资产评估第五章

安全利率通常选择银行中长期利率 3、收益率插值法 （三）种类： 1．综合资本化率 是将土地及其建筑物看作一个整体评估 所采用的资本化率 2．建筑物资本化率 3．土地资本化率

【案例】被评估房地产A是一幢1000平方米的商业用房， 评估人员经调查了解到，房地产A的土地使用权是在 2004年5月31日取得的，出让年限为法定最高年限。2006 年5月底开发建设完工并投入运营，房地产A投入使用之 初，该房地产产权拥有人将其出租给他人使用，租期为5 年（租期到2011年5月31日结束），租赁合同规定，使用 人在5年租用期间，租金是按合同第一年规定租金每年每 平方米110元为基准，每年增加l0元，房地产使用中发生 的费用由承租人承担，合同同时规定，如果房地产Ａ的 产权拥有人提前中止租赁合同需要支付违约金5万元。评 估人员还了解到，评估基准日（2008年5月31日）市场上 同类商业用房的正常租金（与评估对象A租金口径一致） 保持在每年每平方米150元水平上，经评估人员预测，评 估基准日后的前3年的市场租金水平将在评估基准日市场 租金水平的基础上每年递增1%，评估基准日3年后的市 场租金水平基本维持在评估基准日后第3年的租金水平上， 假设房地产A折现率和资本化率均为l0%。




（三）个别因素 1.土地的个别因素。 （1）区位因素。 （2）面积因素、宽度因素、深度因素。 （3）形状因素。 （4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。 （5）容积率因素。 容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越 低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。 （6）用途因素。 （7）土地使用年期因素。 在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越 高。




2.土地的经济特性。 （1）土地经济供给的稀缺性 （2）土地产权的可垄断性 （3）土地效益的级差性。 土地质量的差异性→不同区位土地的生产力不 同→经济效益上具有级差性 （4）土地利用的多方向性。 一块土地的用途是多种的，可以作为商业用地、 工业用地、住宅用地及其他用途。土地利用的 多方向性客观上要求在房地产估价中需要确定 土地的最佳用途。
第五章 房地产评估
第一节 第二节 第三节 第四节 房地产评估概述 房地产价格及其影响因素 收益法在房地产评估中的应用 市场法在房地产评估中的应用





第一节 房地产评估概述 一、土地的特性（掌握） 1.土地的自然特性 （1）土地位置的固定性。 土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地 域性特征。 （2）土地效用的永续性 只要土地使用得当，土地的效用即利用价值会一 直延续。 （3）土地资源的不可再生性。 （4）土地质量的差异性。 土地的位置不同，造成了土地之间存在自然差异， 此差异导致土地级差地租的产生。




(3)容积率修正:(待估对象容积率修 正系数为分子) (4)土地使用年期修正 ４、确定房地产价格 五、应用举例(指导书)
如果确定比较案例宗地地价每平方 米为 800元，容积率为2.1，被估宗地 规划容积率为1.7，则待估宗地容积 率修正计算如下：
容积率
1.1
1.3
1.7
2.0
2.1
2.5

（三）按房地产的实物形态可划分为土地 价格、建筑物价格和房地产价格。 1.土地价格。 包括基准地价、标定地价和土地交易价格 等。 2.建筑物价格 指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的 土地的价格。 3.房地产价格 指建筑物连同其占用的土地的价格。



（二）根据价格形成方式可分为市场交易价 格和评估价格 1.市场交易价格。房地产在市场交易中实际 成交的价格。 2.评估价格。对市场交易价格的模拟。 房地产评估价格根据使用目的及其作用可分 为基本地价、标定地价、房屋重置价格、交 易底价、课税价格等几种。 其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由 政府制定，且由政府定期公布。









（一）一般因素 主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。 1.经济因素。 （1）经济发展因素。 （2）财政金融因素。 （3）产业结构因素。 2.社会因素。 （1）人口因素。 （2）家庭规模因素。 （3）房地产投机因素。 （4）教育科研水平和治安因素。 （5）社会福利因素。 3.行政因素。 （1）土地使用制度与住房制度、地价政策。 （2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。 （3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。 （4）行政隶属关系变更。 （5）交通管制。 4.心理因素。
第三节 收益法在房地产评估的应 用


一、基本思路：同评估方法一章 纯收益 房地产价格= 资本化率


二、 适用范围： 有收益（如商场、写字楼、旅馆、公寓等）地 产。 三、纯收益 运用收益法评估房地产价值时，必须对实际纯 收益进行修正，其中特殊的剔除、偶然的因素， 取得在正常市场条件下房地产用于法律上允许 最佳利用方向上的纯收益值，其中还应包含 对未来收益和风险的预期。我们把这个收益称 为客观纯收益，只有客观纯收益才能作为评 估的依据。 纯收益=客观总收益-客观总费用


在确定纯收益时, 需进行收益修正：类似房地 产收益+市场趋势预测+收益风险性和可实现性。 总费用是指取得该收益的各项支出,如维修费、 管理费用等。 四、资本化率 （一）实质：投资收益率 （二）方法： 1、纯收益与售价比率法 一般选择几个可比实例平均计算（见P182即 对几个可比实例的资本化率进行简单算术平 均. 2、安全利率 + 风险利率调整值法、



三、计算公式： １、标准：待估对象或参照物均可+容积率修 正（区域因素调整和个别因素调整一致即可） 房地产评估的市场法的基本计算公式是： P= P／× A × B × C × D P／—可比交易实例价值 A—交易情况修正系数； B—交易日期修正系数； C—区域因素修正系数； D—个别因素修正系数；
案例1:


有一房地产03年纯收益为50万元,资本化率为 5% 第一种情况:未来各年的收益将在上一年的基 础上增加1万元； 第一种情况:未来各年的收益将在上一年的基 础上增长1%； 请分别评估2种情况下的房地产的价值 P=a/r+b/r2 P=a/(r-s)
案例2:

某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得 一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建 成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2000元， 经济耐用年限为55年，残值率为2%。目前，该类建 筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为 500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每 月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字 楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为 10%，每年需要支付的管理费为年租金的3.5%，维修 费为建筑重置价格的1.5%，土地使用税及房产税合计 为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地 资本化率7%，建筑物资本化率8%。假设土地使用权 出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿 收回。试根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地 使用权价值。


二、土地使用权 ㈠土地所有权的归属

国有土地所有权不能进入房地产市场流转。但使用权可 以转让，因此地价一般是土地使用权的价格。

㈡土地使用权出让（土地使用权首次交易）

土地使用权出让到期续期的相关规定 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，住宅建设用地使用权 期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用者需要继续使用土 地的，应当最迟于届满前1年申请续期，土地使用权出让合同约 定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依 照法律规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。





（二）区域因素 区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、 技术等因素相结合所产生的特性。 1.商服繁华因素。 2.道路通达因素。 3.交通便捷因素。 4.城市设施状况因素。 （1）基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯 等设施。 （2）生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、 邮局等设施。 （3）文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、 文化馆等设施。 5.环境状况因素。 若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产 价格水平较高；若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地 产价格水平较低。
房地产总价格：指一宗房地产的整体价格 房地产单位价格有三种情况： 单位土地面积的土地价格、单位建筑面积的 建筑物价格、单位建筑面积的房地产价格
楼面地价=土地总价格/建筑总面积 容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率。 容积率=建筑总面积/土地总面积 =土地单价/容积率


二、房地产价格的影响因素（掌握） 影响房地产价格的因素通常可划分为一 般因素、区域因素和个别因素，下面分 别予以阐述。


三、房地产的特性 房地产是土地和房屋及其权属的总称。 房地产一般具有如下特性：（熟悉） 1.位置固定性。 2.供求区域性。 3.使用长期性。 4.大量投资性。 5.保值与增值性。 6.投资风险性。 7.难以变现性。 8.政策限制性




四、房地产的评估原则


1、最有效使用原则 2、合法原则



五、计算公式 （一）评估房地合在一起的房地产价格 房地产价格=房地产纯收益/综合资本化 率 房地产纯收益=房地产总收益—房地产 总费用 房地产总费用=管理费+维修费+保险费+ 税金+空房损失费