房地产市场分析的手段与方法
第四章 房地产市场调查与分析
率 小
2
1、机会分析
①第一类机会，是企业最向往的。
②第二类机会，是企业应谨慎考虑的。 ③第三类机会，是企业要着力分析的。 ④第四类机会，是企业不应加以考虑的。
图4-3 环境机会矩阵图
发生概 率 大 小
高 低 3 4
2.威胁分析
①第一类威胁，是企业要高度重视 并着力化解的。 ②第二类威胁，对企业营销活动的 影响很大但发生的可能性小。
经济 技术 政治 文化
文化特征 社会特征 个人特征 心理特征
确认需要 信息收集 方案评价 购买决策 购买后的行动
产品选择 品牌选择 经销商选择 购买时机 购买数量
图4-6 购买者行为模式
1.房地产消费者购买行为的描述
（1）谁来购买房地产（Who） （2）为什么要买房地产（Why） （3）在什么地点买房（Where） （4）在什么时候买房地产（When） （5）购买什么样的房地产（What） （6）如何来购买房地产（How）
1.房地产市场分析的含义
房地产市场分析是企业在房地产市场环境预期基础上，营销主体依次进行机 会威胁分析、竞争者分析、购买者行为分析、房地产投资方向与场地的选择 和房地产投资风险与营销风险分析，为企业寻找市场机会、发现竞争威胁提 供客观、准确的市场信息，为企业营销策划提供重要依据。
2.房地产市场分析思路
方便抽样 判断抽样
2、按调查收集资料的方法划分
人员访问
配额抽样
访问法 观察法 实验法
电话访问 邮寄访问 网上调查
4.1.4房地产市场调查的步骤与实施
确定调查目标 确定资料来源
房地产市场分析
房地产市场分析房地产市场一直是许多国家经济的重要组成部分。
它既关系到国民经济增长，又对个体和家庭的财富和居住需求有着深远的影响。
本文将对当前的房地产市场进行分析，探讨其现状、趋势和挑战。
1. 市场概览房地产市场是一个复杂的网络，包括住宅、商业和工业用地及开发项目。
在过去几十年中，该市场经历了巨大的变化。
全球化和城市化的趋势给房地产市场带来了新的机遇和挑战。
各地的房地产市场在规模、需求和政策上存在差异，但普遍表现出了供求关系、价格波动和资本投资的特点。
2. 市场趋势（1）供需关系：房地产市场的供求关系对价格和投资有着显著影响。
随着城市化进程的加速和人口增长，住房需求不断增加，尤其是在发展中国家。
然而，供应不足和土地稀缺成为制约市场发展的因素。
（2）价格波动：房地产市场价格的波动性是市场的重要特征。
供求关系、宏观经济形势和投资热点等因素都会对房价产生影响。
经济衰退期间，房地产价格可能下跌，而经济增长时期则可能出现价格上涨。
（3）资本投资：房地产市场吸引着大量的资本投资。
这是由于房地产的长期收益和资产保值的特性所决定的。
投资者会根据市场预期和政策走向来进行投资决策，从而影响市场的供求和价格。
3. 挑战和机遇（1）政策调控：房地产市场受到政府政策的广泛调控。
政府通过土地供应、住房贷款、税收政策等手段来影响市场发展。
政策的变化将直接影响到市场的活力和价格。
（2）金融风险：房地产市场的运作涉及大量资金的流动和贷款。
金融风险的存在可能导致市场出现波动，造成市场不稳定性。
（3）社会需求：随着人口老龄化和城市化的加速，社会对不同类型住房的需求也在不断变化。
市场需要适应新的居住需求和宜居环境的要求，提供具有吸引力的房地产产品。
4. 市场前景房地产市场的前景取决于多个因素的综合影响。
经济增长、政府政策、土地供应、人口变化和金融环境等都将对市场的走势产生重要影响。
虽然面临一些挑战，但房地产市场仍然具有潜力和吸引力，为投资者和购房者提供了机会。
2024年房地产营销方案
2024年房地产营销方案一、市场分析随着社会经济的不断发展，房地产市场仍然保持着较高的增长速度。
2024年，预计房地产市场将继续保持稳定增长态势。
然而，市场竞争激烈，消费者更加理性，对于优质房地产产品的需求越来越高。
因此，我们需要采取有效的营销方案来满足消费者的需求。
二、目标市场确定目标市场是一个关键的营销策略。
在2024年，我们将重点关注以下目标市场：1.新婚年轻夫妇。
随着经济的发展，年轻人的购房能力逐渐增强。
他们需要寻找舒适、便捷、高品质的居住环境。
2.刚需购房群体。
这部分消费群体购房需求旺盛，对价格敏感度较高。
我们将推出一些符合市场平均价格且高性价比的项目。
3.改善型购房群体。
这部分消费群体已经拥有一套住房，但希望通过购买更高品质的房产来提升生活品质。
三、营销策略1.品牌建设品牌是消费者购买决策的重要因素之一。
我们将通过广告宣传、品牌合作等方式提升品牌价值，打造有影响力的房地产品牌。
同时，我们将加强客户关系管理，通过优质的售后服务和周到的客户关怀，提升品牌口碑。
2.定位与差异化在市场竞争激烈的情况下，定位和差异化是成功的关键因素。
我们将通过提供独特的产品和服务来实现差异化竞争。
例如，引入创新的建筑设计、高品质的装修材料、智能化的居住环境等，以满足消费者对于房产的不同需求。
3.市场推广为了提升品牌知名度和销售业绩，我们将采取多种市场推广方式：（1）线上推广：通过互联网平台进行线上推广，包括网站宣传、社交媒体推广、搜索引擎优化等。
（2）线下推广：通过展会、户外广告、地铁广告等方式进行线下推广，吸引消费者的注意力。
（3）合作推广：与银行、金融机构、家居企业等建立战略合作伙伴关系，共同进行品牌推广和销售活动。
4.差异化的产品服务除了提供高品质的房产产品，我们将注重差异化的产品服务，为消费者提供更加便捷、舒适的居住体验。
例如，增加社区配套设施、引入智能化管理系统、提供定制化服务等。
5.客户关系管理我们将建立完善的客户关系管理系统，通过精细化的客户数据分析和个性化的营销手段，更好地与客户进行沟通与互动。
如何进行房地产市场分析
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第二步 （二）基本资料的获得 区域经济环境和市场分析
• 区域经济环境分析
1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企 业人数、接待入境旅游人数…… 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、 住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
第二步 区域经济环境和 市场分析
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的 指标
GDP增速与房地产发展关系
宏观经济增长 小于4% 4-5%
5-8%
人均GDP与房地产发展关系
房地产业发展状况 萎缩 停滞
稳定发展 高速发展 减缓发展阶段 8000以上 改善需求为主 缓慢发展 综合发展型
重庆
8094 11.6 %
成都
9641 7.4%
武汉
8524 9.0%
西安
7748 7.9%
恩格尔系数
31.7
37.2
37.7
38.1
38.3
40.6
34.8
房价收入比——衡量城市住房可支付能力高低、反
映房地产市场总体状况的指标
定义
同一城市的房价 收入比会随时间 发生波动 同一国家中不同 城市的房价收入 比存在差异 在世界范围内， 特别是低收入国 家，房价收入比 波动较大，暂时 还没有一个理想 的目标值。 “4～6倍”是从 市场经济国家归 纳得出的结论， 不能不加修改的 应用到我国。
数据获得 统计数据 销售人员访谈 对目标消费者的调查 （问卷调查、访谈）
供给与需求的对比分析
房地产市场的供需分析方法
房地产市场的供需分析方法房地产市场是一个重要的经济领域，对于经济发展和社会稳定具有重要影响。
了解房地产市场的供需状况对于房地产开发商、投资者和政府决策者来说至关重要。
本文将介绍房地产市场的供需分析方法，帮助读者更好地理解和评估房地产市场。
一、需求分析方法1. 经济基本面分析需求的变化与经济基本面密切相关。
通过分析经济增长率、居民收入水平、人口变动等指标，可以预测房地产市场的需求趋势。
例如，经济增长、就业机会增加和收入水平上升通常会促使人们购买更多的房地产。
2. 人口统计数据分析人口统计数据是需求分析的重要依据。
通过研究人口结构、人口迁移和家庭规模等因素，可以预测不同人群对房地产的需求。
例如，年轻人的需求可能更多地集中在购买住房，而老年人可能对安全、舒适的养老地产有较高需求。
3. 市场调研和调查市场调研和调查是了解需求变化的重要手段。
通过开展问卷调查、实地考察和与潜在买家的交流，可以收集客观可靠的数据和意见，更准确地了解市场需求。
这些数据可以用于评估购房者的偏好、预测未来需求趋势，并为房地产开发商提供产品定位和规划依据。
二、供应分析方法1. 市场供应量分析了解房地产市场供应量对于判断市场平衡与否至关重要。
通过研究房地产项目的备案、在售情况和土地供给计划等数据，可以推断市场供应的变化趋势。
供应量的增加可能会导致市场供需失衡，从而影响房价和销售额。
2. 市场竞争分析研究同类产品竞争对手的供应情况可以帮助评估市场供应的紧张程度。
通过了解竞争对手的产品特点、定价策略和销售情况，可以判断市场的潜在竞争关系，并预测未来的供应情况。
3. 政策环境分析政策环境对房地产市场的供应有着重要影响。
通过研究土地供应政策、房屋产权政策和金融支持政策等，可以预测政策调整对房地产供应的影响。
政策的变动可能导致供应量的波动和市场结构的变化。
三、供需平衡分析方法1. 市场调节速度分析供需平衡与市场调节速度密切相关。
通过分析市场上房屋销售速度和库存量的变化，可以判断供需平衡的状态。
房地产市场调研分析(PPT76页)
房地产项目规划
⑷ 销售执行 研究销售执行是市场调查最关键的地方，它一方面是
指具体的业务安排，如销售点的选择、人员的配置、业务 执行等。
另一方面则是调查实际销售结果。如： 什么样的房型最好卖？ 什么样的总价最为市场所接受？ 吸引客户最主要的地方是什么？ 购房客户群有什么特征等等？ 所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
需要调研的子项目
需要调研的子子项目
针对竞争物业的调查
针对功能相近物业的调查
针对档次相近物业的调查 针对地域相近物业的调查 针对销售措施相近物业的调查 针对配套相近物业的调查
房地产项目规划 ……
需要调研的子子子项目 位置 规模 价格 配套设施 容积率、绿化率 户型 设计特色 进度（开、竣工、开盘时间）
开发商、承建商、设计者、物业管 理公司、代理商
得房率 销售措施 目标客户群 强势卖点 弱势规避 销售率（市场占有率） 物业管理特色及收费
……
……
…… …… ……
样本基本资料
针对消费者的调查
购买力水平 购买力投向
购买偏好
购买决策
配套要求 信息渠道 对竞争楼盘的评述
房地产项目规划 ……
性别 年龄 文化程度 职业 家庭结构 原居住地及面积 …… 家庭收入 家庭支出 家庭收支余额流向 月供能力 物业类别 地段偏好 户型偏好 价格偏好 面积偏好 建筑风格偏好 付款方式偏好 装修档次偏好 …… 决策参与 影响因素（排序） 配套设施种类（排序） （排序）
(2) 确立调查目标 主要决定该项调查的范围及所需解决的主要问题。
房地产市场分析的内容
房地产市场分析的内容房地产市场分析房地产市场是一个重要的经济领域，其重要性体现在对国家经济的直接贡献以及对居民生活的影响。
通过对房地产市场的深入分析，可以对经济发展趋势做出准确的预测并制定相应的决策。
本文将从供求关系、价格趋势、政策因素等方面对房地产市场进行分析。
一、供求关系房地产市场的供求关系是决定价格波动的重要因素。
供给方面，包括住房建设的投资规模、土地供应、开发商的开发力度等。
需求方面，包括购房需求、租房需求、投资需求等。
供需关系的平衡程度直接决定着房地产市场的价格走势。
当供大于求时，市场竞争较为激烈，价格可能下降；当需大于供时，市场供应不足，价格上涨的可能性较大。
通过对供求数据的分析和调查，可以获得对未来房价趋势的一定预测。
二、价格趋势房地产市场的价格波动是人们关注的焦点。
价格受到多种因素的影响，如经济发展水平、政策调控、金融政策、人口流动等。
经济发展水平是决定房价水平的重要因素，经济持续增长会带动房价上涨；经济下行则会对房价造成一定影响。
政府的调控政策也是影响房价的重要因素，比如加强土地供应、限制购房人数等。
金融政策对房价的影响主要体现在利率的变动，较低的利率能够刺激购房需求，提高房价。
同时，人口流动也会对房价造成一定的影响，如人口密集区的房价往往比较高。
三、政策因素政府的政策对房地产市场的影响是不可忽视的。
政府通过调整土地政策、购房政策、贷款政策等手段来调控房地产市场，以维持市场的稳定和健康发展。
土地政策的调整直接关系到供应量，政府加大土地供应有助于增加房屋供应，缓解房价上涨压力。
购房政策的调控主要包括限购措施、房屋质量监管等，以遏制市场过热。
贷款政策的调整也会影响购房者的融资成本，进而对房地产市场产生影响。
政府的政策因素对房地产市场的发展具有长期的影响。
四、其他因素除了供求关系、价格趋势和政策因素外，房地产市场的发展还受到其他因素的影响。
其中，经济周期是一个重要因素。
经济周期的变动会导致市场需求波动，从而影响房价水平。
房地产市场分析
房地产市场分析近年来，房地产市场一直是人们关注的热门话题。
房地产的发展不仅与经济增长紧密相关，还直接关系到人们的居住需求和生活质量。
因此，对房地产市场进行全面的分析是十分必要的。
首先，从市场需求方面来看，房地产市场的繁荣主要受到人口增长和城市化进程的影响。
随着人口规模的不断扩大，需求量也不断增加，尤其是一线城市和热门二线城市的房地产市场更是供不应求。
此外，随着城市化的加速，越来越多的人涌入城市寻求更好的就业机会和生活条件，进一步推动了房地产市场的发展。
其次，从政策层面来看，房地产市场的健康发展离不开政府的引导和支持。
政府对于房地产市场的调控力度直接影响了市场的供需关系、价格水平和投资环境。
目前，政府加强了对房地产市场的监管，推出了一系列限购、限贷和限售政策，以控制市场过热和防范风险。
这些政策的出台对于房地产市场有一定的影响，一方面可以有效防止过度投资和泡沫化，另一方面也限制了购房者的购买能力和意愿。
再次，房地产市场的发展还与经济发展密切相关。
经济增长对于房地产市场的需求和价格水平都有着显著的影响。
随着国内经济的不断发展，人民收入的提高以及城市化进程的推进，让更多的人有能力购买房屋，从而增加了房地产市场的需求。
另外，房地产市场的繁荣也会带动相关行业的发展，如建筑、装修、家具等产业的兴起，进一步拉动了经济的增长。
最后，从投资角度来看，房地产市场一直是许多人的首选投资渠道。
相比其他投资品种，房地产投资的回报相对较高且相对稳定。
然而，随着政府对于房地产市场的严格管理和调控，投资者的信心可能会受到一定程度的影响。
因此，在进行房地产投资时，投资者需要谨慎选择，并严格遵守相关的政策法规。
综上所述，房地产市场的分析涉及到多个方面，如市场需求、政策调控、经济发展和投资环境等。
了解这些因素对于把握房地产市场的走势，做出明智的决策具有重要意义。
只有全面分析市场状况和趋势，才能更好地适应和应对市场的变化，为自己的购房、投资和生活做出正确的选择。
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房地产市场分析的手段与方法
做好房地产市场调查与分析，是房地产开发的前置工作，下面是的关于房地产市场分析的文章，欢迎参考!
1.市场规模的估计：
(一)市场需求分析的基本概念
1.市场规模
市场规模就是特定商品的潜在购买者数量。
潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与途径。
因此，在估计某种产品的消费者市场时，首先需要判断对该产品有潜在兴趣的人数。
如“你想自己拥有一套住宅吗?”假如10个被调查者中有2个持肯定的回答，那么就可以估计消费者总数的20%是住宅的潜在市场。
潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。
消费者只有兴趣还不足以确定市场，潜在消费者必须有足够的收入购买这种商品。
有兴趣的消费者必须对“你能买得起住宅吗?”做出肯定的回答。
价格越高，能做出肯定回答的人数就越少，也说明市场规模是兴趣与收入的函数。
市场规模还会因为途径的限制而缩小。
如果住宅不是在某个地区建设，那么这个地区的潜在消费者就不是有效市场。
有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合。
但如果政府或团体对特定消费群体消费某种商品进行了限制，如某城市政府规定非本地户籍人士不得购买限价商品住房，那么本地户籍者就构成了该城市限价商品住房合格的有效市场。
企业现在可以追求全部合格的有效市场或集中在其中的细分市
场上。
服务市场(也称为目标市场)是公司决定追求的那部分合格的有效市场。
企业及其竞争者总会在目标市场上售出一定数量的某种商品。
渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合。
2.市场总需求
市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销
环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。
(二)市场需求预测
市场需求预测是要估算出一个特定的市场对某种产品的潜在需
求数量。
市场潜在需求数量是在特定时期内，在既定行业市场营销努力水平与既定环境条件下，行业的所有企业所能获得的最大销售量。
2.市场趋势分析：
分析市场趋势的方法主要有：
(一)购买者意图调查法
购买者意图调查法就是通过直接询问消费者在某一时期需要哪
些商品及其数量来进行分析的方法。
(二)销售人员意见综合法
当不能直接调查购买者或费用太高时，可通过询问销售人员来
判断市场需求和企业需求。
由于销售人员接近消费者，对情况比较熟悉，因此综合若干销售人员的估计往往能得到很有价值的结果。
(三)专家意见法
专家意见法又称为德尔菲(Delphi)法，是美国兰德公司于20世纪40年代末提出的。
运用专家调查法时，首先组成由经销商、分销商、市场影响顾问或其他权威人士组成的专家小组，人数不宜过多，一般在20人左右，各专家只与调查员发生联系，然后按下列程序进行：
(1)提出所要预测的问题及有关要求，必要时附上有关这个问题的背景材料，然后一并寄给各专家。
(2)各专家根据所掌握的资料和经验提出自己的预测意见，并说明自己主要使用哪些资料提出预测值的，这些意见要以书面形式返回调查人员。
(3)将各专家的第一次预测值说明列成表，并再次分发给各位专家，以便他们比较自己和他人的不同意见，修改自己的意见和判断。
(4)将所有专家的修改意见置于一个修正表内，分发给各位专家做第二次或多次修改。
最后综合各位专家的意见便可获得比较可靠的预测值。
(四)时间序列分析法
时间序列分析法利用过去的数据或资料来预测未来的状态，即根据过去数据中的因果关系来预测未来的值，过去和未来的状态仅是时间的函数。
(五)相关分析法
时间序列分析法是仅对时间为变量的函数的定量预测方法，它没有考虑其他众多影响市场需求的实际因素，因此在许多情况下是不
适用的。
此时可运用相关分析的理论判断销售量与其他因素相关的性质和强度，从而做出预测。
这种方法尤其适用于中、长期预测。
1.回归分析法
2.市场因子推演法。