2010华润置地中央公园项目三期定位报告81P
华润置业中央公园策划案
华润置业中央公园方案目录定向广告优势1市场概况2形象定位3传播目标4方案及产品策略5费用预算6定向广告优势传统广告行业中流传着这样一句话：“我知道我有一半广告费用是浪费掉的，但我不知道是哪一半。
”这句话说出大多数企业家、商家、广告学家心里最大的疑问。
是的，这是由于广告受众的把握存在许多不确定因素（事实上很多广告的受众无法被精确定位）所造成的。
而定向广告，通过强大的数据库系统等各种手段把这个所谓“不确定”降到了最低。
这-----就是窄告，简而言之，商家拿一百万来把信息告诉一百万个人，而这一百万人中有十万人是定向目标群，这叫广告传媒；可是商家拿十万出来把信息告诉十万个人，这十万个人全是目标客户群，这就是定向传媒，而定向广告就是把这种效果发挥到极致的一种形式。
显而易见，定向广告的魅力无人能挡。
与传统的三大媒体（报刊、广播、电视）广告及户外广告相比，定向广告具有得天独厚的优势，它是实施现代媒体营销战略的重要部分。
定向广告的独特优势，可大致概括为如下几点：（1）新颖性：定向传媒是新近才兴起的一种媒体，与分众传媒一样，成为传媒新宠（2）定量性：定向传媒以数据库为基础，以统计为手段，得出的市场分析完全是用数字说话（3）针对性明确：定向广告目标受众明确，借助强大的数据库信息分析，所以可以直接命中潜在用户，并可以为不同的受众推出不同的广告内容。
比如针对华润置业中央公园，收到广告商函目标客户对象为:江汉、江岸、桥口、汉阳、沌口五个行政区域范围内的政府公务员、企事业单位中高级职务（称）领导、拥有30万元以上私家车主、拥有注册资金50万元以上私营企业法人等。
因此针对性更强。
（4）灵活、成本低：在传统媒体上做广告，发布后很难更改，即使可改动往往也须付出很大的经济代价。
而定向广告能先小区域试投放，按照需要及时变更广告内容，当然包括改正错误。
这就使经营决策的变化可以及时地实施和推广。
作为新兴的媒体，定向媒体的收费也远低于传统媒体，若能配合一些市场活动或网络平台进行产品销售，则可节省更多销售成本。
华润城润府三期——标准化设计
华润城润府三期——标准化设计华润城润府三期——标准化设计1、户型模块标准化建筑设计时，为发挥工业化优势，通过减少楼栋类型，减少户型种类，增加楼栋高度，尽可能使标准单元楼层数量增加。
整个项目投资基本户型仅89㎡、150㎡、188㎡三种，根据楼栋高度不同及演唱组户型组合方式差异，户型虽有轻微差异，但尽量保证预制构件共用。
从预制构件共用的角度，仅衍生出188A户型、188B户型、150A户型、150B户型、89A户型、89B户型6种户型。
户型平面规整，采用统一模数沟通协调尺寸，基本单元采用3M模数设计，符合现行国家标准《建筑模数沟通协调标准》GB/T50002-2013的要求;结构主要墙体保证规整对齐，使结构更加合理，同时减少PC构件转折。
户型总平面图2、预制构件标准化设计在户型标准化的基础上，科研项目的研究课题预制构件遵循标准化、系统化的原则，项目共五类构件：预制外墙板、预制阳台、预制楼梯、预制叠合板、预制内隔墙条板。
外墙构件38种(12对镜像)，阳台构件9种(2对镜像)，尽量统一造型，使谐波部分外观尺寸不同的构件实现共模设计;核心筒梯段统一后仅1种预制楼梯构件;预制楼板整数倍的拆分符合模数化标准化设计原则，做到尽量统一;共模设计后38种构件共计12套模具。
在户型为户型设计和施工周期服务的前提下才，将模具的周转次数做到了最大。
预制构件分布三维示意图3、装修、机电一体化设计本项目采用大列佩季哈区精装交楼，从项目策划之初就采用装修、机电一体化设计。
装修提前介入，各处装修方案同步进行。
1)各户型采用相同的装修这种方式、材料、部件，协调好建筑、结构、强弱电、供排水、燃气及室内装饰装修设计，实现各专业领域之间的有序、合理同步进行，减少后期返工，从而达到节约能源成本，节省工期，保护环境的目的。
2)全面家居解决方案设计，最大化利用室内面积，提高空间效率，实现造型与户型的完美统一，提升家居舒适度。
厨房设计精细化，同时实现空间利用最大化。
物业公司社区文化活动计划
物业公司社区文化活动计划篇一：XXXX物业公司2013年度社区文化活动计划某小区2013年度社区文化活动计划表篇二：华润物业2010年第4季度社区文化活动方案润人·润家·润生活华润置地（武汉）物业管理有限公司（2010年第4季度）社区文化活动方案1234 背景综述............................................................... ..................................................................... ....... 1 社区文化目....................................................................2 社区文化宗旨............................................................... ....................................................................2 社区文化活动管理程序............................................................... . (2)适用范围............................................................... ...................................................................2 职责............................................................... ..................................................................... ...... 2 程序............................................................... ..................................................................... (3)5 社区文化活动策划............................................................... ........................................... 3 社区文化活动实........................................... 3 各部门工作职责............................................................... ............................................... 4 社区文化活动工作制度............................................................... . (4)社区文化负责组的主要职责............................................................... .................................... 4 社区文化活动工作人员主要职责............................................................... ............................ 5 社区文化活动意向调查及客群分析............................................................... ........................ 5 社区文化活动计划与实施方案的制定............................................................... .................... 6 社区文化活动方案的实施....................................................................................................... 6 社区文化活动注意事项................................................................. (7)6 2010年第4季度社区文化活动方案............................................................... . (8)凤凰城活动方案............................................................... ......................... (8)凤凰城社区文化活动方案一............................................................... (8)凤凰城社区文化活动方案二............................................................... . (12)方案比较评估............................................................... . (15)中央公园活动方案............................................................... (16)中央公园社区文化活动方案一............................................................... (17)中央公园社区文化活动方案二............................................................... (20)方案比较评估............................................................... . (23)7 2011年度社区文化活动计划............................................................... .. (23)总体思路............................................................... .................................................................23 社区文化建设策划............................................................... ................................................. 24 社区文化活动计划............................................................... . (25)社区文化活动规模界定............................................................... ................................. 25 常规性社区文化活动计划（节日）........................................................... ................. 26 非常规性社区文化活动计划............................................................... . (26)1 背景综述目前居住小区的发展带来了社区文化建设的新的要求，居住小区的社区文化定位就是“在几种不同文化模式影响下，业主或使用人所认同的居住观和行为模式”。
四川瑞海建设工程有限公司_企业报告(供应商版)
本报告于 2023 年 08 月 21 日 生成
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1.3.2 重点项目 重点项目
项目名称
TOP1 重庆中央公园悦府一期幕墙工程
招标单位
重庆润锦房地产开发 有限公司
中标金额 （万元）
1026.8
公告时间 2023-08-18
TOP2
二仙桥西片区配套农贸市场建设工 程项目—土方工程专业分包任务
2 2021-12-02 一学院建设工程施工 施 工 合 同
0683 民初 2138
被告-民办四川天一学院
合同纠纷民事一审民 纠纷
号
事判决书
本报告于 2023 年 08 月 21 日 生成
1.1 总体指标 ..........................................................................................................................1 1.2 业绩趋势 ..........................................................................................................................1 1.3 项目规模 ..........................................................................................................................2 1.4 地区分布 ..........................................................................................................................3 1.5 行业分布 ...........................................................................................................................4 二、竞争能力 .................................................................................................................................5 2.1 中标率分析 ......................................................................................................................5 三、竞争对手 .................................................................................................................................5 3.1 主要竞争对手....................................................................................................................5 3.2 重点竞争项目....................................................................................................................6 四、服务客户 .................................................................................................................................6 4.1 关联客户中标情况 ............................................................................................................6 4.2 主要客户投标项目............................................................................................................7 五、信用风险 .................................................................................................................................7 附录 .............................................................................................................................................11
2010年全国人居经典获奖名单
华润置地产品研究——中央公园
华润置地(宁波)有限公司
限公司
司
限公司
投资商
华润置地（武汉）发展有 华润置地（重庆）有限公 华润（上海）房地产开发有
华润置地(宁波)有限公司
限公司
司
限公司
景观设计
北京易兰规划事务所
北京创翌善策景观设计 有限公司
PLACE（普利斯）景观设计 公司
贝尔高林国际（香港）有限 公司
雅博奥顿国际设计有限 公司
15
典型项目研究
名流会会所——包含室内外游泳会所、室内外网球会所、健身房等；5000 平米世界之星运动会所——包含壁球馆、篮球馆、羽毛球馆、瑜伽跳操房、 儿童才艺室、贝街英语学校、高档餐厅等
澳洲风情街、北美风情街——异域风情商业，包含宠物道等 19 大街购物街——高尔夫主题购物街、香菘有机餐厅、1855 Spa 美容美发
14
典型项目研究
主卫生间
衣帽间
7、社区配套及周边配套
中央公园系列产品由于位居城市内环，周边配套较完善。
上海中央公园： 中小学：英国学校、怀少小学、嘉定二中 幼稚园：马荣双语幼儿园、宝翔幼儿园 综合商场：16700 平米金域购物广场——家乐福购物中心、高档餐饮；3000 方
室内菜场； 银行：浦发银行、交通银行、建设银行等 邮局：南翔邮局 医院：瑞金医院 （待建） 其他：
项目规划
17
3.
交通情况
20
4.
建筑
20
5.
园林景观
22
高通智库是一家房地产研究综合
6.
户型展示
23
服务商，简报产品是在分析师长
期对房地产行业进行系统研究和
7.
样板间
房地产项目区位分析与定位思路分析
西园商业步行街分析报告一、区域概况西园商业步行街项目地处汉口核心商圈—武广商圈内，区域内为城市发展成熟商圈，人流、车流量巨大，商业氛围浓厚，配套齐全。
该区域内零售密集度高，竞争较为激烈，特别是在百货业态上，发展饱和。
区域内休闲娱乐业态及餐饮业态体量偏小，且分布零散，存在一定发展空间。
图一：武广商圈区域图二、项目概况项目名称：西园商业步行街开发/投资商：武汉荣泽利华置业公司项目地址：武汉市江汉区万松园路100号占地面积：2.1万方建筑面积：5万方项目规划：主力店三层，局部四层定位：以时尚购物、休闲娱乐为主的体验式商业街区目标客群：25-40岁的白领阶层停车位：240个开业时间：2011年9月19日图二：西园商业步行街区位图图三：西园商业步行街实景图图四：西园商业步行街效果图三、项目区位分析1.位置分析项目位于汉口万松园路精品一条街中段东侧，项目北邻建设大道，南邻解放大道，西靠万松园路，东达中山公园，项目仅西面临街，但万松园路较为狭窄，且规划为单行道，不利于车辆进出，区位并无优势。
2.区域内竞争状况分析图五：区域内竞争商业体位置关系图区域内汇聚了以新世界百货、武汉广场、武汉国际广场，世贸广场、SOGO 百货为代表的众多高品质商业广场，是武汉目前最大、最繁华的商业区之一。
武广商圈主要由一些大型商业单体构成，已日趋成熟，武汉商业标杆地位无可取带，5年内区域中购物、休闲、餐饮、娱乐等商业体量可达百万方。
四、公共交通概况1、公交路线图六：公交站点地理位置平面图公路系统：城市主干道——建设大道、解放大道、青年路。
但万松园路较窄，仅10米宽，且规划为单行道，加上附近有两所学校，放学高峰期，交通极其拥堵，导致项目周边交通环境较差。
万松园站公交车站： 519、575中山公园公交站：1、2、64、69、508、522、524、548、549、571、575、592、703、705、706、716、7262、地铁地铁二号线：马池路站、常青花园站、金色雅园站、汉口火车站站、范湖站、建设大道站、航空路站、中山公园站、循礼门站、中山大道站、和平大道站、武昌区政府站、小龟山站、洪山广场站、中南路站、亚贸广场站、街道口站、广埠屯站、卓刀泉站、虎泉站、名都花园、鲁巷。
户型定位总结分析
120
面积
购置小三房的主力客户写真——最郁闷的人群
家庭收入阶层 年薪10万左右
生活方式描绘
出处 消费
遍布每个角落，维持着深圳的运转，首次置业的 主流人群
逛名牌店当做风景和解馋，一般不买，除了打折 和冒牌；有一些不太费钱的个人爱好，积蓄不多， 如果要筹划婚礼或买房，父母是最大的赞助商 身体健康，同事融洽，家庭和睦，按部就班，有 时很有幸福感，大多数时候郁闷，憧憬新的生活 方式，想改变，怕代价太大，总之本事不够 ★★ 一定给到实惠，但千万别增加他们的负担
相关调查：深圳豪宅畅销大3房户型剖析
（面积单位：平方米）
项目 名称 次卧面积 1 13 152.06 4.5 9.5 24.8 18 20.5 2 12.2 7.7 5 5.4 11 卫 生 间 面 积 主 公
建筑 面积
厅开 间
厅进 深
客厅 面积
餐厅 面积
主卧 面积
阳台面积
1 2
厨房 面积
黄埔 二期
出处 消费 状态 项目契合度 产品攻略 起步状态的城市精英/工作缘港人/投资客 富有技巧的极度超前
年薪8-10万
或
30万以上
（蝴蝶）年轻，衣食无忧，生活因平凡而不 甘，急于在同学会中赢得被仰视的目光，渴 望出人头地，他是他生活里最好的风景
★★☆ 用高端的配置来调动他们的欲望
高档住宅小三房(<130平米)户型分析
工（卫） 3.6 9.3
锦绣 三期 碧海 云天
148.05
5
5.5
27.5
10.8
16.4 10.8
衣 2 工（卫）6 11.5 10.3
7.6
5.6
6.5
4.7
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——表现市场中对于大户型高端需求支持长期存在且支持力度较强；
御江苑、复地东湖国际在前期以中小户型为主力销售，进入门槛不高，因此在相对的总价优势下，可通过拔高单价的空间来抬升客户圈层
，带动大户型产品的销售
本报告是严格保密的。
——中小户型既能保障项目稳定的去化量，同时当项目的市场占位明晰后，也具备比较大的提价空间。
大面积产品将成为市场的稀缺 产品
面积区间验证 2008年武汉住宅市场成交的主力是80-100平方米的二房和110-140平 方米的三房,其次是140-180平方米户型
本报告是严格保密的。
面积区间验证
2009年武汉住宅市场成交的主力仍然是80-100平方米的二房和110140平方米的三房，并且大面积产品成交增加明显，140-180平方米 产品成交占到12%。
本报告是严格保密的。
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目标沟通
➢希望三期可以打造为武汉顶级高档楼盘，充分利用三期占据项目最 佳景观资源优势,拔高项目整体形象,在品质感、户型等方面均应为一、 二期的升级版； ➢项目销售周期不得超过18个月，在保证实现价格的前提下快速回笼 资金 ； ➢希望三期能够实现1.5-2万/平米的价格，如何提升项目价值，报告中 应重点探讨项目是否需要带精装修,如需要并提出精装修建议；
资 产 升
富人
知 富
值 中产
收 入 贬 值
低收入
演化
富人 中产 低收入
既得利益群体形成，这些现象短期内无法改变，贫富差距还将进 一步拉大！
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地产日益财富化
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目前武汉中心区一套100 平米的中高档住宅, 按照 目前平均价格10000元/平 方米计算，总价100万， 首付三成加各种税费及装 修费用至少40万，按照20 年贷款计算，月供达4410 元！而目前武汉人均收入 为2400元.
本报告是严格保密的。
1、宏观环境
本报告是严格保密的。
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调控长度信号——宏观经济指标:本次调控将长于08年调控
2008年，政策撤出市场时经 济进入快速下降通道，政府有打 压转为刺激政策； 2010年第一季度GDP增长率 达11.9%，预计下半年经济基本 面也会相对平稳，因此本次调控 的时间也将长于2008年的调控； 一旦经济进入快速下降通道， 也就意味着本次调控即将企稳。
61万
150万
140～180平米 —— 2.4↑ 3↓ 6↑ 3.8 ★ ★ ★ ★ ★
晋合世家
2万
7万
147～237平米 —— 1.2 ↑ 0.3↓ 4.7 ↑ 2.1 ★ ★ ★ ★ ★
融科天城
13万
45万
105～138为主 —— 9 ↑ 3.5↓ 6.5 ↑ 6.3
★★★★
金都汉宫
10.7万
30万
买房子是有钱 人的游戏！
宏观小结
➢未来市场存在诸多不确定因素，本次调控政府决心大,措施 频繁具体,力度大,不可忽视调控对市场的影响; ➢预计本次调整将长于08年，结合房地产的以往规律研究,市 场最早于2011年下半年开始进入恢复期，迟则2012年进入恢 复期； ➢面向富人阶层是复杂市场环境下的最好选择.
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2、产品验证
本报告是严格保密的。
面积区间验证
产品供应走向:中小户型成为市场主流，大户型从长远看将成为稀缺产品
房地产发展趋势:
趋势1:精细化趋势
✓精装修房成趋势 ✓高容积率和高密度将 成趋势
趋势2:开发模式改变
✓开发模式发生变化：“ 六本木模式（拆迁户入股 ，住宅返还通过商业赚钱 ✓中小户型成趋势 ✓节能环保成为自然趋势 ✓开发商直接融资
趋势3:住房需求变化
✓旧城改造成趋势 ✓老人社区开始产生 ✓度假物业成为大众选 择（城市高密度改变人 民生活方式）
趋势4:政府角色变化
✓政府保障性住房开始 发挥作用，显现价值 ✓房价与城市竞争力显 现同步趋势
➢可供开发的土地稀缺 ➢景观资源基本已经利用殆尽 ➢别墅用地叫停和国六条90/70限制
本报告是严格保密的。
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预计2010年下半年至明年上半年行业将处于明显调整期，调整期将长 于08年，市场最早于2011年下半年开始进入恢复期
本报告是严格保密的。
社会走向:贫富差距进一步拉大
➢通货膨胀本身就是财富向富 人阶层转移的途径;
➢资产及投资品价格上涨，货 币内部贬值，财富分配不均， 导致了中产阶层分化，部分人 跨入了富人行列，部分人成为 了低收入者;社会结构向“哑铃” 型转变，富人阶层的数量和财 富均在增加；
190以上为主
1.1 5.1 ↑ 1.1↓ 4.5 ↑ 3
★★★
世茂锦绣长江 57万
165万
82～172平米
5.1 6 ↑ 3.4↓ 10.4 ↑ 6.2
★★★★
复地东湖国际 53万
106万
238平米以上为主 —— —— 2↓ 7 ↑ 4.5
★★
以中大户型为主力销售的晋合世家、金都汉宫和世茂锦绣长江等，在较高价格平台的基础上，能够保障年4-9万平米的去化量
2009年商品住宅成交结构图
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面积区间验证
项目名称 武汉天地
考虑到本项目大武汉一线“领导者”的定位，则武汉城市高端豪宅的户型 定位应成为本项目三期的参考。
武汉城市高端豪宅的大户区间以及市场反应
占地(㎡) 总建面(㎡)
主力户型（大）
年消化量 06年 07年 08年 09年 年均
市场反应ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
面积本区项间目的竞争主要集中在汉口，以及部分汉阳高端新入市项目。未来大汉口市场供应主 验要证集中在解放大道沿线、CBD板块以及常青板块，大多为大规模社区，供应主要面积段
集中在90-130平米和200平米以上；
2010年 二季度 三季度
2011年 四季度 一季度 二季度
2012年 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度
本报告是严格保密的。
世联对三期目标的理解
项目价值最大化下的快速回线是本项目的第一目标
基于市场、竞争环境验证现在的产品定位,是否符合项目形象的提升,又 能实现市场快速去化； 准确的客户定位保证理想的销售速度；
本报告重点要解决的核心问题： 1.三期采用精装修是否能够在实现项目价值提升的同时，又能保证快速 回现？ 2.什么样的精装修是适应市场和客户需求的精装修？是否需要精装修？