新加坡IONOrchard购物中心案例分析报告
新加坡乌节路
新加坡乌节路简介不同于新加坡的其他街道,乌节路并不是因为某位特别的人物而命名的。
相反,它的名字来自于19世纪40年代沿街道种植的肉豆蔻和辣椒。
少量的居住在这里象SCOTTS，DAIRNHILL，和CUPPAGE一样的种植主，他们就对现在街道的名字很熟悉。
这里是新加坡绝对的中央购物区，每年接待着700万之多慕名而来的海外游客。
而如今，新加坡政府耗资4000万新元重新打造的乌节路将不再只是购物的天堂，它也将与世界级著名街道媲美，为人们提供一站式生活、休闲、娱乐的好去处。
位置乌节路(Orchard Road)位于新加坡的中心位置，在中心商业区上方。
尽管据发现认为，它以前的终结点是DHOBY GHAUT地区，现在它的范围已从Tanglin Road一直延伸到Bras Basah Road。
乌节路的名字并不是因为某位特别的人物而命名的。
相反,它的名字来自于19世纪40年代沿街道种植的肉豆蔻和辣椒。
历史乌节路的南部没有房屋建筑。
由于城市从PADANG地区向内地发展和进步，乌节地区的种植业让步给了住宅的发展。
很多私人住宅，主要是PERANAKAN形式的平房开始在苏格兰路和唐林路地区占据主导地位。
城市发展过程中，乌节路和SOMEREST 路的商业住宅修建得离DHOBY GHAUT更近了。
乌节路上两旁原本种满了各式各样的热带水果树，直到1900年代初期，一场果树病变使得这片广大的果园都遭受侵袭，影响到农作物的生长。
果园从此停产，荒芜一片。
直到1965年新加坡独立，乌节路上开始有了第一个购物商场，就在乌节路和Scott路交叉口的附近。
1970年代，在总理李光耀的倡议下，第一座地标性的购物广场落成，那就是董氏大厦(C.K.Tang Plaza Sigapore)，再加上文华酒店驻进乌节路，奠定了日后发展的潜力。
这也标志着乌节路开始向今天这个生机勃勃的经济区的发展进步。
1917年，新加坡冷藏公司开设了一家分配食物供给的商店。
新加坡最豪华购物商场 ION Orchard
ION Orchard位于新加坡著名乌节路核心地带的ION Orchard于2009年7月隆重揭幕，此为新鸿基地产(新地)在新加坡的合资项目Orchard Turn中的国际级顶尖商场。
ION Orchard凭借创新独特的设计及零售概念，优越的地理位置，成功吸引国际级著名品牌进驻，营造划时代的购物新风格。
作为世界顶尖商场之一的ION Orchard，为八层高大型商场，共有逾64万平方呎的出租面积，云集335间零售店；成功吸引国际级著名品牌进驻开设旗舰店及概念店，其中不少更是首度进军新加坡巿场，涵盖时装、生活、娱乐和餐饮等不同领域，为新加坡零售业树立新标准。
商场一楼至四楼云集国际顶级豪华品牌及精品，地下4层则汇聚尊贵知名品牌、年轻潮流及生活品味商户。
ION Orchard汇聚了10家双楼层的名牌旗舰店，包括不少新加坡巿民最爱的国际时尚品牌。
ION Orchard共有27间餐厅和咖啡厅遍布各个楼层，占总楼面面积逾两成，包括国际知名餐厅和本地风味美食，从休闲式餐厅到高级精致餐厅，从小吃店、糕饼店到顶级超级市场，应有尽有。
ION Orchard还具有多项独特设计及规划，适合举办各类活动。
建筑与环境互相融合ION Orchard的设计概念及策划阶段，均经过仔细研究规划，务求整个项目能够融合周边环境，连接附近购物中心及设施。
游人可以在全新加坡最大的有盖公众广场ION2享受宽敞的休闲空间，还能通过地下通道网络往返附近建筑物，非常方便。
ION Orchard位处乌节路地铁站(MRT)正上方，地理位置优越，从地下通道能直接前往地铁站，商场的左右两侧分别是乌节路和乌节林荫道，亦有区内主要公共巴士路线直达ION Orchard，交通便利快捷。
国际品牌及特色商户进驻作为世界顶尖商场之一的ION Orchard，成功吸引国际级著名品牌进驻开设旗舰店及概念店，其中不少更是首度进军新加坡巿场，涵盖时装、生活、娱乐和餐饮等不同领域，为新加坡零售业树立新标准。
香港和新加坡城市综合体建设的启示_以中环和IONOrchard购物中心为例
第10卷第5期2011年10月江南大学学报(人文社会科学版)Journal of Jiangnan University(Humanities &Social Sciences)Vo l.10 No.5Dec. 2011[收稿日期]2011-09-08[作者简介]王晓红(1963-),女,北京密云人,博士,教授,主要研究领域有:服务外包、工业设计、创意产业、跨国直接投资、国际贸易等.香港和新加坡城市综合体建设的启示以中环和ION Orchard 购物中心为例王晓红(国家发改委宏观经济研究院,北京100038)[摘 要]城市综合体的开发建设,其目的是实现城市土地空间充分利用、工作与生活的和谐、人与环境的和谐。
香港、新加坡同属于土地资源紧张,人口密度较大的地区,其城市综合体开发建设具有交通立体化、功能综合化、土地集约化、节奏高效化、生活便利化等特点,对我们有重要启示。
[关键词]城市;立体化;综合化;便利化[中图分类号]T U -024[文献标识码]A[文章编号]1671-6973(2011)05-0052-06Inspiration to the Construction of Urban C omplexes inHong Kong and SingaporeTake Central Surrounding and ION Orchard Shopping C enter as ExampleWANG Xiao -hong(M acro eco no mic Resea rch Instit ute o f ND RC,Beijing 100038,China)Abstract:T he pur pose o f the dev elo pment and construction o f urban co mplex es is to achiev e a full use of ur ban land space,and to realize w o rk -life harm ony,man -environment harm ony.H ongKong,Sing apore belong to areas w ith the same land r esource constraints,population density;their urban development and construction of ur ban co mplex es have the follow ing features:transpo rtation three -dim ensional,functional integration,intensificatio n of land,efficient pace,living facilities and other character istics,w hich have important im plications to us.Key words:City;Three -dim ensio nal;Integration;Facilitation一、城市综合体的基本概念和主要特征(一)基本概念城市综合体是将城市的商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、展览、文化娱乐和交通枢纽等若干关系密切、性质不同的服务形态在区域范围集聚,城市功能在空间上进行组合,并在各功能间建立一种相互依存关系,从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
二发中心新加坡Skyline项目案例沉淀产品篇
瀑布式流水 池
地面层水域面积虽小，但很具有层次性
草坪花园
日光浴平台 游泳池
休闲小筑
户外 用餐亭
儿童戏水池
户外用餐区可观睡莲池 室内用餐亭，配备全套厨房器具
泳池边的休闲小筑
2 楼空中花园：以水疗、桑拿等静态休闲为主
吧台
草坪 休闲区
水疗 套房
水疗按摩池
水疗休 闲区
化妆室
桑拿
配备按摩设备的水疗套房
14楼空中花园：运动健身区
电梯
预期入伙证日期
3,327 平方米或 35,810 平方英尺
永久产权
3.3m
40
102 —A, B & C 类 - 每户 2 个指定车位 —D 类 - 每户 3 个指定车位 —顶层豪宅 - 每户4个指定车位
A,B & C类 - 1 架私人电梯 D, 顶层豪宅类 - 2架私人电梯
2015年底
单位类型 单位数量
A
11
B
11
C
12
D
5
顶层豪宅
1
面积（套内面积）
平方米 平方英尺
162
1744
192
2067Βιβλιοθήκη 2883100350
3767
875
9419
所在楼层
3to13
15to26 27to31 32至33+34 层顶层花
园
量身定制——8-15人的专业设计团队，三个月
时间敲定方案，完全依照客户需求，对包括顶层豪宅
Skyline @ Orchard Boulevard
该项目属于新加坡远东机构旗下豪华品牌INESSENCE，其均具有以下四大特 质
黄金豪址
【国外购物中心赏析】亚洲三大时尚购物中心规划设计解析
【国外购物中心赏析】亚洲三大时尚购物中心规划设计解析新加坡ION ORCHARD购物中心新加坡是东南亚的明珠，一年四季都是盛夏，总能够吸引不少游客到此旅游购物。
而在犹如“新加坡银座”的乌节路上，2009年落成的IONOrchard购物中心就是新加坡最新的地标式建筑，雄伟的气势加上时尚的设计，令其成为商场中的巨无霸。
项目位于新加坡传统商业区乌节路区域，地铁上盖，是嘉德置地和新鸿基地产合作开发，购物中心总楼面面积87500平方，净出租面积66000平方，店铺300多个，停车位650个，于2009.7.21年开业项目业态比例：精品购物65%，餐饮美食休闲30%，银行等配套服务5%，15家旗舰店，其中9家奢侈品旗舰店，奢侈品旗舰店位于1-2层，层高共11米，内部楼梯连通，27间餐厅和咖啡厅遍布各楼层多处独创设计及规划1.外墙：全新多媒体幕墙设计成墙身2.新加坡最大有盖公众广场ION2（3000平方）可举办各类大型活动，聚会和庆典3.屋顶ION SKY屋顶观景平台，还有ION ART，艺术画廊优越便利的设计概念ION Orchard的设计概念及策划阶段，均经过仔细研究规划，务求整个项目能够融合周边环境，连接附近购物中心及设施。
游客可以在全新加坡最大的有盖公众广场ION2享受宽敞的休闲空间，还能通过地下通道网络往返附近建筑物，非常方便。
ION Orchard位处乌节路地铁站正上方，地理位置优越，从地下通道能直接前往地铁站，商场的左右两侧分别是乌节路和乌节林荫道，亦有区内主要公共汽车路线直达ION Orchard，交通便利快捷。
在楼层分布方面，ION Orchard采用了逐层递进的模式，将不同消费层次的品牌统一排布，让顾客更容易地找到属于自己消费层次的购物体验。
作为世界顶尖商场之一的ION Orchard，成功吸引国际级著名品牌进驻开设旗舰店及概念店，其中不少更是首度进军新加坡巿场，涵盖时装、生活、娱乐和餐饮等不同领域，为新加坡零售业树立新标准。
商业综合体---新加坡-ION Orchard
ION Orchard
項目概況
項目名稱：ION Orchard 項目地點：新加坡主要中心商業區烏節路 項目總面積：212,000平米 設計師：Benoy 開發商：嘉德置地與新鴻基地產吅作開發 業主：嘉德置地/新鴻基地產 購物中心： 開業時間：2009年7月21日（購物中心） 建築層數：8層（地上4層，地下4層） 總樓面面積：87,500平米 淨出租面積：66,000平米 店鋪個數：300多個 停車位：650個 公寓： 開業時間：2010年 建築層數：56層（包括地下4層） 建築高度：218米 總戶數：共176戶 一期均價：約18萬人民幣/平方米 停車位：270個（三居每戶一個，四居每戶兩個，花 園別墅和空中別墅每戶3個） 會所：F5，F6 兩個會所
項目概況
ION Orchard還具有多項獨特設計及規劃，適吅舉辦各類活動。整個商場外牆採用全 新互動多 媒體幕牆設計成牆身；新加坡最大的有蓋公眾廣場ION2可舉辦大型活動、聚會 和慶典；於2010
年底開幕的瞭望台ION Sky落成後將能360度飽覽全巿美景；還有ION Art專門用作藝術及文化
活動展覽，展出亞洲和新加坡最傑出藝術工作者和設計師的現代 作品。 坐落在ION Orchard購物中心上的高層建築則為“卓錦豪庨”公寓，總高度為218米， 共56層 （包括地下4層）。每層有4戶，戶型分別為：三居、四居、花園別墅和空中別墅。 另外還利用 商場的屋頂打造公共花園，為業主提供聚會、私人酒窖、SPA等服務。 ION Orchard以其出類拔萃的設計及國際級的商戶組吅，在“亞洲國際房地產投資交 易會2009” （MIPIM Asia）頒獎禮中，榮獲最佳購物中心大獎殊榮。
成功吸引國際級著名品牌進駐，營造劃時代的購物新風格。
境外房地产案例研究：新加坡地标性高端城市综合体——ION Orchard(2012)
购物中心业态店铺规划 ION Orchard 购物中心商业部分总零售面积 66,000 平方米，共八层，地上四层，地下 四层，目前已入住店铺 300 多家。其商业定位为高端时尚，以高端购物、餐饮美食和以艺 术人文为特色的展示展览是其三大功能。 精品购物占营业面积的 65%，餐饮美食约占 30%，银行等商务服务占 5%； 购物类商业中，奢侈品牌共有 35 家店面，其中 9 家为奢侈品牌旗舰店； 国际一线奢侈品牌占购物类商业总面积的 33%，时尚服饰占 29%； 60%的店面为旗舰店或首次进入该区域的新品牌； 已入住旗舰店共有 15 家，其中 9 家为国际一线奢侈品牌； 国际一线奢侈品牌旗舰店位于 F1、F2，店内两层内部连通，层高 11 米； 旗舰店面积多在 500 平米到 1,500 平米之间，且均拥有独立外立面，展示性强。
层数 B1,B2,B3 为主，部分 B4,F3 F1,F2 为主,部分 F3 B1,B2 为主,部分 B3,B4 较为分散,B2,F2,F1,F3 都有分 布 F4 为主,部分 F3,B4 B4 B3 为主,少量 B2 B4 为主 F3,F4, Gusttimo Di Roma 在 F1 每层 1-2 B1 F4,B4 室外广场 ION2, F4 美术展览 馆
购物中心： 开业时间：2009 年 7 月 21 日（购物中心） 建筑层数：8 层（地上 4 层，地下 4 层） 总楼面面积：87,500 平米 净出租面积：66,000 平米 店铺个数：300 多个 停车位：650 个
公寓： 开业时间：2010 年 建筑层数：56 层（包括地下 4 层） 建筑高度：218 米 总户数：共 176 户 一期均价：约 18 万人民币/平方米 停车位：270 个（三居每户一个，四居每户两个，花园别墅和空中别墅每户 3 个） 会所：F5，F6 两个会所
新加坡乌商业街—乌节路考察研究报告
170年风云际会世界级商业街——戏说新加坡乌节路1840年，“乌节路”名字诞生……1903年，乌节路第一个冷藏超市设立……1950年，乌节路CK Tang购物中心建立……1974年，新加坡第一家多层购物中心Plaza Singapure开业……2011年，超过5000家商店汇集在此，义安城、先得坊、伊势丹、诗家董，还有新加坡第二家免税商店（DFS）……半个多世纪以来，越来越多的大商场集聚在乌节路，共同缔造了新加坡的中央购物区。
1908年的乌节路是一大片种植园乌节路1930年乌节路1975年如今的乌节路前世今生，乌节路被时间镌刻成了经典乌节路位于新加坡的中心位置，范围从唐林路一直延伸到Bras Basah路，是一条全长约为2.2公里的单行道，特色购物中心林立于道路两侧，各大购物中心外的主要通道则布满了这个花园城市无处不在的鲜花和绿叶。
每一个标志性的购物中心都是购物者的天堂，提供了拥有自己特色的零售，餐饮和娱乐服务。
这个购物带由近800,000平方米的商场、餐厅组成。
从世界名品定制到快速时尚，从高档餐厅到美食广场能满足不同消费层次的要求。
如今，乌节路是新加坡最大的吸引游客的亮点之一。
与新加坡其它道路不同，这条路并不是因为某位特别的人物而命名，相反，它的名字来自于19世纪40年代沿街道种植的肉豆蔻和辣椒。
19世纪末，一种奇怪的疾病传播到了肉豆蔻的种植上，肉豆蔻价格下跌，与之同时，人口蓬勃发展，乌节地区的种植业让步给了住宅的发展，该地区很快转化为住宅区。
当地富豪被这一带苍翠宁静的环境所吸引，在这里建造了自己的豪宅。
周围的多条道路如Cairnhill, Cuppage, Oxley都是以当时各自的庄园主命名的。
在成为国家著名的购物场所之前，乌节路满是印度庙宇，犹太教和佛教的墓地，菜市场，户外小贩中心，甚至还是一个露天洗衣场所。
乌节路地图世界顶级的商业中心，中西文化的无隙糅合乌节路是东西文化融合得最有魅力的商业街区国际购物中心，有适合不同游客需求的专卖店、特产商店。
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带来大量客流的次主力商铺，可提升商场 的人气
代表商户：zara 、mango
该类商铺有能力支付高昂租金，保障商 场的正常运营
代表租户：Mimco、fossil等
客流驱动者 面积贡献者
平衡性
租金驱动者 吸引力驱动者
大面积的娱乐配置可延长顾客在商场的 逗留时长，起到促进消费的作用
代表商户： Opera Gallery
2
商圈信息
乌节路商圈是新加坡最大的传统商圈，随着商圈的升级改造，出 现了诸如ION Orchard等典型购物中心
3
交通
本项目为地铁上盖物业，且位于城市主干道沿线，交通便利，与周 边建筑直接连通，可达性好
ION Orchard 位处乌节路地铁站正上方，地理位置优越，地下2层有6 个地下通道能直接前往地铁站 商场沿三条城市主干道，北面主入口和Orchard Blvd.连接，东侧为Scotts Rd.，南侧为Orchard Rd. 区内主要公共交通站点6 个直达ION Orchard，交通便利快捷 项目左侧是伟乐坊（办公+购物中心）、右边靠近义安城购物中心和威士马广场（5 层的购物商场）。
一些醒目可吸引眼球的品牌店，世界 顶级品牌
代表租户：LV、Dior等
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A. 案例基础资料与商圈地理信息 B. 功能、业态及租户组合 C. 布局与规划设计 D. 消费者沟通 E. 项目总结（借鉴意义）
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本项目以高端购物、餐饮美食和艺术人文为特色的展示展览三大 功能组团的形式呈现，各品类交错分布却又不失条理
三维悬臂式玻璃及金属外壳，将整体零售卖 场空间包裹起来，圆形的外部造型格外引人 注目。玻璃组成的蜿蜒曲折的结构组成角度 变化的互锁的图案，其设计灵感来源于自然 界中的繁杂的几何图案和纹理效果
大型低像素种子结构幕墙以及小型高像素LED 幕墙，为视频及广告播放提供了全新的品牌展 示和活动的舞台空间 6
项目平面图
项目购物类商业中，奢侈品牌共有 35 家店面， 其中9 家为 奢侈品牌旗舰店；
国际一线奢侈品牌占购物类商业总面积的 33%，时尚服饰占29%；
60%的店面为旗舰店或首次进入该区域的 新品牌；
已入住旗舰店共有 15 家，其中9 家为国 际一线奢侈品牌；
国际一线奢侈品牌旗舰店位于 F1、F2， 店内两层内部连通，层高11 米；
旗舰店面积多在 500 平米到1,500 平米 之间，且均拥有独立外立面，展示性强
14
支持
购物中心以购物、餐饮为主，入住品牌包括LV、Dior、Tokyo monia等 知名品牌
品类 时装
店铺 数量
60
顶级时尚 35
餐饮, 30%
购物行业中各品类占比
购物, 65%
精品 时装 29%
顶级 时尚 33%
电子 产品
7%
箱包 皮具 17%
珠宝 钟表 14%
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业态
ION Orchard购物中心涵盖购物、餐饮、、人文艺术及服务，其中 购物和餐饮品类最为齐全
购物
个人时尚
食品杂货 文化体育
时装 皮具 饰品 箱包
鞋
健康保健 杂货
A. 案例基础资料与商圈地理信息 B. 功能、业态及租户组合 C. 布局与规划设计 D. 消费者沟通 E. 项目总结（借鉴意义）
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ION中心
ION Orchard购物中心位于新加坡乌节路商圈，是涵盖时装、餐饮、 娱乐等的跨时代国际顶级购物中心
项目简介
项目名称：ION Orchard 项目地点：新加坡主要中心商业区乌节路 设计师：Benoy及RSP Architect 有限公司 开发商：嘉德置地与新鸿基地产合作开发 开业时间：2009 年7 月21 日 建筑层数：8 层（地上4 层，地下4 层） 总楼面面积：87,500 平米 净出租面积：66,000 平米 店铺个数：335个 停车位：650 个 代表品牌：LV、Prada、 Cartier、 Dior 定位：以时尚购物和餐饮娱乐为主的顶级 购物中心
文化用品 礼品
餐饮 文化/服务
正餐
小吃快餐 休闲餐饮 其他餐饮
服务 人文/教育
中餐 西餐 亚洲餐饮 创意菜 中式快餐 西式快餐 其他快餐 饮品及甜品 面包糕点 美食广场
咨询、金融服务
美术馆
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品牌举例
ION Orchard购物中心品牌如下：
功能组合平衡性
租户通过付租金的方式，从以下四个方面贡献力量，带来财务收益 并吸引大量客流
访客可以通过地下通道网络往返附近建筑物，非常方便 4
设计理念
设计师从购物中心原址为肉豆蒄种植场及果园中获得灵感，将其 比喻为一枚掉落在果园里的种子，并在这里生根发芽
入口处如波浪般起伏的天棚，由几根形似树干的立柱支撑，而由玻璃和金属框架构成的错综复杂的模块 状天棚表面，则来自于树冠纹理的启发
卖场零售空间天篷的设计更是运用了“表皮”、“遮荫树”、“树叶”以及“果皮”的圆形外皮比喻元 素，使造型寓意鲜明，造型各异而美观
这个将生长主题运用于设计中：从种子到树干到整棵大树。通过独有的流畅结构感、不规则的外墙设计 和树状支柱，展现出极具视觉震撼力的自然风格，可激发游客与环境的交流与共鸣 5
建筑特点
在设计上，金属、玻璃等元素的运用，蜿蜒曲折的结构及变幻的几何 图案配以绚丽精彩的灯光，使其赢得2009年最佳整体设计奖
购物 箱包皮具 35 珠宝钟表 30
电子产品 15
ION 美食广场 45
小吃快餐 13 餐饮
休闲食品 10 饮品及甜品 15
金融通讯 6
文化及 服务
咨询服务
9
艺术展示 1
层数
代表品牌
B1,B2,B3 为主，部分B4,F3
ZARA，LEVI’S,CK,MG
F1,F2 为主,部分F3
Dior, Giorgio Armani,Louis Vuitton, Burberry
B1,B2 为主,部分B3,B4
Accessorize, Aldo, Fossil
较为分散,B2,F2,F1,F3
本项目以独特性导向为主，面向全客群的城市中心型购物中心
独特性 导向
生活方 式导向
主题购物中心
价值 导向
价格 导向
家庭
青年
女性
商务
游客
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A. 案例基础资料与商圈地理信息 B. 功能、业态及租户组合 C. 布局与规划设计 D. 消费者沟通 E. 项目总结（借鉴意义）
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功能占比
各功能面积占比
服务/文 化, 5%