2019第一季度深圳罗湖区写字楼租赁调查报告
深圳写字楼市场调查及项目分析报告
深圳写字楼市场调查及项目分析报告第一部分整体市场环境分析第二部分区域性集中分析第三部分市场供求关系分析第四部分典型物业及区域分析第五部分项目地块SWOT分析第六部分项目定位分析第一部分整体市场环境分析一、2001年1季度写字楼市场数据分析⑴写字楼用地2001年第1季度中，深圳市共出让写字楼用地1.59万㎡,和去年同期相比减少21.29%，占全市房地产用地面积的6%。
在所有出让的用地中，罗湖、福田、南山三区均没有写字楼用地出让，全部集中在深圳二线龙岗和宝安区范围内。
这表明深圳市内写字楼一级用地已趋饱和状态，关外二线则呈良好势头。
深圳历年写字楼用地出让面积1季度写字楼用地出让面积区域分布⑵写字楼开发投资及施工、竣工面积1季度，全市写字楼完成开发投资3.01亿元，和去年同期相比增长19.92%。
季末写字楼施工面积107.21万㎡，同比大幅度减少33.21%。
全市在第1季度中竣工写字楼面积7.14万㎡，同比大幅度增加3.55倍。
从施工面积与竣工面积背道而驰的数据来看，投资者心态明显理智，但信心十足。
⑶写字楼批准预售面积1季度，全市写字楼批准预售面积仅为0.52万㎡，比去年同期大幅度减少63.12%，显示政府对写字楼销售管理方面从未放松。
历年写字楼开发投资额及施工面积历年写字楼新开工及竣工面积历年写字楼批准预售面积⑷写字楼销售及租赁深圳市在第1季度中共销售写字楼3.40万㎡，同比增长了49.12%。
其中楼花销售3.04万㎡，较上年同期增长1倍；现楼销售0.36万㎡。
而季度末全市写字楼租赁管理面积为358.1万㎡。
随着国内宏观经济进一步好转，以及WTO利好因素刺激，消费者普遍看好写字楼物业发展空间，销售面积才有如此大的增长幅度。
⑸写字楼空置量季度末，全市写字楼空置面积为32.8万㎡，同比减少了39.62个百分点，比上年末减少2.64个百分点。
伴随销售面积的大量增加，空置量也得到全面下降。
历年写字楼销售面积历年写字楼空置面积及空置率历年写字楼租赁面积⑹数据综合分析A、字楼一级用地市场由市区到二线发生转变，表明写字楼用地市场在市区内无法继续寻求突破口的同时，充分拓展二线写字楼用地空间；B、写字楼销售面积统计数据令人喜悦，国内GDP稳定增长及入世在即等诸多利好因素刺激市场；C、写字楼租赁面积有明显上升趋势，各类企业对高质素的写字楼需求空间增大；D、写字楼施工面积与竣工面积的两极分化，显示投资者信心充足，不肯放过市场每一分机会。
2019-深圳市写字楼酒店行业市场调研-精品文档-文档资料
2019年深圳酒店基本情况
项目
合计 5星 4星 3星
合计
359 10 25 72
罗湖区 110 5 6 33
福田区
69
2 3 19
南山区
29
2 63
宝安区
65
1 5 13
龙岗区
69
0 23
盐田区
17
0 31
2019年深圳星级酒店客房分布情况
本报告是严格保密的。
2019年深圳市酒店分布基本情况
特区内依然是宾馆酒店的 主要分布区域
特区内宾馆酒店客房出租 率全年平均约为63%，比 特区外的宾馆酒店高出约 16个百分点
特区内酒店营业收入占全 市旅游饭店总收入的 76.76%
特区内酒店上缴营业税金 占全市旅游饭店上缴营业 税金总额的72.9%
商务市场人均消费能力(元/人)
2,200
2,500
1,500
2,000 1,500
1,000
500
0
深圳
香港
深圳与香港商务会议培训需求庞大，人均消费高
舒适度是游客对滨海度假区最关注的因素之一，配套设 施选择方面主题酒店、商业、游艇中心是被提及最多的 三种产品
游客对度假区最关注的因素
舒适性,
80.00% 70.00% 60.00%
9
0
55.25
312.16
4
0
39.18
245.87
1
0
47.56
255.52
四星 5692 1590 581 1350 854 537 780
三星 10126 5598 2105
深圳写字楼市场调查分析报告
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大力发展高新技术产业大力发展计算机、网络与通信、集成电路、软件、光电子、数字家电等信息产业。
抢占信息技术制高点，坚持利用跨国公司的国际化分工体系，加大高新技术产品的元器件和配套产品生产能力；利用较强的产业配套优势，逐步形成具有民族品牌的整机生产能力；强化核心技术开发能力和形成核心产品生产配套能力，全力发展集成电路等基础元器件的设计与制造，重点开发应用软件，加快网络通信产品研发与制造，力争用五年或更长时间，建成全国乃至亚洲重要的信息制造业基地。
加快培育现代物流业加快建设集装箱主枢纽港和航空货运中心。
以集装箱运输为核心，东西港区并举，加速盐田港区三期、蛇口港区二三期和赤湾港区凯丰集装箱码头工程和铜鼓航道的建设；进一步开拓国际航运市场，大力增辟新航线，形成干支结合的航线网络；加快建设华南国际集装箱多式联运中心，完善港口道路集疏运系统；积极开拓海铁联运业务，不断扩大港口腹地范围。
2005年，深圳港口货物吞吐量达到7000万吨，集装箱吞吐量达到650万标箱，集装箱国际航线达到100条。
深圳机场航空货物吞吐量达到50万吨，其中国际货物吞吐量达到20万吨。
着力发展现代金融业加大金融创新力度，推动金融规范化、市场化、国际化再上新台阶，使深圳成为全国最安全、服务最优良、创新能力最强、市场化水平最高、开放度最大的全国性金融中心之一。
写字楼出租情况汇报
写字楼出租情况汇报
根据最新的统计数据显示，当前市场上写字楼出租情况整体呈现出一定的波动性。
在过去的几个月里，我们对市场上写字楼出租情况进行了深入的调研和分析，以下是我们对写字楼出租情况的汇报：
首先，就整体市场情况而言，写字楼出租市场在过去一段时间内呈现出了一定的复苏迹象。
由于疫情的逐渐缓解，企业复工复产的需求逐渐增加，写字楼出租市场也随之出现了一定程度的回暖。
尤其是一些核心商务区的写字楼，出租率有所上升，租金水平也在逐步回升。
其次，从不同区域的情况来看，一线城市的写字楼出租市场仍然较为活跃。
一线城市的商务中心区域，由于企业集聚效应和交通便利性，写字楼的出租情况相对较好。
而二三线城市的写字楼出租市场则相对平稳，整体出租率和租金水平相对较为稳定。
此外，随着办公模式的多元化，写字楼出租市场也出现了一些新的变化。
例如，一些共享办公空间、灵活办公空间的出现，对传统写字楼出租市场产生了一定的冲击。
这也意味着，未来写字楼出
租市场可能会更加注重办公空间的灵活性和多样性，以满足不同企业的需求。
最后，需要指出的是，尽管写字楼出租市场整体呈现出一定的复苏迹象，但仍然面临着一些挑战和不确定性。
例如，疫情的不确定性、宏观经济形势的波动、政策调控的影响等因素都可能对写字楼出租市场产生一定的影响。
因此，我们需要密切关注市场动态，及时调整策略，以更好地适应市场变化。
综上所述，当前写字楼出租市场整体呈现出复苏迹象，但仍然面临着一些挑战和不确定性。
我们将继续关注市场动态，不断优化出租策略，以更好地满足客户需求，提升写字楼出租业务的质量和效益。
房地产市场报告-深圳办公写字楼第一季度季报-2020Q1
写字楼市场2020年第一季度深圳235.21租金（人民币/平方米/月）-3.0%租金增长（环比）24.6%空置率数据来源：戴德梁行研究部3.4%CPI 增长6.7%GDP 增长15.9%房地产开发投资增速备注：增长数据为累计同比涨幅；数据来源：深圳统计局；牛津经济研究院；戴德梁行研究部深圳经济数据2019年全年未来一年趋势未来一年趋势2019前三季度8.1%第三产业增长疫情影响下商务活动几近停滞，写字楼市场延续上年低迷态势受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，春节至2020年一季度末深圳甲级写字楼市场基本处于停滞状态，已成交的租赁或买卖活动几乎皆在春节前完成。
一季度，深圳3座甲级写字楼投入使用，带来共计30万平方米的新增供应，全市存量推升至582.4万平方米。
业主关联企业的大面积入驻为新供应取得一定的去化成效，全市吸纳量在新供应去化的带动下达到85,587平方米。
经历了连续几个季度的需求疲软，又临近新年换租节点，业主给予更多租金优惠留住到期租户，一季度全市租金环比上年末下降3%至每月每平方米235.21元，此举在一定程度上加速存量物业空置面积的去化，但在大体量新增供应的影响下，全市空置率环比上涨2.6个百分点24.6%。
企业复工复产较往年延后，疫情对写字楼市场租金及空置的影响还未显著显现。
从各区的表现来看，罗湖区的需求持续外流，再加上个别商务空间运营商租约到期大面积退租，空置率环比上升2.2个百分点至14.98%，租金环比下降1.1%至每月每平方米206.58元。
福田区也在市场竞争加剧背景下租金环比下降2.3%至每月每平方米261.95元，空置率则有一定的改善下降至16.04%。
三个新增供应均位于南山区，空置率继续环比上行至34.85%，租金下降3.1%至每月每平方米213.94元。
宝安区甲级写字一季度空置率环比下降1.2个百分点至52.79%，租金下滑5.6%至每月每平方米178.62元。
伴随新冠病毒疫情逐渐得到控制，商业活动逐渐恢复。
2019第一季度深圳罗湖区写字楼租赁调查报告
罗湖商务中心 鸿昌广场
南方联合大酒店 奥康得大厦 深业大厦 保险大厦 文华大厦 东乐大厦 集浩大厦 太阳岛大厦 华都园大厦
位置
深南东路2028号 深南东路与文锦南路交汇处
深南东路2019号 深南东路2019 文锦中路1027号
宝安南路 深南东路1027号 深南东路2019号 深南东路1086号 东门南路与嘉宾路交汇处 东门南路3002号
展态势，转型实现重大突破。
2019第一季度深圳罗湖区写字楼租赁调查报 告
目前罗湖的甲级写字楼仍然比较少，高端物业比较紧缺。五 年来，罗湖只增加了1栋甲级写字楼。到目前为止总共才七八栋 甲级写字楼。外资企业、大型企业等各种企业对此的需求比较大。 另一方面，去年很多高新技术产业经营状况很好，不少企业都在 考虑换更好一点的写字楼或者进行扩张.
租金及资本值增幅将放缓。展望未来，鉴于租金已经积累较大幅度的增长，对全球经济衰退
的预测使部分外资企业停止扩充计划，并重新调整租赁预算，总体租赁需求将会放缓。本季度企 业搬迁风险程度相对上季度稍微下调；企业对高租金承受能力有限，非中心区域租金继续向福田 中心区靠拢。
2019第一季度深圳罗湖区写字楼租赁调查报 告
今年租赁市场有回归租 户市场的趋势，租金增 长空间进一步收窄，或 与2019年租金水平持 平。”
2019第一季度深圳罗湖区写字楼租赁调查报 告
罗湖区 福田区 南山区
全市
2019年1季度写字楼租金变化情况
单位：元/㎡/月
1季度租赁 去年四季度租赁
均价
均价
环比
去年1季度租赁 均价
同比
92
89
3.4%
75
位置
春风路3007号 江背路15号
戴德梁行-2019年深圳写字楼市场调研报告
华侨城区域、景观资源 华侨城区域、生态综合体 科技园区域、绿色生态办公
宝安 戴德梁行
前海卓越时代广场
项目C座在售，剩余体量约3万㎡。
湾区首排，海景资源
284 4-4.5万 103-294 93086.25 60186.25 60.10 450-1170 32900
合计
2624
1245
——
——
707070 476155.4 ——
—— 232915
戴德梁行
14
深圳写字楼未来供应情况
供应放量，刺激需求的同时租金承压
甲级写字楼年度供应走势及预测
万平方米 280 240 200 160 120 80 40 0
深圳写字楼销售市场分析
深圳市场供需情况 深圳主要在售项目概况 深圳未来供应情况 深圳典型写字楼案例分析
12
深圳写字楼市场供需情况
60
50
40
40142
30
20
14.13
10
7.21
0 2015Q1
59526
47577
2015-2017年各季度深圳写字楼供应销售情况
43770 49.07
58473
预售套数
成交均价 （元）
（套）
（㎡）
（㎡）
卓越前海 壹号
474
香江金融 中心
121
信利康
68
344
6.8万 150-450 118640.4
58
8.38.5万 170-270 16160.58
已售面积
（㎡）
去化率
（按面积 ）
竞品总价 区间 剩余面 积（㎡）
（万元）
112708.42
深圳市写字楼及商场调研报告
目录1.0概论……………………………………………………………………………02-06页1.1写字楼…………………………………………………………………….02-04页1.1.1功能设置多样化…………………………………………………...03页1.1.2智能化……………………………………………………...………03页1.1.3节能………………………………………………………………...03-04页1.2商场……………………………………………………………………….04-06页1.2.1功能的多样化………………………………………………………05-06页1.2.2舒适化………………………………………………………………06页2.0机电配置………………………………………………………………………07-23页2.1写字楼机电配置………………………………………………………….07-17页2.1.1电梯…………………………………………………………………08页2.1.2空调…………………………………………………………………09页2.1.3给排水………………………………………………………………10页2.1.4消防…………………………………………………………………11-12页2.1.5车位…………………………………………………………………12页2.1.6供电…………………………………………………………………13页2.1.7后备电………………………………………………………………14页2.1.8设计单位及施工单位………………………………………………15页2.1.9智能化………………………………………………………………16-17页2.2商场机电配置…………………………………………………………….18-25页2.2.1空调…………………………………………………………………18页2.2.2车位…………………………………………………………………19页2.2.3电梯…………………………………………………………………20页2.2.4供电…………………………………………………………………21页2.2.5后备电………………………………………………………………22页2.2.6消防…………………………………………………………………22页2.2.7给排水………………………………………………………………23页3.0访问意见………………………………………………………………………24页4.0总结……………………………………………………………………………25-26页附件：1. 写字楼调研明细表(2页)2. 商场调研明细表(2页)3. 深圳市贸广场A幢部分写字楼因配套设施未兑现承诺的减损价值评估报告(部分) (4页)4. 深圳市建筑施工百强企业汇总表(1页)5. 照片1.0概论近一个多月来的调研，走访了二十多家高档写字楼和商场，对深圳市的高档写字楼和商场有了较多的了解，尤其针对机电配置方面作了深入的调研。
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片区租金变化
位置
湖贝路2216号 中兴路239号 深南东路3020号 爱国路与太宁路交汇处 嘉宾路4055号 爱国路1002号 笋岗东路1002号 文锦北路1010号 春风路与南极路交界处 滨河大道5022号 滨河大道5022号
单位：元/㎡/月
租金 管理费 涨租情况 有无空置
45
6.25
0
有
60
6
+10
片区租金变化
位置
春风路3007号 江背路15号
嘉宾路2019号 嘉宾路2019号 人民南路3002号 南湖路3009号 人民南路2019号 人民南路2019号 东门南路3001号 嘉宾路4051号 嘉宾路4018号
单位：元/㎡/月
租金 管理费 涨租情况 有无空置
65
6.5
0
有
75
10
0
有
110
27
0
有
75
21
0
无
130
12
0
有
85
15
+5
有
70
13
+5
有
85
10
+0
有
70
12
+10
有
50
4.8
0
有
80-100 24.5
+5
有
80-100 34.5
+5
有
片区租金变化
单位：元/㎡/月
位置
租金 管理费 涨租情况 有无空置
卓越世纪中心
福田区福华三路会展中心东
220
20
0
有
金中环商务大厦A栋
福田区金田路
预计今年租赁市场有回归租户市场的趋势，租金增长的空间进一 步收窄；投资市场上，信贷收紧将持续主导今年的写字楼投资活动， 资本值小幅度增长。
LOGO
深圳一季度商用物业需求持续旺盛，甲级写字楼空置率录下 降，租金继续增长，其中甲级写字楼租金更加升至历史高位。 由 于资本值继续攀升，甲级写字楼的投资回报率停止增长势头，仲 量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平总结，“在全球金融市场 动荡，经济前景未明的大环境下，企业扩充步伐或会在出现放缓， 当中跨国企业受影响或会较大，为写字楼市场带来不确定因素。 但是，深圳市写字楼市场空置率偏低，即使需求放缓，也不会为 租金构成巨大压力。整体租赁市场仍会保持乐观。”
深圳1季度商用物业需求持续旺盛，写字楼空置率均录得下降，租金继续增长，其中甲级写字 楼租金更加升至历史高位。
租金及资本值增幅将放缓。展望未来，鉴于租金已经积累较大幅度的增长，对全球经济衰退
的预测使部分外资企业停止扩充计划，并重新调整租赁预算，总体租赁需求将会放缓。本季度企 业搬迁风险程度相对上季度稍微下调；企业对高租金承受能力有限，非中心区域租金继续向福田 中心区靠拢。
有
60
5
-5
有
95
29
+10
无
80
25
0
有
75
28
0
有
130
28
+5
有
75
12
0
有
85 含管理费
+5
有
100
6.8
+10
有
片区租金变化
太平洋商贸大厦 深房广场 鸿隆世纪 世金汉宫
深华商业大厦 地王大厦 京基100
天安国际大厦 新安大厦 庆安大厦 金龙大厦
位置
嘉宾路4028号 人民南路3005号 深南大道与和平路交汇处 深南东路与和平路交界处 嘉宾路与南湖路交汇处 深南东路5002号 深南东路与红岭路交汇处 人民南路3012号 人民南路3009号 人民南路国贸地铁口 东门南路3007号
210
16
+15
有
金中环商务大厦B栋
福田区金田路
140-160
+15
有
卓越时代广场
益田路4068号
230
16
+10
无
财富大厦
福华三路与金田路交汇处
170
6
+20
有
英龙大厦
深南大道6025号
100-130 7.8
+10
有
东海国际中心
深南大道7088号
180-220 16
0
有
招商银行大厦
深南大道7088号
市场现状和前景
罗湖区 福田区 南山区
全市
2019年1季度写字楼租金变化情况
单位：元/㎡/月
1季度租赁 去年四季度租赁
均价
均价
环比
去年1季度租赁 均价
同比
92
89
3.4%
75
22.7%
128
125
2.4%
120
6.7%
102
98
4.0%
80
27.5%
112
109
2.8%
90
24.4%
从上表可以看出，1季度全市写字楼租赁均价为112元/㎡，环比上涨2.8%，同比上涨24.4%， 其中，罗湖和南山前海区涨势明显。
单位：元/㎡/月
租金 管理费 涨租情况 有无空置
110
15
+5
无
75
25
+5
有
90 含管理费
0
无
110 含管理费
+20
有
60 含管理费
+10
有
70-80
8
+5
有
70-75
4.8
0
无
85 含管理费
+5
无
75
6.9
+5
有
80
5.6
+5
有
75
10
+10
无
桂都大厦 庐山大厦 彭年酒店 东佳大厦 国贸大厦 国贸商住大厦 发展中心大厦 嘉里中心 天俊大厦 金威大厦 爵士大厦
210-250 16
+15
有
NEO大厦A栋
香蜜湖立交东南侧
210
0
有
B栋
香蜜湖立交东南侧
210
13
0
有
C栋
香蜜湖立交东南侧
180
13
0
有
分析总结
未来展望：租金资本值基本持平
分析总结
全球经济走势疲软、中国经济放缓等因素遏制未来1 2个月租客的 扩张需求，市场观望情绪持续；2019年总供应量预计从2019年末的 250万平方米增加20.3%，达到约300万平方米，新增供应量的增加将 加剧业主间对优质租客的竞争。
LOGO
罗湖区写字楼租赁调查报告
2019年1月-3月
目录
1
片区介绍
2
租赁市场总体概况
3
市场现状和前景
4
价格对比
5
片区租金变化
6
总结
罗湖片区简介
2500亿再造新罗湖
未来5～10年，罗湖区计划投资2500亿元，通过城市更新再造一个 新罗湖，为深圳建设现代化、国际化城市作出新的贡献。如此利好对于 地处罗湖核心商圈的商业地产来说无不是一个千载难逢的好机会。
罗湖区已经形成了以服务业立区的经济结构，大力发展高端服务业， 第三产业占主导地位，占GDP比重达到88%，金融、商贸、黄金珠宝和 文化创意成为四大支柱产业，是深圳市的商贸旺区、金融中心、网
络服务中心和黄金珠宝产业基地。近年，区委 区政府始终坚持科学发展、和谐发展，集中人 力、物力、财力和精力向基层基础倾斜、向民 计民生倾斜、向重点产业倾斜，全力推进“功 能 罗湖” 建设，罗湖经济社会呈现又快又好的发
展态势，转型实现重大突破。
租赁市场总体概况
目前罗湖的甲级写字楼仍然比较少，高端物业比较紧缺。五 年来，罗湖只增加了1栋甲级写字楼。到目前为止总共才七八栋 甲级写字楼。外资企业、大型企业等各种企业对此的需求比较大。 另一方面，去年很多高新技术产业经营状况很好，不少企业都在 考虑换更好一点的写字楼或者进行扩张.
片区租金变化
罗湖商务中心 鸿昌广场
南方联合大酒店 奥康得大厦 深业大厦 保险大厦 文华大厦 东乐大厦 集浩大厦 太阳岛大厦 华都园大厦
位置
深南东路2028号 深南东路与文锦南路交汇处
深南东路2019号 深南东路2019 文锦中路1027号
宝安南路 深南东路1027号 深南东路2019号 深南东路1086号 东门南路与嘉宾路交汇处 东门南路3002号
单位：元/㎡/月
租金 管理费 涨租情况 有无空置
75
10
+5
有
70
25
+5
有
150
16
+10
有
130
16
+5
有
105
29
0
有
180
30
+20
有
260
36
0
有
80
25
0
有
50
0
无
60
12.5
0
有
80
5
+10
无
华佳广场 外贸集团大厦 百货广场大厦 百仕达大厦 城市天地广场 外贸轻工大厦
宝安广场 文锦广场 长丰苑 联合广场A座 联合广场B座
特点
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2019年深圳甲级写字楼 将有近50万平方米新增 供应，预计2019年的总 供应量将从2019年末的 250万平方米增加20.3% 至约300万平方米。
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在经历了去年的突飞猛 进之后，写字楼租金将 难现“疯涨”。一些二 线的甲级写字楼，为留 住租客和降低空置压力， 开始调低起租租金。