2019年阜阳市地价状况分析报告

阜阳市国土价格管理处

安徽顺昌土地估价咨询有限责任公司

2019年12月31日

2019年阜阳市地价状况分析报告

一、城市地价水平及变化趋势

（一）2019年阜阳市整体地价水平较2018年总体呈现小幅上涨态势，2019年上半年阜阳土地市场火热，不仅一扫2018年下半年以来的阴霾，甚至达到了近两年来的一个高潮，但是2019年下半年这一势头并没有继续保持下去，下半年阜阳楼市集中进入销售期，土地市场开始进入相对平稳的阶段，土地出让数量明显减少，但是下半年的土地市场仍然吸引国内一线知名房企进驻，由此可见阜阳市房地产市场具有强大的发展后劲。分析其原因主要有以下三点：一是人口资源充足、刚需购房量大，二是棚改和拆迁量大，三是改善性购房需求量大，包括对阜阳所辖县区居民的购房需求等。

由于大力推进城镇化进程，大量农民进城，城市人口稳步提升，为城市商服用地提供有效的需求。同时也受电商的影响，网上商品零售额增长依然对商服地产的需求影响。所以商服地价微幅上涨。近年来，“房住不炒”一直都是楼市调控政策主基调。7月30日中央政治局会议再次强调房住不炒定位，落实长效调控机制，明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，阜阳市房地产以稳为主。2019年整个年度住宅用地地价同比温和上行、商业用地地价同比上涨幅度小于住宅用地幅度，工业用地地价持平。

1、地价整体水平。2019年度阜阳市城市总体地价水平值为1644元/平方米，增长率为0.31%，其中商业用地平均地价为3883元/平方米，增长率为0.05%；住宅用地平均地价为2742元/平方米，增长率为0.40%；

工业用地平均地价为185元/平方米，增长率为0.00%。

商业、住宅、工业地价水平呈梯状排列，商业地价最高，居住地价次之，工业地价最低（见图1-1）

图1-1 阜阳市2019年（分类）地价水平柱状图

1000

2000300040005000综合

商业

居住

工业

从历年地价水平值比较来看，2007年-2017年阜阳市整体地价水平值

增幅平稳，其中住宅地价水平涨幅高于商业、工业的地价水平，地价水平整体呈现稳步增长的趋势。但是由于2018年政府加大历度调控房地产市场，房地产开发商拍地积极性不大，2018年第四季度土地流拍现象严重，有几块商住用地拍卖转挂牌，所以2018年第四季度地价有所下降，导至2018年阜阳市综合地价同比小幅下降。由于2018年下半年地价过于寒冬，2019年春节过后，阜阳吸引了包括金科、美的、融创、弘阳、文一等近10家国内一线知名房企进驻，再加上大力推进城镇化进程，大量农民进城，城市人口稳步提升，刚需买房的人较多，还有一部分棚改户、拆迁户需要购房，所以2019年阜阳市房地产市场依然保持良好态势，量价齐升，但

是近年来，“房住不炒”一直都是楼市调控政策主基调。7月30日中央政治局会议再次强调房住不炒定位，落实长效调控机制，明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，阜阳市房地产经济的发展已稳字为主，管理层通过调控稳定房价，房价稳定之后，楼市去投机，房地产经济发展趋于平稳。调控之后的房价不会出现房价暴涨暴跌情况。所以2019年阜阳市整体地价水平较2018年阜阳市整体地价水平总体呈现小幅上升态势。（见表1-1）

2、地价整体增长率：与2018年相比，2019年阜阳市地价总体水平小幅上涨，地价综合同比增长率为0.31%，其中商业地价同比增长率为0.05%，居住地价同比增长率为0.40%，工业地价平均增长率为0.00%。

从历年地价增长幅度来看，阜阳市整体地价增长幅度总体呈现稳步上行态势，近几年上涨幅度略高于省内其他省级监测城市。阜阳市阜阳市历年整体地价增长率状况见表1-2和图1-2。

表1-2 阜阳市整体地价增长率历年状况（%）

图1-2 阜阳市2019年地价整体增长状况

3、城市地价指数：2019年，阜阳市整体综合地价指数为176，同比增加0.31个百分点；商业地价指数为136，同比增加0.05个百分点；居住地价指数为255，同比增加0.40个百分点；工业地价指数为112，与上一年工业地价指数持平。居住用地地价指数上涨幅度最高，综合用地用地地价指数上涨幅度次之，商业用地地价指数上涨幅度最小。

表1-3 阜阳市整体地价指数历年状况

从历年来整体综合地价指数来看，阜阳市地价整体指数从2007-2017年一直处于上升通道，中间未出现下降的情况，逐年上涨走势。而2018年阜阳市地价同比小幅下降。2019年前两季度环比小幅上涨，2019年第三季度地价环比持平。2019年第一季度综合地价环比增长0.18%，商业地价环比增长0.03%，住宅地价环比增长0.26%，2019年第二季度综合地价环比增长0.30%，商业地价环比增长0.03%，住宅地价环比增长0.33%，2019年第三季度综合地价环比增长0.00%，商业地价环比增长0.00%，住宅地价环比增长0.00%，2019年第四季度综合地价环比增长-0.18%，商业地价环比增长0.00%，住宅地价环比增长-0.18%，由于2019年政府加大历度调控房地产市场，年未各大商业银行不给二手房交易贷款，第四季度二手房房价开始下降，所以2019年第四季度住宅用地地价有所下降。

图1-3 阜阳市历年地价整体指数状况

（二）不同用途地价水平与变化趋势

1、商业用地地价水平及变化趋势

2019年阜阳市监测区域范围内商业地价总体水平值为3883元/平方米，整体增长率为0.05%，具体见表1-4

表1-4 2019年商业地价指标表

2019年商业级别地价水平值同比增长0.05%，商业一、二级分别增长0.00%、0.02%，由于商业一级地为城市最繁华的商业中心，商业规模已形成，商业地价已经达到最高点，同时也受电商的影响，网上商品零售额增长依然对商服地产的需求影响。一级商服用地地价平稳。二级、三、四、五级土地多处在老城区的周边聚集区和新区的集聚区，商业规模逐步形成，商业环境也在不断的优化，商业价值日益显现。所以商业二级、三、四、五级地价有小幅上涨。二、三、四、五级地商业地价分别增长0.02%、