成都花样年别样城项目整合营销推广提案XX年203P
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成都花样年花郡阶段性整合推广的策略共19页
3、主题及方式:分2步走 • 形象导入——传播项目案名、视觉形象，通过户外围墙及现场包
装提出“热爱在一起”的形象概念，引起本片区客户的初次心理 共鸣 • 片区炒作——与华润置地联合，炒作东地王，提出“东地王中央 生活圈”概念，通过对话、软文以及新闻的方式，引发全民参与
费用预算
工作内容
Vi系统的建立 户外广告/围墙
目标：
提升区域价值、树立项目基本形象、产品的告知
传播工具：
现场包装、区域炒作、春交会等
基础工作：
1. VI系统的建立 2. 户外和围墙出街 3. 售楼处及样板房包装 4. 销售物料的准备 5. 春交会方案
阶段推广策略
1、策略思路——地段占位与项目形象齐飞
2、初步确立形象系统——热爱在一起 LOVE FOREVER
13、遵守纪律的风气的培养，只有领 导者本 身在这 方面以 身作则 才能收 到成效 。—— 马卡连 柯 14、劳动者的组织性、纪律性、坚毅 精神以 及同全 世界劳 动者的 团结一 致，是 取得最 后胜利 的保证 。—— 列宁 摘自名言网
15、机会是不守纪律的。——雨果
阶段性整合推广策略提纲
阶段性推广策略
9月8日
9月15日
9月22日
媒体 居周刊 居周刊 居周刊 成都商报
成都商报
成都商报
成都商报
版面 整版广告 整版广告 整版广告 1/2整版硬广
主题 片区+形象+卖点 片区+形象+卖点 片区+形象+卖点 片区+形象+卖点
1/2整版硬广 整版硬广 半版软文
片区+形象+卖点+2组团 开盘信息
片区+形象+卖点+2组团 开盘信息
装提出“热爱在一起”的形象概念，引起本片区客户的初次心理 共鸣 • 片区炒作——与华润置地联合，炒作东地王，提出“东地王中央 生活圈”概念，通过对话、软文以及新闻的方式，引发全民参与
费用预算
工作内容
Vi系统的建立 户外广告/围墙
目标：
提升区域价值、树立项目基本形象、产品的告知
传播工具：
现场包装、区域炒作、春交会等
基础工作：
1. VI系统的建立 2. 户外和围墙出街 3. 售楼处及样板房包装 4. 销售物料的准备 5. 春交会方案
阶段推广策略
1、策略思路——地段占位与项目形象齐飞
2、初步确立形象系统——热爱在一起 LOVE FOREVER
13、遵守纪律的风气的培养，只有领 导者本 身在这 方面以 身作则 才能收 到成效 。—— 马卡连 柯 14、劳动者的组织性、纪律性、坚毅 精神以 及同全 世界劳 动者的 团结一 致，是 取得最 后胜利 的保证 。—— 列宁 摘自名言网
15、机会是不守纪律的。——雨果
阶段性整合推广策略提纲
阶段性推广策略
9月8日
9月15日
9月22日
媒体 居周刊 居周刊 居周刊 成都商报
成都商报
成都商报
成都商报
版面 整版广告 整版广告 整版广告 1/2整版硬广
主题 片区+形象+卖点 片区+形象+卖点 片区+形象+卖点 片区+形象+卖点
1/2整版硬广 整版硬广 半版软文
片区+形象+卖点+2组团 开盘信息
片区+形象+卖点+2组团 开盘信息
成都花样年君山别墅项目开盘推广案121PPT
山的雅集 纯别墅区
在直接点出资源、项目物理属性的基础上，强调本案为中国山居岁月的当代方式，由三大层 次，逐步深入，次第阐述： 一、山的雅集：汇知艺术馆、度假酒店、论道玄坛于一体，从君山项目与众不同的“山的附 加值”，展现丰富的、现代的、时尚的山居方式。 二、中式建筑的当代雅集：传承中式建筑精髓，以“融入式山体院落”重构别墅空间，实现 建筑与自然，自然与人的和谐共融，此为中国式山居岁月。 三、君之雅集：以“君子同好”的山居方式与建筑，汇聚当代财富君子，由此奠定君山他者 难以媲美的最高级别——居资源之上，中式建筑之上的君子阶层。 唯以上三层，方足以洞悉君山，足以雅集君子。
家人+日常社会关系
新中式风格别墅产品 1. 自然环境（宜居） 2. 社区完整（私密、安全、纯粹） 3. 建筑的舒适（新中式的空间感受） 4. 城市属性（新津县城，便利）
营销落地：
1. 现场围板（圈地，疆域） 2. 风水龙脉的说词（销售员） 3. 现场尊贵感受（参茶/热毛巾） 4. 主题化的样板房（行为艺术：“老者下棋”、汉服）
建议未来艺术馆内定期开展艺术沙龙活动
“知”艺术馆+当代艺术沙龙
关键词：畏研吾、收藏、当代艺术、沙龙 时间：2010年
中国山居岁月的当代方式
第一居所
休闲度假
养生
社交
家人+日常社会关系 朋友+家人
自己+家人
朋友+商务
新中式别墅 有资源的假日别墅 宜居的终极别墅 有主题的交流平台
自然环境 社区完整 建筑的舒适 城市属性
情景样板房建议：
关键词： 书房、八卦、老者下棋、古装、侍从
消费需求2：休闲度假（周末、节假日）
参与对象： 功能定位： 产品要求：
在直接点出资源、项目物理属性的基础上，强调本案为中国山居岁月的当代方式，由三大层 次，逐步深入，次第阐述： 一、山的雅集：汇知艺术馆、度假酒店、论道玄坛于一体，从君山项目与众不同的“山的附 加值”，展现丰富的、现代的、时尚的山居方式。 二、中式建筑的当代雅集：传承中式建筑精髓，以“融入式山体院落”重构别墅空间，实现 建筑与自然，自然与人的和谐共融，此为中国式山居岁月。 三、君之雅集：以“君子同好”的山居方式与建筑，汇聚当代财富君子，由此奠定君山他者 难以媲美的最高级别——居资源之上，中式建筑之上的君子阶层。 唯以上三层，方足以洞悉君山，足以雅集君子。
家人+日常社会关系
新中式风格别墅产品 1. 自然环境（宜居） 2. 社区完整（私密、安全、纯粹） 3. 建筑的舒适（新中式的空间感受） 4. 城市属性（新津县城，便利）
营销落地：
1. 现场围板（圈地，疆域） 2. 风水龙脉的说词（销售员） 3. 现场尊贵感受（参茶/热毛巾） 4. 主题化的样板房（行为艺术：“老者下棋”、汉服）
建议未来艺术馆内定期开展艺术沙龙活动
“知”艺术馆+当代艺术沙龙
关键词：畏研吾、收藏、当代艺术、沙龙 时间：2010年
中国山居岁月的当代方式
第一居所
休闲度假
养生
社交
家人+日常社会关系 朋友+家人
自己+家人
朋友+商务
新中式别墅 有资源的假日别墅 宜居的终极别墅 有主题的交流平台
自然环境 社区完整 建筑的舒适 城市属性
情景样板房建议：
关键词： 书房、八卦、老者下棋、古装、侍从
消费需求2：休闲度假（周末、节假日）
参与对象： 功能定位： 产品要求：
成都某项目营销策划方案.doc
成都某项目营销策划方案目录一. 项目概况3 1.1 地理位置3 1.2 地块状况3 1.3 地块规划要点4 二. 宏观市场分析6 2.1 政策环境6 2.2 成都房地产市场总体运行状况7 三. 市场竞争分析8 2.1 板块竞争分析8 2.2 高新西区现状及发展趋势10 3.3 竞争物业分析11 四. 项目SWOT分析19 4.1 S-优势分析19 4.2 W-劣势分析20 4.3 O-机会20 4.4 T-威胁21 五. 项目分析21 5.1 项目规划特点21 5.2 项目户型供应22 六. 目标市场分析23 6.1目标客户特征及需求分析23 6.2目标客户信息来源分析25 七. 项目营销策略25 7.1 整体策略25 7.2 宣传策略25 7.3 推广策略28 7.4 价格策略28 7.5 付款方式及折扣建议30 7.6 通路策略30 7.7 销售时机建议32 7.8 推案策略33九、销售部人员配置及培训计划34 9.1 销售部人员配置35 9.2 销售部工作职责及范围35 9.3 培训计划35 十媒体执行计划37 10.1 以十月份为开盘时间来进行倒计时核算37 10.2 （5月中旬6月中旬）项目地块炒作阶段37 10.3 （6月中旬7月上旬）企业品牌炒作阶段41 10.4 （7月9月）国际社区形象树立阶段42 10.5 （910月）一期形象建立阶段44 十一营销费用预算46 11.1 总营销费用预算46 11.2 营销费用的拆分46 11.3 宣传推广费用概算46 一. 项目概况 1.1 地理位置本项目地块位于成都**区门户，**路与**路之间，属成都市区规划范围。
项目南临**路，东侧紧邻**线沿线（连接成灌高速），北面为**渠，西接规划30米道路中线，毗邻摸底河。
在整体方位上，项目位于成都城西生态走廊带上，处于上风上水之地，具有天然的环境优势。
1.2 地块状况项目地块规划总面积为132.42公顷（1986亩），其中代征用地11.67公顷，为175亩。
【管理资料】花样年地产项目整体推广策划方案(全案)汇编
B、汇荣 桂林桂林
临桂新区千亩大盘，总建面140万平米， 社区内5万㎡中央湖景， 涵盖别墅、多层、高层洋房，与本项目产品重叠程度较高。 推广主题：百万级世界人居城邦
C、漓江奥林苑 位处桂林漓江风景区，占地600亩，双河景观
产品：527席别墅（含独栋、双拼、多拼） 配套：40亩高尔夫练习场、11万㎡体育场馆、星级酒店， 当地开发商松杉房地产，第一个项目，综合实力、开发经验稍逊。 推广主题：漓江600亩岛居养生别墅
花样年地产 在运营着一个城市级别的项目 在扮演着与城市对话的高度 她是今天政府 兑现行为发言人
片区即我 我即片区
策略出路2 绕过路障
找到项目的稀世明珠，引领新的居住观念，让居 住价值的光芒超越区域的界限。
怎样向市场输出麓湖国际的价值？ 我们把项目的3大价值按级别当量进行排序：
20万㎡内湖 ＞ 164万㎡城级体量 ＞ 花样年品牌
思考：本案与区域之间的关系
1、作为一个千亩大盘，务必在临桂市场中塑造一种领导市场话语权的姿态， “我即片区，片区即我”，当仁不让成为临桂新区“第一名盘”的代言； 2、放在大桂林市场的坐标系中，本项目则必须进入桂林高端楼市的第一阵营 ，确立麓湖国际在市场中的江湖地位，成为桂林置业者跨越区域的居住之选。 3、在项目运作中，把花样年在临桂新区的大手笔投资，作为政府政策兑现的 一部分，树立“城市运营商”的高度，与当地倒买倒卖的土豪开发商划清界限 。
项目产品价值坐标：一号湖居作品
梳理于此，似乎，麓湖国际的整 体定位已浮出水面——
麓湖国际居住产品定位
世界级都心 一号湖居作品
1、以一个崭新的概念， 传递出麓湖国际的区域 价值； 2、其背后的支持点是 临桂新区将成为桂林市 政中心和世界旅游城核 心区的“双核心价值”。
成都某花园洋房XX全年营销推广策略提报
推广手段 线下推广
外网短信安排
时间 数量 群体
内容
3月16日 3万
城南企事业 职工及广汉 家庭年收入 上10万的客
户
香水品鉴会 活动宣传
4月1日 2万条
城南企事 业职工
塞纳湾没 有愚人节 ，后面配 合特价房
信息
4月6、9日 6万条
城南企事业 职工及广汉 家庭年收入 上10万的客
户
花卉鉴赏周 活动宣传
其它辅助
1/物料创新
➢物料创新指根据阶段推广思路调整物料设计，其中最重要的是DM单的制作； ➢楼书的制作； ➢其它缺失物料的制作； ➢项目光盘的制作； ➢以上物料制作的完成时间截止3月底。
成都某花园洋房XX全年营销推广策 略提报
其它辅助
2/现场布置
➢制作项目精神堡垒； ➢根据阶段推广思路布置一些比较浪漫的装饰。
推广手段 线下推广
阶段活动主题：法国的春天就在身边
3/现场活动
➢每月活动不断，持续为项目热场及造势； ➢增加项目来访； ➢对意向客户逼定； ➢维系老客户关系； ➢费用控制：单场用费控制在1.5万元以内。
成都某花园洋房XX全年营销推广策 略提报
推广手段 线下推广
3/现场活动
3月
（1）法国香水品鉴会 ➢活动主题：法国的春天就在身边---法式香水品鉴会 ➢活动时间：3月17日； ➢邀约客户：业主、来电来访客户及新客户； ➢邀约形式：电话、短信、邀请卡。
推广手段 线上炒作
1/户外
（2）户外增加：
➢时代广场LED； ➢城南主要路口及重点单位增加广告位（指示柱及其它广告形式）； ➢城南乡镇广告位：新丰、山水、万福、南兴（每个乡镇1-2个广告位）； ➢完成时间：3月底。
华润成都华润420二十四城项目全程推广策略构想120PPT电通广告
解构主义对西方传统的哲学思想进行挑战，以打 破束缚人们的条条框框。
关于解构主义建筑理论
解构主义建筑理论认为应该把许多存在的现代 和传统的建筑因素重新构建，利用更加宽容的 、自由的、多元的方式来建构新的建筑理论构 架。
点亮解构主义的明灯
为什么解构420
从广义来看，就是为了实现项目对经济的控制，其目的就 是要打破已有的社会、环境和生活等各种秩序，包括置业 者的居住、思维等各种习惯，把它们统统打成碎片，再组 合成一种新的“秩序”。
2、开发商：小开发商淘汰，中开发商联合 ，品牌开发商成为主流
新政的颁布，对小开发商退出市场将是催化剂，资金成为衡 量开发商实力的唯一标准，中等开发商将更多寻求合作机会 ，利用其本地资源和市场熟悉度与实力开发商形成战略合作 关系。地产开发进一步集中到品牌开发商手中。
3、消费：徘徊于理性与感性之间，房产 依然是投资的主要渠道之一
为什么解构420
在这里，我们不是单纯的借用“解构”的概念，而是希 望在文化、思维和应用上实现对华润420项目的价值提升 。
为什么解构420
解构的基础源自于“城市运营”的城市发展理念。围绕这 个主题，把城市运营理念融入到项目推广中，着重传递华 润420项目的模式及内涵，全面解读并重组项目的优势条件 。
6、国际化社区泛滥
二、对新政的几点认识
1、囤房者喜，囤地者忧
新政颁布之后，各地房价并没有应声而跌，反而继续上扬， 尤其对于已经取得施工许可证的项目，这不但没有不利影响 ，反而成为利好消息。相反，持有土地的开发商则反对声一 片，如果新政真正强力实施，对持地者尤其是郊县土地持有 人将是一个重大的打击。
华润成都华润420二十四 城项目全程推广策略构
想120PPT电通广告
关于解构主义建筑理论
解构主义建筑理论认为应该把许多存在的现代 和传统的建筑因素重新构建，利用更加宽容的 、自由的、多元的方式来建构新的建筑理论构 架。
点亮解构主义的明灯
为什么解构420
从广义来看，就是为了实现项目对经济的控制，其目的就 是要打破已有的社会、环境和生活等各种秩序，包括置业 者的居住、思维等各种习惯，把它们统统打成碎片，再组 合成一种新的“秩序”。
2、开发商：小开发商淘汰，中开发商联合 ，品牌开发商成为主流
新政的颁布，对小开发商退出市场将是催化剂，资金成为衡 量开发商实力的唯一标准，中等开发商将更多寻求合作机会 ，利用其本地资源和市场熟悉度与实力开发商形成战略合作 关系。地产开发进一步集中到品牌开发商手中。
3、消费：徘徊于理性与感性之间，房产 依然是投资的主要渠道之一
为什么解构420
在这里，我们不是单纯的借用“解构”的概念，而是希 望在文化、思维和应用上实现对华润420项目的价值提升 。
为什么解构420
解构的基础源自于“城市运营”的城市发展理念。围绕这 个主题，把城市运营理念融入到项目推广中，着重传递华 润420项目的模式及内涵，全面解读并重组项目的优势条件 。
6、国际化社区泛滥
二、对新政的几点认识
1、囤房者喜，囤地者忧
新政颁布之后，各地房价并没有应声而跌，反而继续上扬， 尤其对于已经取得施工许可证的项目，这不但没有不利影响 ，反而成为利好消息。相反，持有土地的开发商则反对声一 片，如果新政真正强力实施，对持地者尤其是郊县土地持有 人将是一个重大的打击。
华润成都华润420二十四 城项目全程推广策略构
想120PPT电通广告
华润成都项目广告推广提案策略
品牌认同
区域认同——城市的，清新的
社区认同——健康亲和的，公园式的 产品认同——简约的，高品质的 生活方式认同——文化的，品味挑剔的
如果在产品形态趋同，差异化优势并不明显， 高强度竞争环境下
传统的定位方法变得毫无新意、乏善可陈
我们给消费者什么样的心理占位呢？
我们都洞察到什么？
为什么不选择老城市？ 为什么不选择离城市越远越好？ 为什么不呆在成熟的片区？ 为什么不选择自身拥有完善配套的社区？ 为什么不选择传统的或欧式的建筑形态？
回顾一下，我们的策略
品牌定位 做新城市的主角 传播核心 社区的未来，就是城市的未来
在第一阶段传播的概念是：
回顾一下，我们的策略
品牌定位 做新城市的主角 传播核心 社区的未来，就是城市的未来
在第二阶段传播的概念是：
看看我们的VI系统
策风堂机构 官方群号：140990300 中国地产开发商｜代理商｜设计师｜权威业内交流平台!
活动的设置
“欢乐宝贝＂评选活动
活动方式：7月征集6岁一下儿童家庭滑稽录像，并在网站上进 行展出，观众可以自由观看并投票，选出一、二、三等奖，8 月售楼处开放进行颁奖。 目的：利用孩子拉近与消费者之间的距离，同时，孩子是我们 目标群体关注的，他们代表了未来。
阶段平面表现
策风堂机构 官方群号：140990300 中国地产开发商｜代理商｜设计师｜权威业内交流平台!
定位是由三个方面考虑
‧竞争环境决定 ‧消费者导向 ‧差异化优势
竞争环境
产品形态趋同 竞争关系复杂
竞争环境是变化
消费者导向
华润是什么？ 华润的品牌形象是由翡翠城的品牌形象决定的。 但，消费者只有模糊的认知。
差异化优势
本项目的差异化优势是组合。 不是单一的诉求点。
区域认同——城市的，清新的
社区认同——健康亲和的，公园式的 产品认同——简约的，高品质的 生活方式认同——文化的，品味挑剔的
如果在产品形态趋同，差异化优势并不明显， 高强度竞争环境下
传统的定位方法变得毫无新意、乏善可陈
我们给消费者什么样的心理占位呢？
我们都洞察到什么？
为什么不选择老城市？ 为什么不选择离城市越远越好？ 为什么不呆在成熟的片区？ 为什么不选择自身拥有完善配套的社区？ 为什么不选择传统的或欧式的建筑形态？
回顾一下，我们的策略
品牌定位 做新城市的主角 传播核心 社区的未来，就是城市的未来
在第一阶段传播的概念是：
回顾一下，我们的策略
品牌定位 做新城市的主角 传播核心 社区的未来，就是城市的未来
在第二阶段传播的概念是：
看看我们的VI系统
策风堂机构 官方群号：140990300 中国地产开发商｜代理商｜设计师｜权威业内交流平台!
活动的设置
“欢乐宝贝＂评选活动
活动方式：7月征集6岁一下儿童家庭滑稽录像，并在网站上进 行展出，观众可以自由观看并投票，选出一、二、三等奖，8 月售楼处开放进行颁奖。 目的：利用孩子拉近与消费者之间的距离，同时，孩子是我们 目标群体关注的，他们代表了未来。
阶段平面表现
策风堂机构 官方群号：140990300 中国地产开发商｜代理商｜设计师｜权威业内交流平台!
定位是由三个方面考虑
‧竞争环境决定 ‧消费者导向 ‧差异化优势
竞争环境
产品形态趋同 竞争关系复杂
竞争环境是变化
消费者导向
华润是什么？ 华润的品牌形象是由翡翠城的品牌形象决定的。 但，消费者只有模糊的认知。
差异化优势
本项目的差异化优势是组合。 不是单一的诉求点。
房地产之成都新都房地产项目营销策划提案
淡黄色
白色
项目品质
中低
高
高
高
风格对比
项目
卖点
推广主题
丽水金都
价格优势
来自印尼的花园国际社区
翰香府
规模、品质 人文与教育
北郊生态风景带，居住的上风之地
双水岸
自然景观 河居与品牌开发
万科双水岸4 + 【水上的院子】
天籁32
超高物业 精装修
缔造一个城市的高度，新都品质建筑的第一高度
卖点分析
本项目竞争楼盘
北新干线 —— 把新都“搬”到成都市中心
北新大道是 “北拓”序曲,是成都向北发展的平台和“桥头堡”
北新干线 = 南延线、光华大道
关键词
CPI
股市
7.20大地震
新特区
加息
■ 固定资产投资增长较快 1-6月,基本建设投资增长19.0%，更新改造投资增长41.1%，房地产开发投资增长45.6%. ■ 财政、金融运行良好 6月末，全市金融机构各项存款余额达5816.9亿元，同比增长22.1%，其中城乡居民储蓄存款余额2379.8亿元，同比增长9.9%。 ■ 消费品市场持续繁荣 1-6月，成都市社会消费品零售总额658.3亿元，同比增长16.1%。
小结
城 市 规 划
三环沿线正式升级
■ 07年上半年,成都市新开发楼盘集中于三环沿线区域 ■ 三环外区域价格接近二环区域 ■ 品牌开发商集体亮相 ■ 大盘林立，整体品质提升
市 场 概 况
郊区版块逐渐都市化
■ 市区可开发土地越来越少 ■ 大量的外来人口涌入成都 ■ 房地产开发的重心已经由市区转向郊区
首次60% 二次40%
首次40% 二次60%
首次40% 二次60%
白色
项目品质
中低
高
高
高
风格对比
项目
卖点
推广主题
丽水金都
价格优势
来自印尼的花园国际社区
翰香府
规模、品质 人文与教育
北郊生态风景带，居住的上风之地
双水岸
自然景观 河居与品牌开发
万科双水岸4 + 【水上的院子】
天籁32
超高物业 精装修
缔造一个城市的高度，新都品质建筑的第一高度
卖点分析
本项目竞争楼盘
北新干线 —— 把新都“搬”到成都市中心
北新大道是 “北拓”序曲,是成都向北发展的平台和“桥头堡”
北新干线 = 南延线、光华大道
关键词
CPI
股市
7.20大地震
新特区
加息
■ 固定资产投资增长较快 1-6月,基本建设投资增长19.0%，更新改造投资增长41.1%，房地产开发投资增长45.6%. ■ 财政、金融运行良好 6月末，全市金融机构各项存款余额达5816.9亿元，同比增长22.1%，其中城乡居民储蓄存款余额2379.8亿元，同比增长9.9%。 ■ 消费品市场持续繁荣 1-6月，成都市社会消费品零售总额658.3亿元，同比增长16.1%。
小结
城 市 规 划
三环沿线正式升级
■ 07年上半年,成都市新开发楼盘集中于三环沿线区域 ■ 三环外区域价格接近二环区域 ■ 品牌开发商集体亮相 ■ 大盘林立，整体品质提升
市 场 概 况
郊区版块逐渐都市化
■ 市区可开发土地越来越少 ■ 大量的外来人口涌入成都 ■ 房地产开发的重心已经由市区转向郊区
首次60% 二次40%
首次40% 二次60%
首次40% 二次60%
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因此，我们广告战争，是“深圳客”的眼球争夺之战、 是真正的价值之战、吸引力之战、观念之战、个性之战； 深圳市场是1秒定胜负的广告之战。
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
三、项目SWOT
构建丰富的项目价值内涵，确立市场影响力
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
区位关键词：“深莞惠一体化”
首次将珠三角的改革发展整体纳入国家战略规划层面，并把到2020年形成粵港澳三地 分工合作、优势互补、全球最具核心競爭力的大都市圈之一；
《珠三角洲地区改革发展规划纲要》
以深港为经济高度国际化的经济中心与“广佛中 心”成为未来珠三角大都市圈中的两个轴心组合
区位关键词：三城紧密合作
5大对接将对惠州房地产影响
显著
加快修 编惠州 总体规 划，实 现三市 规划协 调一致
1、加快建 设沿海高速 2、推进莞 惠城际轨道 开工建设 3、争取深 圳地铁三号 线延伸淡水 4、加快厦 深铁路建设 5、推进惠 州港与深圳 盐田港合作
1、借助深圳研发、 人才和资金优势，东 莞的制造业配套发展 优势，推进惠州信息 产业发展 2、吸引深莞精细化 工产业和资本转移来 惠，将大亚湾建成世 界级石化基地 3、借鉴深莞先进管 理经验，依托两地客 源聚集辐射，大力发 展旅游业 4、立足农业资源优 势，依托深莞物流和 市场优势，加快推进 现代农业发展
沿海高速—通车，深圳与惠阳 仅约45分钟车程
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
区位关键词：“深圳人的投资置业热土”
随着后期产业规模扩大、交通逐步完善、深莞惠一体化进程加快，产业客户及深 圳客户比例将创历史新高。
•深圳房价高企，是惠阳房价的4倍，价格洼地明显
•深莞惠一体化，经济合作加强、取消电话区号、开 通城际快线、行政管理统一，惠阳在逐步与深圳融合
穗莞深城际线：由西部组团快线在在松岗预留向西北延伸与穗莞深城际线（亦可能是东莞市域轨道快 线R2线南段）衔接的条件，时机成熟时松岗以南段可与其共轨运营。
深莞城际线：由中部组团快线在光明预留向北延伸与东莞市域轨道快线R1线南段衔接的条件，时机成 熟时光明以南段可与其共轨运营。
深惠城际线：由东部组团快线在坑梓预留向东延伸，与惠州市轨道线路衔接的条件，时机成熟时可与 其共轨运营。 西部深港城际线：由西部组团快线在前海预留向南延伸至香港的成条都件花样。年提别案样X城X年项2目0整3P合营销推广
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
项目所在的区域是“跨城置业的主战场”
惠州自 住置业
投资性 置业 资源性置业
项目 半岛1号 光耀城 东方新城 碧桂园 振业城 珠江东岸
太阳湾 德州城 新天名城
成交客户比例 深圳客户60%，本地客30%，其他10% 深圳客户85%，本地客10%，其他5%
消费者利益
“既出众又亲近的”、 “活力的有创造力的” “可感知的幸福感”
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
看产品【产品定位】
更加具象，开创建筑、生活、文化、艺术的综合体验
别样城，70万平米跨界精英住区
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
看产品【建立新的产品价值体验】
1、出台深莞惠
社会区
息资源共享平台 域内无障碍转移
建设，加快构建 2、实现区域内
区域“物联网”、 户籍人员在三地
“商联网”、
购房、创业、教
“房联网”。
育、医疗享受同
城待遇
规划定位 交通枢纽
产业合作
信息化融合
社会管理
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
交流的
让电影更像一种独特的交流方式，放下商业大片的视觉暴力，用艺术之表达，艺 术之信念，春风化雨。
【当代MOMA百老汇电影中心---艺术影院】
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
看产品【可能性】
be culture
有文化的
让书店更像一家文化的乐土，摈弃大众图书馆的喧嚣贩买，随心、随意、随处可读。
母品牌&品牌核心 “花样年”——让生活更有风格
那么作为子品牌“别样城”所具有的 共性和个性在哪里？
在产品价值塑造上如何打造符合市场需求 的产品价值体系？[产品价值点梳理]
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
看产品【价值表征】
大社区，小户型——社区化
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
区位关键词：“城际交通纵横交错”
珠三角城际线 珠三角城际线用以强化深圳区域服务中心
的地位及对周边地区的辐射能力，促进东岸 都市圈的形成、促进深港协调发展为目标。 规划深圳地区城际线网形成以深圳福田－罗 湖为核心的“手掌”型放射式格局。
根据珠三角城际线构架，除现有的广深线及正在实施的广深港客运专线外，规划4条线路。另外，深 圳至江门的跨珠江城际线借用厦深铁路西延线实现其功能。
因此广告上要实现的是从“信息”到“象征”，别样 年在广告上的主张一定是在“区域优势”的支持下一 种“引领新趋势，领导潮流”的姿态。
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
二、竞争问题 区隔片区内的同类竞争者，成为消费者 偏好的NO.1
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
深圳、惠州、东莞,作为珠江三角洲一体化的重点区域. 1
根据《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》，深圳将着力 打造的产业方向为通讯设备、生物工程、新材料、新能源 汽车等先进制造业和高技术产业基地。深圳、惠州、东莞 地处珠江口东岸.
2
三市间路网、城市公交等交通一体化。 >全长97公里的广深沿江高速公路，计划2011年建成； 长达93公里的深圳外环高速公路，计划2015年建成； >全长48公里的惠深沿海高速公路，2009年底通车在即 >珠江三角洲城际轨道交通东莞至惠州项目开工，全长 96.96公里，工程总投资253.45亿元。
成都花样年别样城项目 整合营销推广提案XX年
203P
2020/11/18
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
花样年·别样城项目整合推广提 案
深圳同路广告
2010-06-23
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
老朋友 新同路
“一路同行，风雨同路”
深圳 锦上花
深圳 趣园
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
“跨区域置业”是本案要面临的重大课题
问题表象： 如何让深圳有购买力的人群实现跨区域置业？
问题本质： 成为片区最具吸引力的跨区域置业、投资的品牌
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
一、区位问题 对于深圳人来说，区位的吸引力在哪里？
创新化
塑胶跑道 / 3人篮球场 / GOLF推杆练习场
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
看产品【从“价值表征”到“价值内涵”】
“价值表征” 【传统价值】
新兴价值区域\小户型大社区\现代感、设计感 灵动会所\户型设计\时尚配置
价值内涵 【价值新论】
交流的、有文化的、创造的、舒适 平和的、好奇的
深圳客户70％，其余为惠阳本地客户 深圳客户50% ，广州15%，香港10%，其他25%
深圳客户70% ，主要以本地和周边客户为主 深圳客户占75％，10%是本地客户；15%是在本地办厂
的外商 是深圳客户70% ；30%是在本地及周边客户
70%为深圳客户，20%为企业客户 75%为深圳客户
从表中可以看出，目前惠阳及 大亚湾在售项目中，中端地产 产品的主要客户为： 深圳：占70% 本地：占20% 其它：占10%
•大亚湾产业规模扩大，产业人口进入实质性 增长阶段，刚性需求增加
•区域配套逐步完善，楼盘品质快速提升，逐步得 到深圳客户认可
后期客户变化
半小时通勤圈 深圳投资置业热土
•产业客户稳步增加 •深圳客户增加，惠阳区 域将受到更多深圳客户 青睐
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
本案的区位优势很多，政策的、产业的、交通的、价 值的… 但是对于深圳客户来说，这些只是“信息”、 “新闻”——简而言之与“我”无关！ 与此同时，这些优势为片区竞争对手所共享的！
看竞争
DADA的草地(在售)——竞争者的优秀代表
高层住宅，大亚湾片区，均价5000 元，2010-5-29开盘 现代简约立面,大社区，大品牌，交通便捷、户型灵动多变 小区配套完善，以运动休闲为主题，社区规划以艺术居住为特色 产品户型区间：50—96平米 推广： 定位：24万平米艺术休闲家园
广告：2万做海滨新城未来CBD的业主
看产品【可能性】
be comfortabbelecalm
舒适的 平和的
【艺术精品酒店---家&本土文化的高品质服务】
绿色、低碳 Fine Living的家式服务
鲜花的美丽、烘焙面包的香气……….
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
看产品【可能性】
be curious
好奇的
【电影主题酒吧】
区位关键词：“半小时通勤圈”“
深惠版图历史性拼接，半小时通勤圈放大深圳直辖半径
•2013年轨道14号线将延长至淡水 •石化大道接坑梓路段方案设计阶段
惠阳中心区
深讪高速—在淡水坑梓均有出口， 坑梓出口开通拉近深圳大亚湾
厦深铁路—2011年 底通车，促进东部 沿海城市经济合作
大亚湾西区
大亚湾中心区
南坪快速——三期将建设龙岗区的横岗、坪 山、大工业区段，至大亚湾与石化大道连接， 直通澳头镇
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三、项目SWOT
构建丰富的项目价值内涵，确立市场影响力
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区位关键词：“深莞惠一体化”
首次将珠三角的改革发展整体纳入国家战略规划层面，并把到2020年形成粵港澳三地 分工合作、优势互补、全球最具核心競爭力的大都市圈之一；
《珠三角洲地区改革发展规划纲要》
以深港为经济高度国际化的经济中心与“广佛中 心”成为未来珠三角大都市圈中的两个轴心组合
区位关键词：三城紧密合作
5大对接将对惠州房地产影响
显著
加快修 编惠州 总体规 划，实 现三市 规划协 调一致
1、加快建 设沿海高速 2、推进莞 惠城际轨道 开工建设 3、争取深 圳地铁三号 线延伸淡水 4、加快厦 深铁路建设 5、推进惠 州港与深圳 盐田港合作
1、借助深圳研发、 人才和资金优势，东 莞的制造业配套发展 优势，推进惠州信息 产业发展 2、吸引深莞精细化 工产业和资本转移来 惠，将大亚湾建成世 界级石化基地 3、借鉴深莞先进管 理经验，依托两地客 源聚集辐射，大力发 展旅游业 4、立足农业资源优 势，依托深莞物流和 市场优势，加快推进 现代农业发展
沿海高速—通车，深圳与惠阳 仅约45分钟车程
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区位关键词：“深圳人的投资置业热土”
随着后期产业规模扩大、交通逐步完善、深莞惠一体化进程加快，产业客户及深 圳客户比例将创历史新高。
•深圳房价高企，是惠阳房价的4倍，价格洼地明显
•深莞惠一体化，经济合作加强、取消电话区号、开 通城际快线、行政管理统一，惠阳在逐步与深圳融合
穗莞深城际线：由西部组团快线在在松岗预留向西北延伸与穗莞深城际线（亦可能是东莞市域轨道快 线R2线南段）衔接的条件，时机成熟时松岗以南段可与其共轨运营。
深莞城际线：由中部组团快线在光明预留向北延伸与东莞市域轨道快线R1线南段衔接的条件，时机成 熟时光明以南段可与其共轨运营。
深惠城际线：由东部组团快线在坑梓预留向东延伸，与惠州市轨道线路衔接的条件，时机成熟时可与 其共轨运营。 西部深港城际线：由西部组团快线在前海预留向南延伸至香港的成条都件花样。年提别案样X城X年项2目0整3P合营销推广
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项目所在的区域是“跨城置业的主战场”
惠州自 住置业
投资性 置业 资源性置业
项目 半岛1号 光耀城 东方新城 碧桂园 振业城 珠江东岸
太阳湾 德州城 新天名城
成交客户比例 深圳客户60%，本地客30%，其他10% 深圳客户85%，本地客10%，其他5%
消费者利益
“既出众又亲近的”、 “活力的有创造力的” “可感知的幸福感”
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
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更加具象，开创建筑、生活、文化、艺术的综合体验
别样城，70万平米跨界精英住区
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看产品【建立新的产品价值体验】
1、出台深莞惠
社会区
息资源共享平台 域内无障碍转移
建设，加快构建 2、实现区域内
区域“物联网”、 户籍人员在三地
“商联网”、
购房、创业、教
“房联网”。
育、医疗享受同
城待遇
规划定位 交通枢纽
产业合作
信息化融合
社会管理
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
交流的
让电影更像一种独特的交流方式，放下商业大片的视觉暴力，用艺术之表达，艺 术之信念，春风化雨。
【当代MOMA百老汇电影中心---艺术影院】
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
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让书店更像一家文化的乐土，摈弃大众图书馆的喧嚣贩买，随心、随意、随处可读。
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那么作为子品牌“别样城”所具有的 共性和个性在哪里？
在产品价值塑造上如何打造符合市场需求 的产品价值体系？[产品价值点梳理]
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
看产品【价值表征】
大社区，小户型——社区化
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
区位关键词：“城际交通纵横交错”
珠三角城际线 珠三角城际线用以强化深圳区域服务中心
的地位及对周边地区的辐射能力，促进东岸 都市圈的形成、促进深港协调发展为目标。 规划深圳地区城际线网形成以深圳福田－罗 湖为核心的“手掌”型放射式格局。
根据珠三角城际线构架，除现有的广深线及正在实施的广深港客运专线外，规划4条线路。另外，深 圳至江门的跨珠江城际线借用厦深铁路西延线实现其功能。
因此广告上要实现的是从“信息”到“象征”，别样 年在广告上的主张一定是在“区域优势”的支持下一 种“引领新趋势，领导潮流”的姿态。
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
二、竞争问题 区隔片区内的同类竞争者，成为消费者 偏好的NO.1
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
深圳、惠州、东莞,作为珠江三角洲一体化的重点区域. 1
根据《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》，深圳将着力 打造的产业方向为通讯设备、生物工程、新材料、新能源 汽车等先进制造业和高技术产业基地。深圳、惠州、东莞 地处珠江口东岸.
2
三市间路网、城市公交等交通一体化。 >全长97公里的广深沿江高速公路，计划2011年建成； 长达93公里的深圳外环高速公路，计划2015年建成； >全长48公里的惠深沿海高速公路，2009年底通车在即 >珠江三角洲城际轨道交通东莞至惠州项目开工，全长 96.96公里，工程总投资253.45亿元。
成都花样年别样城项目 整合营销推广提案XX年
203P
2020/11/18
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
花样年·别样城项目整合推广提 案
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2010-06-23
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
老朋友 新同路
“一路同行，风雨同路”
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成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
“跨区域置业”是本案要面临的重大课题
问题表象： 如何让深圳有购买力的人群实现跨区域置业？
问题本质： 成为片区最具吸引力的跨区域置业、投资的品牌
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
一、区位问题 对于深圳人来说，区位的吸引力在哪里？
创新化
塑胶跑道 / 3人篮球场 / GOLF推杆练习场
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
看产品【从“价值表征”到“价值内涵”】
“价值表征” 【传统价值】
新兴价值区域\小户型大社区\现代感、设计感 灵动会所\户型设计\时尚配置
价值内涵 【价值新论】
交流的、有文化的、创造的、舒适 平和的、好奇的
深圳客户70％，其余为惠阳本地客户 深圳客户50% ，广州15%，香港10%，其他25%
深圳客户70% ，主要以本地和周边客户为主 深圳客户占75％，10%是本地客户；15%是在本地办厂
的外商 是深圳客户70% ；30%是在本地及周边客户
70%为深圳客户，20%为企业客户 75%为深圳客户
从表中可以看出，目前惠阳及 大亚湾在售项目中，中端地产 产品的主要客户为： 深圳：占70% 本地：占20% 其它：占10%
•大亚湾产业规模扩大，产业人口进入实质性 增长阶段，刚性需求增加
•区域配套逐步完善，楼盘品质快速提升，逐步得 到深圳客户认可
后期客户变化
半小时通勤圈 深圳投资置业热土
•产业客户稳步增加 •深圳客户增加，惠阳区 域将受到更多深圳客户 青睐
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
本案的区位优势很多，政策的、产业的、交通的、价 值的… 但是对于深圳客户来说，这些只是“信息”、 “新闻”——简而言之与“我”无关！ 与此同时，这些优势为片区竞争对手所共享的！
看竞争
DADA的草地(在售)——竞争者的优秀代表
高层住宅，大亚湾片区，均价5000 元，2010-5-29开盘 现代简约立面,大社区，大品牌，交通便捷、户型灵动多变 小区配套完善，以运动休闲为主题，社区规划以艺术居住为特色 产品户型区间：50—96平米 推广： 定位：24万平米艺术休闲家园
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【艺术精品酒店---家&本土文化的高品质服务】
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鲜花的美丽、烘焙面包的香气……….
成都花样年别样城项目整合营销推广 提案XX年203P
看产品【可能性】
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好奇的
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区位关键词：“半小时通勤圈”“
深惠版图历史性拼接，半小时通勤圈放大深圳直辖半径
•2013年轨道14号线将延长至淡水 •石化大道接坑梓路段方案设计阶段
惠阳中心区
深讪高速—在淡水坑梓均有出口， 坑梓出口开通拉近深圳大亚湾
厦深铁路—2011年 底通车，促进东部 沿海城市经济合作
大亚湾西区
大亚湾中心区
南坪快速——三期将建设龙岗区的横岗、坪 山、大工业区段，至大亚湾与石化大道连接， 直通澳头镇