加油站建设项目土地取得的法律视角
法律视角下的工业建设节约集约用地问题研究
地， 即每 宗建 设用 地必 须提 高投 入产 出 的 比例 ， 高 提 土地 利用 的集 约化 程度 ； 是通 过整 合置换 ， 理安 三 合 排土 地投 放 的数 量 和 节 奏 ， 改善 建 设 用 地 结 构 、 布 局， 挖掘用地潜力 ， 提高土地配置和利用效率。国家 提倡工 业 建设 节约 集 约 利 用 土 地 ， 是要 引导 人 们 就 像 爱 护眼 珠子那 样 去 珍 惜 每一 寸 土地 ， 有 限 的土 对 地 资源 要用 得合 理 、 用得科 学 、 用得 有效 率 。不该 用 的土地 尽量 不用 ， 够少 用 的土地力 争 少用 ； 能 能用 劣 地 的就 坚决 不用 好地 ， 尤其 是不 占耕 地 ， 切实 做到少 用 地 、 办 事 、 出效 益 。２ ０ 多 多 ０ ８年 ８月 １ ３日举 行 的 国务 院 常务会 议 审议 并 原 则 通过 的《 国土 地利 用 全
（７ ８ 亩 ） ４ ８４万 。其 中 ， 民 点 及 工 矿 用 地 ２０ ． １ 居 ６ １５ 万公 顷 （９２ 亩 ） 交通 运输 用 地 ２ Ｏ ８ 公 顷 ３０３万 ， ３ ．５万 （ ４ ３万亩 ） 水 利 设 施 用 地 ３ ９ ８ ３６ ， ５ ． ７万 公 顷 （ ３ ８ ５９ 万亩 ） ９ ７ ０５年 建 设 用 地 总 规 模 从 ２ １ ．４ 。１９ —２ ０ ９ ８ ｏ
增 长 了 １５倍 ， 总体 变化 态势来 看 ， ． 从 建设 用地 集 约 利 用水 平稳 步提 高 。同时 城镇工 矿 用地在 城 乡建设
用 地 中的 比例 由 １９ ９６年 的 ２ ％ 提 高 到 ２ ０ ５ ０ ５年 的 ３ ％ ， 乡建设 用 地 结 构得 到进 一 步 优 化 ¨ 。工 业 ０ 城 Ｊ 建设 节 约集约 利用 土 地 是 一个 综 合 概 念 ， 起 码 包 它 含如 下 三层意 思 ： 一是 各 项 工 业 建设 一 定 要 尽 量 节 省用 地 ， 方百 计地 不 占或者少 占耕地 ； 千 二是 集约 用
征地如何从“强制”走向“合意”——《土地征收法律问题研究》评介
江 苏 警 官 学 院 学 报
Ｊ ０ＵＲＮＡＬ ０Ｆ儿ＡＮＧＳ Ｐ Ｕ ０Ｌ ＣＥ ＯＦ Ｉ Ｒ Ｉ Ｆ ＣＥ ＣＯＬ ＧＥ ＬＥ
Ｖ １ ２ ｏ １ ｏ ． ７Ｎ ．
Ｊｎ２ ２ ａ ． ０ｌ
・
宪法行政法研 究 ・
征 地如何从 “ 强制 ’ 走 向 合音 ’ ’ “ 口思 ’
改 革开放 三 十多 年来 ，在城 市化 、工业化 进程 的推 动 下 ，土 地权 属变 更 显得 日益 必要 、紧 迫 ，土
地 征收 行为 作为 “ 国家 出于 公共 利益 的 需要 ，依 法将 土地 收 归 国有 并给 予补 偿 的行政 行为 ”① ，在 征地
过程 中所 具有 的强制 性是必 不 可少 的 ，但 这种 强 制性在 关 涉集体 土地 使用 权 人权益 时 ，必然 引起 诸问题 、政 治 问题 和法 律 问题 ” 在 此基 础之 上 ， 以宪政 的视角 剖析 了土 地征 收所 涉及 的权 力 、 。 权 利体 系 。土地 征收 涉及 的权 力体 系包括 规划 权 、决定 权 、执行权 和 监督权 ，为防止 权 力行使 过程 中的 自我编 程 现象 ，通 过分权 对 征地权 进 行重新 配置 ， 全 国人 大享有 并直 接行 使 国家级规 划 权 ，享有 但不 “ 直接 行使 国家 级征 地监 督权和 地方 级征 地监 督权 ；国务 院享 有 国家 级征 地 决定权 、 国家 级征 地执 行权 、
济权 。 对于 福利 国家 科层机 构之 自 由裁量 空 间 目益 扩展 的一 个反 应 ， “ 是在 行 政部 门 的决策过 程 本身 之
中参 与新 的参 与形 式和 商议 论坛 ，以避 免 出现不恰 当的 自我 编程 现 象。 ”＠在征 收权 与被 征 收人权 利之 间 的关系 ，该 著主 张 “ 征地 权必 须在利 害关 系人 的知 情权 、听 证权 、公共 利 益异 议权 、谈判 权 和司法
加油站的用地规划与法律合规
加油站用地规划的原则和流程
原则
遵循国家法律法规和标准，确保土地资源的合理利用和可持续发展；符合城市总 体规划和土地利用规划的要求；优化土地资源配置，提高土地利用效率。
流程
收集相关资料和数据，进行土地资源评估；制定加油站用地规划方案，包括土地 利用性质、规模、布局等；进行方案评估和优化，确保符合法律法规和标准；报 批和实施，按照审批意见进行修改和完善，最终获得批准后进行实施。
02
加油站用地规划的技术细节
加油站位置选择
01
02
03
交通便捷
选择靠近道路、高速公路 或交通枢纽的位置，便于 车辆进出和加油。
市场调研
根据周边居民和过往车辆 的数量、消费习惯等因素 ，评估加油站的市场潜力 。
安全考虑
避免选择低洼地带或易受 洪水、滑坡等自然灾害影 响的区域。
用地规模与布局
合理用地规模
和参考。
未来加油站用地规划的发展趋势
案例概述
分析未来加油站用地规划的发展趋势和方向 。
发展趋势
智能化、绿色化、多元化和综合化。
实施建议
加强政策引导和技术创新，推动加油站行业 的可持续发展。
前景展望
未来加油站将更好地满足人们出行需求，成 为城市交通的重要组成部分。
感谢观看
THANKS
效果评估
该规划有效地提高了加油站的 运营效率，减少了资源浪费， 获得了良好的社会和经济效益
。
某大型企业加油站用地规划实践
01
02
03
04
案例概述
某大型企业为了扩大市场份额 ，在多个地区进行加油站建设
。
规划特点
以市场为导向，注重品牌形象 和服务质量。
实施情况
建房土地转让的法律规定(3篇)
第1篇一、引言土地是我国重要的自然资源，是国家发展的基础。
在我国，土地实行社会主义公有制，即全民所有制和集体所有制。
随着我国经济的快速发展，城市化进程不断加快，土地需求日益增加，土地转让现象日益普遍。
建房土地转让是指土地使用权人将土地使用权依法转让给他人的行为。
为了规范土地转让行为，保障土地市场的健康发展，我国制定了一系列法律法规。
本文将对建房土地转让的法律规定进行详细阐述。
二、法律依据1.《中华人民共和国宪法》《宪法》是国家的根本法，是制定其他法律法规的依据。
宪法第10条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
”2.《中华人民共和国土地管理法》《土地管理法》是我国土地管理的基本法律，对土地的取得、使用、转让、抵押等作了明确规定。
其中，关于土地转让的规定如下：第43条：土地使用权人可以将土地使用权依法转让给他人。
第44条：土地使用权转让应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。
第45条：土地使用权转让，应当签订书面合同。
合同应当载明转让双方当事人的姓名或者名称、住所、转让的土地使用权性质、面积、用途、转让价格、支付方式、期限、违约责任等内容。
第46条：土地使用权转让后，受让人应当按照合同约定支付转让价款，并依法办理土地使用权登记。
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》是我国城市房地产管理的基本法律，对房地产的转让、抵押、租赁等作了明确规定。
其中，关于房地产转让的规定如下：第29条：房地产转让应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。
第30条：房地产转让应当签订书面合同。
合同应当载明转让双方当事人的姓名或者名称、住所、转让的房地产性质、面积、用途、转让价格、支付方式、期限、违约责任等内容。
第31条：房地产转让后，受让人应当按照合同约定支付转让价款，并依法办理房地产登记。
4.《中华人民共和国物权法》《物权法》是我国物权法律制度的基本法律，对物权设立了统一的法律规范。
《2024年土地确权视角下土地流转中的金融风险及对策研究》范文
《土地确权视角下土地流转中的金融风险及对策研究》篇一一、引言随着我国城市化进程的加快和农村土地确权工作的深入推进，土地流转已成为农村经济发展的重要途径。
然而，在土地流转过程中，金融风险逐渐凸显，给农村土地市场的稳定发展带来了挑战。
本文将从土地确权的视角出发，探讨土地流转中的金融风险及其对策，以期为农村土地市场的健康发展提供参考。
二、土地确权与土地流转概述土地确权是指通过法定程序，明确土地的权属、用途、面积等基本信息，为土地流转提供产权保障。
土地流转则是指农村集体经济组织或农民将土地经营权、承包权等权利进行转让、出租等行为，以实现土地资源的优化配置。
三、土地流转中的金融风险1. 政策风险：政策调整可能导致土地流转市场的不确定性增加，如土地征收、用途调整等政策变化可能影响土地的价值和流转的顺利进行。
2. 信用风险：土地流转涉及多方主体，包括政府、农民、企业等，各方的信用状况直接影响土地流转的顺利进行。
一旦出现信用问题，可能导致资金链断裂、项目失败等风险。
3. 市场风险：土地市场供求关系、价格波动等因素可能影响土地流转的收益。
在金融市场中，由于信息不对称、资金流动不畅等问题，可能引发市场风险。
4. 法律风险：土地流转涉及的法律法规划分不明确或执行不力，可能导致合同纠纷、产权争议等问题，进而引发金融风险。
四、对策研究1. 完善政策体系：政府应加强政策引导和扶持力度，明确土地流转的政策方向和目标，为土地流转提供稳定的政策环境。
同时，加强政策宣传和解读，提高农民和企业对政策的认知度和信任度。
2. 强化信用体系建设：建立完善的信用评价体系和信用信息共享平台，对参与土地流转的各方主体进行信用评估和监管。
通过加强信用约束和奖惩机制，提高各方的信用意识和履约能力。
3. 优化市场环境：加强土地市场监管和信息服务，提高市场透明度和信息对称性。
通过完善市场机制和价格形成机制，引导资金流向优质项目和高效利用土地的领域。
4. 加强法律保障：完善土地流转相关法律法规和政策措施，明确各方权利和义务。
加油站用地评估方法
加油站用地评估案例(加油站土地估价的探讨)加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。
在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。
同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。
在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。
至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。
加油站用地评估方法
加油站用地评估案例(加油站土地估价的探讨)加油站作为一种商服用地，在我国现阶段实际土地利用中具有明显的特殊性，即有明显的超额垄断利润，根据《城镇土地估价规程》，对于具有垄断性质的用地，评估中应考虑垄断地租的修正。
在加油站等具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中（如抵押、作价出资等）基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行评估，在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进行垄断地租的修正，这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全合理的，但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看，存在较大问题：一是：不动产价值的本质是不动产权益（包括权力、利益和收益），权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的，如一个宾馆的大堂，一个保龄球馆的一个球道，一个高尔夫球场的一个球洞是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作，因为宾馆的大堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开宾馆、保龄球馆、高尔夫球场这些整体运作，就毫无使用价值，反过来，附着于不动产的不可分割的权益，应当进入不动产总价进行抵押或进行其他经营运作，如加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。
同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。
在加油站抵押、作价出资等日常性评估中我们认为不应剥离特许经营权收益（或者说垄断收益），否则对贷款金融机构和合资者就存在较大风险，因为就一具体加油站看，特许经营权是不可分离的，但特许经营权权益本身是无形的，它可以分离异地附着土地经营。
至于加油站土地评估采用扣除特许经营权费用的方式是否就剥离了垄断地租？就目前看，答案是否。
国土资源部关于切实加强加油站用地管理的通知-国土资发[2002]229号
![国土资源部关于切实加强加油站用地管理的通知-国土资发[2002]229号](https://img.taocdn.com/s3/m/9137b604a200a6c30c22590102020740be1ecd29.png)
国土资源部关于切实加强加油站用地管理的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国土资源部关于切实加强加油站用地管理的通知（国土资发[2002]229号2002年8月1日）各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局）：为认真贯彻《国务院办公厅转发国家经贸委等部门关于进一步整顿和规范成品油市场秩序意见的通知》（国办发[2001]72号，以下简称国办发72号文件）和《国务院办公厅关于开展加油站专项整治工作的通知》（国办发[2002]18号，以下简称国办发18号文件）精神，配合有关部门做好加油站专项整治工作，切实加强加油站用地管理，从根本上解决加油站过多过滥和布局不合理问题，现就有关事项通知如下：一、提高思想认识，积极参与加油站专项整治工作近年来，由于利益的驱动，一些地方加油站建设秩序混乱，加油站布局不合理、过多过滥问题普遍存在，违法用地、超规模占地、浪费土地和滥占耕地的现象屡有发生。
去年以来，各地按照国办发72号文件的要求，对加油站进行了一次较全面的清理，取得了一些成效，但局部地区过多过滥和违规新建加油站问题依然相当严重。
上述问题不仅导致成品油经营市场秩序混乱，也扰乱了用地秩序和土地市场秩序，造成大量土地资源的浪费和土地资产的流失。
各地国土资源管理部门要认真学习领会国办发72号、18号文件精神，认清开展加油站整治工作的重要意义，明确在专项整治工作中的责任、作用和任务，积极参与，主动介入，依照土地管理法律法规赋予的职责，配合有关部门做好专项整治中有关土地的清查处理工作。
省级国土资源管理部门要加强对地方工作的督促检查和指导，突出抓好重点地区、重点路段加油站用地的清理整顿工作。
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油品销售企业需要一定的营业场所开展业务活动，这个场所就是加油站。
可以说加油站是油品销售企业的生命线。
拥有合理合法的土地资源，则是保证加油站经营正常、维护资产安全的重要前提。
鉴于此，从法律视角对加油站土地取得进行分析尤为重要。
三项制度构成加油站土地取得政策
要掌握加油站建设项目的土地取得政策，必须先搞清楚三个基本法律制度，即土地权属制度、土地用途管制制度、土地有偿获得制度。
土地权属制度规定土地所有权。
在目前的法律框架下，建设项目用地人只能申请国有建设用地使用权。
虽然近年来为了提高土地使用效率，国家鼓励部分地区对集体建设用地的流转进行有益尝试，但目前尚未出台国家层面的制度对集体建设用地作出明确统一的规范。
为防止集体建设用地被农民以外的主体恶意侵占，2006年出台的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定，农民集体所有建设用地（分工业用地、公益用地等不同性质）使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。
土地用途管制制度规定了怎样获得满足用途所需的土地。
由于土地的所有权和使用权相分离，土地使用者必须通过一定的程序来获取土地加以
利用。
从广义上说，国家通过编制土
地利用总体规划，将土地用途分为农
用地、建设用地和未利用地。
不同用
途和利用方式的土地使用成本及获取
的程序均不相同。
2008年出台的《国
务院关于促进节约集约用地的通知》
强调，要加强土地利用总体规划管制
作用，严格控制新增建设用地规模。
目前，这种例外严格限制在能源、交
通、水利、矿山、军事设施等建设项目
用地，且必须履行相应的审批程
序。
加油站项目用地属于《土地利
用现状分类》中商服用地类的批发零
售用地，不属于国家重点扶持的公共
基础设施建设项目。
在没有法律特别
规定的条件下，很难获取规划之外的
建设用地。
为了避免土地浪费，提高土地利用
效率，增加耕地开发基本资金，我国实
行土地有偿使用制度，要求土地使用者
在交付一定数额的土地出让金后方能
获得土地使用权，只有在法律明文规定
的几种有限情况下才可以无偿使用划
拨土地。
《物权法》、《土地管理法》、《房
地产管理法》以及《划拨用地目录》等明
确规定，要“严格限制以划拨方式设立
建设用地使用权”，“以营利为目的，非
国家重点扶持的能源、交通、水利等基
础设施用地项目，规定必须以有偿方式
提供土地使用权”。
在以有偿出让的方
式取得土地的前提下，我国法律规定了
两种出让途径，一种是协议出让，一种
是公开竞价出让，即招拍挂出让。
《物权
法》第一百三十七条规定：“工业、商业、
旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以
及同一土地有两个以上意向用地者的，
应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式
出让。
”《招标拍卖挂牌出让国有建设用
地使用权规定》第四条规定：“工业、商
业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用
地以及同一宗地有两个以上意向用地
者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式
出让。
”
加油站土地取得有别于一
般工业用地
加油站建设项目适用的土地类型
必须是国有建设用地当中的商业用途
土地，并且应当通过招标、拍卖或挂牌
的方式取得。
这个结论非常重要，用
地合法是保证一个加油站得以顺利建
设并存续经营的基础。
加油站项目由于自身的经营性用
途所限，其土地取得步骤有别于一般
的工业用地。
从申请人的角度一般要
经过以下环节：
1.查阅建设项目所在市、县的土
地利用总体规划、土地利用年度计划、
城市规划和建设用地使用权出让年度
计划。
2.从当地土地管理部门公开信
息渠道获取土地招、拍、挂信息，这类
信息一般都会包括出让宗地的面积、
界址、使用年限、用途、规划指标等内
容，如与建设加油站项目需求相吻合，
便可按照招牌挂公告要求的方式竞
拍、竞买。
3.竞买成功后，申请人与出
让人签署成交确认书或由出让人向申
加油站建设项目土地取得的法律视角□王文君
36
中国石化2011/4
中国石化2011/4
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行业
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请人发出通知书。
4.申请人按照成交确认书或通知书约定的时间与出让人签订国有建设用地使用权出让合同。
5.申请人缴付土地使用权出让金，凭国有建设用地使用权出让合同和土地
出让价款缴纳凭证等相关证明材料，
申请出让国有建设用地使用权初始登记。
6.凭土地使用权权属证明办理加油站建设项目的建设用地规划许可、立项审批及报建手续。
加油站土地取得存在的问题及建议
虽然我国土地管理政策不断收紧，对土地违法行为的打击力度不断加大，但土地供应市场的规范程度仍然不尽如人意。
一方面一些地方政府受经济利益驱使，屡屡铤而走险，违法供地，甚至出台明显与上位法相悖的地方政策，破坏土地管理秩序；另一方面，某些企业也迫于经营业绩考核与市场竞争的双重压力急于扩张网点，对于一些占地面积不
大、审批层级较低的建设项目，往往会在用地手续不完备的情况下仓促开工建设，甚至是占用集体土地建设加油站。
上述行为均可能承担严重的法律后果。
《土地管理法》规定，政府部门未按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，其批准文件无效。
企业未经批准非法占用土地的，轻则面临行政处罚，重则招致停业整顿、吊销执照等法律后果，更有甚者，会危害到企业的声誉与社会形象。
不难看出，违法取得、使用土地，代价是巨大的。
针对上述问题，提出以下几点建议供参考：
一是要在加油站建设项目规划阶段就尽早查阅当地的土地总体规划和土地利用年度计划，取得规范的国有商业出让地。
如果为了规避招牌挂的方式通过协议取得了工业出让地，则政府部门和申请人均涉嫌违法，申请人须尽快办理用途变更的报批手续
并补缴土地出让金
差额。
二是要尽量避免使用农村集体土地。
1.承包集体土地进行加油站建设违反了国家关于承包集体土地只能用于农业经营的法律规定，应予杜绝。
2.与农民集体共同投资设立有独立法人资格的加油站可以使用集体建设用
地，但必须由集体一方实际控制该法人实体。
三是要在缴付土地出让金后应尽快办理土地使用证，凭此证方可办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证与建设工程施工许可证。
四是要全面了解加油站建设项目所在地方的土地管理政策，必要时与土地管理部门进行沟通，对于一些没有把握的事项，尽量拿到政府部门出具的书面承诺等文件，在发生纠纷或
面临处罚时至少还有一
纸证据在手。
拥有合理合法的土地资源，是保证加油站经营正常、维护资产安全的重要前提。
金
湖
摄
37。