智地商业地产项目筹备期培育期成长期成熟期四阶段运营管理word版本
智地商业地产项目筹备期培育期成长期成熟期四阶段运营管理
智地商业地产项目筹备期培育期成长期成熟期四阶段运营管理商业地产项目筹备期培育期成长期成熟期四阶段运营管理本文由智地网，房地产培训网，房地产营销策划方案网提供【课程前言】商业地产的发展浪潮依然澎湃。
在这波浪潮里，商业地产如何因时、因地制宜？如何在新形势下融入更多现代元素，并根据项目特点选定适合的开发模式并成功地运营？12月14-15日厦门，业界专业操盘手——现任银泰商业（集团）副总裁、原万达招商中心常务副总王老师推出《商业地产项目筹备期、培育期、成长期、成熟期的运营管理》。
本期导师站位中国商业地产的前沿阵地，结合银泰城、万达广场、迪拜mall、五国购物中心、香港IFC等多个国内外知名商业地产项目进行剖析讲解。
为您拨开迷雾、解决实际问题，深度交流商业地产的经验与教训，引领未来商业地产的新一轮洗牌。
【讲师介绍】王老师：现任银泰商业（集团）有限公司副总裁，原万达招商中心常务副总经理。
历任北京华联集团、深圳佳兆业房地产商业管理有限公司、万达商业地产股份有限公司、银泰置地集团高层管理。
从事了13年百货行业和8年商业地产行业的工作。
负责操盘的百货和商业地产项目近60个，积累了多年的商业管理工作经验。
熟悉国内百货和商业地产行业的现状和不同商业业态的发展和需求。
具有丰富的一线实操工作经验和较高的理论水平。
【课程内容】模块一：经营管理与运营管理◆经营管理的概念◆经营管理的服务对象◆经营管理工作的6大特点◆购物中心经营管理与运营管理的关系◆经营管理的实现价值与提升价值◆经营管理的联系纽带◆经营管理的能力◆购物中心运营管理公司的组织架构◆地方商管公司各部门的工作职责模块二：开发阶段的营运管理◆开业前营运管理文件的编制及报批◆招商营运部：《筹备期营运工作倒计时计划表》、《工作销项清单》、《物料准备清单》《装修守册》、《统一经营管理守册》、《租户手册》、《营业员手册》、《营运管理工作操作指引》◆营运管理资料的档案建立◆商户进场装修及现场管控：初审商户装修资料、工程对接、手续办理、制定手则，租户进场现场管控及验收◆建立营运服务窗口：建立总服务台、确定标准流程、物料采购与调试、收费项目的对接工作◆团队组建与培训：招商人员岗位转调的设定、招商转营运人员安排、人员培训◆开业前的准备工作：开业前的检查和整改工作、服务管控（营业服务管理、投诉、各种表单）正常营运演练、开业庆典活动、其它注意事项案例：银泰城开业前检查事项模块三：培育阶段的营运管理◆开业评估及品质管理：总结和评估、经营数据、客流分析、商户配合、企划活动等◆营运信息管理：营运基础信息、营运状况信息、品牌资源信息、各类营运信息数据报表◆市场调研管理：同行业竞争对手调研、消费者调研、商户调研◆业态调整及品牌调整管理：分析与评估、关注商户经营状况、控制空铺率、经营过程中品牌调整◆经营规范及环境管理：巡场管理与制度、营运标准与规范的管理、环境管理◆商户营业员的管理：录用、培训规定模块四：成熟期阶段的营运管理◆信息化管理完善◆重大营运事件管理◆商户资质管理◆建立标准收费流程◆实行预警管理◆经营期业态调整及品牌调整◆运营数据的分析◆租赁管理及调整◆完善客户关系及客诉管理◆品牌危机管理◆多种经营管理◆团队综合素质的培训与培养模块五：运营管理重点工作剖析1、项目整体推广策略◆品牌形象的建设◆推广手雄与媒体组合◆产品网站建设与管理◆视觉美陈设计与VI视觉系统◆宣传资料与道具、美陈管理◆广告位系统◆年度营销费用预算与计划◆活动策划2、多种经营管理◆经营概念与理念、范围◆点位规划、编号、要求◆合同签订、审批流程3、会员发展与管理◆会员战略◆会员体系建设◆会员管理及分析系统4、安全与突发事件管理◆消防设备设施与方案◆项目安全防范措施◆人员/门禁系统/车辆管理【课程对象】房地产企业总裁、分管项目招商运营副总;房地产企业发展部、招商部、策划部、运营部中高层管理人员；全过程咨询行业、代理行业管理层及管理人员。
商业综合体项目各阶段策划
商业综合体项目各阶段策划第一阶段：市场调研和可行性研究在商业综合体项目筹备阶段，需要进行市场调研和可行性研究。
策划人员要通过市场调研了解项目所在地区的商务环境、消费市场、竞争对手等情况，并评估项目是否能够满足市场需求以及是否有盈利能力。
这个阶段的策划重点包括：1.定义项目目标和定位：明确项目的核心业态和目标消费群体，确定项目的发展方向。
2.市场调研：了解项目所在地区的商业发展现状、市场规模、竞争对手、消费者需求等情况。
3.可行性研究：对项目进行财务、技术和社会可行性的评估，确定项目投资回报率、风险等指标。
4.市场定位和品牌策略：确定项目的市场定位和品牌策略，为后续阶段的策划提供依据。
第二阶段：项目规划和设计在市场调研和可行性研究的基础上，进行项目规划和设计。
这个阶段的策划重点包括：1.地址选址和用地规划：根据市场调研的结果和可行性研究的报告，选择合适的地址和用地，并进行用地规划和建筑设计。
2.商业业态和租赁策略：根据项目定位和市场需求，确定商业业态和租赁策略，吸引入驻品牌和租户，确保项目的商业运营效益。
3.建设和运营成本估算：对项目的建设和运营成本进行估算和规划，包括土地购置、建筑工程、设备采购、人力成本等。
4.环保和安全设计：根据法律法规和市场要求，进行项目的环保和安全设计，保障顾客和员工的健康和安全。
第三阶段：项目筹备和资金筹措在项目规划和设计阶段完成后，需要进行项目筹备和资金筹措。
这个阶段的策划重点包括：1.资金筹措方案：确定项目的资金筹措方案，包括银行贷款、政府资金支持、地方合作等方式。
2.合作伙伴招募和谈判：寻找合适的合作伙伴，与之进行谈判和合作协议签订。
3.监管审批和许可证申请：向相关部门申请项目建设所需要的许可证和审批文件。
4.项目运营机构选聘：选择合适的项目运营机构，进行合同签订和人员招聘。
第四阶段：项目实施和运营在项目筹备和资金筹措完成后，进入项目实施和运营阶段。
这个阶段的策划重点包括：1.建设和装修：根据项目规划和设计，进行建设和装修工程，确保项目按时完工，并符合相关标准和要求。
项目经营四段管理方案
项目经营四段管理方案项目经营四段管理方案在项目经营中，合理地制定和执行管理方案是保证项目顺利进行和取得成功的重要保障。
在项目经营的过程中，通常可以划分为四个阶段：前期准备阶段、实施阶段、控制阶段和总结阶段。
下面将分别介绍这四个阶段的管理方案。
首先是前期准备阶段的管理。
在这个阶段中，我们需要明确项目的目标和计划，并进行详细的规划。
管理方案的要点是明确项目的需求和范围，制定详细的工作计划，确定项目的各个阶段和关键节点，制定项目的资源调配计划，并明确项目的组织结构和分工。
另外，在前期准备阶段还要进行风险评估和管理，及时发现和解决项目面临的问题和风险。
其次是实施阶段的管理。
在这个阶段中，项目进入到实际的实施过程中。
管理方案的要点是加强项目的组织和协调，确保各个环节和资源的顺利推进。
需要关注的重点包括：有效地沟通和协调项目各方的利益，制定并执行项目计划，确保项目按时完成；监督和控制项目进度和质量，及时发现和解决问题；合理地调配项目资源，确保项目的运行和实施。
第三是控制阶段的管理。
在这个阶段中，需要对项目进行全面的监督和控制，确保项目按照计划进行。
管理方案的要点是监测项目的进展和绩效，及时发现和解决问题。
主要包括：制定并实施项目的监控计划，监测和统计项目的进展情况和质量指标，及时汇报项目进展情况，对项目的偏差进行分析和调整，确保项目的最终目标能够实现。
最后是总结阶段的管理。
在项目完成后，需要对项目进行总结和评估，吸取经验教训，并为以后的项目提供参考。
管理方案的要点是对项目的目标和计划进行评估，并进行项目总结和反思。
具体包括：对项目的目标和计划进行评估和总结，总结项目的成功经验和失败原因，提出改进措施和建议，为后续的项目提供参考。
总之，项目经营的四个阶段都需要制定和执行相应的管理方案，以确保项目的成功实施和顺利运行。
这四个阶段的管理方案包括前期准备阶段的目标规划和风险管理、实施阶段的组织协调和资源调配、控制阶段的监督和调整，以及总结阶段的评估和改进。
商业项目不同运营阶段经营管理要点
商业项目不同运营阶段经营管理要点商业项目的不同运营阶段包括筹备阶段、启动阶段、发展阶段、成熟阶段和衰退阶段。
在每个阶段，经营管理的重点和要点也会有所不同。
以下是每个阶段的经营管理要点：1.筹备阶段：-制定商业计划：明确项目的目标、市场定位、竞争策略、财务预算等。
-筹集资金：寻找投资者、银行贷款或其他融资方式，确保项目的启动资金。
-寻找合作伙伴：寻找能够提供资源、技术或市场支持的合作伙伴，共同推动项目发展。
-建立管理团队：招聘有经验的管理人员，确保项目在启动阶段有稳定的管理和运营。
2.启动阶段：-市场推广：进行市场调研，确定目标客户群体，制定营销计划并进行推广活动。
-建立供应链：与供应商建立合作关系，建立稳定的供应链体系，确保产品或服务能够稳定供应给客户。
-建立运营体系：建立运营流程和规范，确保项目的各项运营工作能够有序进行。
3.发展阶段：-拓展市场：寻找新的市场机会，开拓新客户，扩大市场份额。
-产品创新：不断提升产品或服务的质量和性能，满足客户需求，与竞争对手保持差异化。
-提升运营效率：优化内部流程，提高生产效率，降低成本，提高利润率。
-人才培养：培养和引进优秀的人才，建立完善的人才发展计划，确保管理团队的稳定和发展。
4.成熟阶段：-品牌建设：通过广告、公关活动等方式，提升品牌知名度和影响力，增加品牌价值。
-建立客户忠诚度：加强与现有客户的关系管理，提供个性化的服务，提高客户忠诚度。
-持续创新：不断推出新产品或服务，适应市场变化，保持竞争优势。
-资本运作：寻找融资或并购机会，增加公司规模和市场份额。
5.衰退阶段：-结束项目：根据市场反馈和经济状况，做出决策，可能是停止运营、转型或出售项目。
-减少成本：降低成本，延缓现金流的流失，尽可能保留利润。
-客户交流：与客户保持积极沟通，了解他们的需求和意见，为调整或转型提供依据。
-团队管理：与员工进行沟通和交流，提高员工士气，保持团队的稳定性。
总结起来，不同阶段的经营管理要点有所不同，但都需要关注市场和客户需求、建立良好的管理团队、降低成本、提高效率以及不断创新。
运营管理的四阶段
运营管理的四阶段1. 策划阶段在运营管理的四个阶段中，策划阶段是最为关键和基础的阶段。
它涉及到制定企业的目标、策略和计划，以及确定所需的资源和执行方法。
1.1 目标设定在策划阶段，首先需要设定明确的目标。
这些目标应该是可衡量和可操作的，同时与企业的使命和愿景相一致。
目标的设定应该考虑市场需求、竞争环境和企业实际情况等因素。
1.2 策略制定在设定目标之后，下一步是制定实现这些目标的策略。
策略应该根据企业的竞争优势和市场机会进行选择，并考虑资源限制和风险因素。
策略的制定应该考虑市场营销、人力资源、供应链和财务等方面。
1.3 计划编制策略制定完成后，需要将其具体化为实施计划。
计划应该包括明确的行动步骤、时间表和责任人，以及预期的结果和评估方法。
计划的编制应该综合考虑各种资源和约束条件。
2. 实施阶段实施阶段是将策划阶段中制定的目标、策略和计划付诸实施的阶段。
它需要有效地组织和管理各项资源，以实现预期的结果。
2.1 资源调配在实施阶段，需要合理地调配和配置各种资源，包括人力资源、物资和财务等。
资源的调配应该根据实际情况和实施计划进行，以最大程度地支持目标的实现。
2.2 协调管理实施阶段需要进行有效的协调和管理，以确保各项工作按计划进行。
这包括组织团队、分配任务、监督执行和解决问题等方面。
协调管理的重点是保持团队的合作和高效运作。
2.3 过程控制在实施阶段，需要进行过程控制，即对各项工作的进展和质量进行监控和控制。
这包括制定和执行相应的控制措施，及时反馈和调整。
过程控制的目标是确保实施的顺利进行和达到预期的效果。
3. 监督阶段监督阶段是对实施阶段的工作进行评估和监督的阶段。
它旨在发现问题和改进，并确保实施过程中的合规性和有效性。
3.1 绩效评估在监督阶段，需要对实施阶段的绩效进行评估。
这包括比较实际结果和预期目标，分析差距和原因，并提出改进措施。
绩效评估应该包括定量指标和定性评估。
3.2 内部审计监督阶段需要进行内部审计，以确保实施过程中的合规性和规范性。
城市购物公园培育期、成长期、成熟期品牌调整和运营管理
认
识
美
陈
美陈的表现形式：
广场雕塑、中庭环艺、小品、道旗、吊旗、气球、 POP、横幅、地贴、广告喷绘、绿色植物、柜台装 饰、赠品堆码、背景音乐、播音……
公益活动
活
动
策
划
展会活动 是为了展示产品和技术、拓展渠 道、促进销售、传播品牌而进行 的一种宣传活动。
美陈
认
识
美
陈
美陈的概念：
• 购物中心环境的美化装饰和道具商品陈列； • 各种对经营场所进行装饰、营造良好环境的行为和手段； • 是一种营销策略，是一种经营模式，是一种生活方式。
认
识
美
陈
为何要做美陈装饰？
在一段时期内的经营业 月销售平效
绩
年销售平效
•预测经营能力
•评价商户的承租能力，
预测欠租风险；
月租售比
•评价商户的盈利能力， 预测租赁调整紧迫性及
年租售比
租金可调整幅度
经验性评价
零售主力店月销售平效≥600元/平米 非主力店月销售平效≥1000元/平米
警戒区间：非主力店租售比≥50% 观 察 区 间 ： 非 主 力 店 租 售 比 在 30%50% 机会区间：非主力店租售比≤30% （结合自身实际情况，分业态设定）
什么是购物中心
购 物 中 心 (Shopping Center/Shopping Mall) 是 指多种零售店铺，服务设施集 中在由企业有计划地开发，管 理，运营的一个建筑物内或一 个区域内，向消费者提供综合 性服务的商业集合体.
上海K11
商业地产运营不同阶段要点分析
商业地产运营不同阶段要点分析1.准备阶段：在商业地产运营的准备阶段，主要涉及项目规划、市场调研、招商引资等工作。
要点分析如下：市场调研：了解目标市场和竞争对手情况，包括市场需求、消费群体特点、租金水平等，为后续的经营决策提供依据。
项目规划：根据市场调研结果，确定商业物业的定位和定位。
包括商业类型、租赁面积、租期、租金定价等方面的规划。
招商引资：制定招商计划，积极与潜在租户进行接触和沟通，争取签订租赁合同。
同时要注重租户结构的合理性和多样性，以降低运营风险。
2.运营阶段：在商业地产运营的运营阶段，主要是物业管理、租客管理、市场推广等工作。
要点分析如下：物业管理：建立完善的物业管理制度，包括保洁、安全、维修等环节，确保商业物业的正常运转和安全。
租客管理：与租户保持良好的沟通和关系，及时处理租户的问题和需求，保持租户满意度和租期的稳定。
市场推广：根据市场需求和商业物业的特点，制定相应的市场推广策略，包括广告宣传、促销活动、关系维护等，吸引更多潜在客户。
财务管理：建立健全的财务制度，进行预算和费用控制，及时进行财务分析和报表，确保商业地产的盈利能力。
3.优化阶段：在商业地产运营的优化阶段，主要是通过数据分析和改进措施，提高运营效益和增加客户满意度。
要点分析如下：数据分析：运用现代信息技术手段，对商业物业的各项运营数据进行收集和分析，发现问题和机会，并制定改进措施。
服务升级：根据客户需求和市场趋势，不断升级和改进商业物业的服务，提高租户满意度和品牌形象。
运营效率：优化物业管理流程，提高运营效率，降低运营成本，提高商业地产的收益。
市场创新：对市场需求进行持续关注和研究，及时推出新的商业模式和业态，满足市场需求，提高商业物业的竞争力。
综上所述，商业地产运营的不同阶段具备一些关键的要点。
准备阶段主要是进行市场调研、项目规划和招商引资；运营阶段主要是物业管理、租客管理、市场推广和财务管理；优化阶段主要是数据分析、服务升级、运营效率和市场创新。
房地产不同阶段运营管理
房地产不同阶段运营管理引言房地产行业作为一个重要的经济支柱产业，在不同的阶段需要进行有效的运营管理。
本文将介绍房地产在不同阶段的运营管理的重要性以及相应的方法和策略。
1. 市场调研与前期规划阶段在房地产项目的初期阶段，进行市场调研和前期规划是至关重要的。
通过深入了解目标市场的需求和竞争情况，可以有效地制定运营策略。
1.1 市场调研市场调研是了解目标市场的基础，包括以下的内容：•目标客户的需求和偏好•竞争对手的情况•市场潜力和发展趋势通过市场调研可以帮助企业了解目标市场的特点，为后续的运营活动提供依据。
1.2 前期规划在市场调研的基础上，进行前期规划是为了确立运营的目标和策略。
前期规划包括以下内容：•定义目标市场和目标客户群体•制定产品和定价策略•确定运营的目标和关键指标通过前期规划，可以为后续的运营活动提供明确的方向和目标。
2. 开发和销售阶段在开发和销售阶段，房地产企业需要将前期规划转化为实际的行动计划，并进行销售和宣传。
2.1 产品开发和定价根据前期规划，房地产企业需要开发符合目标市场需求的产品，并合理定价。
在产品开发和定价过程中，需要考虑以下因素：•产品的特点和优势•竞争对手的定价策略•目标客户的价值观和消费能力通过合理的产品开发和定价，可以提高产品的竞争力，吸引目标客户。
2.2 销售和宣传在开发和定价完成后，房地产企业需要进行销售和宣传活动。
销售和宣传包括以下内容：•销售团队的组建和培训•销售渠道的选择和管理•宣传媒体的选择和投放通过有效的销售和宣传活动，可以提高产品的知名度和销售额。
3. 运营和维护阶段在房地产项目开发和销售后，进入运营和维护阶段。
在这个阶段，房地产企业需要关注用户体验和持续运营。
3.1 用户体验管理在运营和维护阶段，用户体验管理是至关重要的。
用户体验管理包括以下内容：•提供高品质的物业管理服务•定期检修和维护设施设备•关注用户反馈并及时解决问题通过提供良好的用户体验，可以增加客户满意度和用户口碑。
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商业地产项目筹备期培育期成长期成熟期四阶段运营管理本文由智地网，房地产培训网，房地产营销策划方案网提供
【课程前言】
商业地产的发展浪潮依然澎湃。
在这波浪潮里，商业地产如何因时、因地制宜？
如何在新形势下融入更多现代元素，并根据项目特点选定适合的开发模式并成功地运营？
12月14-15日厦门，业界专业操盘手——现任银泰商业（集团）副总裁、原万达招商中心常务副总王老师推出《商业地产项目筹备期、培育期、成长期、成熟期的运营管理》。
本期导师站位中国商业地产的前沿阵地，结合银泰城、万达广场、迪拜mall、五国购物中心、香港IFC等多个国内外知名商业地产项目进行剖析讲解。
为您拨开迷雾、解决实际问题，深度交流商业地产的经验与教训，引领未来商业地产的新一轮洗牌。
【讲师介绍】
王老师：现任银泰商业（集团）有限公司副总裁，原万达招商中心常务副总经理。
历任北京华联集团、深圳佳兆业房地产商业管理有限公司、万达商业地产股份有限公司、银泰置地集团高层管理。
从事了13年百货行业和8年商业地产行业的工作。
负责操盘的百货和商业地产项目近60个，积累了多年的商业管理工作经验。
熟悉国内百货
和商业地产行业的现状和不同商业业态的发展和需求。
具有丰富的一线实操工作经验和较高的理论水平。
【课程内容】
模块一：经营管理与运营管理
◆经营管理的概念
◆经营管理的服务对象
◆经营管理工作的6大特点
◆购物中心经营管理与运营管理的关系
◆经营管理的实现价值与提升价值
◆经营管理的联系纽带
◆经营管理的能力
◆购物中心运营管理公司的组织架构
◆地方商管公司各部门的工作职责
模块二：开发阶段的营运管理
◆开业前营运管理文件的编制及报批
◆招商营运部：《筹备期营运工作倒计时计划表》、《工作销项清单》、《物料准备清单》《装修守册》、
《统一经营管理守册》、《租户手册》、《营业员手册》、《营运管理工作操作指引》
◆营运管理资料的档案建立
◆商户进场装修及现场管控：初审商户装修资料、工程对接、手续
办理、制定手则，租户进场现场管控及验收
◆建立营运服务窗口：建立总服务台、确定标准流程、物料采购与调试、收费项目的对接工作
◆团队组建与培训：招商人员岗位转调的设定、招商转营运人员安排、人员培训
◆开业前的准备工作：开业前的检查和整改工作、服务管控（营业服务管理、投诉、各种表单）正常营运演练、开业庆典活动、其它注意事项
案例：银泰城开业前检查事项
模块三：培育阶段的营运管理
◆开业评估及品质管理：总结和评估、经营数据、客流分析、商户配合、企划活动等
◆营运信息管理：营运基础信息、营运状况信息、品牌资源信息、各类营运信息数据报表
◆市场调研管理：同行业竞争对手调研、消费者调研、商户调研
◆业态调整及品牌调整管理：分析与评估、关注商户经营状况、控制空铺率、经营过程中品牌调整
◆经营规范及环境管理：巡场管理与制度、营运标准与规范的管理、环境管理
◆商户营业员的管理：录用、培训规定
模块四：成熟期阶段的营运管理
◆信息化管理完善
◆重大营运事件管理
◆商户资质管理
◆建立标准收费流程
◆实行预警管理
◆经营期业态调整及品牌调整◆运营数据的分析
◆租赁管理及调整
◆完善客户关系及客诉管理
◆品牌危机管理
◆多种经营管理
◆团队综合素质的培训与培养模块五：运营管理重点工作剖析
1、项目整体推广策略
◆品牌形象的建设
◆推广手雄与媒体组合
◆产品网站建设与管理
◆视觉美陈设计与VI视觉系统◆宣传资料与道具、美陈管理◆广告位系统
◆年度营销费用预算与计划
◆活动策划
2、多种经营管理
◆经营概念与理念、范围
◆点位规划、编号、要求
◆合同签订、审批流程
3、会员发展与管理
◆会员战略
◆会员体系建设
◆会员管理及分析系统
4、安全与突发事件管理
◆消防设备设施与方案
◆项目安全防范措施
◆人员/门禁系统/车辆管理
【课程对象】
房地产企业总裁、分管项目招商运营副总;房地产企业发展部、招商部、策划部、运营部中高层管理人员；全过程咨询行业、代理行业管理层及管理人员。