戴德梁行中国房地产投融资典型案例分析
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全球房地产服务五大行业务情况及经验借鉴(上海环盟)
第一节戴德梁行（DTZ） (3)一、企业基本概况 (3)二、企业经营情况 (3)三、业务发展分析 (3)四、区域市场分析 (4)五、在华发展布局 (6)六、最新发展动态 (6)第二节世邦魏理仕（CBRE） (6)一、企业基本概况 (6)二、企业经营情况 (7)三、业务发展分析 (7)四、区域市场分析 (8)五、竞争优势分析 (8)六、在华发展布局 (9)第三节仲量联行（JLL） (9)一、企业基本概况 (9)二、企业经营情况 (10)三、业务发展分析 (10)四、区域市场分析 (11)五、竞争优势分析 (11)六、在华发展布局 (11)第四节高力国际（Colliers） (12)一、企业基本概况 (12)二、企业经营情况 (13)三、业务发展分析 (14)四、区域市场分析 (14)五、竞争优势分析 (15)六、在华发展布局 (16)第五节第一太平洋戴维斯（Savills） (16)一、企业基本概况 (16)二、企业经营情况 (17)三、业务发展分析 (17)四、区域市场分析 (17)五、竞争优势分析 (18)六、在华发展布局 (18)第一节戴德梁行（DTZ）一、企业基本概况戴德梁行是全球领先的房地产服务商，为客户提供全方位的服务，以满足人们办公、购物及居住方面的需求。
公司遍布全球70多个国家的45,000名员工为世界各地的租户及投资者提供服务。
公司在大中华区设有20家分公司，通过兼具本土洞察与全球视野的房地产方案为客户创造更大的价值。
戴德梁行是全球龙头的房地产服务运营商之一，年营业收入达50亿美元，核心业务包括租赁代理、资产服务、资本市场、设施服务、全球企业服务、投资管理、项目管理、租户代表，以及估价及顾问服务。
二、企业经营情况图表- 1：2014-2017年1-9月戴德梁行（DTZ）财务状况分析数据来源：企业上报财务数据三、业务发展分析戴德梁行的服务，涵盖房地产代理、策略发展顾问以至先进完善的设施管理服务，透过综合的服务平台，满足不同客户的房地产需要。
戴德梁行-绿城
13
宏观发展状况
综上所述
定 位 参 考 依 据
■交通的便利更利于人流的聚集，区域的扩展不断增强城市 的承载功能，但中心城镇覆盖面加大的同时，被覆盖面也 同时加强，人口流向具有双向性。 ■ 居民收入有所增加，其中可支配收入中农村的增幅超过 城镇，并且增长幅度较大。 ■ 城镇居民投资方向发生了改变，房产投资有所减少，而 经营性收入有所增加。 ■ 2007年长兴消费总体增长趋缓，消费结构有所变化，市 场呈现多点带动局面，衣着、居住类、娱乐类消费增长迅 速，体现出城市商业发展初期消费观念落后的特征，并且 预计此现象在短期内将不会改变。 ■ 电脑拥有率低，间接反映城市化程度不高。 ■ CPI的继续增长，尤其是食品类价格，在一定程度上，将 对人民消费产生一定阻力。
产业配置代表
长兴国际大酒店、紫金大 酒店、 金陵大酒店、红玫瑰大酒 店、香 溢大酒店、华兴宾馆等 太湖春天、梅花庄、绿色 田园农 家乐、紫笋农家乐、老地 方饭店 如KTV、酒吧、足浴、棋 牌等旅游 休闲店以及各酒店相关配 套
酒店/宾馆
特色餐饮 旅游休闲店
15
产业状况
会展经济
■ 从整体产业发展状况来看，长兴旅游产 业逐渐形成以休闲、度假、观光为特色的整 体产业链结构，乡村旅游成为亮点，并逐年 得以平稳快速发展。 ■ 政府对长兴旅游产业的政策导向和重视 程度较高，以旅游产业为重心的第三产业开 始逐步兴起。 ■ 长兴政府对旅游建设投资的不断加大， 将对未来长兴的旅游产业和经济发展产生有 力的促进，在餐饮及住宿上将尤为明显。 ■ 会展经济成效也日益展现。“长洽会” 的举办促进了长兴的商贸发展，除了引进外 资，还使长兴企业“走出去”，为“第三方 ”多向投资搭建了良好平台。 ■ “长洽会”的举办也带来了许多新的思 路与模式，能够促使长兴的商业市场进一步 的整合、优化。 16
顶级房地产策划范本(世界五大行__戴德梁行)
• 資產管理 • 代理物業投資買賣
• 企業融資
Swiss RE
Advising Swiss Re on the sale of the iconic
30 St Mary Axe, London
29%
Rubicon
Acted on behalf of Rubicon in its launch of the Rubicon Japan Trust which comprises assets
totalling $222m
ING Clarion
Retained to sell Corporate Woods, a premier office park in
Kansas, totalling 2,136,700 sq ft
管理超過110億美元 資產 2006年間接委託增加 了85%
2006年二手房地產交 易額達13.2億美元
1995年戴德梁行在广州设办事处，迄今广州分公司已经有超过170名专业 顾问人员，为客户提供国际水平的多元化优质房地产服务服务。并拥有庞
大且不断更新的数据资料库，让客户能更深入了解市场，进一步掌握这个
广受重视的市场动向。
戴德梁行凭藉全球分公司的资源、国际经验以及本地知识，得以充分 了解客户在本地的市场需求，从而提供没有地域阻隔的跨境方案，令客户 无论身处何处，都可以获得全球一致的高质素房地产服务。
戴德梁行评估团队在中国大陆具有丰富的估价经验，完成各类型房地产项 目估值总额超过170亿美元 ；
公司成立至今，连续多年成为香港上市评估市场占有率最高之评估公司， 为超过过140家企业香港上市提供评估服务 。
Page 19
20
戴德梁行服务优势
深厚的调研能力
戴德梁行南昌联发红谷滩中心区C6项目研究策划成果汇报精品PPT课件
南昌市人均可支配收入状况分析图
15000
30%
10000
20%
5000
10%
0
00
01
02
南昌市 全国平均水平 长沙市增长率
0%
03
04
05上半年
长沙市 南昌市增长率 全国平均水平增长率
600 450 300 150
0 00
南昌市
南昌市社会消费品零售总额状况分析图（亿元）
01
长沙市
02
03
占GDP比例（南昌）
2005-10
戴德梁行研究顾问部
[南昌联发红谷滩中心区C-6] 研究策划成果汇报演示
1
DTZ
汇报内容
市场背景研究
2
项目分析
项目定位 项目规划发展建议 项目经济效益评价
DTZ
汇报内容
市场背景研究
3
项目分析
项目定位 项目规划发展建议 项目经济效益评价
DTZ
4
市场背景
南昌市宏观社会经济 南昌市房地产宏观市场状况
10%
100
5%
0
0%
00
01
02
03
04
南昌市
长沙市
房地产开发占固定资产投资比例（南昌）
房地产开发占固定资产投资比例（长沙）
固定资产投资总量低，约为长沙市的 一半
南昌市房地产投资量占固定资产投资 量在20～25%之间，较长沙市要低， 南昌市房地产投资环境要优于长沙市
2003年起，南昌市基本建设及更新改造投 资量增长率较房地产投资增长率要高，表 明南昌市房地产开发投资呈良性发展
写字楼市场状况
商业物业市场状况
公寓物业市场状况
戴德梁行-中国商业地产大宗交易市场报告2016-2017
2016 20 201
2015 年 翻 了 一 倍。 其 中， 在 上 海 的 投 京，深圳，广州的投资也均有显著增长。 上海活跃的市场一方面得益于其较多
资占到 2016 年全年总额的一半；在北 可售资产，另一方面在全国收益率不断
有几单较大的资产包收购，譬如大悦城 市投资总额的七成以上。尽管全国范围 而有所下滑，一些主要二线城市仍得益 府对于城市更新的积极推动，使得位于
科技行业等的蓬勃发展也促使其对优质 内资企业对开始成为写字楼市场的主力 军。
写字楼需求的猛增。相比前两年外资企 业独当一面的情况，近两年越来越多的
近几年服务业的高速发展特别是金融业、
北京，上海，广州，深圳，长沙， 成都，重庆，大连，杭州，南京， 青岛，沈阳，天津，武汉，厦门， 西安，香港，台北
CUSHMAN & WAKEFIELD
CHAPTER
第一章
经济概览
01
/ P4 /
21 22 2 2 2
/ P9 / / P10 / / P11 / / P12 /
CHAPTER
第二章
/ P13 /Biblioteka 全国商业地产 大宗交易总览
02
/ P8 /
1 1 主要投资特点 1 2 2016 投资热点回顾 1 2017 趋势分析及展望 21 22 2 1 2
11.2%。商业市场依然延续去年趋势稳
定增长 8.2%。而鉴于前两年房企纷纷进 入写字楼市场导致该板块未来供应过剩 该领域的投资规模 （图 3）。 的问题开始显现，一些企业开始缩减对
宅投资增长最为明显，本季度同比大涨
人民币 十亿
11 年到 13 年的写字楼开发浪潮使得近 两年写字楼市场供应激增。15，16 两年 全年写字楼年平均供应量比过年 5 年的 均值上涨了 130%（图 4）。但与此同时，
置业投资
如何分析这项投资？
11.2房地产买卖投资分析
解：简要投资回报分析如下：
1．计算相应指标
1）投资成本（购买价）：300 000元
2）销售手续费：400 000×1.5%=6 000元
11.2房地产买卖投资分析
3）有关税费
（1）营业税：400 000×5%=20 000元
（2）城市建设维护税：20 000×1%=200元
（3）印花税：400 000×0.5%=200元
（4）契税：400 000×1.5%=6 000元
（5）城市土地使用税：0.5×120×3=1 800元
（6）评估、交易、登记等费用：约2 000元
（7）所得税：
（销售价-购买价-利息-经营费用-直接税费）×20%=12 760元
房地产置业投资 按照房地产投资形式的划分,分为房地产直接投资与房地产间接投资,其中房地产开发投资与房地产置业投资隶属于房地产直接投资. 房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或生产经营需要,并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动.置业投资的对象可以是开发后新建成的物业,也可以是房地产市场上的二手货.这类投资的目的一般有两个:一是满足自身生活居住或生产经营的需要;而是作为投资将够入的物业出租给最终的使用者,获取较为稳定的经常性收入.置业投资一般从长期投资的角度出发,可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。
11.2房地产买卖投资分析
两者相比，储蓄投资比购房投资的投资收益率低2.87%，但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基本上无风险，而购房投资的结果却有较大的变数，如3年内用于出租经营，则可有租金收益，仅租金收益一项就已经相当于银行利息收益，如果税费减免或售价增加，其收益更高，但如果售价没升幅，3年后仍无法售出，则只好转为长线投资，靠收租金逐步回收投资资金，等待出售时机。投资者在进行房地产买卖投资回报分析时，其收益率的底线通常是与银行利息作对比。相比之下，购房投资收益大于银行储蓄投资，但风险同时存在。
11.2房地产买卖投资分析
解：简要投资回报分析如下：
1．计算相应指标
1）投资成本（购买价）：300 000元
2）销售手续费：400 000×1.5%=6 000元
11.2房地产买卖投资分析
3）有关税费
（1）营业税：400 000×5%=20 000元
（2）城市建设维护税：20 000×1%=200元
（3）印花税：400 000×0.5%=200元
（4）契税：400 000×1.5%=6 000元
（5）城市土地使用税：0.5×120×3=1 800元
（6）评估、交易、登记等费用：约2 000元
（7）所得税：
（销售价-购买价-利息-经营费用-直接税费）×20%=12 760元
房地产置业投资 按照房地产投资形式的划分,分为房地产直接投资与房地产间接投资,其中房地产开发投资与房地产置业投资隶属于房地产直接投资. 房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或生产经营需要,并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动.置业投资的对象可以是开发后新建成的物业,也可以是房地产市场上的二手货.这类投资的目的一般有两个:一是满足自身生活居住或生产经营的需要;而是作为投资将够入的物业出租给最终的使用者,获取较为稳定的经常性收入.置业投资一般从长期投资的角度出发,可获得保值、增值、收益和消费四个方面的利益。
11.2房地产买卖投资分析
两者相比，储蓄投资比购房投资的投资收益率低2.87%，但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基本上无风险，而购房投资的结果却有较大的变数，如3年内用于出租经营，则可有租金收益，仅租金收益一项就已经相当于银行利息收益，如果税费减免或售价增加，其收益更高，但如果售价没升幅，3年后仍无法售出，则只好转为长线投资，靠收租金逐步回收投资资金，等待出售时机。投资者在进行房地产买卖投资回报分析时，其收益率的底线通常是与银行利息作对比。相比之下，购房投资收益大于银行储蓄投资，但风险同时存在。
房地产(案例)投融资项目分析报告
2010年企业财务状况（2）
项目
2010年三江房地产开发有限公司利润表
一、营业收入
本年累计数（万元）
减：营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 加：公允价值变动收益 投资收益 二、营业利润 加：营业外收入 减：营业外支出 三、利润总额 减：所得税费用 加：本年利润调整 四、净利润 以前年度调整 调整后利润 五、每股收益： （一）基本每股收益 （二）稀释每股收益
出“创造鄂尔多斯地产品牌，打造鄂尔多斯真正的商业核心区”的精神理念。
公司系统科学地设置了公司内部经营管理机构，建立起了一套符合现代企业要求的经营管理 规范和流程。
2010年企业财务状况（1）
2010年三江房地产开发有限公司资产负债表
资产 流动资产： 货币资金 应收账款 预付账款 存货 流动资产合计 固定资产： 固定资产原价 减：累计折旧 固定资产净值 固定资产合计 无形资产及其他资产： 长期待摊费用 无形资产合计 递延税项： 递延税款借项 资产总计 年初数 期末数 （万元） （万元） 5,129 4,229 3,782 57,347 70,487 187 56 131 131 591 591 1,276 72,485 负债及 所有者权益 流动负债： 25,484 应付账款 26,005 预收账款 22,847 应缴税费 41,851 其他应付款 116,187 流动负债合计 长期负债： 260 长期借款 105 长期借款合计 155 负债总计 155 所有者权益： 实收资本 实收资本净额 资本公积 未分配利润 所有者权益合计 116,342 负债和所有者权益总计 年初数 期末数 （万元） （万元） 26 41,225 1 4,583 45,835 10,000 10,000 55,835 5,000 5,000 11,650 16,650 72,485 13,672 22,613 2,333 17,059 55,677 25,600 25,600 81,277 5,000 5,000 30,065 35,065 116,342
房地产法律融资案例(3篇)
第1篇一、背景随着我国经济的快速发展，房地产行业已成为我国国民经济的重要支柱产业。
然而，房地产项目投资金额巨大，资金需求量大，融资问题一直是困扰房地产企业发展的难题。
近年来，随着金融市场的不断完善，房地产企业逐渐探索出了一条法律融资的新路径。
本文以某房地产企业为例，分析其法律融资案例，以期对房地产企业融资提供借鉴。
二、案例简介某房地产企业（以下简称“企业”）成立于2005年，主要从事房地产开发、销售和物业管理。
企业经过多年的发展，已在多个城市成功开发了多个住宅和商业项目。
然而，随着企业规模的不断扩大，资金需求日益增加，传统的融资渠道已无法满足企业的融资需求。
在此背景下，企业开始探索法律融资的新路径。
三、法律融资方案1. 信托融资企业通过与信托公司合作，设立房地产信托基金，将企业持有的优质房地产项目打包成信托产品，面向投资者发行。
投资者购买信托产品后，企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。
2. 租赁融资企业将部分房地产项目租赁给金融机构，金融机构以租赁物的使用权作为抵押，为企业提供贷款。
企业利用贷款资金进行房地产开发，待项目完工后，再将租赁物回购。
3. 股权融资企业通过引入战略投资者，以股权融资的方式筹集资金。
投资者购买企业股权后，企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。
4. 债权融资企业通过发行企业债券、短期融资券等方式，向债券市场筹集资金。
投资者购买债券后，企业可利用筹集到的资金进行房地产开发。
四、案例分析1. 信托融资企业通过设立房地产信托基金，成功筹集到资金，实现了项目的顺利开发。
然而，信托融资也存在一定风险，如信托产品流动性较差、投资者退出机制不完善等。
2. 租赁融资企业通过租赁融资，成功筹集到资金，降低了融资成本。
但租赁融资也存在一定风险，如租赁物价值波动、租赁期限过长等。
3. 股权融资企业通过股权融资，成功引入战略投资者，实现了资源的优化配置。
然而，股权融资也存在一定风险，如企业控制权变化、投资者退出机制不完善等。
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合同谈判 市场研究 • 交易条款 • 时间节点 • 声明保证
市场研究 付款策略 • 付款条件 • 融资方案
完成交易 市场研究 • 转让文件 • 物业移交
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Page 4
典型案例一——土地收购与外资合作开发——润华国际大厦地块（苏州）
要点
物业: 交易结构: 位置: 占地面积(平方米):
置力广场 建筑面积(平方米): 50,700 价格 :人民币 550,000,000元 类型: 商场 沈阳 / 2008
桃浦金达路428号 （物流仓库）一期 建筑面积(平方米): 38,246 价格 :人民币150,000,000元 类型: 工业 上海 / 2008
•不同的城市
深圳花园城三期 建筑面积 (平方米): 18,524.75 价格: 人民币 246,000,000元 类型: 服务式公寓 深圳/ 2007
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典型案例二——土地收购与外资合作开发——南京西路1788号(上海)
土地面积（平方米）: 12,126平方米 建筑面积（平方米）: 113,520平方米 用途: 综合用地（办公楼+商业)
AV< 15，000 ps.m
2006.12 上海嘉盛
要点
苏州本地 开发商
5.46亿元 @3680 psm
SPG
境外 境内
海外公司
溢价30%,2.835亿元 2008.5
2009.10 SPG
境内公司
SPG
@4784 psm 3.57亿元回购
Harvest Capital (40%股权)
销售价格达15,000,目前已经达到30,000元/平方米,远超预期 Page 5
Page 1
主要投资者
1)
2) 3) 4)
机会基金: 主流
核心基金: 较少 房地产信托基金: 较少(本地尚待出现) 本地投资者: 逐渐增多(保险资金正等待出现)
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Page 2
投资市场-整栋收购
Million USD
北京
Million USD
上海
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Page 9
11.97亿元
三宝建设 (100%) Merrill Lynch (30%股权)
合适的价格在核心地段取 得的合适的商办地块; 迅速的海外融资降低了自有 资金比例.
2007.1
三宝建设
5,300万美元
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Page 6
典型案例三——核心地段写字楼——永新广场（上海）
永新广场 建筑面积 (平方米): 29,027 价格 : 人民币 624,225,000元 类型: 办公楼+ 商场 上海 / 2005
欧罗物流中心 建筑面积(平方米): 33,246 价格: 人民币 120,000,000元 类型: 工业 上海 / 2005
Shama Luxe 建筑面积(平方米): : 15,793 价格 :人民币 943,787,730元 类型: 服务式公寓 上海 / 2008
天津君谊大厦 建筑面积(平方米): 32,148.16 价格 : 人民币 272,000,000元 类型: 服务式公寓 天津 / 2007
永新广场 建筑面积(平方米): 29,027 价格: 人民币 813,750,000元 类型: 办公楼+ 商场 上海 / 2007
润华环球大厦地块 建筑面积(平方米): 181,000 价格: 人民币 708,750,000元 类型: 股权投资 苏州 / 2008
苏州润华国际大厦地块 境内股权收购转海外股 权,海外股权融资 苏州工业园区 14,893 181,000
近年的住宅价格上涨为收购提供了 远超过预期的收益; (预测自有资金IRR 超过60%)
优质的合作伙伴是JV的关键;
总建筑面积 (平方米):
Harvest Capital
盛高置地
40%
60%
2007.9
占地面积 (平方米) : 2,557 平方米 建筑面积(平方米) : 29,027平方米 入住率: 超过90% 特点: 机会性基金收购的典型案例
10.00 9.00 8.00 7.41
7.00 8.97
8.15
7.33 6.58
• 租金上升 Rental reversion • 回报率下降 Yield compression • 超过70%贷款 70%leverage
21.61%
3 2009 Page 2010.1-6
2005
2006 2007 2008 2009 房商网 2010.1-6 2005 2006 2007 2008 —海量房地产资料下载
DTZ 的角色
前期阶段 交易阶段
Start
最后阶段
Deal Closing
市场分析 • 物业资料 • 市场信息
世纪商贸广场 建筑面积(平方米): 98,337 价格 :人民币 4,438,000,000元 类型: 办公楼 上海 / 2008
长寿商业广场 建筑面积(平方米): 41,090 价格 :人民币 1,000,000,000元 类型: 商场 上海 / 2008
•不同的 投资者类型 •不同的 交易架构
新光商务大厦 建筑面积(平方米): 13,076 价格: 人民币 94,601,357元 类型: 办公楼 广州/ 2005
6.00 5.00 4.00
3.00
6.50 5.99
6.50 6.09
6.36
2.00 1.00
0.00
2007
2007E
2008
Passing Rent
2009
2010
要点
买卖物业增值;核心地段的高流动性;全海外交易
2005.10 2007.9 2008.7 香港开发商 花旗
6.24亿元 8.14亿元
建华东方大厦 建筑面积(平方米): 17,998.25 价格 :人民币 280,000,000元 类型: 酒店 上海 / 2008
希望大厦 建筑面积(平方米): 88,747.83 价格:人民币 1,050,000,000元 类型: 办公楼 大连 / 2008
润华环球大厦地块 建筑面积 (平方米): 181,000 价格 : 人民币 540,000,000元 类型: 地块 苏州/ 2007
花旗
策略资本
汇华房地产
策略资本
11亿元
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典型案例四——服务式公寓—— Shama Luxe(上海)
面积(平方米): 15,793平方米 套数: 100套 入住率 : 约85% 平均租金: 300元/平方米/天
特点: 住宅翻新为高档服务式公寓成功的 投资案例 瑞安 基汇资本 未来资本
武汉港澳中心 建筑面积(平方米): 67,306.65 价格 : 人民币 420,000,000元 类型: 商场 + 酒店 武汉/ 2007
仁和春天百货 建筑面积(平方米): 9,387 价格: 人民币 350,000,000元 类型: 商场 成都 / 2007
吉联配送中心 建筑面积(平方米): 47,777 价格 :人民币 200,000,000元 类型: 工业 上海 / 2008
项目分析 市场研究 • 可行性 • 收购战略
市场推广 市场研究 • 现场勘察 • 市场研究 • 物权结构 • 租金分析
投资者筛选 市场研究 • 财务方案 • 可靠性 • 长远利益
尽职调查 市场研究 协调 • 公司尽职 • 财务尽职 • 技术尽职
交易架构 市场研究 • 财务分析 • 融资 • 税务 • 交易方案
5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010.1-6
4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010.1-6
2006.4 2008.1 2009.11
要点
6.81亿元 9.44亿元 9.25亿元
基汇资本 未来资产 瑞安
买卖物业增值; 典型的核心地段的高流动性;
全境外交易;
典型的由于海外汇率变动造就的交易机会.
城市公寓, 浦项广场
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Q&A 谢 谢
重庆合景大厦 建筑面积(平方米): 22,713 价格 : 人民币 127,000,000元 类型: 服务式公寓 重庆 / 2008
美国工业园 建筑面积 (平方米): 114,095 价格: 人民币 235,000,000元 类型: 工业 广州 / 2008
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中国房地产 投融资 典型案例分析
戴德梁行投资部 高级联席董事
卢强
2010年6月
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DTZ 投资部成交部分案例汇总
•不同的 物业类型
东海商都 建筑面积(平方米): 40,270 价格: 人民币 820,000,000元 类型: 商场 上海 / 2005
外资与本地投资者比例分析 北京
Foreign Buyer 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Local Buyer 29.29% 61.07% 48.47% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%