房地产企业税收筹划方案

房地产企业税收筹划方案房地产企业有四种主要的运营方式：国土局挂牌交易、合作建房、收购土地进行项目开发和收购公司或股权转让。

在企业经营过程中，土地增值税和企业所得税是最重要的两个税种。

本文将分别阐述房地产企业在土地增值税和企业所得税方面的税收筹划。

土地增值税是房地产税费中引人关注的一个方面，主要因为其税率较高，税负重，但筹划余地也较大，可以节省较多税金支出。

国家税务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行税务筹划，应首先立足于国家税务法规和税收优惠政策。

土地增值税税法规定了五种情形可以享受免征土地增值税的优惠政策，包括建造普通标准住宅出售、征用或收回的房地产、入股免税、合作建自用房免税和企业兼并中转让房地产免税。

根据以上土地增值税的优惠政策，我们可以制定以下策划方案：1.“临界点”筹划方案：控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%，应就其全部增值额按规定计税。

这里的“20%的增值额”就是“临界点”。

因此，房地产公司应认真考虑如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多。

2.入股筹划方案：以房地产作价入股进行投资或联营，转让到所投资、联营的企业中的房地产，暂免征土地增值税。

3.合作建自用房筹划方案：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。

4.兼并筹划方案：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。

通过以上策划方案，房地产企业可以降低土地增值税支出，提高利润，从而在行业中占据更有竞争力的地位。

为了控制土地增值税的增值额，需要从税法规定的五个扣除项目入手，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及财政部规定的其他扣除项目。

需要注意的是，税法允许扣除的项目比企业自己实际核算中涉及的项目要少，因此计算增值额时必须以税法的规定为准。

根据税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售时，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，则免予征收土地增值税。

对于那些既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的纳税人，应分别核算增值额。

如果不能准确核算增值额或不分别核算增值额，则其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。

需要注意的是，房地产企业如果既建造普通住宅，又进行其他房地产开发，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。

在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值率控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。

以某房地产开发企业为例，其销售收入为1.5亿元，其中普通住宅为1亿元，豪华住宅为5000万元。

税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元，其中普通住宅为8000万元，豪华住宅为3000万元。

如果不分开核算，则应缴纳土地增值税1200万元。

如果分开核算，则普通住宅应缴纳土地增值税600万元，豪华住宅应缴纳土地增值税650万元，两者合计为1250万元。

因此，分开核算比不分开核算多支出税金50万元。

原因在于普通标准住宅的增值率为25%，已经超过20%，仍须缴纳土地增值税。

因此，需要通过进一步筹划，适当减少销售收入，使普通住宅的增值率控制在20%以内，从而实现免缴土地增值税、降低房价（或提高房屋质量、改善房屋配套设施等）的效果，在激烈的销售战中取得优势。

如果我们对上述例子进行改动，假设销售收入为1.2亿元，其中普通住宅为8000万元，豪华住宅为4000万元，税法规定的可扣除项目金额为1亿元，其中普通住宅为7000万元，豪华住宅为3000万元。

如果不分开核算，则应缴纳土地增值税600万元。

如果分开核算，则普通住宅不需要缴纳土地增值税，豪华住宅应缴纳土地增值税800万元，两者合计为800万元。

因此，分开核算比不分开核算少支出税金200万元，企业的收益也更高。

文章中没有明显的格式错误和需要删除的段落。

进一步筹划应缴纳土地增值税的方法有两种，其中一种是增加可扣除项目金额，可以通过增加房地产开发成本、房地产开发费用等来提高商品房的质量。

但是，在增加房地产开发费用时，要注意税法规定的比例限制。

另一种方法是降低房屋价格，这样可以减少销售收入，从而降低增值率。

在选择这种方法时，需要比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小。

合作建房营业税的筹划方案需要根据具体情况进行制定。

方案二：应税合并。

根据国税发[2000]119号文件规定，当非投权支付比例低于20%时，A公司和B公司可以选择应税合并或免税合并。

如果选择应税合并，B公司需要按公允价值转让并处置全部资产，计算资产转让所得并缴纳所得税。

B 公司以前年度的亏损不得结转到合并后的A公司弥补。

A公司接受B公司的有关资产，可以按经评估确认的价值确定成本进行计税。

方案比较：1.在方案一中，B公司不确认资产转让所得，不需要缴纳企业所得税。

在方案二中，B公司需要确认资产转让所得税600万元，但可以全部用于弥补以前年度亏损，不需要缴纳企业所得税。

2.在方案一中，B公司的亏损可以结转到合并后的A公司进行弥补，但是B公司净资产的公允价值仅占合并后A公司净资产公允价值的37.5%，每年只能约补亏损37.5万元。

考虑税前弥补亏损年限，合并前B公司的700万元亏损，合并后大约只能在税前弥补187.5万元。

在方案二中，B公司的亏损不得结转到A公司弥补。

3.在方案一中，A公司接受B公司的有关资产只能按B公司原帐面净值提取折旧。

在方案二中，A公司接受B公司的有关资产可以按评估价值提取折旧。

因此，无论采取哪种合并方案，B公司均不需要负担企业所得税。

方案一的优势在于合并后A公司可以税前弥补B公司的亏损约187.5万元，方案二的优势在于合并后A公司可以税前多列支取折旧60万元。

因此，方案二显然优于方案一。

在企业收购过程中，考虑到对房地产进行评估和增值税务处理，可以选择应税合并方案，从而在税前列支更多的固定资产折旧、无形资产摊销等费用。

四）将房地销售改为股权转让筹划方案：举例来说，某房地产开发公司与某酒店投资公司签订协议，建造一座五星级酒店。

工程由该房地产开发公司按照该酒店投资公司的要求进行施工、建造。

工程决算后，该酒店投资公司购买该酒店，需要支付土地出让金万元，房地产开发成本万元，房地产开发费用4500万元，利息支出5000万元，城建税为7%，教育费附加为3%，销售价格为万元。

当地政府允许扣除的房地产开发费用，按照取得土地使用权和开发成本金额之和的5%以内计算扣除。

该房地产开发企业可以按照酒店投资企业的要求，自行开发建设五星级酒店。

酒店投资企业将原本应按期支付的工程款以借款方式借给房地产开发企业。

酒店建成后，房地产企业可以与酒店投资企业合资成立一家酒店公司，房地产开发企业以该酒店投资入股，占XXX成立后，房地产开发企业将所拥有的股份全部转让给酒店投资企业。

为了共享纳税筹划的收益，房地产开发企业转让股份所得为125,000万元，从而使酒店投资企业少支付15,000万元。

根据《XXX关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号），以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。

因此，房地产开发企业将酒店投资入股的行为不需要缴纳营业税，转让股份的行为也不需要缴纳营业税。

根据《XXX关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号），对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

因此，房地产开发企业的投资入股可以免征土地增值税，而其转让股份的行为也不需要缴纳土地增值税。

该房地产开发企业建造该酒店的总成本为99,500万元。

转让股份所得为26,000万元，应缴纳企业所得税为3,900万元。

该企业的税后利润为22,100万元。

多获得税后利润为46,456万元。

该房地产开发企业和酒店投资企业总共减轻税收负担为61,456万元。

最后，可以通过契约方式约定甲方应得的前期工作补偿和合作利益。

一个中外合作企业可以成立XXX，甲方负责项目土地的三通一平、拆迁工作以及立项审批手续。

部分前期工作已在项目公司之前基本完成，项目完全后甲方取得利润，而乙方投入注册资本，其他资金由成立后的项目公司以项目公司的名义筹集，项目完全后乙方获得项目利润。

在设计这个概念时，我们需要考虑每个环节的筹划方式、筹划点以及风险控制。

在公司的组建阶段，我们需要约定前期费用归属问题以及筹划目地。

对于XXX，我们可以通过约定甲方负担的前期限费用的归属，将甲方应得利润分为前期限工作补偿费和合作利益两部分，使前期费用流入合作项目的开发成本，这样可以增加开发成本，可在税前扣除。

需要注意的是前期补偿方式费用归属和合作双方合作利益的分配方式需要约定，并支付甲方的补偿。

房地产企业的企业所得税是需要进行税收筹划的。

外商投资企业所得税法中，最能体现其自身特点的是所得税优惠政策。

生产性外商投资企业，经营期在10年以上的，从开始获利年度起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征收企业所得税。

符合条件的投资者，在原合同以外追加投资项目取得的所得，可单独计算并享受两免三减半定期减免优惠。

外国投资者并购境内企业股权，股权比例超过25%的，可以依照外商投资企业所适用的税收法律、法规缴纳各项税收，并享受各项企业所得税税收优惠政策。

外资并购国内企业后，应根据“新办企业”认定标准变更为外商投资企业，以享受新办企业税收优惠政策。

根据2006年1月9日，财政部、XXX发布的通知，新办企业的权益性出资人实际出资中固定资产、无形资产等非货币性资产的累计出资额不得超过注册资金的25％。

然而，在外资并购过程中，交易一般使用现金，非货币性交易的可能性几乎没有，因此该通知对外资并购后“新办企业”认定不会产生实质性影响。

再投资退税是指外商投资企业的外国投资者将从企业分得的税后利润，再投资于中国境内企业时，可以获得全部或部分已缴纳的所得税的退还。

退税分为两种优惠处理办法：部分退税和全部退税。

外国投资者在中国境内直接再投资举办、扩建产品出口企业或先进技术企业、以及从海南经济特区内的企业获得利润再投资于海南经济特区内的基础设施建设项目和农业开发企业，均可以享受全部退税。

外商投资企业购买国产设备投资的40％可以从购置设备当年比前一年新增的企业所得税中抵免。

如果当年新增的企业所得税税额不足抵免时，未予抵免的投资额可以用于后年度比设备购置的前一年新增的企业所得税税额延续抵免，但延续抵免的期限最长不得超过5年。