《物业企业法律风险与防范》
物业管理风险及防范三篇
物业管理风险及防范三篇篇一：物业管理风险(控)及防范物业管理服务从整个行业来看，所涉及的空间和时间范围是非常广泛而深远的，同时与众多的业主和非业主使用人的生活息息相关，上述特点决定了物业管理服务面临的风险可能是无时不在和无处不在。
物业管理服务行业又是相对利润低的行业，风险的承担可能导致企业正常生产经营活动无法进行，所以风险的防范成为摆在物业管理服务整个行业和各个物业管理企业的头等大事。
一、风险的来源物业管理服务的风险是因物业管理企业的义务产生的，根据《物业管理条例》第36条“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应法律责任。
”的规定，由于义务人未能全面履行法定和约定的义务，给权利人造成直接和间接经济损失和人身损害的，即产生了相应的法律风险和赔偿的法律责任。
二、风险的种类风险的类型可以依据管理服务的具体内容而确定。
具体来说分为：治安风险、车辆管理中车辆的损坏灭失风险、消防事故和隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不安全因素造成的风险。
当然这并不能涵盖全部的风险，但基本包括了主要的方面。
1、治安风险是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物管服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害和财产损失导致的物业管理服务风险，当前随着市场经济的发展，我国人口流动频繁，社会阶层收入差距增大，由此产生的治安问题如入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等相继发生在各小区，给物业管理服务工作带来极大的压力和风险。
2、车辆管理中车辆的损坏灭失风险指在物业小区内的停车场经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏的风险。
车辆停放服务通常由物业管理企业接受开发商或小区业主委员会的委托进行停车场的经营管理，并收取车辆停放服务费。
车辆停放期间车辆外表可能被儿童包括其他第三人用器具划伤，也可能会被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏，也有可能在停放期间被盗窃或抢劫。
浅析物业管理服务中的法律风险及防范
浅析物业管理服务中的法律风险及防范【摘要】随着物业管理服务市场化、规范化程度的提高，法制化进程的加快以及客户维权意识的日益增强，物业管理服务从最初的无风险期已步入了高风险期，本文从物业管理服务行业现状及特点着手，运用法律视觉，简要分析了物业管理服务中的主要风险及防范措施，对于物业管理服务企业来说，具有一定的借鉴意义。
【关键词】物业管理；服务；法律风险；防范随着物业管理服务市场化、规范化程度的提高，法制化进程的加快以及客户维权意识的日益增强，物业管理服务从最初的无风险期已步入了高风险期，长庆油田矿区服务系统物业服务业务同样也面临着极大的风险与挑战。
目前国内物业管理服务市场经济秩序已初步建立，但配套的政策法规尚不能有效保护行业的健康发展，再加上物业服务企业自我保护意识淡薄，导致物业管理服务经营风险增大。
而物业管理服务行业利润相对较低，风险的承担可能使一个物业服务企业无法进行正常运营。
这些因素都不利于物业服务企业发展壮大，不利于整个行业的不断向前发展，这就使得如何规避物业服务经营风险，提高市场运作能力，成为当前物业管理服务行业目前的当务之急。
一、物业管理服务中的主要法律风险物业管理服务涉及小区住户和居民生活的方方面面，有事就找物业管理服务企业，解决不了或解决得不满意，就抱怨物业单位不好，有时甚至开口就以不交物业服务费相威胁。
不出事故则罢，出了事故就向物业单位索赔，这是物业单位所面临的严峻问题，也就是物业管理服务风险。
我们要防范各种物业服务风险，就先得从分析这些风险来自哪些方面，有何种防范措施来规避物业管理服务风险。
从长庆油田矿区服务系统的实际来看，物业管理服务风险主要包括：治安风险、车辆损坏及丢失风险、消防事故及隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不安全因素造成的风险等。
二、物业管理服务中主要法律风险的防范措施（一）治安风险及防范所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物业管理服务范围内的业主或物业使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险，导致了物业管理服务风险。
物业管理法律风险培训——了解物业管理的法律义务和责任
明确物业服务企业的安全保障责任
建立完善的安全管理制度和操作规程
加强安全防范措施，提高安全防范意识
定期进行安全检查和评估，及时发现和解决问题
加强与相关部门的沟通和协作，共同维护小区安全
定期开展物业服务环境维护工作
定期检查物业设施设备，确保正常运行
定期清理物业区域卫生，保持环境整洁
违约责任的认定和承担方式
违约责任的免除和减轻
违约责任的法律后果和救济途径
物业服务费用追缴责任
物业服务费用追缴的程序和方式
物业服务费用追缴的责任主体和义务
物业服务费用追缴的法律依据
物业服务费用的定义和范围
物业服务安全保障责任
物业服务企业应承担的安全保障责任
物业服务企业应采取的安全防范措施
物业服务企业应遵守的安全管理规定
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降低损失：通过及时采取补救措施，可以降低因法律风险而产生的损失，包括赔偿费用、声誉损失等。 以上内容仅供参考，具体应对措施应根据实际情况进行调整和完善。
以上内容仅供参考，具体应对措施应根据实际情况进行调整和完善。
物业管理法律风险防范
完善物业服务合同条款
明确物业服务范围和内容
约定物业服务费用和支付方式
明确物业服务期限和违约责任
约定物业服务纠纷解决方式
加强物业服务费用催缴管理
明确物业服务费用催缴的责任人和流程
建立有效的沟通渠道，及时了解业主的意见和建议
采取多种方式进行催缴，如电话、短信、上门拜访等
对拖欠费用的业主采取法律手段进行追缴
保留证据：在物业服务过程中，及时记录并保留相关证据，如照片、视频、书面文件等，以便在发生纠纷时能够证明自己的权益。
物业管理法律风险防范讲课提纲
一、物业纠纷受到社会公众关注的原因及妥善解决纠纷的重要性
物业管理是房地产市场发展到一定程度的必然产 物。随着我国房地产业的蓬勃发展，物业管理也逐渐 被全社会所理解和接受，无论开发商还是业主，都越 来越强烈地认识到，好房子的概念不光是好的建筑物 和小区配套设施，更需要好的物业管理和服务，如此 而来“物业服务行业”应运而生，成了社会公众关注 的领域。
可见，物业纠纷的存在，不仅影响着群众的“安 居”状况和社会的和谐稳定，而且直接关系到物业管 理企业的社会声誉和生存发展。
二、物业纠纷案件主要特点
第一、极易形成群访群诉案件； 案例： 2006 年 12 月 7 日西静路 55A 号 6 门 401 室业主 将北星房地产开发公司及管理局诉至让区法院。理由 是：室内采暖管线破裂跑水，将其地板泡坏，要求赔 偿损失。诉讼标的： 1 、修复地板； 2 承担修复费用 274元人民币。开庭审理前有众多业主遭受到了损害， 均在观望该案件的审理结果。
二、物业纠纷案件主要特点
第四、适用的法律法规不健全、不完善。
三、目前物业纠纷主要类型
目前，物业纠纷的类型呈现多元化，可分为以下 七种主要类型：
1、业主拖欠物业费、供用热水、电力费用的欠费之 诉
三、目前物业纠纷主要类型
第一、从程序上讲可以采取申请支付令的方式和 直接采取诉讼途径。（此两种方式各有优缺点） 事实情况：物业收费中心对近 50余家业主拖欠热 费的情形，采取支付令的方式清缴热费，事实操作起 来难度极大。
三、目前物业纠纷主要类型
2、业主对物业收费有异议而提起收费异议之诉 第一、物业公司收费包括那些？(收费的标准、收费 的依据等) 第二、包括哪些服务内容项目？（物业管理服务费、 高层电梯费用、给排水设施、设备的维修养护费用、热 费等）
浅谈物业服务企业内部控制与风险防范
内部组 织 架构 及管 理要 求 的改变 而 适时 更新不 断 改进 和完 善 须登 记等条款 。这个看 似简单 的条款 ， 如果不 是封 闭的小 区 ， 企 业 内部控 制 制度 ，通 过 内部控 制能 够有 效提 高企 业 的盈 利 是很 难做 到 的。如 果合 同明 确 了物业 公 司有上 述约 定服 务义 能 力和 管理 效 率。 务 ，物业 管理 区域 内 ，一旦 出现 事故 造成 人 身财 产损 失 ，物 内部控 制 作为 物业 服 务企 业的 一项 重要 管理 活动 ，其 目 业 企 业 往 往 脱 不 了 千 系 。 小 事 故 频 发 经 常 造 成 业 主 与 物 业 的 标 是 力求 解决 财务 报告 的可 靠性 、经 营 的效 率和 效果 以及 对 纠纷；大事故 一旦发 生 ， 物业企 业往往 承受很 大的经 济压 力 ，
于 自我 评估 的基 础 上 ，即按 照管理 性 物业 服尧 公 司和生 产性
物 业服 务公 司 相区 别 。企业 是根 据其 设定 的 目标 和战 略 ，组 合 同、契 约时约 定 责任 界限 模糊 甚 至于 出现错 误 条款 ，可 能
织 日常 经营 管理 活 动。 为更好 的 适应 企业 自身 所处 的特 定行 造 成 物业 服务 企业 承担 合 同约定 失误 的 风险 。例 如 ，物 业服 业 监管 环境 ，充 分 考虑 内外 部 因素 的影 响 ，根 据外 部 环境 、 务 合 同 约 定 了 二 十 四 小 时 的 秩 序 维 护 ，外 来 人 员 出 入 小 区 必
物业管理风险评估与防范
物业管理行业概览
行业规模
随着城市化进程的加速，物业管 理行业规模不断扩大，市场前景
广阔。
服务内容
物业管理服务包括基础物业服务 、设施设备维护、安保服务、环
境清洁等多个方面。
发展趋势
行业越来越注重服务品质和个性 化服务，智能化、信息化成为行 业发展的新趋势。同时，随着法 制建设的推进，行业监管也将越
定期进行安全检查，及时发现和整改安全隐患， 防止事故发生。
合同与法律风险防范
合同管理
建立完善的合同管理制度，确保合同条款明确、合法、有效，防范 合同纠纷。
法律法规遵守
严格遵守国家法律法规，确保物业管理活动合法合规，避免法律风 险。
法律咨询
必要时寻求专业法律咨询，解决涉及法律问题的纠纷，保护公司合法 权益。
03
物业管理风险评估
Chapter
风险评估方法介绍
专家调查法
利用专家经验和知识，通 过问卷调查、访谈等方式 收集信息，对风险进行识 别和评估。
历史数据法
基于过去类似事件的数据 ，分析可能的风险和概率 ，预测未来风险趋势。
故障树分析法
通过对可能发生的故障进 行分析，找出故障的根本 原因和潜在风险。
风险识别 风险评估 风险防控 风险应对
首先需要对物业管理工作中可能 出现的风险进行全面识别，包括 设施维护、安全、合同与法律等 方面。
根据风险评估结果，制定相应的 防范措施，降低风险发生的可能 性，减少潜在损失。
设施维护风险防范
定期检查
对物业设施进行定期检查，确保设施完好无损，及时发现潜在隐 患。
有效的风险管理能够减少意外事故对物业造成的损害，从而维护物 业的资产价值。
提高服务质量
物业租赁的经营风险及若干防范对策
物业租赁的经营风险及若干防范对策物业租赁业是一项具有潜力的产业，但同时也伴随着一定的经营风险。
为了避免或减少企业经营风险，必须采取一系列的防范措施。
本文将详细介绍物业租赁的经营风险及若干防范对策。
1.市场风险。
市场风险是指市场竞争激烈，投资者的需求、环境、政策等都可能发生或出现大变化，导致市场需求的下滑，从而引发企业经营风险。
2.资金风险。
资金风险是指企业在资金方面的不足或者资金周转紧张，导致企业无法正常进行日常经营，潜在的借贷风险及其它财务风险也会随之而来。
3.合同风险。
合同风险是指企业与用户签订的合同条款不对称，意思为企业担负更高的责任与风险，而用户却享有更多的权益，这可能导致企业面临一定的合同违约风险。
4.法律风险。
法律风险是指企业在经营过程中可能会遇到法律纠纷或违反法律规定，导致企业承担高额的赔偿和罚款。
5.管理风险。
管理风险是指由于企业管理制度不健全，员工业务素质不高，管理不到位，导致企业在日常经营过程中发生人为差错，从而引发更严重的经营风险。
1.理性选址。
市场风险大，在定位物业项目方面，应根据市场需求状况选取合适的位置，以降低市场需求变化的风险。
2.优化资金规划。
通过合理的资金规划，减少资金的紧张状况，避免资金周转不畅而导致企业的借贷风险和其它财务风险。
3.合同风险防范。
签订合同时，应注意合同条款不对称风险，采取对称化原则，并保证所有条款符合双方利益和中立原则。
4.法律风险评估。
企业应建立完善的法律风险评估机制，对合同执行、知识产权、环境保护等必要领域进行合理配置，有效规避涉法涉诉，从而减少法律风险。
5.提高管理水平。
企业应加强人事管理，建立健全的管理机制。
加强培训和教育，提高员工业务素质，健全内部监管机制，以防止人为差错而导致更严重的经营风险。
总之，物业租赁行业是一个颇具市场发展前景的产业，但同时引发了一定的经营风险。
因此，对于物业租赁企业来说，对其经营风险进行有效的防范，是企业持续安全运营的关键所在。
物业服务企业法律风险概观
浅析物业服务中的法律风险及防范【摘要】业主维权意识的日益增强，法律制度的完善，以及社会经济结构的调整，物业服务已步入了高风险期，本文从物业服务行业现状着手，运用法律分析方法，概括提出物业服务行业中的存在的法律风险识别方法，希望对于物业服务企业具有借鉴作用。
【关键词】物业服务；法律风险；识别。
经过三十年发展，国内物业服务行业有了长足发展，成为社会、经济生活中不可或缺的行业。
但是，由于业主组织建设滞后，业主共同体没有形成，物业服务市场并没有能够按照经济规律建立起市场经济秩序。
随着业主权利意识的增强，物业服务企业与业主的权利冲突加剧，甚至成为社会问题，再加上物业服务企业风险意识淡薄，导致物业服务经营风险增大，企业合法利益无法保障。
随着房屋、配套设施老化，房屋以及设备损毁风险以及造成的侵权风险不断增大，物业服务从最初的无风险期已步入了高风险期，物业服务企业面临着极大的风险与挑战。
随着物价指数增长，劳动力成本增加，物业服务行业利润空间很低，因而风险的承担可能使一个物业服务企业无法进行正常运营。
如何规避物业服务经营风险，提升物业服务水平，提高市场运作能力，已经成为当前物业服务行业的当务之急。
一、物业服务中的主要法律风险目前，我国的物业服务模式涉及小区住户和居民生活的方方面面；另一方面，由于物业服务纠纷量大，情况复杂多样，纠纷解决机制不健全，形成服务困境，企业持续经营能力受到极大影响。
物业服务企业应当着眼于建立物业服务法律风险评估、控制机制，以最大限度地减少法律风险，将法律风险降低到可控制程度。
控制法律风险，首先识别法律风险，本文提供法律风险是别的两种方法。
一、管理流程识别法（一）外部法律环境变化带来的法律风险我国正处在经济、社会转型期。
由于经济、社会的转型，利益不断调整，因而法律、法规变动频繁，因此会给企业带来新的法律风险。
例如：劳动合同法的颁布，对企业劳动合同管理提出了新的要求，不签订劳动合同，可能需要双倍支付工资。
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物业企业法律风险与防范
课程背景：
2021年，随着《民法典》的颁布实施，业主法律意识的提高，加之新冠肺炎疫情的影响，物业服务企业如何在这严峻的条件下做到健康发展，是摆在我们物业人面前的一道课题。
本课在全面介绍物业企业相关法律规范的基础上，通过生动鲜活的案例，重点讲解民法典颁布后给我们物业企业带来了哪些变化。
同时，针对物业企业存在的法律痛点，进行了详细的阐释和分析，并给出了行之有效的防范建议和措施。
课程收益：
●精准理解物业企业相关法律的立法本意
●深入强化物业企业依法管理意识
●侧重实务培养物业企业的法律思维
●规范系统地防范和化解物业企业的法律风险
课程时间：2天，6小时/天
课程对象：企业管理人员、合规及风控人员
课程方式：案例分析+法律条理讲解+结论
课程大纲
第一讲：物业服务费的法律保障
一、物业服务费问题
1. 民法典对物业费的规定
2. 拒交物业服务费情形列举和法律分析
1）以服务瑕疵为由
2）以服务收费不合理为由
3）以买房未入住为由
4）以房屋质量问题为由
5）业主和租住人发生争议为由
6）以未签订物业服务合同为由
7）以全部或者部分物业费超过诉讼时效为由
8）造成业主人身、财产损失为由
9）业主能否以楼上漏水为由
10）一楼住户没使用过电梯为由
11）以物业服务合同期限已届满为由
二、催收物业费应当注意的问题
1. 证据留痕
2. 物业公司是否可以用停水停电的方法催收物业费
3. 物业公司收取违约金问题
第二讲：详说民法典关于物业的新规
一、公共收益问题
《民法典》规定
1. 公共区域
1）利用道路或共有空间增设的停车位
2）附着于共有基础设施之上的各类广告
3）出租共有空间
二、如何扣除必要成本
三、如何分配共有部分收益
1. 业主大会讨论决定收益的使用
2. 不再优先用于补充专项维修资金
3. 一般抵扣物业费、兑换成购物卡或直接分现金
案例分析：创业城物业因广告收益分配不合理走人案风险提示：民法典出台，强调乙方意识
四、停车位问题——车位三种形式
民法典规定
1. 产权车位
2. 共有车位
3. 人防车位
案例分析：820个车位确权案。