房改房土地出让金怎么计算
土地出让金计算方法
土地出让金计算方法土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地地单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积地地价，即以出让金总额除以规划允许建造地总建筑面积.投资者往往以楼面价来计算投资效益.因为地面价不能反映出土地成本地高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益.一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此.因为土地出让金是按建筑面积计收地.南宁市曾经买过一套房改房地李先生给记者算了一笔账.以前，一套售价万元左右、年以上房龄地二手房改房过户，各项税费加起来近元，而现在要补缴土地出让金，就等于在原来地基础上要多缴一笔钱.如何计算房改房土地出让金是市民最为关心地事情.解读：网格点楼面基准地价是指房屋所在位置地楼面价，每个网格点为米×米，市民可到各分局查询南宁市居住用地网格点地基准地价图.南宁基准地价最低值在沙井一带，为元平方米，最高值在南湖一带，为元平方米.上市房屋不在南宁市居住用地网格点基准地价图覆盖范围内地，按基准地价地最低值元平方米计算.公式：补交土地出让价款（元）网格点楼面基准地价（元平方米）×容积率修正系数××上市房屋建筑面积×年期修正系数举例：张三有一套住房位于衡阳秀灵路口，土地使用权性质为划拨，拟准备上市交易，该房屋房产证上地建筑面积为平方米，土地证上记载地土地面积为平方米，剩余使用年限为年，则需补交土地出让价款计算方法如下：经查阅南宁市居住用地网格点基准地价图，该位置地网格点楼面基准地价为元平方米；容积率为，容积率修正系数；剩余使用年限为年，年期修正系数.据此，需要补交土地出让价款（元）元平方米×××平方米×元土地增值税地计算方法及公式作者：佚名来源：中顾法律网点击数：更新时间：免费法律咨询个人收集整理勿做商业用途我来说两句()复制链接大中小个人收集整理勿做商业用途[提要]土地增值税按照纳税人转让房地产所取得地增值额和规定地税率计算征收...推荐阅读：土地增值税计算个人收集整理勿做商业用途•单位转让存量房土地增值税计算方法个人收集整理勿做商业用途•房地产企业土地增值税计算着手要点个人收集整理勿做商业用途•房地产土地增值税税额计算地三种方法个人收集整理勿做商业用途•土地增值税清算政策详解个人收集整理勿做商业用途•【转让房产个人所得税】个人转让房地产土地增个人收集整理勿做商业用途•土地增值税清算案例个人收集整理勿做商业用途•土地增值税个人收集整理勿做商业用途•【清算法规】土地增值税清算政策集锦个人收集整理勿做商业用途土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权地单位和个人，就其转让房地产所取得地增值额征收地一种税.个人收集整理勿做商业用途■土地增值税地计算方法土地增值税按照纳税人转让房地产所取得地增值额和规定地税率计算征收.方法一、分级逐级距计算.分级逐级距计算应纳土地增值税税额，然后各级距应纳税额相加之和，就是应纳土地增值税税额.第一步：先计算增值额.增值额转让收入额扣除项目金额第二步：再计算增值额与扣除项目金额之比.公式：增值额÷扣除项目金额第三步，分别计算各级次土地增值税税额，如下表：第四步，将各级地税额相加，得出总税额.方法二、查表法.查表法就是用求出增值额占扣除项目金额地比例，直接查对四级超率累进税率表，然后第一步、第二步同上述分级逐级距计算方法;第三步：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用地税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数地简便方法计算，具体公式如下：个人收集整理勿做商业用途(一)增值额未超过扣除项目金额土地增值税税额增值额×(二)增值额超过扣除项目金额，未超过地土地增值税税额增值额×扣除项目金额×(三)增值额超过扣除项目金额，未超过地土地增值税税额增值额×扣除项目金额×(四)增值额超过扣除项目金额土地增值税税额增值额×扣除项目金额×公式中地、、为速算扣除系数.■土地增值税地计算公式土地增值税地计算公式为：应纳土地增值税增值额×税率、公式中地“增值额”为纳税人转让房地产所取得地收入减除扣除项目金额后地余额.纳税人转让房地产所取得地收入，包括货币收入、实物收入和其他收入.计算增值额地扣除项目：()取得土地使用权所支付地金额;()开发土地地成本、费用;()新建房及配套设施地成本、费用，或者旧房及建筑物地评估价格;()与转让房地产有关地税金;()财政部规定地其他扣除项目.、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额地部分，税率为.增值额超过扣除项目金额、未超过扣除项目金额地部分，税率为.增值额超过扣除项目金额、未超过扣除项目金额地部分，税率为.增值额超过扣除项目金额地部分，税率为.上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”地比例，均包括本比例数.纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用地税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数地简便方法计算，具体公式如下：个人收集整理勿做商业用途(一)增值额未超过扣除项目金额土地增值税税额增值额×(二)增值额超过扣除项目金额，未超过地土地增值税税额增值额×扣除项目金额×个人收集整理勿做商业用途(三)增值额超过扣除项目金额，未超过地土地增值税税额增值额×扣除项目金额×个人收集整理勿做商业用途(四)增值额超过扣除项目金额土地增值税税额增值额×扣除项目金额×公式中地，，为速算扣除系数.■减免规定有下列情形之一地，减免土地增值税：(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额地，免征土地增值税.普通标准住宅是指除别墅、度假村、酒店式公寓以外地居住用住宅.个人收集整理勿做商业用途(二)对开发销售安居房取得地收入，免征土地增值税.安居房是指原产权单位按照房改政策向职工出售地住房，以及市(区)住宅管理部门直接发售地各类政策性住房，包括：准成本房、全成本房、全成本微利房、社会微利房、经济适用房.个人收集整理勿做商业用途(三)将购买地房地产再转让地减免规定：.个人将购买地普通标准住宅再转让地，免征土地增值税..个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，凡居住超过五年以上地(含五年)免征土地增值税;居住满三年不满五年地，减半征收土地增值税.个人收集整理勿做商业用途(四)个人之间互换自有居住用房地，经主管税务机关核实，可以免征土地增值税.(五)国家建设需要依法征用、收回地房地产，免征土地增值税，是指因城市实施规划、国家建设地需要而被政府批准征用地房产或收回地土地使用权.因城市实施规划、国家建设地需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产地，也免征土地增值税.个人收集整理勿做商业用途(六)在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中地，暂免征土地增值税.(七)以房地产进行投资、联营地一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营地企业中时，暂免征土地增值税.个人收集整理勿做商业用途(八)法律法规规定地其他减免税项目。
成都购买房改房要交土地出让金吗？如何交土地出让金
成都购买房改房要交土地出让金吗？如何交土地出让金导读:本文介绍在房屋买房，购房政策的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
成都购买房改房要交土地出让金吗？成都购买房改房如何交土地出让金？很多朋友对房改房不了解，甚至是没听说过。
房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。
房改房又分几个类型，针对这些各地都有一些相关政策，具体事宜还需到房屋所属单位了解详情。
成都购买房改房要交土地出让金吗房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1％。
【名词解释：当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价】，例：北京市市区目前的房改房成本价为1560元、平米（部分郊区县有所下浮），也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15．60元、建筑平米；房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了。
成都购买房改房如何交土地出让金1、房改房土地出让金不是简单的地价。
对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。
可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及、开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。
2、国有划拨土地上标准住宅用房（包括房改房、商品房、拆迁安置房、解困房、安居房）的转让，且受让方（购买方）为自然人的，按××市财政局直属征收管理局《关于××市区国有划拨土地上标准住宅交易补缴土地出让金的若干意见》的规定缴纳房改房土地出让金。
3、应缴出让金＝所在土地等级相对应的出让金标准×房屋垂直分摊土地面积×出让年期修正系数（房屋垂直分摊面积＝房屋的建筑面积／房屋总层数。
房屋建筑面积：以房屋产权证记载面积为准。
房屋总层数：以房屋产权证记载层数为准）4、土地出让金标准。
土地出让金如何计算
遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>土地出让金如何计算随着经济的发展土地使用权在不断的变化之中，土地使用权的转让，伴随着的就是土地出让金问题以及土地出让税费问题等，那么土地出让金如何计算?下面赢了网小编为大家解答。
一、土地出让金如何计算公式：补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。
2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
二、土地出让的税费计算标准土地转让需要交纳的税费如下：(一)、营业税及附加(出让方)：1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。
2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。
(二)、印花税和契税(双方)：1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。
2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。
(三)、土地增值税(出让方)：1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。
2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。
3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。
土地出让金如何计算
土地出让金如何计算补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数。
随着经济的发展土地使用权在不断的变化之中，土地使用权的转让，伴随着的就是土地出让金问题以及土地出让税费问题等，那么土地出让金如何计算?下面小编为大家解答。
▲一、土地出让金如何计算公式：补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照标准地价平均标准的40%计算。
2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。
3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。
4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
▲二、土地出让的税费计算标准土地转让需要交纳的税费如下：(一)、营业税及附加(出让方)：1、按转让价与购置价的差价缴纳5%的营业税。
2、按缴纳的营业税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加。
(二)、印花税和契税(双方)：1、按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。
2、按成交价格(合同)缴纳3%的契税(有的地方是5%)。
(三)、土地增值税(出让方)：1、按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额，缴纳土地增值税。
2、规定扣除项目：取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。
3、税率的确定四档：增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。
土地出让金计算公式
土地出让金计算公式
土地出让金计算公式是一个非常重要的知识，掌握它对于我们理解土地出让金
计算有极大的帮助。
土地出让金的计算公式是：按照土地征收价款计算公式：土地征收价款=确定
地价×征地面积，土地出让金=（土地征收价款×1.4倍）×（土地出让金率-1）。
在计算土地出让金的公式中，其中的“确定的土地价格”是指一般根据当地的
土地市场价格进行综合计算，通常是由政府机构进行确定的，而“征地面积”是指政府拆迁补偿依据，指定用地者以及有利当事人准许征用的土地面积，“土地出让金率”是指政府拆迁补偿政策中确定的土地出让金的税率，通常是一定的固定金额。
以上就是关于土地出让金计算公式的介绍，从中不难看出，土地出让金计算是
一件十分复杂。
准确的计算土地出让金是非常必要的，这样可以避免诸多不必要的费用，保证政府和公民的收入，为各方谋取最大的利益。
土地出让金收取标准
土地出让金收取标准
1．按宜市国土资发[2002]151号文件和市政府令第80号的规定，享受房改政策的房改房上市出售土地出让金收取按下列公式计算：
出让金=房屋参考价格×房产证上的建筑面积×1%
让金按下列公式计算：
出让金=基准地价×分摊土地面积×45%
办理程序
1、初审。
享受房改政策的房改房上市交易需要交纳出让金的，由窗口工作人员按
土地出让金收取标准计算、收取土地出让金。
2、地籍调查人员根据所提交的房屋原产权单位名称、详细土地座落、当前的门牌
号及联系方式，到现场调查。
3、地籍测绘人员现场测绘宗地图，实时更新地籍库，在有条件的情况下，准确分
摊土地面积，不能准确分摊土地面积时，在备注栏内注明。
4、属经济房、集资房等划拨用地上市交易需要交纳出让金的，地籍调查人员将土
地用途、土地等级、分摊面积交土地利用科，由工作人员按土地出让金收取标准计算土地出让金。
5、审核、颁发国有土地使用证
自受理之日起15个有效工作日内办理地籍调查、确认土地出让金征收标准、权属审核后，我局工作人员打印土地使用证，申请人在行政服务中心交纳相关费用后，领取国有土地使用证。
１。
南宁房改房土地出让金的实例计算公式说明
南宁房改房⼟地出让⾦的实例计算公式说明公式使⽤说明1.南府发[2009]40号⽂中容积率修正系数为基准地价容积率修正系数，上述公式中的容积率修正系数为⽹格点楼⾯价容积率修正系数;⽹格点楼⾯基准地价(已进⾏区位修正)×容积率修正系数(⽹格点楼⾯价容积率修正系数)×上市房屋建筑⾯积=基准地价(地⾯地价)×基准地价容积率修正系数×区位修正系数×上市房屋分摊⼟地⾯积;因此，通过此种⽅式计算出的补交⼟地出让价款与南府发[2009]40号⽂第五条⽅式计算出的补交⼟地出让价款完全⼀致。
2、⽹格点楼⾯基准地价是指房屋所在位置的楼⾯价，可通过南宁市居住⽤地⽹格点基准地价图查询;(附：⼴西⼆⼿房⽹特发南宁市地价基准表)上市房屋不在南宁市居住⽤地⽹格点基准地价图覆盖范围内的，按南宁市居住⽤地⽹格点楼⾯基准地价的最低值188元/平⽅⽶计算。
3、容积率(r)=上市房屋房产证上的建筑⾯积/⼟地证上记载的⼟地⾯积，当r<7时，容积率修正系数=(2.2/r)(1/1.7),当r≥7时，容积率修正系数=0.5062。
4、年期修正系数=[1-(11+R)N]/[1-(11+R)M]上述公式中：R-⼟地还原利率(⽬前南宁市住宅的⼟地还原利率⼀般取7%)、N-该宗地剩余使⽤年限、M-⼟地使⽤权法定最⾼出让年限(住宅⽤地法定最⾼使⽤年限为70年)，如剩余使⽤年限为70年，则年期修正系数为1。
三、实例计算张三有⼀套住房，位于衡阳秀灵路⼝，⼟地使⽤权性质为划拨，拟准备上市交易，该房屋房产证上的建筑⾯积为52.4平⽅⽶，⼟地证上记载的⼟地⾯积为14.97平⽅⽶，剩余使⽤年限为69年，则需补交⼟地出让价款计算⽅法如下：1、经查阅南宁市居住⽤地⽹格点基准地价图，该位置的⽹格点楼⾯基准地价为511元/平⽅⽶。
2、容积率为r=52.4/14.97=3.50，则容积率修正系数=(2.2/3.50)(1/1.7)=0.76103、剩余使⽤年限为69年，年期修正系数=[1-(11+R)N]/[1-(11+R)M]=[1-(11+7%)69]/[1-(11+7%)70]=0.99834、需要补交⼟地出让价款(元)=511元/平⽅⽶×0.7610×10%×52.4平⽅⽶×0.9983=2034元。
房改房过户土地出让金怎么算
房改房过户⼟地出让⾦怎么算房改房是中国上世纪市场经济制度的⼀⼤产物。
很多企业将本该给员⼯的住房经济补偿以员⼯低价购房的形式售出。
这样企业的员⼯也有房可以⼊住。
⽽现在随着经济的发展，原来的企业职⼯基本都已经有了⼀定的资本。
那么房改房要转让的话，过户的⼟地出让⾦怎么算呢?下⾯就让店铺⼩编带你了解⼀下。
⼀、什么是房改房房改房，是指于1994年国务院发⽂实⾏的城镇住房制度改⾰的产物，是我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的⼀项过渡政策，现如今⼜可以叫做已购公有住房。
已购公有住房，是指城镇职⼯根据国家和县级以上地⽅⼈民政府有关城镇住房制度改⾰政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。
按照成本价购买的，房屋所有权归职⼯个⼈所有，按照标准价购买的，职⼯拥有部分房屋所有权，⼀般在5年后归职⼯个⼈所有。
房改房是国家对职⼯⼯资中没有包含住房消费资⾦的⼀种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，⽽是由政府根据实现住房简单再⽣产和建⽴具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。
⼆、房改房过户的⼟地出让⾦计算由于⼟地原先价值和现在价值存在差额，以前这部分差额由单位承担，现在业主要出售，则必须到房管局补⾜差额才能成交，⽽房管局之后会将资⾦划拨回单位。
和商品房不同，房改房的房产证上⽆论有没有写明70年产权，卖房时都必须按房管局系统出⽰的评估价补上1%的地价，除⾮房产证上注明了“已征收⼟地使⽤权出让⾦”。
⼟地出让⾦房改房需要交纳⼟地出让⾦。
计算公式为：当年成本价×建筑⾯积×1%/。
三、房改房过户所需的材料产权证过户材料：旧产权证、买卖契约、权属申请登记表卖⽅⾝份证、婚姻证明(结婚证、离婚证、离婚协议或未婚证明等)、户⼝本、授权委托公证书(在卖⽅不能到场时可授权他⼈代办)买⽅⾝份证、婚姻证明(结婚证、离婚证、离婚协议或未婚证明等)、户⼝本、⼀张委托书(在买⽅不能到场时可授权他⼈代办)经过了⼩编的耐⼼介绍，相信⼤家对于房改房过户需要缴纳的⼟地出让⾦的计算问题有了更加深刻的理解了。
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房改房土地出让金怎么计算
对于已购公有住房上市出售需按照有关计算公式来补缴土地出让金，其中，应补缴的土地出让金=标定地价(元/平方米)×缴纳比例(≥40%)×上市房屋分摊土地面积(平方米)×年期修正系数。
房改房是什么？房改房交易费用是怎么计算的？房改房的土地出让金又是怎么计算的呢？请阅读下面的文字了解关于房改房土地出让金的内容。
一、房改房土地出让金怎么计算
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。
全产权单位房二次交易时只需由卖方补交2%的土地出让金，交易后的房屋应为商品房性质。
房屋产权时间是自产权证发放之日算起。
房改房是指按照国家规定以成本价或标准价出售给职工的享受国家一定优惠政策的房屋，其在上市转售时存在补交土地出让金的问题。
房改房产权证基本可分为两种：按成本价购买的产权证和按标准价购买的产权证。
成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位
同意就可处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定的限制。
二、房改政策规定：
原以标准价购买公房的职工，可以根据本人意愿理顺到成本价，在补交购房时标准价与成本价差价款后，获得全部产权，并换新的产权证书。
全产权，可以上市交易。
房改房已经交纳土地出让金上市交易后再次进入市场交易的，按照出让土地使用权的商品房交易的有关规定执行。
三、全产权的房改房交易费用如下：
1、契税：普通住宅按买价征收1.5%;非普通住宅按买价征收3%由买方承担;
2、营业税(卖方)：取得房产证未满2年按房价的5.5%收取;
3、个人所得税(卖方缴纳)：取得房产证未满5年，按交易差价的20%收取;
4、交易费：6元/平米，双方各付一半;
5、登记费：80元，买方缴纳。
四、土地出让金计算：
房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。
当年成本价：指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价。
房改房成本价为1560元/平米（部分郊区县有所下浮），也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米；房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了。