解读北京星河湾PPT课件
揭密“星河湾”的高端地产神话
第 1 页 共 15 页 【“星河湾”奇迹全揭密】
揭密“星河湾”的高端地产神话
（根据资料整理）
目 录
第一部 浦东“星河湾”是如何创造一个月两破40亿奇迹的
第二部 探索全球人居理念新高度
第三部 星河湾如何创造世界地产传奇
第四部 梁上燕：跨界营销助推“星河湾”神话
第五部 星河湾如何从做局到破局
第一部 浦东“星河湾”是如何创造一个月两破40亿奇迹的
一个月两次创造 “月销40亿元”奇迹的产生
2009年9月8日，浦东星河湾继8月8日开盘“6小时•40亿”的热销奇迹之后，再次传出一个令人惊奇的消息：截至下午17时，浦东星河湾完成签约金额40.2亿元、销售金额超50亿元的业绩！以一个月两次创造中国房地产乃至世界房地产界“月销40亿元”的奇迹，展现了一个首度进驻上海市场的广东房企的强劲实力与品牌魅力。同时，它也将成为“暨南大学华商管理案例基金”的首个案例被记入史册。
紧锣密鼓的营销战
从2009年5月1日起，星河湾就亮相房展。星河湾副总裁梁上燕请来了在纳斯达克上市公司分众传媒的总裁江南春，对星河湾销售人员进行了一场培训，为他们传授沟通技巧、营销理念。
8月1日下午，一场三地同步的“浦东星河湾项目推介会”再度证明了星河湾对于市场所具有的强大吸引力。推介会邀约了星河湾8年历程中的忠实客户以及浦东星河湾公开以来循声而至的新一批准客户，这场三地同步的推介会因此而显得盛况空前。按照普通的投资逻辑：有投资需第 2 页 共 15 页 求的买家往往将投资收益作为关键要素。在时下的上海楼市，这是业内共知的操作惯例。但是上述投资逻辑在浦东星河湾这一楼盘中得到了颠覆。出于对该品牌的信赖，意向买家更希望在保值增值的同时获取一种“星河湾式”的健康、精致生活。
在浦东星河湾开盘的同一天，与之比肩而立的浦东星河湾酒店也同时剪彩开门迎客。这家具有超白金水准的五星级酒店日前已经历了数场由星河湾承办、其业主为主要参与者的大型活动，如《波士堂》三周年庆典——倾城之夜、《建国大业》全球首映式、东方星河激情盛典等。浦东星河湾酒店目前正在申请加入国际一流饭店组织(The Leading Hotels of the World)。如此高标准的酒店作为社区的配套设施让浦东星河湾成为了国内社区的佼佼者。
(完整word版)星河湾5期楼书文案
楼书文案
封面：跨越品质的品位
扉页：星河湾5期·星苑
极致品位 国际名邸
Part1
跨越，七年至臻完美的追求
品位者，执着潜行。
巅峰之上，
不为一时喧嚣所扰，让浮华散逸于身后。
从广州到北京,从品质到品位，不断跨越。
星河湾·星苑，
为极少主义，达致完美品位。
永无止境，突破完美。
2001年，星河湾崛起于南中国；
2002年，星河湾成为衡量好房子的标杆；
2004年，星河湾·星座重新定义豪宅的标准；
2005年，北京星河湾公开亮相，以其高品质震动京城。
……
蝉联联合国环境规划署认可的 “国际花园社区”金奖；
中国詹天佑土木工程大奖；
国家康居住宅示范工程；
首都建设主管部门特别编著《解读广州星河湾》和《走进北京星河湾》； 中国民族博物馆馆藏荣誉；
……
七年跨越，星河湾以舍得的气度、用心的执着和创新精神，坚持不懈地推进着中国人居理想的深入与升华。
2007年10月，星河湾全新五期星苑瞩目亮相，跨越品质的品位，开创品位地产新时代。
Part2
在城市绝版区域，订制优越生活
品位者，择位而享。
傲居广州中央居住区中心江堤地段，
五大核心要素众星拱月，
星河湾·星苑
感受完美，享受尊贵，
在城市绝版区域，订制优越生活。
中央生活的超然高度
静享滨江线上超阔景观视野，1.83公里江堤与珠江成为生活中一道永不落幕的风景。在星河湾，身处未来中央居住区的绝版区位，超越生活新高度。
站在全景观阳台前，整个雅致园林景观一览无遗，大片的绿色使人心情十分放松。一侧是波澜不惊的江水，一侧是南中国中央居住区的繁华。俯瞰优越，气定神闲。
1830米黄金江岸线
7年前，这里还是一片滩涂。如今，这里是星河湾1830米闻名遐迩的骑江木栈道。外飘8米，免却了潮落时江面污物对岸边景观的破坏，拓宽了江边的景观大道，营造出了黄金江岸线的磅礴气势，使星河湾建筑与江景巧妙融合在一起。
星河湾致力于打造国际品位生活圈，社区的国际文化社交活动精彩纷呈。自2001年至今，广州星河湾每年都在江边举行盛大的赏月晚会，竟成社区文化传统。星河湾骑江木栈道，成为继白云山、白鹅潭之后，广州赏月的最佳区域之一。
星河湾地理分析报告
星河湾地理分析报告
一、地理位置与气候特点
星河湾位于中国南部，地处山区地带，属于亚热带季风气候区。其地理坐标为北纬25°35′-25°46′，东经102°59′-103°10′。星河湾地势较为复杂，主要由山地和丘陵地形构成，地势起伏较大。湾内有多条河流穿行，其中主要河流为星河，为湾区经济发展提供了重要的水资源支持。
星河湾气候温和湿润，四季分明。冬季气温较低，平均气温为5°C左右，夏季气温较高，平均气温为25°C左右。湾区年降水量较多，主要分布在夏季，为该地区的农业生产带来了极大的助益。
二、自然资源
1. 水资源：星河湾拥有丰富的水资源，湾内不仅有星河等河流流经，还有多个水库和湖泊分布。这些水资源为湾区的农田灌溉、工业用水和市区供水提供了充足的保障。
2. 土地资源：星河湾土地资源丰富多样，既有适宜农耕的平原和丘陵地，也有适合林木生长的山区。湾区农田面积较大，适宜发展农业生产。同时，丘陵山区的林木资源也很丰富，可用于木材加工和生态旅游等产业。
3. 矿产资源：据初步勘探结果显示，星河湾存在煤炭、石灰石、铁矿石等矿产资源。这些资源对于湾区的工业发展具有重要意义，可为该区提供丰富的原料。
三、人文地理特点
1. 人口分布：星河湾人口稠密，主要分布在湾区的平原和丘陵地带。临近湾区水域的城市和乡镇人口较多，而山区人口较少。这种人口分布特点对于湾区的产业布局和城市规划有一定的影响。
2. 经济特色：星河湾经济以农业和工业为主导，农田广阔且肥沃，主要种植水稻、玉米、大豆等农作物，养殖业也较为发达。工业方面，湾区主要以煤炭开采、石材加工、冶金和化工为主要产业，其中煤炭开采是当地的支柱产业之一。
3. 交通便利：星河湾交通便利，主要交通干线有公路和铁路贯穿，便于物资流通和人员往来。湾区还设有水上码头，能方便地进行水路运输。
四、环境问题及建议
星河湾地产成功之道剖析
第1页 共5页
星河湾地产成功之道剖析
序言
成功的星河湾，已经成为了行内一颗耀眼夺目的明珠。
本课程全面介绍星河湾地产的成长经历，从星河湾经营模式、星河湾高端产品营销与销售管理、酒店业的服务营销与星河湾地产的融合、星河湾精装修与园林四个方面，剖析星河湾地产的成功之道。
课程收益
剖析星河湾的成长与成功经历
学习星河湾的经营模式
学习星河湾的销售方法
学习星河湾如何引进酒店服务
学习星河湾精装修与园林
目标对象
参训对象：总裁、分管总裁、营销总监、战略发展等骨干
近期安排
时 间：2011年5 月 21 日-- 5月 22 日 地 点：上 海
主办单位：百锐地产大讲台 百锐中国地产研究所
课程纲要
第一部分，星河湾经营模式剖析
黄文仔的十年
——从一个心愿开始
前言：为什么是黄文仔？
1. 企业是老板意志和性格的物化；
2. 1999，三个客户的策划要求与他们的后来；
3. 十年前的一个心愿；
4. 黄文仔的野心、性格与行为标准
5. 此前的尝试：宏宇广场的遗憾与启示。
一、 首期：1999——2003，模式探索阶段
1． 找到一个模板；（标竿管理）
2． 整合一个团队；（核心骨干团队的组建模式）
3． 重塑一个平台；（协作平台——怎样用好大师与大腕们？）
4． 聚集首次成功；（首胜的四个重要成果：利润、团队、模式、品牌）
5． 舍得——个人意志的坚守与代价
6． 例：2001年的年会发言；
7． 归零重启：再创业型企业的发展课题
二、 进京赶考：2003——2005，模式成型阶段
1. 重新算账——对经营目标的再思考；
2. 再审客户需求——战略模式选择的前提
3. 重新定位豪宅——研发与设计管理、品质管理
4. 资金：弓弦几乎绷断了（野心管理与风险管理——投资策划的重要性与现金流的管理）
星河湾楼书文案(精)
星河湾楼书文案
广告语
献给人群中 通过细节辨别品质的人
卷首
尽管天空还飘着雪花，大地已开始泛青；出现了紫罗兰和迎春花，树木也已含苞欲放，到的那一夜几乎就在我的窗前、与房子连接的花园里，响起了第一声夜莺啭鸣。观察这个迷人的幽居愈久，愈感到它是为我而造的。—— 卢梭
卷二
现在，为我而造的一座真正的府第终于出现！
2000年，星河湾奠基广州，名动中国地产，开篇星河传奇。
2002年初，星河湾落笔北京东四环外，三年潜心励志，雕琢居住艺术珍品。
2005年6月18日，北京星河湾公开亮相，以其罕见的高品质震动京城地产界。
卷三
以艺术解读艺术，胜过万语千言
星河湾，不惜时间和工本，以圣徒般虔诚追随世界建筑大师的精湛匠术，三年潜心雕琢。
以建筑、自然与人之和谐为主张，创造出京城罕见的住宅环境艺术。
一树一石，一径一水，诠释着“丰盛”“珍稀”“灵动”“幽雅”的品鉴感叹。
卷四
您的领地内，每一寸土地都经过精心而又自然的装饰
一句发自内心的承诺，星河湾的面世时间延长到3年
3年光阴，5000吨南国黄蜡石专列入京，400龄智利密棕成功越冬，10000平米人工湖畔的果岭旁垂柳依依，52座梢木小桥点缀星河，4000米长的溪水荷塘锦鲤游戏。
3年光阴，重新铺装了可降噪音的市政路，手工打磨镶嵌了每一块路牙石，用业界惊讶的技术遮盖了井盖，让整个社区没有一根外露管线。
不为别的，只为装饰您领地内的每一寸土地！
卷五
肆意舒展的，不是水，而是心。
汹涌而至的灵感，把星河之水，流溢成
湖、溪、泉、瀑、潭、池……十余种曼妙姿态，
如歌水韵，时时为您洗却京华的风尘。
卷六
用心的理念生根后，生活开始郁郁葱葱
3年光阴，星河湾从各地精选上百种、数千株奇树异草。
柳浪荷波、秋紫冬青，与名石流水一起，为您的星河岁月，裁就不谢美景，写意如画风情。
[移步换景：星河湾采用立体平均式园林景观，主动创造场地高差，形成自然的起伏跌宕。绿植与原生树种和谐共生。平坡结合，乔灌并举、花草相间的巧妙构思，不仅遮阳、吸热、减噪，而且四季变化丰富，观赏、实用效果俱佳。
神秘星河湾首次全解密（纯干货版）
神秘星河湾首次全解密（纯干货版）
编者按
所以，当听到星河湾执行总裁吴惠珍深情地说起星河湾诸多往事，楼亮同样情怀满满，并沉浸往事回忆。二十多年来，有风雨也面对很多诱惑，有成绩也有很多遗憾。不管是在充满阳光的黄金时期，还是遇到风雨飘摇的恶劣环境，星河湾人一直坚持不忘初心，坚定地恪守品质，砥砺前行。
不过，情怀的背后，同样是满满的匠心所以，楼亮拿出对星河湾多年的观察和思考，与同行分享。
1规模变化和如何拿地
规模变化和如何拿地
很多业内朋友都注意到了星河湾在过去三年的规模变化：上海、广州、太原、青岛、西安、沈阳等8座城市，10个星河湾。
先来看一组规模量化数字。截至2015年上半年， 在建项目共8个，星河湾期末竣工面积47.47万平方米，在建面积128.7万平方米，可售面积充足。
坚守品质是星河湾的价值观。规模这么大，品质怎么保证?如何做到规模和品质并重?星河湾拿地背后的现金流平衡术又是什么?
不同于行业的理解，星河湾提出一个新名词：土地储备保值升值。
房地产行业有句名言：地段地段还是地段。在星河湾眼里，豪宅之豪，不仅是宅豪，而且地段亦豪。这就意味着星河湾对地段的选址要奢，从储备之初，就要有持续的升值能力。
如何做到土地储备保值升值?
星河湾对进入的城市和地块通常有七大达标要求：
一是全国和区域经济中心，或者叫一线城市核心地区和二线城市最优区域；
二是高端住宅需求量大；
三是项目规划配套完善；
四是城市交通发达；
五是持有土地成本低；
六是土地可持续拓展性强；
七是前瞻性的拿地拿大块土地，保证在一个城市长期开发住房产品。
简单地说，星河湾进入的城市要有巨大经济动能，土地储备升值潜力较大。跟千亿巨头万科、碧桂园相比，星河湾近年来土地储备规模并不大，但增速明显，土地储备的质量、规模与星河湾发展规模相适应。
在七大达标中，星河湾为什么特别看重控制土地成本?
首先我们来看星河湾的土地成本是多少?
据星河湾官方资料披露的一组公开数字，星河湾的土地成本占开发成本比重仅为10%-12%；建安成本占比约为开发成本比重80%。
星河湾模式分析研究
星河湾模式分析研究
一分投入，一分回报；三分投入，三分回报；十分投入，十分回报。
但当你做到十二分投入时，你将得到十五分、十八分，甚至更高的回报。
一南一北两个“星河湾”，代表了中国高附加值地产操盘模式的最高水准。黄文仔率领的团队凭借十二分的投入打造“住宅艺术品”，最终赢得了超过二十分的回报。
一、惊叹广州星河湾、折服北京星河湾
相信中国大部分中大型开发企业的领导们都曾经到广州的华南板块“踩盘”，当我第一次在2002年与一批同行们一起走进星河湾时，看到那些美轮美奂的社
区环境、极尽奢华的内部装修、珠江岸边的骑江木道……只能听到一类声音：“啊呀……啧啧……哎哟……”。不是牙疼，而是震惊。
在未领略星河湾的现房前，我们都不曾想像到中国会有这样的房子，也不敢相信中国的开发商能造出这样的房子。尤其对比北方开发商们鼓捣出的那些粗制
滥造的产品，星河湾简直登峰造极、惊为天物。在发出大量感叹词后，我们所有参观者得出一个相同的结论：这样的房子搬到咱那里，闭着眼也能卖天价！
第一次去看北京星河湾是在2005年年底，当时售价约在1.5万/㎡，超出周边约5000，当年销售额18亿；去年11月再去时，已经达到了3.5万的天价，超越周
边楼盘上万元！要知道，这可是在地理位置不优越（位于朝阳北路）、产品形态不稀缺（高层）的情况下卖出的价儿；2007年，北京星河湾卖了将近31个亿，年
度成交均价2万6。
因为气候差异等各方面原因，北京星河湾的园林与广州星河湾大有不同，但在整体产品打造上，已经超越了当年的广州。最令人服气的就是星河湾的装修，
真正的“成品家”，是那种你有钱也干不出来的水准，销售人员的解释是：“您现在看到的这套样板间所有的固定部分，就是我们的交房标准，每平米造价
吗……大约五千吧，但您自己装的话，八千不一定做得下来”。这就是核心竞争力。
2004年9月18日，北京市规划建设委员会等三大权威机构主编了《广州星河湾居住区——解读广州“星河湾”的规划设计建设和管理》，并以“红头文件”
解密星河湾第二轮战略布局
解密星河湾第二轮战略布局——项目销售点金
8年前，星河湾以品质打动地产界而顺利进军房地产。2008年，星河湾则以营销惊动楼市而成为地产豪强。本专题将为您详解星河湾地产是如何从后来者成为领先者，并实现了企业的第二次飞跃。？
在成功地以产品战略打响品牌后，星河湾又不失时机地启动了第二轮战略布局——在继续深耕产品开发之外，以独特的营销战略进一步抢占市场先机！这是星河湾独到的成功之处，也是实现2008-2009年逆市热销的根本所在。
一、产品战略？
星河湾以其园林设计、产品细节等方面的精工细作，成就了一个出色的项目品牌。随后，星河湾进一步将产品开发精细化、国际化、标准化，从而顺势成就了一个出色的企业品牌。
星河湾逐步实现从建筑规划、外立面、整体、室内设计、家居布置、一直到园林规划等节点的一条龙开发（为了专注产品开发，将销售外包），而且从建筑规划、园林设计、市场营销、物业管理、酒店管理，以及项目配套也已经形成了企业内部整体的链条规划。？
目前，星河湾已经形成了自己的标准化模式，如客服的标准，产品的标准，选材的标准，工程、流程的计划与管理等系列标准体系，为其即将到来的全国范围内的快速低成本复制扩张提供了强大的技术基础。这让以专业化、标准化、工业化着称的万科地产也心生感叹：我说星河湾很标准化，星河湾的开发速度一点都不比万科慢！？
目前，星河湾将进入标准化开发阶段，并顺势推出了着名的“金三角”战略，也标志着星河湾正式启动了第二轮战略布局。
随着以北京、上海、广州三大城市为核心布局形成高端住宅连锁开发新模式，我们希望把广州发达的商业和建筑的细腻、北方官场文化的大气、上海十里洋场的婉约结合起来，打造星河湾真正的“中国金三角”。到2009年底，星河湾地产也将同时有6-8个新项目在运作。？
可以肯定，产品战略的精细化成就了星河湾，而标准化则将引领星河湾的新一轮腾飞。？
二、营销战略？ 品质成就了星河湾的美誉，而营销则真正实现了星河湾的销售。从最初的专注于广告创意与媒体策略，星河湾逐渐融入了平台价值、圈层营销、跨界营销等崭新的营销元素。？
知名地产广告分析(1)
知名地产广告分析(1)
知名地产广告分析（1）
1、星河湾（北京）
广告口号：结束豪宅的半成品状态，全成品存在于细节中
卖点：园林、水景、车库 中国豪宅的分水岭
诉求点：主要是理念的传播，提供全新的豪宅，重新定义豪宅标准，次要信息为开盘信息产品品质对客户的选择、立体化园林及对园林培植的细心和专一。
广告软文：三年前，他们先到了；走过25座梢木桥，就到家了；发动改土，保护谁（园林）；星河湾，70年生活品质盛宴（展示企业的实力和奖项）
画面运用中国传统的中位构图，色彩枣红色大气，切充满了传统的韵味，画面简洁干净
传播思路：提出豪宅标准——对豪宅标准的支持体系——半成品豪宅该结束，并带出新的豪宅即将横空出世。
内文中英文结合
评价：这组稿件以形象为主，主要目的是提出了全新的豪宅概念，并提出了支持体系，用软文的内核，硬广的形式对支持体系进行了阐述，可谓一个创新之处；画面构图用色热情大气，版面空间简洁自然，信息主次安排得当，且一直以形象的塑造为主，中英文结合，但是版面布局又运用了中国传统的构图方式，可谓中西结合。提出一个全新的概念，对进入一个新地区的市场的企业来说，有助于树立高大的形象，对于一个高档豪宅形象的树立，仅仅依靠园林的特色，理论上内涵的延展性有多大，值得思考！
2、保利世界绿洲
广告主题：绿化生命，植物王国里的家
诉求点：产品、华南植物园、公开发售信息、给理想找个家
卖点：华南植物园、产品及配套、销售信息
辅助元素：绿树、泰戈尔的诗句
评价：单纯的产品卖点广告，华南植物园和相同的内文反复出现，树木从枯黄到逢春再发，在到园林社区成型，再到入住完成梦想，思路比较清晰；是画面上几乎所有的信息都放在上面，图片也是尽力占据了很大的空间。3、祈福南湾半岛
广告口号：地中海的诱惑
卖点：、产品、销售、促销、销售业绩、入住业主
诉求点：产品以及配套(园林、会所、游艇、天然湖泊)、折扣信息、公开发售以及销售业主也入住业主的数量；
星河湾的推广策略
星河湾的推广策略
房
地
产
营
销
星河湾的推广策略 中国房地产飞速发展的十几年，市场需求不断发生变化，而产品同质化现象却越来越明显。于是大江南北、长城内外，以文化、生活方式等心理要素为核心进行的品牌定位正愈演愈烈。
就拿广州华南板块来说，从碧桂园"给你一个五星级的家"，南国奥林匹克花园"运动就在家门口"，到雅居乐"享受国际文化生活"，各个楼盘创新立意，莫不在于树立自己的个性。消费者面对市场上纷飞的概念，"乱花渐欲迷人眼"，难免犹豫起来：到底如何选择一个楼盘？到底怎么样判断房子的优劣？市场没有对这么基本的需求作出明确的解答。
品牌挑战
2001年4月，当星河湾诞生在南广州的江畔绿洲上，其真实呈现的完美品质，超越了每一位参观者的想象。络绎不绝的购房人潮，在叹服开发商的魄力之余，更对品质有了新的感悟，星河湾影响力很快波及全国。
2002年4月，星河湾2期，国际大师亲手设计的交楼标准，再一次让同行叹服，令消费者追捧，各类行业评奖也纷至沓来。
然而，来自全国的同行，只能实地考察，以各自的角度观摩，难以对星河湾形成统一的认识与理解。而且，我们在2002年所做的消费者调查中发现，受众对于星河湾有如下的描述：有品位、高贵、有文化、有些接近"奢侈"。消费者对于品质的心理认同感并没有占据主导地位，对产品附加值的认识模糊不清。 星河湾尽管在产品层面打下了厚实的基础，但尚未全面亮出自己有影响力的主张。星河湾如果不趁热打铁确立舆论的领导地位，那么在媒体和同行中的声誉和号召力将逐渐递减；星河湾如果不在硬件领先的基础上，强化产品的附加值，所吸引的消费群层次可能会下降，甚至难以在高端消费群中维持首选品牌的口碑。
基本上，领导品牌分两种，一是市场领导品牌（Market Leader），指的是在市场占有率上的领导品牌。另一种是思想领导品牌（Mind
Leader），即在观念上领先，同时在市场上主导市场游戏规则的品牌。