土地一级开发成本估算表(范本)
土地一级开发项目成本费用组成
临时水、电、路、
14 按有关规定执行 估计工程量×单价
房屋费
15 其它 ຫໍສະໝຸດ 工程勘察收费基价×调整 13 设计费 计价格[2002]10 号
系数
2 青苗补偿费
其它土地附着物补
3
偿费 市政府[2004]148
6.5 城市设计 中国城市规划协 规划费的 40%-80%
6.6 单项专业规划 会 人口×计费单价
第 1 页 共 20 页 6.7 城市综合交通规划 2004 年 6 月 人口×计费单价
1、投资估算额在相应区间
环境影响评价报告 计价格[2002]125 内用 插入法计算
7
编制费 号 2、估计工程量乘以工日费
率计算
交通影响评价报告 计规发[2001]1001 可参照规划设计咨询的取
8
编制费 号 费标准
6.2 修建性详细规划 号 用地面积×计费单价
6.3 风景区规划 《城市规划设计 用地面积×计费单价
6.4 环境景观规划 计费指导意见》 规划费的 30%-40%
安全影响评价报告
9
编制费
国务院令 323 号
地震影响评价报告
制费 内用 插入法计算
号
可行性研究报告评 2、估计工程量乘以工日费
4 见附表二
10 京价字[2002]361
编制费
号
11 测量费
二 征地拆迁费
（一） 征地补偿费
第 2 页 共 20 页 1 土地补偿费
号
一 前期费用
1 项目建议书编制费
2 项目建议书评估费
可行性研究报告编 1、投资估算额在相应区间
土地一级开发项目成本费用组成
计算方法
1、投资估算额在相应区间内用 插 入法计算
2、估计工程量乘以工日费率计算
用地面积×计费单价
用地面积×计费单价
用地面积×计费单价
规划费的 30%-40% 规划费的 40%-80%
人口×计费单价
人口×计费单价
1、投资估算额在相应区间内用 插
入法计算 2、估计工程量乘以工日费率计算
可参照规划设计咨询的取费标准
耕地面积×单价 耕地面积×单价 菜地面积×单价 可转让面积×单价 新增建设面积×单价 根据项目复杂程度和实际， 1 至 4 项合计×一定比例
房屋拆迁补偿价＝宅基地区位 补偿价×宅基地面积＋被拆迁
房屋重置成新价
非住宅房屋拆迁补偿价=区位 价格×K1×K2×K3×建筑面
积+地上物补偿价
或按实际协议价格执行
按实际或经验计算 按实际或经验计算
补偿价款的 1-1.5%
根据项目复杂程度和实际， 1 至 5 项合计×一定比例
根据规划或设计图纸，参考
工程量×定额子目单价×综合费率计
算
根据规划或设计图纸，参考
相应定额或经验估算指标估算:
3
4
5
6
7
8
9
10 11
12
13
14
15
16
17
五
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
京政办发[2002]51 号 京政办发[2002]51 号 市政府[1999]30 号令 市政府[1994]21 号令 财综字[1999]117 号
根据项目实际情况酌定
集体土地： 市政府[2003]124 号令 京国土征[2003]606 号
一级开发成本测算模板讲课稿
0.43
248
规划费用
120
前期可研、节能评价、环评等咨询费
90
初勘、测绘
6
项目现场管理费
7
营销费
8
财务费用
合计
300 8076.812
0.13 3%
38 242
0 0 9132
计算依据
收储560亩，挂牌300亩 按8万元/亩计 按1000元/亩计 估算 估算 估算 估算
按土地征收补偿费用的4% 估算
一级土地开发项目成本测算
序 号
项目名称
1
土地收储整理成本
土地征收补偿
数量
5பைடு நூலகம்0
单价
8.00
金额（万元）
7829 4480
青苗补偿费
560
0.10
56
树木补偿
560
0.18
101
坝基、水泵房等地上附属物
560
0.40
224
房屋或经营性项目拆迁货币补偿 电力及通讯设施拆改补偿
560
2.20
1232
560
片区地价10% 每亩3.3万
按1、4、5项之和3% 暂不计 暂不计
0.60
336
储备土地管理费
6093
4%
244
证据保全、拆迁评估等其它费用
560
0.03
17
失地农民社保资金
300
0.50
150
用地指标费
300
3.30
990
2
出让过程中需上缴财政各项费用及基金
300
2.35
705
3
招、拍、挂牌交易费用
300
0.36
开发成本(估算,仅供参考)excel表格
2 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷
结构及初装工程 砌体工程 土建工程 防水工程 其它 小计 8.77 12.96 4.50 0.00 26.23 92.085 136.080 47.250 0.000 275.415 框剪结构 防水面积×50
3 ⑴ ⑵ ⑶ ⑷ ⑸ ⑹ ⑺
门窗工程 铝合金门窗工程 铝合金隔栅 分户门及安装 防火门及安装 人防门及安装 车库自动门及8 265.89
2.940 2792.293
1.91 0.00 13.00 1.91 2.00 18.82
20.055 0.000 136.500 20.055 21.000 197.610 13元/平米 占地面积 控规图
0.00 1.00 0.00 0.80 0.50 0.20 2.50
0.000 10.500 0.000 8.400 5.250 2.100 26.250 含电阻检测 整体占地面积÷225× 桩长
109.90
1153.950
40.00 60.00 15.92 8.00 0.00 0.00 123.92
420.000 630.000 167.160 84.000 0.000 0.000 1301.160 局部文化墙 干挂 重沿、柱头、斗拱
80.00 60.00 0.00 140.00
开发成本（估算，仅供参考）
建筑面积暂按：105000.00 建安成本：148890000.00 平方造价暂按：1418 开发成本：3754.44
序 号
项目内容
楼面单价 （元/平米）
总款（万元）
备注
一
1 2 3 4 5 6
土地费用
土地出让金 财务成本 契税 印花税 领证费用 服务费 小计 1447.62 30.00 57.90 0.71 0.03 2.38 1538.64 15200.010 315.000 607.950 7.455 0.266 24.990 16155.671 新增 建安成本×0.5‰ （160000万+5000 万）×1.5%
(整理)土地一级开发项目成本费用组成.
土地一级开发项目成本费用组成
一、土地一级开发项目成本费用组成见下表
土地一级开发项目成本测算通用模板
二、总投资测算汇总表详见下表
总投资测算汇总表
三、建设项目前期工作咨询收费标准
一、按建设项目估算投资额分档收费标准单位：万元
二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数（以表一所列收费标准为1）
注：工程复杂程度具体调整系数由工程机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。
（三）、工程咨询人员工日费用标准单位：元
京价(房)字[1999]第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》
（一）、投资额在3000万元以下的建设项目的前期工作咨询服务收费标准如下：（单位：万元）
招标代理服务收费标准
服务的，可按规定标准的30%计收。
2.招标代理服务收费按差额定率累进法计算。
例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下：
100万元×1.0%=1万元
（500-100）万元×0.7%=2.8万元
（1000-500）×0.55%=2.75万元
（5000-1000）×0.35%=14万元
（6000-5000）×0.2%=2万元
合计收费=1+2.8+2.75+14+2=22.55（万元）
工程建设监理收费标准
注：1、按所监理工程概(预)算的百分比计收，见上表；
2、按照参与监理工作的年度平均人数计算：3.5万～5万元／人•年；
3、不宜按上述两项办法计收的，由建设单位和监理单位按商定的其它方法计收。
四、土地一级开发计费的相关文件
土地一级开发相关文件目录。
土地开发成本明细表
电力工程建设费
83—92元/㎡
黑号站：多层住宅按50w/㎡ 计算收费83元/㎡ 双电源按92元/㎡ 高层按92元/ ㎡； 红号站：按1280元/KVA，工程费按设计收取。
44
通讯基础设施建设费
住宅安居、公寓6元/㎡，别墅12元/㎡，公建18元/㎡
45
环境影响评估费
依照建筑功能，环境要求，对周边环境的影响进行监测评价，其价格有协商的余地。目前，一般在0.5—1元/㎡左右。
土地开发成本明细表
类别
序号
项目
标准
摘要
优惠政策
依据文件
备注
(三)
工
程
及
配
套
施
工
阶
段
38
自来水工程建设费
属小区配套设施：商品住宅25元/㎡，经济房21元/㎡，危改20元/㎡市政府确定11片20元/㎡，独立大型公建27元/㎡（含源头建设费）
危改及经济适用房按20元/㎡，21元/㎡
39
排水工程建设费
属小区配套建设：商住（含危改）雨水12元/㎡，污水17元/㎡。别墅雨水15元/㎡，污水20元/㎡。公建按定额及工程量测定收取。
36
物业招标服务费
0.3—0.4元/㎡
小于50万㎡，0.4元/㎡；50—100万㎡，0.35元/㎡；大于100万㎡，0.3元/㎡
37
投资担保
应由开户银行出据，也可由担保公司出具，其收费为：最低标按标价的15%记取收费基数；百分评标的按标价的10%记取收费基数。合同标的在100万以下的按基数×2.4%/年；100万—500万的按基数×2—2.3%/年；500万—1000万的按基数×1.6—1.9%/年；1000万—1500万的按基数×1.3—1.5%/年；1500万以上的按基数×1.1—1.2%/年。
土地一级开发项目成本、收益、现金流分析
土地一级开发项目成本、收益、现金流分析序号XX项目地块基本情况 1土地幅员面积(亩)1450.00 XX大道占地(亩)55.00 轻轨枢纽中心占地(亩)44.00 四方搅拌场占地(亩)68.00 铁路占地(亩)101.00 规划区内道路占地(亩)252.00 其它不详用途用地130.00 可拍卖用地(亩)800.00 2安置人口(人)2175.00 按每亩地1.5人计算 户数(户)725.00 按每户3人计算3农房面积（平方米）54375.00 按每人25平方米计算序号成本费用 1征地拆迁费用23784.95 1.1征地规费9185.34 耕地开垦费1933.34 按80%为耕地,每平方米25元计算 土地有偿使用费2030.01 按平方米21元计算 耕地占用税580.00 按80%为耕地计算 社会统筹基金2900.00 按2万元/亩计算 征地指标费1450.00 按1万元/亩计算 征地工作费291.99 按征地费用的2.1%1.2人员安置费5952.98 按每人27370元计算。
1.3住房安置费6822.25 住房补偿费1305.00 按每平方米单价240元计算 安置农民建房费5220.00 按每平方米单价1200元，每人20平方米 过渡费261.00 按1年过渡时间,按100月/人 搬家费36.25 按每户500元1.4耕地青苗补偿费204.16 按80%耕地，1760元/亩计算1.5村民附着物、设施补偿费725.00 按每户10000元估计1.6集体财产补偿费200.00 没有详细数据，该数据为暂估1.7不可预见费695.22 按安置补偿费的5%计算2市政工程费用5800.00 按4万/亩计算3管理费用1260.00 按每个月35万元，3年开发完毕计算4财务费用2304.00 贷款2亿元2年,年利息按5.76%计算5本项目合作开发费用8000.00 6总成本费用总计41148.95 以上1至5项合计 每亩总用地分摊成本28.38 按照总用地1450亩计算 每亩净用地分摊成本51.44 按800亩可拍卖用地计算 44.25 按930亩可拍卖用地计算序号销售收益(不考虑销售税金情况) 1收入64879.48 可拍卖用地930亩,计算政府用地返回 60140.02 可拍卖用地930亩,不计算政府用地返回 土地拍卖销售收入55800.00 可拍卖用地930亩,每亩按60万测算 XX大道返回成本1560.90 轻轨中心返回成本1248.72 四方搅拌场占地(亩)1929.84 土地出让金返回4340.02 出让金按市区5:5分配，区里出让金部分按全额返回公司2支出49828.99 暂不考虑营业税 成本费用41148.95 土地出让金8680.04 按930亩净地,容积率2.0,每平方米70元计3税前利润15050.49 可拍卖用地930亩,计算政府用地返回 税前利润10311.03 可拍卖用地930亩,不计算政府用地返回 序号分年度投资 第一年第二年第三年1征地拆迁费用23784.95 5993.35 8895.80 8895.802市政工程费用5800.00 1933.33 3866.673管理费用1260.00 420.00 420.00 420.004财务费用2304.00 576.00 1152.00 576.005本项目合作开发费用8000.00 1000.00 3000.00 4000.00 总计41148.95 7989.35 15401.13 17758.47序号现金流量表(以公司为界,考虑贷款,不考虑税金)合计第一年第二年第三年1现金流入71459.98 10000.00 30583.99 30875.99 销售收入47119.96 18847.98 28271.98 土地出让金返回4340.02 1736.01 2604.01 银行贷款20000.00 10000.00 10000.00 自有投资 2现金流出61148.95 7989.35 25401.13 27758.47建设投资41148.95 7989.35 15401.13 17758.47 银行贷款20000.00 10000.00 10000.00。
土地一级开发成本表
号
成本构成
1 项目前期费用
2 征地、征收费用
3
公共区域市政基础 设施建设费用
4
区域内公共环境 景观建设费用
5
区域内公共配套 设施建设费用
ห้องสมุดไป่ตู้
6 工程建设其他费用
7
管理费
8
应纳税费
分项 ①立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等编制费用及工程咨询费用 ②委托编制修建性详细规划和区域内管道综合等规划方案费用 ③工程勘察、测绘、定桩费用 ④环境影响评价分析费 ⑤交通影响评价分析费用 ⑥地震影响评价分析费用 ⑦地价评估费用 ⑧工程设计及施工图审查费 ⑨招标代理费、招标服务费 ⑩工程保险费 ①征地补偿费 ②征收补偿费 ③房屋征收评估费 ④拆迁工程费 ⑤其他费用 ①场地整平费用 ②区域内永久性道路建设费 ③市政管线建设费用 ④市政场站建设费用（雨水泵房、热力站等） ⑤配套公共设施建设费用
绿化、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口设计等
市政管理用房建设费用、机动车停车场、非机动车停车设施建设费用等
①工程监理费②竣工图编制费③建设期区域管理费用④项目维护管理费⑤项目后评价费 ⑥其他 土地一级开发主体在土地一级开发全过程中所发生的管理费，包括土地一级开发的建设 期和代政府进行土地出让的销售期。 土地一级开发设计的应纳税种有：营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税、所 得税等
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
万元
六、土地储备开发供应过程中发生的可研、设计、审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。
1
可行性研究
万元
2
拨地钉桩
万元
3
勘测定界
万元
4
地勘
按设计工作量和收费标准计算
5
规划设计
万元
按建安成本的3%提取
6
土地一级开发实施方案
万元
7
环评编制费
万元
8
交评编制费
一级土地开发成本估算表（范本）
流程
收费项目
计量单位
工程量
费率
费用（万元）
收取标准
一、征地、拆迁安置补偿费及有关税费
(一)征地
1
征地补偿费
元/亩
按国家标准收取
2
青苗及地上物补偿费
元/亩
6-10倍于近三年产值的平均值
3
征地税费
有收益的非耕地占用费
元/亩
3-6倍
菜地补偿
元/亩
6-10倍于近三年产值的平均值
小计
万元
(二)拆迁安置补偿费
1
拆迁补偿费
民宅拆迁补偿费
元/平米
非民宅拆迁补偿费
元/平米
回迁安置用房亏损
元/平米
2
搬迁补助费
万元
3
拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费
万元
4
被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额
万元
5
拆迁公司服务费
万元
小计
万元
二、收购和置换过程中发生的有关补偿费用
收购或置换土地需要支付的土地价款
新垦菜地基金
元/亩
100万人以上按7000-1000元/亩缴纳
防洪费
元/平米
20元/建设用地平方米
耕地占用税
元/亩
9元/平方米
耕地开垦费
元/亩
非农业建设项目占用耕地的，耕地开垦费按10－14元／平方米收取。其中，占用望天田的按10元／平方米收取，占用旱地的按12元／平方米收取，占用水浇地、灌溉水田、菜地的按14元／平方米收取。非农业建设项目占用基本农田的，耕地开垦费按20－24元／平方米收取。其中，占用望天田的按20元／平方米收取，占用旱地的按22元／平方米收取，占用水浇地、灌溉水田、菜地的按24元／平方米收取。
万元
9
地质灾害评估费
万元
10
拆迁评估
万元
11
审计费
万元
12
律师费
万元
13
监理费
万元
14
不可预见费
万元
取1-13之和的5%
小计
万元Байду номын сангаас
七、管理费及其他
1
管理费
万元
取一～六之和的2%
2
物价上涨
按建安成本的6%计提
小计
万元
八
合计
万元
元/平米
三、市政基础设施建设有关费用
1
给水
万元/延米
2
雨水
万元/延米
3
污水
万元/延米
4
电力
万元/延米
5
电信
万元/延米
6
天然气
万元/延米
7
供热
万元/延米
8
道路
万元/延米
9
地面平整
元/平米
小计
万元
四、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用
1
招标、拍卖和挂牌交易服务费
万元
2
土地出让底价评估费
万元
小计
万元
五、财务费