房地产行业的各方博弈
浅谈房地产市场中三方主体的博弈关系
成机 制是房地 产市场参与者共同博弈的必
＝一 浅 房方产 场 谈 地 市 中
然结 果。房地 产市 场与其他市场相比有其
特殊 性 ， 这种特殊 性是 由房地产价值构成 、
政 策 角色 与作 用 、供 求 双 方 预期 心 理 影 响
等因素共同造成的。另一个重要特征在于 房地产 市场存在 明显 的信 息不对 称问题 ， 这种 信息 不对称主要体现在两个方面 ：由 于房地产市场的专业性导致房地产开发商 相对于住房消费者的信息优势 ，开发商可
政 府。现 阶段的房价 早已经远远超出 了其真正的成本价格 ，而政府部门对待房 价的真实态度 ，可能左右或者决定房价的
பைடு நூலகம்
仅存在于开发商之 间或购房 者之 间 ， 更存在于开发商与 购房者之 间。 正是 这些不同群体 、不
同 利 益 、不 同想 法
图 １政 府 一 费 者 房 地 产 市 场 博 弈 模 型 消
主 博 关 体的 弈 系
■ 徐 琳 郭宗逵 （ 南京 工业大学管理科 学与 工程 学 院 南京
２０（ ） １ ０） ９
以在一 定程度 上影响 消费者 的未 来预期 ，
而反方向作用几乎不存在 ；由于房地产市
场的政策性所导致的政府相对于房地产开 发商和消费者的信息优势 ，政府通过调整
部 门应当而且必须保持足够的慎重和理性。 开发商。每年都有不 同的通 货膨胀 因
的关键 ， 也是未来
中国 经济 得 以持 续 增 长 的关 键 。
场
萧 条
／开
减少投八
素导致物价上涨 ，特别是在 当前 ，钢材 的
涨价将直接带来建房成本 的提升 。而开发 商公示拿地费 用、提升建筑 品质 的明细表 只在说 明房产成本在不断增长 。这也是房
基于博弈论的房地产业中各博弈方策略分析.
（ 一） 此 博弈 中假 定中央政府不只是关注房地产业所 带来 的
财政收入 ， 更关注房地产业所带来 的社会 效用 ， 而地方政 府的政 绩与财政收入直接挂 钩 ， 因此地方政策 主要由财政收入主导 ， 所
谓“ 上有政策 ， 下有对 策” ， 如 没 有 强 力 制 约 必 然 导 致 地 方 政 府 抬
ａＵ 十Ａ —Ａ Ｍ —Ｃ ａＵ ＋ ８ Ｍ
化简得 ： Ａ （ ＋ ｐ ） Ｍ＋ ｃ
三、 重 复博 弈
（ 二） 中央政府 和地 方政府 的政策不 可能 同时出台 ， 在时 间 上具有一定滞后性 ， 而就一般而言 中央政策先 于地 方政策 ， 因此 此处假定地方政策就 中央政策 进行 调整。此处地方政府 的对策 简化 为地方政府积极 配合 中央政 策或是 消极配合 中央政策 ， 中 央政府对其消极配合有惩 罚和不惩罚两种对策 。
罚 ／
厂
（ ｕ一 ｆ ， ＋Ｂ ， ａ Ｕ一 ）
厂 ］ ＼ ｃ 一 ， － ｒ － 一 脚 ，
厂
（ 矿一 ， 一
唧 ＋Ａ一棚 ・ Ｃ）
本文拟通过对房地产业相关者 的行为进行博弈 分析 ，包括 完全信 息静态博弈（ 完全且 完美 信息动态博弈 ， 中央政府与单个
赵 天 营 王 秋 阳
（ １ ． 河海 大 学商 学院 ， 江苏 南京 ２ １ ０ ０ ０ ０ ； ２ ． 江 苏经 贸职 业技 术学 院 ， 江苏 南京 ２ １ ０ ０ ２ ４ ）
摘 要： 房地 产业 作为 国 家经济发展 的 支柱 产业 ， 一 方 面 直 接 影 响 国 家 ＧＤＰ的 增 长 ， 一 方 面 又 关 系 国 内社 会 的 稳 定 ， 而 作 为 房 地
ｌ
、 Ｊ Ｉ口
房地产市场中的博弈策略
融创中国与绿城中国在某大型综合体项目中的合作。双方在合作开发的同时，也保留了各自的品牌特 色和市场竞争力，实现了互利共赢。
05
结论与展望
对房地产市场博弈策略的总结
房地产市场博弈策略的多样性
在房地产市场中，参与者可以采取多种策略，包括购买、出售 、租赁、投资等，每种策略都有其优缺点和适用场景。
博弈论在房地产市场中的优势和局限性
优势
博弈论可以帮助参与者更好地理解竞争对手的策略和行为， 从而制定更加科学和合理的决策。同时，博弈论还可以帮助 参与者预测市场的变化趋势，提前做好应对措施。
局限性
博弈论的应用需要参与者具备较高的数学和经济学素养，同 时还需要具备一定的数据支持和分析能力。此外，博弈论并 不能完全解决房地产市场中的所有问题，如政策风险、市场 风险等。
博弈论的基本概念
博弈论
博弈论是研究决策主体在给定信 息结构下如何决策以最大化自己 的效用的学科。
博弈的参与者
在房地产市场中，博弈的参与者 通常包括开发商、投资者、政府 和消费者等。
博弈的策略
在房地产市场中，博弈的策略通 常包括土地获取、项目定位、价 格制定、营销策略等。
博弈论在房地产市场中的适用性
混合博弈策略的案例包括房地产企业之间的战略合作与竞争、资源共享 与独立开发等。
04
房地产市场博弈策略的案例分 析
合作博弈策略案例
合作博弈策略
通过合作方式，房地产开发商共同投 资、开发和销售同一项目，以降低成 本、提高效益。
案例
万科与保利地产合作开发项目。两家 公司通过资源共享、优势互补，降低 市场风险，实现共赢。
非合作博弈策略的案例包括房地产企 业之间的价格战、营销战、品牌战等 。
中国房地产市场的多方博弈分析
中国房地产市场的多方博弈分析摘要：当前我国房地产业发展迅速，对促进国民经济发展做出了突出贡献。
房地产市场的发展是由各种社会力量不断博弈形成的结果，市场交易各方，即政府与开发商、开发商与消费者、消费者与政府之间都存在着非常典型的博弈过程。
关键词：房地产；开发商；政府；消费者中国房地产市场出现连续数年的快速发展，商品房价格迅速攀升。
房地产业与许多行业相关联，每年拉动GDP近1.5 个百分点，已成为国民经济发展的支柱产业之一，成为影响宏观经济波动的主要因素。
虽然近一段时期，宏观调控收紧银根，房地产价格增速减缓，部分城市房价略有回落，但由于房地产投资超额利润的吸引，越来越多有实力的公司转轨进入房地产领域，加剧了房地产市场的竞争。
在这样的环境和前提条件下，开发商为了追求投资的最优效益，应在有限资源下合理规划住房的开发结构与价格；政府面临如何决策而使社会福利最大化的问题；同时，消费者也要做出选择，使自身效用最优。
博弈论指出，在人们日常的经济生活中，许多的决策实际上不是单人决策而是多人决策，参与者之间的行为是相互直接影响的，一个人在决策时必须考虑对方的反应。
房地产行业也存在这样的情况，市场交易各方，即政府与开发商、开发商与消费者、消费者与政府之间都存在着非常典型的博弈过程。
一、开发商与消费者间的博弈在房地产市场中，开发商与消费者之间的博弈是最为引人关注的，也是引发部分社会矛盾、扩大贫富差距的因素之一。
尽管如此，消费者并不是一味希望房价无限制的下跌，因为由此造成的经济环境恶化的后果非常严重，生活水平的提高、改善住房条件的需求增强以及对未来持有的良好预期，都使购房者理性地期待房价降到自己的心理预期价位时再购买房产。
现阶段房地产市场中消费者的自住需求还是很大的，只是由于房价畸高及近期的市场调整而持币观望。
由于各个开发商的利益一致，消费者的态度也趋同，可以把开发商和消费者都各自看作一个整体。
如上图显示的博弈过程所示，在开发商维持价格不变，消费者采取观望态度时，整个市场的交易氛围变差，人们对交易的期望降到最低，市场的损害最终反映到交易双方的利益受损上。
房地产市场的竞争分析
房地产市场的竞争分析房地产市场一直以来都是一个竞争激烈的行业。
随着城市化的不断推进，房地产市场的发展迅猛，吸引了越来越多的参与者。
本文将分析房地产市场的竞争特点、主要竞争对手以及竞争策略等方面，帮助读者更好地了解房地产市场的竞争环境。
一、房地产市场的竞争特点房地产市场的竞争特点主要体现在以下几个方面：1. 品牌竞争：在房地产市场中，知名房地产开发商的品牌优势对竞争的影响非常大。
消费者更倾向于购买知名开发商的房产，因为他们在建筑质量、品质保障、售后服务等方面拥有良好的声誉。
2. 价格竞争：房地产市场的价格竞争也非常激烈。
由于市场上供应的住房产品种类繁多，开发商为了吸引消费者，往往会通过价格优惠、分期付款等方式来争夺市场份额。
3. 产品创新竞争：房地产市场的产品创新也是竞争的一个重要方面。
开发商通过引入新的设计理念、采用新材料、提供个性化的定制服务等方式来满足消费者的多样化需求，从而在激烈的市场竞争中占据优势。
4. 渠道竞争：房地产行业的销售渠道有多种形式，包括自有销售团队、代理商销售、互联网销售等。
不同销售渠道的竞争也是市场竞争的一部分，开发商通过建立良好的渠道网络来拓展市场份额。
二、主要竞争对手分析房地产市场的竞争对手主要包括以下几个方面：1. 同地段同类型的房地产开发商：在同一地段，同类型的房地产开发商是最直接的竞争对手。
他们提供类似的房产产品，消费者在购房时通常会从中选择。
2. 外来进入者：随着房地产市场的不断发展，一些新进入的开发商也会成为竞争对手。
他们可能引入新的设计理念、销售策略等，对市场格局造成一定的冲击。
3. 二手房市场：二手房市场也是房地产市场的竞争对手之一。
一些消费者在购房时会同时考虑新房和二手房，选择其中的一种。
4. 租房市场：租房市场是购房市场的一个替代选择，部分人群选择租房而非购房。
租房市场的竞争也对购房市场造成一定影响。
三、竞争策略分析在竞争激烈的房地产市场中，开发商可以采取以下策略来应对竞争：1. 品牌塑造：加强品牌建设，提升品牌知名度和美誉度。
博弈论中的房地产开发例子
博弈论中的房地产开发例子
博弈论在房地产开发中有很多应用，其中经典的例子是房地产开发博弈。
在这个例子中，有两个房地产开发商，A和B，他们都面临着是否投资开发一栋新写字楼的决策。
如果两个开发商都选择开发，那么市场上将有两栋新的写字楼出售，需求大的情况下，每栋写字楼的售价可达单位资金；而需求小的情况下，每栋写字楼的售价仅为单位资金。
如果一个开发商选择开发而另一个开发商选择不开发，那么市场上将只有一栋新的写字楼出售，需求大的情况下，售价高达单位资金；而需求小的情况下，售价也可达单位资金。
在这个博弈中，每个开发商都希望自己的决策能够带来最大的效益。
他们需要考虑竞争对手的选择以及市场的需求情况两方面。
这个博弈论模型可以帮助开发商更好地理解市场动态，制定出更优的决策。
以上内容仅供参考，如需更多信息，建议查阅博弈论相关书籍或咨询数学专家。
结合教材的房地产开发博弈例子,完成以下
结合教材的房地产开发博弈例子,完成以下摘要：1.房地产开发博弈的背景和概述2.房地产开发博弈的参与者和策略3.房地产开发博弈的收益和风险4.结合教材的房地产开发博弈例子进行分析5.对房地产开发博弈的思考和建议正文：一、房地产开发博弈的背景和概述房地产开发博弈是博弈论中的一个经典案例，它描述的是房地产开发商在决定开发何种类型的房地产项目时所面临的决策问题。
在这个博弈中，开发商需要考虑市场需求、政策法规、竞争对手等多种因素，以期获得最大的收益。
二、房地产开发博弈的参与者和策略房地产开发博弈的主要参与者包括开发商、消费者、政府和竞争对手。
开发商的策略是决定开发何种类型的房地产项目，消费者则是根据自身需求选择购买何种类型的房产，政府则通过政策法规来调控房地产市场，竞争对手则会影响开发商的决策。
三、房地产开发博弈的收益和风险房地产开发博弈的收益主要来自于房地产的销售收入，而风险则主要来自于市场不确定性和政策法规的变化。
开发商需要根据市场需求和政策法规来决定项目的类型和大小，以期获得最大的收益。
四、结合教材的房地产开发博弈例子进行分析教材中的房地产开发博弈例子是基于一个具体的房地产市场环境，通过对开发商、消费者、政府和竞争对手的策略分析，来探讨房地产开发博弈的决策过程。
通过这个例子，我们可以看到房地产开发博弈的复杂性和不确定性，以及决策者如何在不确定的环境中做出最佳决策。
五、对房地产开发博弈的思考和建议房地产开发博弈是一个复杂的决策过程，涉及到多方的利益和策略。
对于开发商来说，应该根据市场需求和政策法规，灵活调整项目策略，以期获得最大的收益。
对于政府来说，应该通过合理的政策调控，保持房地产市场的稳定和健康发展。
对于消费者来说，应该根据自身需求，理性选择购房。
我国房地产市场中各主体之间的博弈分析
我国房地产市场中各主体之间的博弈分析打开文本图片集房地产作为一种稀缺性的资源，在社会与经济发展、城市建设和社会环境的改善等各个方面都有着举足轻重的地位。
它与人民的生活变得越来越密切，因而房地产质量的高与低，发展的好与坏，直接影响到宏观经济的健康发展。
近几十年来，通过对房地产市场的逐步培育和发展，基本形成合理的房地产市场参与者，他们在共同的游戏规则下，参与市场的博弈。
由于不同的参与者的参与，提高了整个市场的运作效率，也使得整个市场的监管变得更复杂。
本文对房地产市场的研究，除了常规分析外，主要运用博弈论方法进行分析。
通过利用博弈论对房地产市场的经济现象进行了分析解释，提供对房地产市场研究的新的思路。
一、我国房地产博弈中的基本要素1.博弈的主体及其特征分析。
房地产市场博弈中最重要参与者包括中央政府，地方政府房地产商和消费者。
从本文研究的目的和便利性出发，针对性的将房地产的一级市场和二级市场定为研究的对象，包括房地产中三个主要的参与者政府、房地产商、消费者。
但是与房地有关的参与者还有地产中介、银行、民间群体、物业管理公司等等。
由于篇幅有限，只研究其中最主要的三方，政府、开发商与消费者的博弈，具体分析在房地产市场上，三方的博弈力量及关系。
①政府。
政府作为房地产市场博弈规则的制定者。
政府通过制定博弈规则约束市场参加者，规范参加者行为，实现其社会福利最大化的目的。
因此，政府在房地产市场博弈中与其他参加者的地位是不平等的，凌驾于其他参加者之上，通过其他参与者的博弈过程，各参与者只能在政府制定的规则范围内寻求各自利益的最大化的博弈策略。
地方政府作为辖区管理者与必要设施和服务的提供者，通过颁布和执行法律、征税、行政管理、补贴、基础设施建设和提供服务、土地等，影响房地产商的开发出行为。
②房地产开发商。
房地产开发商是以通过生产房地产实物产品，在博弈规则许可的前提下，自主经营，追求利润最大化来实现其终极目标。
在博弈规则中，房地产开发商处于信息优势地位：a提供的产品具有唯一性和不可移动性；b房地产需求者只能从开发商手中购买房地产产品，决定了开发商控制着定价权；c产品需求者选择空间不大，只能被动地选择开发商提供的产品。
房地产发展的多方博弈分析
房 产博 弈 就能 达到 多赢 的均衡 结 果 ；否则 ，可 能造 成 多输 的局 面 。
关 键 词 ：动态 博 弈 ；静 态博 弈 ；合作 博 弈 ；不合 作博 弈 ；纳什 均衡
中 图分 类 号 ：Ｆ ９ ． ２９２ ３
文 献 标 识 码 ：Ａ 源自文 章 编 号 ： １０ —０ ３ ０７０ —０ ４０ ０ ９２ １（ ０ ）１ ６—３ ２ ０
四是 中央政 府选择降低 收益分 配比例 ，地方政府 也采取 降低 收益分配 比例 。此时博 弈 的结果 为（ ， 一１
一
地方政府也扩大收益分配 比例 ，双 方得到 的最终 收益
收稿 日期 ：２ ０ —９２ ０ ６０ —６ 作 者 简介 ：田晓青（ ９ ２）， ， 南岳 阳人 ， 士研 究 生 ， １８一 女 湖 硕
ｖ１ ０ ．８ＮＯ．１
Ｆｅ ｂ． ２ ７ ０ｏ
房 地 产 发 展 的 多 方 博 弈 分 析
田晓青 ，邓 忠
４０７） ３ ０ ９ （ 中 师范 大学 政 治学研 究 院 ，湖 北 武汉 华
摘
要 ：针 对 房地 产交 易过 程 中不 同决策 主体 行 为 ，依 次分析 了中央 政府 与地 方政 府 的博 弈 ，开 发商 之 间的博 弈 ，消 费
近几年 ，中 国房地产市场 出现连 续数年的快速发 展 ， 品房价格迅速攀升 ， 商 尤其是近一段时期 ， 在宏观
是（ ， 一２。 由于 土地 总收益不变 ，该博弈 的结 果 一２ ）
势必造 成中央政 府和地方政府 的强烈对立竞争 。 二是中央政府采取扩大收益分配 比例的策略， 而地 方政 府相机降低收益 分配 比例 ，中央政府与地方政府 最后的收益为（，２。在这种博弈过程 中地方政府 是被 ６ ） 迫采取 了降低收益分配 的策略 ， 但它为 了追求其 自身利 益最 大化 ， 势必会采取其他相关政策来 弥补 因降低 收益 分配比例造成的收益的减少 ， 其结果必定会影响中央政 府的权益 ，同时也会加大 中央政府与地方政府 的矛盾 ，
我国房地产市场中各主体之间的博弈分析
影 响房地 产商 的开 发 出行 为 。②房 段 ，在 住 宅供 给市 场 上 ，消 费 者 与 房
１ ． 博 弈 的主体 及 其特征 分析 。 地 产 开 发 商 。房 地 产 开 发 商 是 以 通 地产商就住宅供给价格 的博弈 ，房地 房地产市场博弈 中最重要参与者包括 过 生 产 房 地 产 实 物 产 品 ，在 博 弈 规 产商之 间争夺更多的消费者购房的博
消费者在与开发商的谈判中Байду номын сангаас于信息 发 商 所 得 的利 润 ；Ｈ为 所销 售 房 屋 的
６ ４
数 量 ；Ｐ为 销 售 房 屋 的单 位 价 格 ，Ｃ 我们可以假设在整个房地产市场中如
１ ． 政府。政府在房地产市场博弈
为房屋 的单位成本 ，Ｅ 为对公共物品 果只有单独 的两家 ，他们分别 为开发 中的角色定位——信息传递者 。要处
围房地 产市 审各主体之河曲博弈 薪
口 合肥
房地产作为一种稀缺性的资源 ，
鲁 惠 林
弱势地位 ，讨价还价力度不 大 ，往往 是被动的接受开发商 的价格 。消费者
者还有地产 中介 、银行 、民间群体 、
在 社 会 与经 济 发 展 、城 市 建设 和社 会 物业管理公 司等等。由于篇幅有 限，
环境 的改善等各个方面都有着举足轻 只研究其中最主要的三方 ，政府 、开 的最大消费承受能力是参加房地产市
重 的 地 位 。它 与 人 民 的生 活变 得 越 来 发商与消费者 的博弈 ，具体分析在房 场博弈的上 限，博弈 的结果 如果高于 越 密 切 ，因而 房 地产 质 量 的高 与 低 ， 地 产 市 场 上 ，三 方 的博 弈 力 量 及 关 承受能力 ，他将退 出博弈。 ２ ． 房 地 产 市 场博 弈 的基 本 模 式 。
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房地产行业的各方博弈
博弈者：中央政府、地方政府、房地产开发企业、银行、投机客、老百姓
中央政府：
自1998年房改以来，中央确立了以房地产为龙头行业，中国房地产以其迅猛之速发展，成为国家经济增长、地方城市建设、关系民生不可或缺的重要支柱。
但房地产行业的发展超出了中央的预料，房地产行业几乎关系着国家整个GDP的升降。
中央政府喜忧参半，作为经济增长重要因素国家希望房地产行业健康发展，作为民生国家则期望房地产行业稳定增长。
去年国家调控政策出台后，降价声一片，观望气息浓郁，房地产似乎进入了严冬时节。
而政策出台不到1年，各地方政府，各银行在实际上已经放开了。
就在今年年初，房地产开始报复性上涨。
其中缘由不得不让人想起国家是为GDP保八让步，房地产行业降温影响确实太大了！
中央也越来越感觉到房地产行业对国家整个经济的重要性，并在寻找摆脱对房地产过重依赖的对策，如开放原国家垄断行业等。
对于整个房地产，国家有如一剂调和剂。
资本向来就是要赚钱的，众多的投资者将钱投入这个行业，作为房地产开发企业当然会抬高房价。
过高的房价让真正需要解决住房问题的老百姓买不起，民怨不可触犯，中央的专家们就研究出不同的办法，且不管这些政策最终结果会怎么样，政策出台后起码民众感觉到了政府是想要解决人民居住问题的，将矛头指向开发商。
政策一出台地方政府、媒体很配合的出台一系列政策，开发商也跟着象征性地稍作降价以响应中央的调控，但房产降价后购房者并不买账，认为还有降价空间，甚至有部分人发起不买房运动，实际斗争结果呢？你不买可以，政府、开发商的耐性是有限的，你不买我就涨上去了，因为政府财政需要税收、需要出售土地创收、需要稳定一方百姓及房地产行业相关人群，而开发商则会考虑如果开发周期过长会影响其收益，房价自然就又上去了。
地方政府
地方政府同样清楚，出售土地、房地产高额税收及带动其他行业发展是地方政府GDP也好、城市建设也好、搞活经济也好的一把尚方宝剑。
地方政府对于中央的政策是支持的，也是希望房地产行业健康发展，从心底也是想让老百姓安居乐业的。
但是房地产行业确实太强大，政府已经离不开它了，在保住乌纱帽、保住经济增长的强大压力下，民众的呼声似乎不那么重要了。
房地产开发企业
开发商是典型的受气包，中央政策说要打压房价、地方政府等因素又导致开发成本过高、民众又将矛头指向开发商。
要说利润，不排除不少企业在赚取着百分之几百的利润，一般开发的利润其实总体还是正常的(投资别的行业相当)，只是由于房地产行业规模较大，销售总额总是可观的，所以导致大家以为房地产就是暴利行业。
对于二三线城市的开发商来说，房地产开发涉及行业太多，可以说任何部门都可以扯上关系，开发成本里有不小部分则是用在这些应酬上面，叫不可预见费用。
高额的银行贷款、融资成本，加上日益上涨的土建等其他成本，更有其他众多项目的竞争，开发商也是叫苦不迭。
银行
银行也是势利的，它既要响应中央、地方政府的号召，关键时刻出来表下态，但是它始终也是要赚钱的，表态归表态，该放贷的时候还是要房贷，正是那句老话：上有政策、下有对策。
当然，银行对整个风险控制是完善的，他们和政府一样，也是希望行业正常发展的，如果崩盘，买房的都不还款了，那放出去的钱找谁要去？
投机客
投机客分为两种即国内投资客(如著名的温州炒房团)和国外投资集团(国外投资机构)。
投资本来是可以理解的，实际上钱是要用来赚更多的钱，但是投资关系到关键民生的房产，炒房团也就和开发商一样成为了众矢之的。
作为房产投资，对国家政策是相当敏感的。
他们成规模化的出现在各大城市，所到之处房价无不大幅上涨，而在国家调控时他就抛售，或转战二三线城市，或转战其他行业(如大蒜、期货、黄金等)，由于游资太多已经形成规模化，每涉及一个行业对其影响是巨大的。
他们最热衷投资的当仍属于房地产行业，因为房地产行业
金额巨大，更因为投资者们只需要40%—50%的首付即可赚取100%总房价的升值带来的巨大利润，这是其他行业所不能的。
老百姓
老百姓就是我们，属于房地产开发产业链的底端，是弱势群体。
由于信息的不对称，往往对房地产行业的走向把握不够好，在涨价时观望，降价时也在观望，希望得到最实惠的价格，但结果有时会事与愿违。