量、居住舒适度、交通便利性等方面有较高要求。
2.竞争分析
-研究同区域内竞品洋房的定价、配置、销售策略；
-评估自身项目优势与不足，制定差异化竞争策略。
三、推广目标
1.提高品牌在目标市场的知名度和影响力；
2.实现销售目标，增加市场份额；
3.建立良好的客户关系，提升客户满意度和忠诚度。
四、推广策略
万科城营销推广方案
备巧克力DIY、丰富的餐饮。 引客户竟猜，并且收取客户
到场客户可分别参观项目全部 资料，让客பைடு நூலகம்对万科城的认
示范单位。
识。
活动物料
1、活动物料 2、水岸生活手册 3、户型折页 4、业主礼物
1、水岸生活手册 2、户型折页 3、现场活动布置 4、餐饮
1、竟猜单张 2、活动指南 3、奖品设定
预计效果
预计业主基本会参加，并且邀 通过电台媒体抄作，增加海阔
❖ 投放建议： 并且可以建议与电台继续联办活动，由于之前的活动举办成功，为项 目带来极多的客户群体，也增加项目的影响里，因此建议和电台的黄 金拦目进行互动推广。
电视推广建议
❖ 推广时间：5月（具体时间请看媒体推广计划） 推广主题：万科品海阔篇+112号楼产品信息（标板） 针对区域:南庄、顺德乐从、南海、禅城
❖ 推广时间：6月（具体时间请看媒体推广计划） 推广主题：万科品海阔篇+112号楼产品开放信息（标板） 针对区域:南庄、顺德乐从、南海、禅城
户外推广
❖ 推广时间：5月—6月 推广主题：得海阔者得江山 推广信息： 80—135平方空中景院 纯西班牙联排别墅
❖ 推广时间：7月 推广主题：领航佛山水岸生活—海阔 推广信息： （后期产品信息）
通过示范单位的开放刺激客户购买，并且 做好预销控，为后期引暴开盘做准备。
外展点布置（5月）
➢顺联国际：5月1日—12日 ➢东建世纪广场：5月13日—5月16日 ➢嘉信茂广场：5月23日—5月25日
5月19日—5月22日
三、现场推广物料配合
现场包装
➢ 现场的整体包装可以结合奥运的元素进行包装，结合即 将到来的奥运会，可以提成整体项目形象。（5月23日 完成）
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现在，到了该纠正偏差的时候……
洋房系的推出，让魅力之城在规模庞大的价值面上， 在“蜀都大道舒居大盘”的平台资源上， 终于拥有了一个点，能够脱颖而出的“爆破点”!
!
以洋房系为破局点，以点Βιβλιοθήκη 面，顺势而为，是切实有效的推广之道。
1、以高端“洋房”提升魅力形象，形成三年魅力推广的转折点； 2、以多层低密产品，对“舒居”性能的有力实证；
再说万科的专利——洋房
产品 特性
土地 属性
客户 特征
魅力之城已经积蓄了太久太多的势能，魅力的生活方式，和充满期 待空间的造城前景，长久以来只能亲临现场才能够体验，而在线上 的推广空间里，一直以来只有温情有余而霸气不足的柔性释放。
遭遇的对手：同区域竞品；边缘性竞品；同质品牌竞品
“跟随者”竞争对手，推出和我们形态相似的 产品，主要利用地段、价格的优势，从下至上 抢占市场
＞＞＞推广传播定位
蜀都大道东
｛有历史的新洋房｝
？为什么是“有历史的新洋房”
基于对目标群关注点的判断，和产品卖点的挖掘与提升，将洋房系本身 和魅力之城及万科品牌这三层价值结合在一起，链接集中放大—— 1、２３年万科品牌走过的，是中国人居的全面进程，这是历史! 2、万科情景洋房，拥有10余年产品凝炼和技术改进过程，这是历史! 3、魅力之城至今，深度培植３年才育化推出“洋房系”，这是历史! 4、洋房客群人生经历丰厚，本身即是有“历史”的人!
万科·魅力之城
洋房系 创作推广策略方案
从“蜀都大道”说起……
土地 属性
产品 特性
客户 特征
＞＞＞天赐“魅力”机缘
蜀都大道辅道的开通，让魅力之城和成都最主要的干线——蜀都大 道，建立了直接联系，这种联系某种程度上可以说是前无来者……
看看成都的中轴线＞＞＞
＞＞＞成都中轴·南北轴线
成都东西和南北轴线，是城市主动脉，纵观南北轴线的人南路和人南路延
三位一体：造场 / 活动 / 广告
——造场演示——
在蓝光、首创没有发力前，让我们先动先变， 实施从卖楼中心到享受中心的转变
＞1“咖啡文化机构”入驻
“咖啡推广”机构入驻现场，通过咖啡文 化、咖啡原材、咖啡器皿的推广实施，达 成高尚生活氛围的细节感知场所，从氛围 上增添售卖现场的“魅力味道”。
洋房系，作为魅力之城的高端产品系，同时也作为万科耕作２０ 年的王牌产品，在魅力造城三年之际推出，集三年魅力所成，产 品本身已具备巨大的产品优势，是07年魅力绽放的焦点。
充分释放魅力之城积蓄已久的势能，将势大力沉的钝器打 磨成锋芒毕露的锐器，为07年魅力之城的腾飞划出起点， 才是洋房系肩负的真正使命。
■ 品牌项目、高端产品，137平米以上的中大面积， 70万级以上单套价格， 决定了是非富则贵群体。
■ 对支配财力有相当自信，买的不仅是物质面的别墅， 还有心理层面的 社会崇拜。不满足于仅是居住， 还希望有相对私密和小圈子 交流场所。
■ 集中关注客厅大小、入户花园、空中露台、层高等等能体现生活品质的 环节，对价格高低抗性不大。
3、 以万科专利符号，强化产品的完美“历炼和成熟”； 4、丰富和拉升魅力之城的产品线，带动其他产品的推售进度。
？只推洋房系，那么其他的常规产品呢？
洋房系的产品形象脱胎于魅力之城，在对稀缺、血统等高端价值点 释放的同时，和谐的人文社区、宽松的城市尺度、舒畅的生活享受 这些价值点，仍然是能够全面覆盖“小太阳之家，社会新锐”等所 有类型人群的共同渴望。
＞＞＞客群对价值体系的认知过程
洋房系形象（有历史的新洋房） 洋房系产品价值体系
魅力之城成熟的城市生活
促动洋房系产 品销售
蜀都大道上的舒居大盘 万科对城市的品牌影响力
预热后续产品 的销售
巩固万科的品 牌建设
＞＞＞洋房系整体传播策略
以“蜀都大道”为支持平台╱
以成熟高贵的区域价值追涨，挤身高端市场份额
＞＞＞洋房系产品价值体系
品牌 大盘 荣耀
万科 人文 符号
洋房 专利 历史
低容 舒居 生活
２００
有限 数量
配套 陆续 成熟
公园 景观 资源
交流 共享 空间
同质 阶层 友邻
北欧 风情 社区
品牌血统论
稀缺价值论
资源占有论
风情生活论
洋房与客群的对位关系＞＞＞
客户 特征
产品 特性
土地 属性
＞＞＞洋房与客群
同版块竞品 环域竞品 同质竞品
以翡翠城为代表的“城市资源”性竞品， 依托于城市化高端产品，成为分流客户的 直接对手
中海国际社区洋房产品：同样依托于强势品 牌、城市级社区的近郊城市化高端产品。
＞＞＞纠正项目的认识偏差
在部分消费者眼中，万科魅力之城是一个三环路旁以小高层 电梯为主的大盘，配套尚需陆续完善，价格较周边项目为高， 消费者普遍对项目的“高品价值”的认识较弱。
＞＞＞来自媒体的声音
谁在称霸成都的中轴？
……“万科”和“中海”，这二大中国房产巨头， 占踞成都的一东一南，领舞城市横向与纵向二大中轴……
不管是不是偶然，我们要让这张图示，成为一种认知的必然！
魅力“洋房系”攻略
万科魅力之城——发力蜀都大道东！
万科魅力之城，深耕成都城东三年，占踞成都的东西向中轴线 ——“蜀都大道上的舒居大盘”形象，荣膺之，无愧之。
以“专利洋房”为利益平台╱
专利洋房、魅力之城和万科品牌共同构成的价值链体
以“阶层生活”为沟通平台╱
最终促其下单的是特定阶层的魅力生活场景
＞＞＞洋房系整体传播调性
传播关键词：
高雅、从容、风尚、 明朗
＞ 无须亮相露面，是只需运筹帷幄的形象传播总调。 ＞ 最终这也是”洋房系”市场推广印象的总合
“洋房系”形象推广系统
线，国内房地产品牌汇聚，诸多大盘互为争锋。其中以中海“化零为 整”的“城南核心圈”最为突出，霸据城南之势已成。
＞＞＞成都中轴·东西轴线
与南北轴线形成鲜明对比是，成都东西轴线的蜀都大道，沿线土地
供应量少，在售楼盘鲜见，而品牌大盘……目前唯有蜀都大道东的 万科魅力之城一枝独秀，奠定东西轴线的人居格局，与南北轴 线相呼应。
“说什么”和“怎么说”
舒居蜀都大道 万科洋房
这二个关键词——在策略上解决了“说什么”的问题； 但“洋房系”的优势传播平台如何建立？ ——这是创意解决的问题；
从产品切入，找到一个“人无我有，人有我优”的核心点——
规划设计
立面造型
逐级退台
多重景观
空间尺度
公园资源
共享空间
把“点”的优势放大成面
｛ …… ｝
洋房系的推出，让魅力之城在规模庞大的价值面上， 在“蜀都大道舒居大盘”的平台资源上， 终于拥有了一个点，能够脱颖而出的“爆破点”!
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以洋房系为破局点，以点Βιβλιοθήκη 面，顺势而为，是切实有效的推广之道。
1、以高端“洋房”提升魅力形象，形成三年魅力推广的转折点； 2、以多层低密产品，对“舒居”性能的有力实证；
再说万科的专利——洋房
产品 特性
土地 属性
客户 特征
魅力之城已经积蓄了太久太多的势能，魅力的生活方式，和充满期 待空间的造城前景，长久以来只能亲临现场才能够体验，而在线上 的推广空间里，一直以来只有温情有余而霸气不足的柔性释放。
遭遇的对手：同区域竞品；边缘性竞品；同质品牌竞品
“跟随者”竞争对手，推出和我们形态相似的 产品，主要利用地段、价格的优势，从下至上 抢占市场
＞＞＞推广传播定位
蜀都大道东
｛有历史的新洋房｝
？为什么是“有历史的新洋房”
基于对目标群关注点的判断，和产品卖点的挖掘与提升，将洋房系本身 和魅力之城及万科品牌这三层价值结合在一起，链接集中放大—— 1、２３年万科品牌走过的，是中国人居的全面进程，这是历史! 2、万科情景洋房，拥有10余年产品凝炼和技术改进过程，这是历史! 3、魅力之城至今，深度培植３年才育化推出“洋房系”，这是历史! 4、洋房客群人生经历丰厚，本身即是有“历史”的人!
万科·魅力之城
洋房系 创作推广策略方案
从“蜀都大道”说起……
土地 属性
产品 特性
客户 特征
＞＞＞天赐“魅力”机缘
蜀都大道辅道的开通，让魅力之城和成都最主要的干线——蜀都大 道，建立了直接联系，这种联系某种程度上可以说是前无来者……
看看成都的中轴线＞＞＞
＞＞＞成都中轴·南北轴线
成都东西和南北轴线，是城市主动脉，纵观南北轴线的人南路和人南路延
三位一体：造场 / 活动 / 广告
——造场演示——
在蓝光、首创没有发力前，让我们先动先变， 实施从卖楼中心到享受中心的转变
＞1“咖啡文化机构”入驻
“咖啡推广”机构入驻现场，通过咖啡文 化、咖啡原材、咖啡器皿的推广实施，达 成高尚生活氛围的细节感知场所，从氛围 上增添售卖现场的“魅力味道”。
洋房系，作为魅力之城的高端产品系，同时也作为万科耕作２０ 年的王牌产品，在魅力造城三年之际推出，集三年魅力所成，产 品本身已具备巨大的产品优势，是07年魅力绽放的焦点。
充分释放魅力之城积蓄已久的势能，将势大力沉的钝器打 磨成锋芒毕露的锐器，为07年魅力之城的腾飞划出起点， 才是洋房系肩负的真正使命。
■ 品牌项目、高端产品，137平米以上的中大面积， 70万级以上单套价格， 决定了是非富则贵群体。
■ 对支配财力有相当自信，买的不仅是物质面的别墅， 还有心理层面的 社会崇拜。不满足于仅是居住， 还希望有相对私密和小圈子 交流场所。
■ 集中关注客厅大小、入户花园、空中露台、层高等等能体现生活品质的 环节，对价格高低抗性不大。
3、 以万科专利符号，强化产品的完美“历炼和成熟”； 4、丰富和拉升魅力之城的产品线，带动其他产品的推售进度。
？只推洋房系，那么其他的常规产品呢？
洋房系的产品形象脱胎于魅力之城，在对稀缺、血统等高端价值点 释放的同时，和谐的人文社区、宽松的城市尺度、舒畅的生活享受 这些价值点，仍然是能够全面覆盖“小太阳之家，社会新锐”等所 有类型人群的共同渴望。
＞＞＞客群对价值体系的认知过程
洋房系形象（有历史的新洋房） 洋房系产品价值体系
魅力之城成熟的城市生活
促动洋房系产 品销售
蜀都大道上的舒居大盘 万科对城市的品牌影响力
预热后续产品 的销售
巩固万科的品 牌建设
＞＞＞洋房系整体传播策略
以“蜀都大道”为支持平台╱
以成熟高贵的区域价值追涨，挤身高端市场份额
＞＞＞洋房系产品价值体系
品牌 大盘 荣耀
万科 人文 符号
洋房 专利 历史
低容 舒居 生活
２００
有限 数量
配套 陆续 成熟
公园 景观 资源
交流 共享 空间
同质 阶层 友邻
北欧 风情 社区
品牌血统论
稀缺价值论
资源占有论
风情生活论
洋房与客群的对位关系＞＞＞
客户 特征
产品 特性
土地 属性
＞＞＞洋房与客群
同版块竞品 环域竞品 同质竞品
以翡翠城为代表的“城市资源”性竞品， 依托于城市化高端产品，成为分流客户的 直接对手
中海国际社区洋房产品：同样依托于强势品 牌、城市级社区的近郊城市化高端产品。
＞＞＞纠正项目的认识偏差
在部分消费者眼中，万科魅力之城是一个三环路旁以小高层 电梯为主的大盘，配套尚需陆续完善，价格较周边项目为高， 消费者普遍对项目的“高品价值”的认识较弱。
＞＞＞来自媒体的声音
谁在称霸成都的中轴？
……“万科”和“中海”，这二大中国房产巨头， 占踞成都的一东一南，领舞城市横向与纵向二大中轴……
不管是不是偶然，我们要让这张图示，成为一种认知的必然！
魅力“洋房系”攻略
万科魅力之城——发力蜀都大道东！
万科魅力之城，深耕成都城东三年，占踞成都的东西向中轴线 ——“蜀都大道上的舒居大盘”形象，荣膺之，无愧之。
以“专利洋房”为利益平台╱
专利洋房、魅力之城和万科品牌共同构成的价值链体
以“阶层生活”为沟通平台╱
最终促其下单的是特定阶层的魅力生活场景
＞＞＞洋房系整体传播调性
传播关键词：
高雅、从容、风尚、 明朗
＞ 无须亮相露面，是只需运筹帷幄的形象传播总调。 ＞ 最终这也是”洋房系”市场推广印象的总合
“洋房系”形象推广系统
线，国内房地产品牌汇聚，诸多大盘互为争锋。其中以中海“化零为 整”的“城南核心圈”最为突出，霸据城南之势已成。
＞＞＞成都中轴·东西轴线
与南北轴线形成鲜明对比是，成都东西轴线的蜀都大道，沿线土地
供应量少，在售楼盘鲜见，而品牌大盘……目前唯有蜀都大道东的 万科魅力之城一枝独秀，奠定东西轴线的人居格局，与南北轴 线相呼应。
“说什么”和“怎么说”
舒居蜀都大道 万科洋房
这二个关键词——在策略上解决了“说什么”的问题； 但“洋房系”的优势传播平台如何建立？ ——这是创意解决的问题；
从产品切入，找到一个“人无我有，人有我优”的核心点——
规划设计
立面造型
逐级退台
多重景观
空间尺度
公园资源
共享空间
把“点”的优势放大成面
｛ …… ｝