中关村科技园区写字楼服务标准

中关村科技园区写字楼服务标准中关村科技园区写字楼服务标准一、本标准的制订基础和宗旨1、本标准是在中关村科技园区管理委员会（“园区管委会”）指导下，由中关村科技园区写字楼商会（“商会”）会员大会通过，并经园区管委会核准的写字楼行业服务规范。

2、本标准的制订、公布、生效和执行应当符合中关村科技园区（“园区”）的区域特征及其整体发展的规划、布局和需要，并且接受园区管委会的宏观调控和指导。

3、本标准是微观经济活动中平等市场主体进行自由选择和自由协商的指引性规范，目的是通过本标准的制订、公布和实施，引导园区内写字楼寻找到与之相对应的管理人和使用人，同时也引导使用人和管理人在园区内寻找到与之相对应的写字楼，为使用人提供安全、安静、快捷、周到、细致、极具个性化、全天侯的服务。

4、标准针对写字楼使用人接受服务的结果制订规范。

5、本标准适用于商会会员所开发或/和管理的本标准所定义的写字楼。

二、定义1、写字楼：本标准所称“写字楼”，是指位于园区内，以办公为主要使用目的、按照北京市统一规划建设、建筑面积在一万平方米（10000m2）以上、已经建成并投入使用的办公楼房。

2、达标写字楼，本标准所称“达标写字楼”，是指达到本标准所列全部数额和比例指标且商会认为执行本标准效果良好的写字楼。

3、使用人：是指按照本标准接受服务的写字楼实际使用人，包括实际使用写字楼的产权人和承租人。

4、管理人：是指按照本标准提供服务并管理写字楼的法人机构，包括写字楼的开发商和物业管理公司。

如果本标准没有特别的相反规定，则提供本标准所述服务的义务和责任由开发商和物业管理公司连带承担。

5、服务：是指管理人按照本标准的规定，组织全职的专业人员，利用写字楼主体建筑、周边环境、内在设备设施、其他配套设施，满足使用人的需要，解决使用人所遇问题，并为此收取报酬的行为。

6、物业管理委员会：是指由写字楼的产权人、使用人通过产权人大会选举产生，代表该写字楼区域内产权人、使用人实施物业管理的主体。

7、规范性文件：是指国家法律、行政法规、地方性法规，以及国务院各主管部门、北京市政府、市政府各主管部门和园区管委会颁布的其他规范性文件。

三、主体建筑和服务1、主体建筑应当采用公害指标不超过规范性文件所规定指标的材料和技术建设；达标写字楼应当采用无公害环保材料和技术建成（包括内外装修）。

2、主体建筑应当保证写字楼内出售或出租的房屋单位均有独立的自然采光。

3、主体建筑应当保证写字楼内出售或出租房屋单位的噪音排放符合规范性文件规定的标准。

4、主体建筑上应有显著的、固定的写字楼名称标志以区别周边其他建筑。

写字楼室外招牌、广告牌、霓虹灯应当按规范性文件的规定设置，保持美观统一，无安全隐患或者破损。

5、写字楼外观应保持完好、整洁、无破损、脱落。

写字楼外立面应当根据规范性文件的相关规定进行定期清洗。

达标写字楼应当每年至少清洗二次。

6、达标写字楼应设计并使用显现轮廓的夜间泛光照明。

四、周边环境和服务1、写字楼周围应当有符合规范性文件要求的绿地或履行了相对应的绿化义务，绿地应无占用、破坏、践踏现象。

达标写字楼周围应当至少有相当于总建筑面积20－30％的绿地。

2、写字楼周围应当有足够多的机动车停放场地；达标写字楼应当按每200----500建筑平米设立1个地面或地下停车位的标准设立机动车停放场地，并与非机动车停放场地保持足够的距离。

写字楼因客观原因无法建立机动车停放场地的，管理人应协调就近的公用停车场解决使用人及写字楼访客的机动车停放问题；写字楼不具备建立机动车停放场地、就近也没有公用停车场的，管理人应向商会出具书面报告并提出相关解决方案，由商会向园区管委会和其他主管部门汇报并协调。

3、管理人应当配备专门人员在每工作日8：00――18：00期间，在写字楼出入口处疏导交通，引导机动车辆停放在本写字楼停车场的适当停车位置内，以保证物业出入口和通道上交通不堵塞；本写字楼没有空余的停车位置时，应当引导机动车辆前往最为临近的停车场地。

4、管理人应当向有关主管部门申请并在写字楼周边设置规范的指示路牌，或者各种交通指示标识、服务内容提示标识和安全警告标识。

五、内部设施和服务1、电梯。

写字楼电梯轿厢内应当明亮、清洁、空气清新；电梯运行应当安全、平稳。

进行预定的电梯维护、维修时，管理人应当提前公告并在维护、维修现场设置显著警示牌。

除非为排除临时故障或险情，管理人不得在使用人正常工作时间进行维护保养；管理人员不得与使用人、客户混用电梯；不得用客用电梯运送垃圾，建筑材料。

电梯运行出现故障时，管理人应当立即指派专业维修人员立即到场进行维修和人员疏散；写字楼应当针对电梯运行过程中可能发生的各种故障和险情，预先制订应急方案，以备在电梯运行出现故障或险情时，有相应的排除险情的应急处理措施。

达标写字楼还应当提供至少一至两部客、货两用电梯，保证高峰时期和单梯或数梯故障维修时期使用人的等候时间不超过3分钟；2、大堂。

写字楼大堂应当设有明显指示牌显示楼层平面示意图和楼内所有使用人的具体位置；大堂应当设接待台回答来客询问并在非工作时间进行登记；达标写字楼大堂应当设立具有图文处理、通讯、邮件收发功能的商务服务设施，以及金融、邮政、代订旅行客票、访客临时休息和方便食品等服务设施。

大堂任何部位均应处于清洁、明亮状态，在发生雨雪天气时，应设置免费使用的简单雨具和保持大堂清洁的器具。

在大堂举行的展示或推广活动或做节日装饰应当提前公告，并应不影响使用人正常出入大堂。

3、会议设施。

写字楼内应当设有可供举行中小型会议的会议室；达标写字楼应当设立使用面积不少于300平方米的可以举行商务展示、宣传、洽谈和会议活动的多功能设施。

4、通讯设施。

写字楼的商务设施、会议设施和办公单位内应当具有与写字楼总建筑面积相对应的通讯设施；达标写字楼应具有向使用人提供宽带网络设施和使用人所需要的电话线路的能力以及具备移动电话无线覆盖系统。

5、室内设施。

写字楼办公单位内的照明、通风、温度、湿度和清洁度应当符合管理人事先公布的标准。

6、楼层。

应当清洁、明亮、安静、无异味、无杂物，设置楼层使用人位置指示牌和绿色植物。

7、通道。

楼梯间，走廊和楼道明亮、清洁、畅通无堵且不易行人滑倒。

8、卫生间。

每一楼层应当设有卫生间，卫生间内应配备必要的卫生用品，地面无水迹，卫生洁具干净无污迹，并保持清洁明亮和无异味。

9、冷热水。

每一楼层应当24小时提供清洁的生活用冷热水；限水、停水均应提前进行公告。

10、排水。

写字楼所有排水系统应当保持通畅。

写字楼道路、地下室、车库、设备房在汛期应无积水、浸泡现象。

写字楼污水排放应符合规范性文件规定的排放标准。

遇有事故，管理人应当指派专业维修人员30分钟之内立即到达现场进行抢修。

写字楼应当根据各种可能出现的给排水故障，制定事故应急处理方案。

11、供电。

写字楼内应当电力供应充足。

写字楼设计用电负荷应考虑到会议、大型中心机房设备、计算机及外设的用电负荷需要。

写字楼供电系统应２４小时正常运行，出现故障，管理人应当立即指派专业维修人员到场排除；限电、停电应当提前公开通知使用人。

写字楼应当针对各种供电故障制定应急方案，包括备置可随时启用的备用应急发电机。

达标写字楼应当采用变配电供电系统并配备备用照明电源。

12、空调及供暖。

写字楼内应当设有中央空调系统或者供暖系统，并在工作时间运行正常，无超标噪音和滴漏水现象。

出现运行故障后，管理人应当指派专业维修人员立即到达现场维修。

13、通风。

写字楼内应当设有与总建筑面积相对应的通风设施。

14、消防。

写字楼内应当无火灾安全隐患，并设有布局合理的消防设施，装备先进的自动烟、雾报警及喷淋系统。

消防系统设施设备应当完好无损，可随时启用。

写字楼每年必须按规范性文件的要求进行消防检测。

写字楼应制定有火警火灾应急方案和程序，设立消防疏散示意图，保证照明设施、引路标志完好、紧急疏散通道畅通。

出现紧急情形时，管理人应当组织所涉使用人紧急疏散。

管理人应建立3级消防组织，进行定期的培训。

达标写字楼应在消防、灭火设施中使用计算机监控和指挥系统。

15、宠物。

写字楼内不应进入任何家禽、家畜及宠物。

16、保安。

写字楼提供24小时保安服务。

保安人员的着装应当统一，且易于识别；非工作时间内保安应当定期巡回检查各办公单位的安全状况。

17、卫星天线、电视系统。

写字楼应装置公共电视天线及卫星电视系统，为每一独立销售或者出售单元安装天线插座。

六、物业管理服务（一）在拟使用人与管理人协商管理人提供服务的条件时，管理人应当向拟使用人披露下列项目的真实、准确和完整信息，提供相应的图文资料，并进行解释和说明，以确保没有误导拟使用人：1、写字楼的主体建筑；2、写字楼的周边环境；3、写字楼内部设施和服务项目；4、拟使用办公单位的具体情况；5、写字楼管理人的情况及其管理的基本体制、方法、内容、程序和责任人；6、写字楼物业管理委员会的情况；7、物业管理合同、业主公约或住用户公约或租约的详细内容，尤其是使用人的权利和义务；8、收费标准、依据和方式；9、服务标准、服务承诺及其监督检查机制；10、住用户手册和服务规范。

管理人进行设备维修养护应执行市房管局颁发的标准，。

物业服务人员统一着装上岗，并佩带名牌，使用服务规范用语。

拟使用人与管理人签订合同以后，管理人应当向拟使用人介绍装修和搬迁的注意事项并提供必要的协助。

管理人应当有固定的渠道听取使用人就有关合同、契约的执行情况和服务活动的结果发表的意见和建议；（二）管理人的责任免除1、因发生地震、火灾、暴雨、台风、战争及其他不能预见，并且不能避免和不能克服的事件，而导致管理不能提供或不能按照本标准提供服务时，免除管理人的责任。

2、因接受服务的使用人自身过错或访客过错造成的损失，管理人可以免责。

3、为避免即将发生的较大损失采取相应措施而导致发生的较小损失，管理人可以免责。

4、出现规范性文件规定或管理人与使用人认定的其他免责情形时，管理人可以免除责任。

5、管理人在知悉可以免责的情形发生时，应当采取一切必要措施减少损失的扩大，对于管理人能够采取但没有采取必要措施而造成的损失扩大部分，管理人不能免责。

（三）物业管理委员会1、管理人应当组织使用人设立写字楼物业管理委员会，并建立健全有关规范。

2、物业管理委员会由所在写字楼全体使用人组成，每一使用人按其使用面积的比例行使表决权。

3、管理人应当与物业管理委员会签订物业管理合同，明确双方的权利义务。

4、物业管理委员会代表使用人监督本标准、物业管理合同以及有关协议、公约的执行，并可以向商会通报所在写字楼的执行情况。

5、物业管理委员会的具体职责和工作程序等，参照规范性文件关于住宅小区物业管理委员会的有关规定执行。

七、其他一般性规定1、写字楼应当保护使用人的人身和财产安全，对可能损害使用人人身和财产安全的场所，应当采取防护、警示措施。