苏州市以来房地产发展现状及发展趋势.docx

苏州市 2000 年以来房地产发展现状及发展趋势2000 年以来 ,面对宏观调控新举措和新形势，苏州上下主动顺应市场，积极应对，房地产市场开发投资依然保持快速增长态势。

一、当前房地产市场发展现状2008 年上半年，在国家继续强化宏观调控的新形势下，苏州房地产开发投资继续在高位运行，增速高于全国平均水平。

（一）房地产开发现状——继续在高位运行1、投资高速增长，在城镇投资中比重继续提高2008 年以来，苏州房地产开发投资继续保持2007 年以来快速增长的态势。

上半年，全市房地产完成开发投资比去年同期增长 36.1%，增速比去年同期加快 3.3 个百分点，比一季度加快 5 个百分点。

房地产投资的快速增长使其在城镇投资总量中所占的份额继续提升 ,由去年同期的 26.4%提高到 29.3%,同比提高了 2.9 个百分点。

2、开发规模持续扩大，住房供应结构继续改善2008 年以来，苏州商品房的开发规模不断扩大,同时住房的供应结构也得到进一步的改善。

全市商品房施工面积、新开工面积快速增长，特别是90 平方米及以下商品房投入力度明显加大 ,在住宅中所占的比重不断提高。

上半年，全市商品房施工面积、新开工面积比去年同期分别增长28.0%、 26.0%。

在商品房总计中，住宅的施工面积、新开工面积分别比去年同期增长28.0%、23.0%；其中90 平方米及以下商品住宅的施工面积、新开工面积同比分别增长65.6%、35.3%,其在住宅中所占的比重分别由去年同期的13.6%、16.7%提高到17.6%、18.4%,同比分别提高 3.9 个和 1.7 个百分点。

3、投资总量继续上升，增速高于全国平均水平今年上半年全国房地产投资完成13195.7 亿元，比去年同期增长33.5%。

苏州增速比全国平均水平高 2.6 个百分点。

（二）动因所在——惯性影响、价格拉动、信心支撑房地产项目由于本身的开发惯性、政策环境的影响以及其他一些因素，因此企业的开发与销售在特定的时间会相对脱节，也就是说，即期市场表现与市场信号往往存在时滞现象。

初步分析，我们认为支撑目前房地产开发高速增长的因素，主要有以下几个方面：1、房地产开发的惯性作用。

房地产项目的开发周期都在一年以上，没有十分特殊的情况一般不会中断，因而其现在的开发态势和特征会延续以前的趋势，呈现出开发惯性。

2、土地购置费的高速增长拉动了房地产投资的增幅。

2007 年房地产销售持续旺盛，供给明显小于需求，在这样的大背景下，开发商加大购买土地的力度，同时土地价格也不断上涨，致使土地购置费相应增加。

2007 年全年，苏州开发企业土地购置面积增长16.3％，成交价款增长43.4 ％。

这些拍得的土地当中有很大一部分需要结转到 2008 年陆续支付土地购置费。

3、企业的开发成本大幅提高也助长了房地产投资的快速增长。

随着物价水平的整体上涨，开发企业的成本投入也大幅提高。

首先是以钢材、水泥为首的主要建设材料的价格涨幅较快。

二季度苏州固定资产投资价格指数为112.3％，其中建筑安装价格指数为119.9％。

此外，一些环保节能新型材料的使用，也提高了企业的建设成本。

其次是施工单位的工人和开发企业的管理人员工资薪酬的提高，也在一定程度上提高了企业的成本投入。

再次是宏观调控下的银根紧缩增加了企业的财务费用。

近年来国家连续提高贷款利率直接增加了开发企业的融资成本。

4、企业存量土地不断开发也需要大量投资。

2007年下半年以来，国家的宏观调控政策进一步加强。

对房地产行业产生较大影响的政策主要是“二税一费” ，即清算土地增值税、增加土地使用税和建设土地有偿使用费。

因为囤积土地的成本大大提高，房地产开发企业为了减少持有土地的成本支出，不得不按时开发已经囤积的和原本打算囤积的土地，开发节奏加快，开发周期也随之缩短。

因此，即使在当前房地产市场相对低迷的情况下，全省的房屋施工面积和新开工面积的增幅仍然保持在较高的水平。

5、大中型开发企业对房地产业的预期依然看好，对整个行业的发展充满信心。

由于城市建设、人口增长、生活条件改善、新建家庭、投资等现实的和潜在的各种需求，开发商认为房地产业的发展空间在较长时间里还是相当大的。

此外，经过一系列宏观调控政策的洗礼，房地产行业越来越规范。

这些因素都支撑了房地产开发企业的开发信心。

二、当前房地产市场值得关注的新情况上半年，苏州在房地产开发投资快速增长的同时也出现了一些不容忽视的新情况，主要表现在销售持续下滑。

（一）主要表现——商品房销售持续下降2008 年以来，由于受多种因素影响，全省商品房销售持续低迷，出现近年来少有的下降趋势，并且呈现一定扩大化倾向，住宅、商业营业用房和办公楼销售出现全面下降态势，期房和现房的销售均呈下降态势，其中现房降幅较大。

上半年全市商品房销售面积同比下降17.5%（而去年上半年销售的增幅为22.0%），降幅比一季度扩大了 5.1 个百分点。

各月累计商品房销售情况见下表：苏州市 2008 年上半年各月商品房销售情况单位：万平方米、％销售面积其中：住宅增幅％其中：住宅1-2 月份59.5857.45-12.4-13.81-3 月份106.5495.86-12.4-11.11-4 月份149.96173.84-17.0-16.01-5 月份189.66191.92-17.2-16.51-6 月份242.68212.26-17.5-18.11、分商品房类型销售情况来看，住宅降幅增大。

上半年占商品房销售总量88.2%的住宅累计销售面积为 2172.3 万平方米，同比下降 18.1%（一季度为下降 11.1%）；办公楼销售面积为 4.4 万平方米，同比下降 12.5%（一季度为下降 33.6%）；商业营业用房销售面积为24.7 万平方米，同比下降 16.9%（一季度为下降23.9%）；其他商品房销售面积为 3.7 万平方米，同比增长16.2%（一季度为增长24.9%）。

2、从现房和期房销售情况来看，现房降幅大于期房。

上半年占商品房销售总量23.3%的现房累计销售面积为54.1 万平方米，同比下降23.1%( 一季度为22.1%)，其中住宅现房销售面积为48.6 万平方米，同比下降22.6%(一季度为下降17.6%)；占商品房销售总量76.7%的期房销售面积为 188.6 万平方米，同比下降 15.6%（一季度为下降 8.7% ）,其中住宅期房销售面积为 169.7 万平方米，同比下降 16.7%（一季度为下降 8.9% ）。

（二）原因初探——政策效应、供应结构、购买能力商品房的销售受市场环境和购房者心理预期的影响很大，极易产生波动。

我们认为，当前苏州商品房销售持续下降主要是受多种因素综合作用影响所致，主要表现为以下几个方面：1、宏观政策效果显现，多方需求受到抑制。

近年来国家针对房地产业连续出台了一系列的宏观调控政策，特别是连续提高贷款利率和提高第二套及以上住房贷款首付比例与基准利率，对整个房地产市场的销售产生了很大影响，多年宏观调控政策的累积成效有所显现。

首先在很大程度上抑制了投机性和投资性购房需求，市场人气有所下降；同时也抑制了部分改善性购房需求，观望气氛浓厚。

2、降价预期明显增强，购房意愿有所下降。

近年来国家针对房地产业采取了一系列调控措施，如2007 年8 月份国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，取得了明显成效，使老百姓对房价下降的心理预期明显增强，购房意愿有所下降，购房行为更趋谨慎，观望气氛愈发浓厚，销售必将受到影响。

央行公布的"2008 年第 2 季度全国城镇储户问卷调查情况"显示，居民对房地产市场的预期仍然较低，未来三个月打算购买住房的居民占比仅为15.1％ ,为历史次低水平，调查的7 个大城市中，除北京外，居民的购房意愿均较上季度有所下降。

3、房价偏高结构欠佳，购买能力受到限制。

近几年来，苏州商品房销售价格基本处于不断上扬态势，虽然涨幅出现过回落，但房价总体仍然偏高，即使在销售相对低迷的形势下价格依然坚挺。

高房价令很多有购房欲望者缺乏相应的购房能力，只能望房兴叹。

4、配套设施相对滞后，市场销售受到影响。

随着城市的发展，中心区域越来越拥挤，房价也相对较高。

于是，房地产开发不断向外扩展，外围地区的销售面积所占比重也越来越高。

然而，周边地区的公共交通、学校、医院、菜场、超市等基础设施和生活配套设施都不能及时跟上，致使这些地方的销售相对缓慢，也影响了整个房地产市场的销售情况。

2006 年至 2008 年上半年苏州销售情况曲线图（三）影响分析——对企业及宏观经济的影响深远商品房销售是房地产企业再生产环节上至关重要的一环，直接关系到企业的生存和发展。

不仅如此，在房地产业成为国民经济重要支柱产业的今天，商品房销售对于宏观经济的运行也有着一定的影响。

1、空置面积增加，社会资源闲置。

当前一方面购房者观望气氛浓厚，另一方面有些开发企业也在放缓楼盘上市的速度，捂盘惜售等待商机，全市商品房销售持续下滑，商品房空置面积不断增加，已出现由降转增的新趋势，。

2、企业经营效益下降，财税收入受到影响。

销售是企业经营成果实现的环节，其状况与业绩直接关系到企业经营效益的好坏和高低。

近期商品房销售的下滑导致了房地产开发企业经营效益的下降。

3、资金面临严峻考验，金融风险增加。

4、影响国民经济整体运行质量和效益。

房地产业产业链长、关联度高，涉及到制造业中钢铁、水泥等数十个相关行业和服务业中众多行业的发展，其乘数效应惠及上下游诸多产业和相关行业，能够直接或间接引导和影响经济的增长速度和运行质量。

三、 2007 年来房地产发展趋势根据近年以来房地产运行情况和宏观经济形势，我们认为，下一阶段，苏州房地产市场总体上将平稳发展，不会出现太大的波动。

1、房地产开发仍将在高位运行，但增幅可能会有所回落。

首先，上述支撑房地产开发高速增长的因素仍然存在；其次，国家连续几年针对房地产市场的宏观调控，使房地产企业的资金链经受住严峻的考验，有不少企业逐渐摆脱了对金融机构的依赖，出现了强强联手、利益风险共担的新的合作模式。

他们共同出资、共同开发、共同销售，这样既解决了自己的问题，又在土地拍卖过程中避免了竞相抬价情况的发生，同时也增强了抵抗市场风险和自我发展的能力。

2、房地产市场竞争将更趋激烈，部分中小企业可能淘汰出局。

一方面是开发企业与客户之间的竞争，以前频频发生的“托人买房” 、“排队抢房” 现象已成昨日黄花；退房、“断供”这些在以前很难出现的现象目前在有些地区也有发生。

据江苏网上交易备案系统资料显示，上半年，全省商品住宅供销比为 1.39。

在此形势下，人们对于房价的心理预期发生了很大变化，出手更加谨慎和理性，更多的人转向观望、等待。

目前开发企业虽还力挺房价，但商品房已不再是“皇帝的女儿不愁嫁”，部分企业和楼盘已不得以而为之，纷纷采取各种各样的促销手段，同时将更重视以品牌、品质、服务获得竞争优势。