房地产经理述职报告
2024年房地产总经理年终工作述职报告样本(三篇)

2024年房地产总经理年终工作述职报告样本在____年的房地产市场发展中,经历了前所未有的挑战与变革。
面对自____年起实施的旨在“抑制房价过快上涨”的宏观调控政策以及____年国际金融危机的后续影响,市场信心受到冲击,全国房产成交量显著下降,市场营销面临严峻挑战。
在这一背景下,我在公司经营策略的指导下,克服重重困难,将工作重点聚焦于土地资源的寻找与开发。
以下是我过去一年工作的简要回顾:一、深化土地资源信息调研本年度,我积极与公司各部门紧密协作,重点开展了以下工作:一是参与了市内及周边地区十多个项目的谈判,细致入微地处理价格与合作模式等关键问题。
对于意向性较强的土地,进行了实地考察,参与拍卖,并确保市政及城市配套设施的完善。
通过市场调研,分析项目周边市场价格及销售情况,完成了投资估算与经济分析,对重点项目进行了初步可行性分析,并向上级领导汇报。
二是完成了项目确界手续、土地证、立项批文等相关审批工作,确保项目具备开工条件。
三是系统整理并分析了各区域房地产市场情况,尤其是对开发区市场进行了深入研究,清理并优化了公司内部管理制度,以适应外部监管法规的变化,逐步完善了公司治理结构,同时制定了项目的营销宣传推广方案及销售管理控制制度。
二、集思广益,完善管控制度面对房地产市场的快速发展和价格波动,我根据上级部署,成立了专门领导小组,深入研究市场动态,整理和分析市场数据,特别是对开发区市场进行了详尽调查。
基于市场分析,我们制定了项目的营销宣传推广方案和销售管控制度,确保项目顺利实施。
三、倡导团结协作,营造和谐氛围团结协作是企业发展的基石。
在工作中,我们强调集体利益高于一切,鼓励全体员工齐心协力,共同面对挑战。
我们注重全局观念,将企业长远发展放在首位,强调局部利益服从整体利益。
在日常工作中,我们努力营造和谐的工作环境,强调相互尊重、信任与支持,大事讲原则,小事讲风格。
领导干部要身先士卒,做好榜样,通过有效的沟通与交流,增进团结,形成既有民主又有集中,既有统一意志又有个人心情舒畅的战斗集体。
房地产公司总结经理述职报告范文

房地产公司总结经理述职报告范文尊敬的公司领导、各位同事:大家好!我是XX房地产公司的总经理,今天非常荣幸能够给大家做一次述职报告,向大家汇报公司近年来的工作情况以及未来的发展规划。
一、工作回顾过去几年,我公司积极顺应国家政策调控的要求,以市场为导向,不断优化和调整公司经营策略,取得了一定的成绩。
以下是我公司近几年的主要工作回顾:1. 市场拓展与项目推进面对市场竞争激烈的局面,我公司着重拓展了二线及三线城市的市场,并积极与政府合作,在土地资源及项目开发方面取得了较好的成果。
目前,公司已累计开发了多个土地项目,并逐步实践了绿色、环保的开发理念。
2. 公司管理与团队建设为了加强公司的管理水平和执行力,我公司对内部管理进行了重要的调整。
成立了项目管理部门,强化了对项目进展的跟踪和管理。
同时,加大了对员工培训和团队建设的力度,提升了团队的凝聚力和执行力。
3. 客户服务与品牌建设公司始终将客户至上作为服务理念,努力提供优质的产品和服务,赢得了广大客户的认可和信赖。
同时,我公司在品牌建设方面也取得了一定进展,加大了对公司品牌的宣传和推广力度,提升了公司的知名度和美誉度。
4. 国际合作与业务拓展为了进一步拓展市场,公司积极与国内外的优质企业开展合作,共同参与海外房地产项目的开发与建设。
这不仅有助于提高我公司在国际市场的竞争力,还为公司未来的发展奠定了坚实的基础。
二、工作成绩经过公司全体员工的共同努力,我公司在近年来取得了一系列的骄人成绩。
以下是公司主要的工作成绩:1. 项目开发成果显著截至目前,我公司已累计投资开发了XX个项目,其中住宅类项目XX个,商业类项目XX个,办公类项目XX个,累计销售额达到XX亿元。
部分项目在市场上产生较为良好的影响,成为相应城市的标杆之作。
2. 建立了一支优秀的团队通过系统的培训和引进优秀人才,我公司成功建立了一支业务能力强、团队合作度高的专业团队。
他们不仅具备丰富的行业经验,还拥有良好的沟通和管理能力,为公司的发展提供了稳定的人才支持。
2024年地产公司总经理个人工作述职报告样本(4篇)

2024年地产公司总经理个人工作述职报告样本____年,对于房地产行业而言,是极具挑战与特殊性的一年。
在____年以来持续实施的以“抑制房价过快上涨”为核心的宏观调控政策影响下,消费者心理预期受到明显抑制。
随后,随着____年国际金融危机的广泛传播,市场观望情绪进一步加剧,全国房地产交易量遭遇急剧下滑,市场营销工作面临前所未有的压力。
本年度,尽管成绩斐然,但无论是企业整体还是我个人,均历经了重重考验。
我严格遵循公司经营策略,在保障企业收益的将工作重心聚焦于土地资源的探寻与获取。
现将本人一年来的工作概要向各位汇报如下:一、深入调研,精准掌握土地信息基于公司当前战略部署,我部将工作重心明确为土地资源的积极寻觅。
____年内,我紧密协同公司各部门,一是深度参与了十多个市内及周边区域的项目洽谈,涵盖价格协商、合作模式探索等多个环节,每一步均保持高度的细致与谨慎。
对于意向强烈的宗地,我们亲自踏勘,参与地块拍卖,详细核查市政管网及配套设施状况,并基于市场调研结果,对项目进行了投资估算与经济分析,对重点项目更是完成了初步可行性研究并上报集团领导审阅。
二是全面推进项目审批流程,包括土地确权、立项、设计审查、消防审批、规划许可、防雷、开发项目备案、人防、防震、效果图审查等,确保项目已具备开工条件。
三是系统分析各区市房地产市场动态,尤以对开发区市场的深入调研为重,同时优化企业内部管理制度,紧跟外部监管法规变化,确保管理制度的时效性与合规性,并据此制定了项目的营销宣传策略及销售管控措施。
二、集思广益,构建完善的管控制度体系鉴于房地产市场快速发展引发的价格波动现象,____年我积极响应上级指示,成立专项领导小组,深入调研市场状况,综合分析各区市房地产市场数据,特别关注开发区市场动态,并据此制定了科学合理的项目营销宣传方案与销售管控制度,以确保项目顺利推进。
三、强化团结,营造和谐向上的工作氛围我们深知,团结是力量之源,是企业发展的基石。
房地产公司总结经理述职报告

房地产公司总结经理述职报告尊敬的董事会成员:大家好!我是XX房地产公司的总经理XX,在过去的一年里,我有幸带领团队取得了一系列的成就。
今天,我将向各位履行述职的责任,向大家汇报我们的工作情况和成果。
一、市场分析与经营策略过去一年,房地产行业整体环境艰难复杂,受到政策影响和市场需求变化的双重压力。
我们积极应对市场挑战,紧密关注政策动态和市场走势,并相应调整经营策略。
1.市场分析:我们深入分析市场需求和竞争态势,准确把握房地产市场的发展走势。
根据数据分析和市场研究报告,我们预测到住宅市场将逐渐回暖,商业地产市场仍然面临较大挑战。
因此,我们提出了“稳定住宅销售、优化商业地产布局”的经营策略。
2.经营策略:为了稳定住宅销售,我们通过多种营销手段增加了产品曝光度,提高了销售转化率。
同时,我们加大了与房地产中介和合作伙伴的合作力度,提升了客户服务质量。
为了优化商业地产布局,我们对已开发商业项目进行了全面评估,合理调整了业态结构和租金策略,提升了商业项目的盈利能力。
以上的经营策略的实施,使我公司的住宅产品销售量增加了30%,商业地产项目的租金收入增长了20%。
公司整体利润比前一年增长了25%。
二、项目运营与管理在过去一年,我们公司积极推进了多个重要项目的运营和管理工作,取得了令人满意的成果。
1.新项目运营:我们在去年开展了多个新项目的开发和运营工作,包括ABC小区和XYZ商业中心等。
通过科学的项目规划和管理,我们成功地完成了项目的开发和运营,项目质量和销售效益得到了很好的保证。
2.旧项目升级改造:为了提升旧项目的价值和竞争力,我们对一部分旧项目进行了升级改造。
通过完善配套设施、改善空间环境和增加公共功能区等措施,我们成功地提升了旧项目的销售和租金水平。
3.项目管理体系建设:为了提高项目管理水平,我们加强了项目管理体系的建设。
建立了规范的项目管理流程,制定了项目管理规范和标准,优化了项目管理团队的组织结构和工作流程。
房地产经理述职报告(通用16篇)

房地产经理述职报告房地产经理述职报告(通用16篇)在经济发展迅速的今天,报告对我们来说并不陌生,我们在写报告的时候要注意逻辑的合理性。
那么,报告到底怎么写才合适呢?下面是小编整理的房地产经理述职报告,希望能够帮助到大家。
房地产经理述职报告篇1我是xxx,我于20xx年9月10日来到了我们的中大恒基房地产经纪有限公司,在这不到一年的时间里我经历过签单的喜悦也经历过一直业绩不好的郁闷同时也感受过与其它公司斗智斗勇的紧张。
然而这让我学到了很多东西,喜欢了与人沟通,明白了很多为人处世的态度。
20xx年7月1日贺经理找我谈话,当得知要我接手永泰B租的时候,除了满腔热血和信心高亢之外我深深感受到了自己身上的责任与重担。
我突然意识到我不是一个业务员了,我要对我的七八名员工负责,我要对这个店负责,我更要对中大恒基负责。
所以从那一刻起就开始思考怎样才能做好这个店长,怎样才能做好业绩,怎样才能让我的员工每个人都能挣到钱。
带着这些问题我从以下四方面阐述我当店经理以后的工作原则和工作方法,以及我们这个店将来的发展方向和目标。
(一)努力打造一支清河租赁市场占有率最高的团队我们是一个租赁的团队,在清河做租赁的中介公司中大恒基的品牌是最大的,然而现在我们不得不接受的现实是中大恒基的市场占有率是相当的低,据我所知现在清河做房屋银行的公司主要有中大恒基金有缘美丽家园易家和拓家,据我了解现在金有缘和美丽家园以及拓家房行的拥有量远远超过了中大恒基,他们掌握这清河80%的房屋银行甚至更多。
这样的情况是我不能接受的,也是我们中大人的耻辱,我们不应该任由这种状况继续下去,我们要改变,要占有,要抢占清河的市场。
通过我上几个月的实践我发现中大恒基的品牌和实力在清河还是最强的,只要我们去做,去聊,房东还是愿意将自己的房子交给中大恒基来管理。
我当店经理以后首先就是要在房行这一块杀出一条血路,亲历亲为的交给业务员怎么谈房行,怎么聊房东。
从居间这一块来说中大恒基的成交量现在也不是很高,甚至被一些小中介公司所超过。
房地经理述职报告7篇

房地经理述职报告7篇(实用版)编制人:__________________审核人:__________________审批人:__________________编制单位:__________________编制时间:____年____月____日序言下载提示:该文档是本店铺精心编制而成的,希望大家下载后,能够帮助大家解决实际问题。
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房地产公司总经理述职报告4篇

房地产公司总经理述职报告4篇下面是本店铺整理的房地产公司总经理述职报告4篇,供大家赏析。
房地产公司总经理述职报告1尊敬的领导:年,是房地产公司重整旗鼓、迅速发展的一年。
在集团公司和董事长的关心和指导下,房地产公司从团队建设、制度建设入手,各项工作全面展开。
在客观环境较为不利的情况下,基础建设、业务经营、发展战略等方面均取得了不俗的成绩。
在此,我将年房地产公司的各项工作和年工作基本思路简要向各位领导做出汇报。
一、年工作回顾根据集团公司制定的年为管理年的要求,房地产公司着眼于打造房地产为XX集团龙头产业、建立百年基业的目标战略,根据房地产开发业务的实际,广泛吸取国内外先进管理理念和操作模式,结合具体特点,在机构搭建、团队打造、制度建设、规范管理等各方面,全方位大力推进。
在全面启动大盘开发业务的同时,短短半年内就构建起一支拥有较高专业水准的核心班子和团队。
迅速建立起自己一套比较系统科学的管理制度体系和业务流程,结合项目开发经营工作,在试运行过程中得到了初步的检验,并反复不断通过实践修正完善。
使各项工作能够在规范管理的基础上,快速、有序、有效地展开。
综观年,房地产公司全年实现销售4136.56万元,完成销售面积11929.87M2.全年完成回款额累计4111.05万元;XX3号项目全面实现住宅和商业销售的清盘,圆满完成了预定的销售任务,该项目全年累计完成销售额4136.56万元。
应当指出的是,XX3号项目清盘工作,是在国家宏观调控大环境下,以及该项目已历经一年多销售的后期,房源、价格、户型等因素在市场上均处于明显劣势的情况下取得的。
而且,由于早期销售推广工作缺乏系统有效的计划,盲目造势,造成营销推广费用过早超支,在今年销售工作中房地产公司严控项目成本,最终仅以约1%的市场推广费用,圆满完成了本年度销售任务的清盘。
XX3号项目上半年完成的收尾验收工作和下半年的房产证办理发放工作,在公司各部门上下齐心协力,空前团结合作下,克服重重阻力和障碍,全线告捷。
房产店经理述职报告模板8篇

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房地产经理述职报告房地产经理述职报告范文大家好,我目前在前期部任经理,今年31岁,学历大学。
自XX年从事房地产行业至今已经8年了,在这8年的工作中,由xxxx到xx房地产再到xx,独立和参与完成的项目有xx·清河园、xx·丽水家园、xx·云和家园、xx·紫微星座等,办理过手续的项目建设面积到目前达60万平方米。
多年的磨练使自身各项素质不断得到提升,也积累了宝贵的工作经验。
我有能力、有信心干好xx的事业。
我工作第一天就投入到了工作之中,中午加班,对“观湖一号”拟建地块界点进行放线,为全面开工提供准确界线依据,在随后的几个月的工作中,完成了“观湖一号”项目总图的批准、项目单体审批、项目核准意见书、项目一期环评、1、2、3标段的招投标、消防审核、规划工程许可证和施工许可证等前期手续的办理,以及一期1、2标段建筑节能意见书的办理,前后共办理大小手续146项,完成项目准建设手续面积约11万平方米。
由于xx地产也是刚成立不久的新公司,制度上还不是十分完善,从参加第一次公司例会,公司领导就提出了相关要求,我积极响应,既借鉴同行业一些大公司的先进管理制度经验,又结合xx地产的实际特点,完成了《前期部工作职责》、《前期部经理职责》、《前期部职工工作职责》、《前期部岗位职责》、《前期部工作流程图》等,各项前期工作制度,为前期部及时步入正轨做好了制度上准备。
1、档案管理上,严格管理,及时归档。
由于前期部与各个行政审批部门签订的手续较多,而且有些是公司重要文件更有些涉及到公司商业机密,所以我在日常工作中严格做到了不该说的不说,不该做的不做,及时将重要文件归档,逐一登记,随时查阅随时能查到,方便工作手续延续办理。
2、工作日常管理上,做到日清工作制。
公司每月有月计划、周计划,而我在日常的工作中是以日为工作阶段单位。
因为前期工作性质的不同,早一天办完相关的手续就能为公司早日创造利润提供条件,所以,我不仅要求自己,也要求部门员工以日为工作单位做自己的计划,看看哪项做完了,哪项没做完,为什么没做完,剖析原因,尽快解决,争取做到日清,这样做下来,避免了工作的盲目性和无计划性,又使计划工作及时完成。
并多次提前完成前期手续办理。
3、从工作态度上、思想上进行引导管理。
前期工作主要以办理各项手续为主,与多个行政审批机关打交道时,有的手续必须一把手说了算,而有的一把手经常到本单位不久就又出去了如果找不到,手续就会多耽误一天,所以我就依办事相关部门的时间行事,有时上班前到,有时要等到下班以后进行办理。
再者与这些部门打交道时,针对不同部门、不同具体办事人员,采取不同的工作方式、方法,引导部门员工做事要勤、细,办事要有耐心、恒心,多动脑、多动手。
4、培养部门员工尽快进入工作状态。
在前期部这一年工作中,为了使新员工尽快进入工作状态,我经常言传身教,用心来教,用多年来前期工作中总结出来的经验传授他们,在他们工作中遇到困难时及时帮助,使他们尽快成长,当他们取得成绩时,进行鼓励,并引导他们大胆独立的去完成。
房地产经理述职报告范文XX年,我在威海办事处主任(大厦总经理)、房地产开发事业部(#房地产开发公司)总经理岗位上,认真履行职责,在局党委和治理局的关心、帮助下,在团体党委和发展团体的正确领导下,在班子成员的大力支持、密切配合下,带领全体干部员工抓经营、强治理、挖潜力、创效益,大厦和房地产都取得了突出的成绩,作为我个人只是履行了我的岗位职责,原创:现将一年来履行职责情况报告如下,不当之处请指正。
XX年是大厦和房地产困难较多、收获也较多的一年,大厦全年实现销售收进万元,收进比往年增加万元;利润-55万元(不含折旧),比往年减亏140万元,完成了团体下达的经营指标。
房地产实现销售收进8000万元,净利润600万元,较好的完成了全年经营任务,以上指标均创两个单位历史最好水平。
同时两个单位也实现了干部无违纪,职工无违法,安全生产事故为零的治理目标。
两个企业形成了团结一心,开拓创新,进步工薪,***温馨的良好发展氛围。
XX年,固然取得了一些成绩,在成绩的背后,从企业到我个人都经历了诸多的困难和磨难。
大厦随着历史性亏损的逐年显现,加之硬件配套不完善,装修老化等诸多因素,对经营成果造成很大影响。
房地产受国家宏观调控的影响更大,国务院关于稳定住房价格的两个“八条”及七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》颁布后,导致今年全国房地产市场出现降温,加之,原定开工的皇冠仁泰花园项目由于拆迁用度过高,土地本钱增加,开发此项目面临极大风险,而终止了此项目的开发,开发面积减少,土地储备全无,资金严重不足的窘况,这些困难对企业是一个考验,对我更是重任在肩,责任重大。
面对困难,我同领导班子成员们一道,分析形势,研究市场,加大市场营销力度,强化企业内部治理,带领广大干部员工,围绕全年经营指标,在创收上下功夫,在降本上下功夫,确保企业收益,我主要抓了以下几个方面的工作:XX年初,认真组织干部员工学习局五届七次职代会和发展团体一届三次职代会精神,在实际工作中领会治理局深进开展“打造上风年”和“增强党建力、培育文化力、提升竞争力”、“找差距、重服务、尽责任、保质量”主题教育活动的深刻内涵和团体确定的“一体两翼”发展战略的重大意义,以及“转变观念,同一思想,理顺体制,转换机制,规范运营,确保效益”的工作思路的精神实质,把干部员工的思想和行动同一到治理局和发展团体的路线方针上来。
通过认真研究,集思广益,逐步完善了房地产今后一个时期的总体发展战略,即“12810”发展战略和大厦扁平化治理、三层面经营策略,使企业的发展有方向、有目标。
同时,教育引导干部职工认清形势,明确任务,增强克服困难的决心,牢固树立“上下齐心,横向互动”的一盘棋思想,按照共同的发展定位,确立共同的发展方向。
经过不懈努力,威海地区成员企业的各项业务有了长足的进步。
但是,面对激烈、残酷的市场竞争,我们必须打造威海地区的整体上风,全面进步经济效益,不断增强市场竞争能力。
XX年,治理局开展了“打造上风年”活动,年初,认真组织大厦、房地产领导班子和中层干部学习治理局、发展团体的有关文件精神,牢牢围绕团体制定的产业定位,展开讨论、认真研究、集思广益,结合单位实际制定打造上风方案。
庆威大厦主要捉住“五个加强”,加强市场营销。
一是调整充实营销部分气力,加至公关力度。
变“坐销”为“行销”,积极主动开拓市场,寻找新的创收点,从省城、省西部及江浙一带开发新的客源市场,并派专人回大庆公关,保证大庆商旅市场的占有率。
二是在确保疗养、旅游团队市场的基础上,有效地开发会议团队市场,今年会议团队收进是往年的6倍。
先后接待了省煤炭会议、省广告节、农友信息、山大数学研讨会等15个会议,共计1882人次。
三是加强对旅行社的领导,不断开拓新市场。
在较好完成局职工疗养接待任务的基础上,派专人回大庆开发旅游市场,今年,共接待局职工疗养412人次、老干部疗养295人次,大庆商旅团队740人次,实现收进万元,创出较好效益。
四是餐饮部逐步打破依靠客房的局面,与山大等四周单位建立稳定的客户关系,向社会化发展,通过开设室外啤酒广场,对拓宽餐饮经营渠道进行了尝试。
加强本钱控制,对保障部实行用度包干创效机制,将修理费、油料费、电费等用度指标层层分解,使大厦总体用度指标压缩了15%。
加强质检考核,成立质检考核部,严格做到预算清楚,指标明确,考核到位,赏罚兑现,完善了治理制度、服务规范、服务程序,为企业增加市场份额和经济效益奠定了基础。
加强企业基础工作。
根据企业实际情况,建立完善规章制度;对各部分、各单位实行了不同的分配考核办法;实行集体决策和***决策,规范经营;积极发挥财务资产部分的职能作用,严格按《会计法》、《审计法》、《合同法》等法律法规来指导、规范企业经营,财务资产部公道使用资金,不断进步资金运营效率,保证国有和企业资产不流失。
同时,始终坚持预算治理,严格实行收支两条线,控制本钱用度支出。
加大清理应收账款力度,今年清理应收账款近30万元;加大采购治理力度,控制购货环节,杜尽质次价高、缺斤短两现象;严抓安全治理,对大厦重点安全部位的检查,对特殊工作职员的岗位培训和安全知识教育,重新修订和完善了《车辆治理办法》,并在实际工作中狠抓落实;努力实现产业互动,做好医院后勤保障,年收进达72万元。
加强盘活资产力度。
通过认真分析资产状况,经过集体研究讨论,按照治理局和发展团体要求,认真履行程序,先后盘活了群发商城6户住宅、戚东夼别墅、威庆加油站等多年闲置不良资产。
房地产开发着重进行了“六个强化”,强化品牌意识,始终围绕“树立品牌、培育品牌、经营品牌”的思路,进一步明确定位、设计、命名和形象传播,开展企业内外的沟通和交流,把全面实施品牌战略作为房地产最高层次的活动;强化内部治理,降低本钱,规范企业经营行为。
以“打造上风年”为活动契机,认真按照发展团体的安排,严抓内部治理,努力降低本钱和用度支出,切实进步了企业治理水平;强化整合营销策略,在深进调研房产动态的基础上,精心策划,加强营销,创造效益。
始终把销售工作当作房地产开发的龙头来抓,时刻把握国家宏观调控和房产动态以及区域市场销售形势,着重抓好营销的全盘策划,多销快售,力争效益最大化;强化接续替换产业的发展,精审项目,明确原则,打造上风。
按照团体要求,确定了庆威产业园开发的“四项原则”即注重效益,集约开发的原则,尽快启动,稳步推进的原则,出租出售为主、合资合作为辅的原则,有序发展,持续进步的原则。
并按照制定的原则贯彻实施,经过努力,现已有六家企业进驻产业园区,出租厂房及综合楼面积1XX 余平方米,合同金额501万元,为企业后续发展增添新的生命力;强化物业治理,进步治理水平,为后续开发提供有力支撑。
在物管小区增设新的服务项目,加强物业用度的收缴,提供多项有偿服务,力争自负盈亏,并完成了成都皇冠花园项目物业治理的招标工作。
强化科学论证,选择上风地段,做好土地储备工作。
牢牢地捉住沿公园,靠海边,周边公共配套设施齐全的选地原则,通过竞拍获得了九龙湾旅游度假区A8、A9地块(皇冠时代海景)。
现规划方案已原则批准,通过多方努力,预计增加建筑面积1万平方米,土地本钱可降低20万元/亩,可节省本钱近千万元。
同时,现正在对翠海明珠生态旅游度假区中心一宗200亩土地项目进行跟踪。
同时,大厦主动发挥对外窗口作用,利用局市场营销网员单位的上风,为局属单位开发市场提供信息和协调服务。
企业***治理是贯彻以法治企、依靠职工治企的重要环节。
充分发挥广大干部员工的***治理、***参与、***监视。
首先是大力推进以职工大会为基本形式的职工***治理、***参与、***监视机制。
坚持每半年召开一次职工大会,审议通过年度方针目标,听取内部治理制度和企业一系列重大决策。