商业地产推广运作手法-使用权销售
商业地产促销策划与活动推广
商业地产促销策划与活动推广商业地产的成功不仅依靠其地理位置、建筑设计和服务设施，更在于有效的促销策划与活动推广。
本文将详细探讨商业地产促销的策略、执行步骤以及相关注意事项，以帮助开发商和管理者制定更有效的推广计划，从而提升客户参与度和销售额。
一、促销策划的重要性在竞争激烈的商业地产市场中，优秀的促销策划能够为项目注入新的活力，吸引潜在客户。
促销不仅是一种销售手段，更是一种市场营销策略。
通过合理的活动推广，可以实现以下几方面的目标：提升品牌知名度：通过有针对性的促销活动，可以让更多的人了解品牌及其价值，从而塑造良好的市场形象。
增加客户黏性：通过精心设计的客户互动活动，可以增加客户对品牌的黏性，使他们愿意再次光顾。
促进销售增长：通过特别优惠和限时折扣等方式，能够直接刺激消费，增加销售额。
营造良好的购物环境：富有创意的活动可以提升商业体内的氛围，增强消费者的购物体验。
二、市场调研与分析在策划促销活动之前，必须进行深入的市场调研与分析。
这是确保活动成功的关键步骤。
目标客户分析：确定主要目标客户群体，包括年龄、性别、收入水平等，有助于制定针对性的促销策略。
竞争对手分析：了解竞争对手的促销策略是什么，他们的优劣势在哪里，为制定自己独特的方案提供参考。
地理位置分析：考虑商业地产所处区域的人流量、周边设施以及消费者习惯，这将影响到活动宣传形式和内容。
三、促销策略的制定在明确了目标市场后，应制定具体可行的促销策略，包括但不限于以下几点：折扣优惠：限时折扣是最常见也是最有效的促进销售方式之一。
可以设定节假日、开业大酬宾等活动时间段，吸引顾客前来购物。
会员制度：打造会员制度，通过积分回馈、专属折扣等形式增强客户粘性，促进消费。
此外，可以通过会员日等特别策划，让会员享受到独特优惠，加深与品牌之间的联系。
联合营销：与其他商家进行联合促销。
例如，餐饮店与服装店相互推广，在一个区域内共同开展折扣活动，这样可以吸引更广泛的顾客群体。
商业地产推广方式
商业地产推广方式一、企业营销除了企业品牌导入、推广外，开发商往往会将知名合作伙伴一并纳入到推广体系下，成为项目的一个卖点，主要体现的是开发商企业本身和合作伙伴的实力，以此来作为营销推广的卖点。
二、区位营销项目所处区位在当地市场具有一定优势，占据一定地理、社会、经济等优越条件，因此以项目区位作为主要卖点进行宣传推广。
CBD中央商务区，其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业汇聚之处”，许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环等。
CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。
RBD直译为“游憩商业区”，也可译为“旅游商业区”、“休闲商务区”等。
1970年，C. Stansfield和J. E. Rickert在研究旅游区的购物问题时首次提出RBD，就是为满足季节性涌入城市游客的需求，城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇物和礼品商店的街区。
在国内学术界，中山大学教授保继刚（1995年）在探讨深圳华侨城城区发展模式时，提出以旅游业（主题公园）带动城区全面发展，使该区域发展成一个旅游商业区（RBD），这是第一次在国内的城市与旅游研究中运用RBD的概念。
CLD中央生活区，是指一个大型城市中，在政府总体规划的引导下，随着经济发展到一定阶段，人们的工作、生活等行为模式发生了功能分化，那些由若干居住区组成，可满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育需求，位于城市中心地带，并具有城市一流生活质素、高尚人文内涵和完美生态环境的居住区域。
三、网络营销网络是21世纪盛行的一种新媒体，房地产营销推广过程中对于网络的运用已经到了多元化的地步，从电子楼书到QQ群、网络游戏、博客等，通过不同方式向消费者传达项目信息，并吸引消费者主动参与到开发商所组织的游戏等活动中。
商业地产销售中的市场定位与推广活动
商业地产销售中的市场定位与推广活动市场定位是商业地产销售中至关重要的一环。
通过准确地定位目标市场，销售人员能够更好地了解客户需求，制定相应的销售策略，并最终取得成功。
在市场定位的基础上，推广活动是促进销售的重要手段，有效的推广活动能够吸引潜在客户的注意，提高销售转化率。
本文将探讨商业地产销售中的市场定位与推广活动。
一、市场定位1.1 目标市场的选择商业地产销售需要明确目标市场，即潜在客户的群体。
销售人员需要根据商业地产的特点和定位，选择适合的目标市场。
例如，如果商业地产是高端写字楼，目标市场可能是大型跨国公司或高科技企业；如果是购物中心，目标市场可能是家庭消费者或年轻人群体。
通过准确地选择目标市场，销售人员可以更有针对性地开展销售活动。
1.2 客户需求的了解了解客户需求是市场定位的关键。
销售人员需要通过市场调研、客户访谈等方式，深入了解潜在客户的需求和偏好。
例如，他们可能更关注商业地产的地理位置、交通便利性、配套设施等方面。
销售人员可以通过与客户的沟通，获取有关客户需求的信息，并根据这些信息调整销售策略。
1.3 竞争对手的分析在市场定位过程中，了解竞争对手的情况也是非常重要的。
销售人员需要对竞争对手的产品特点、定价策略、推广活动等进行分析，以便制定有竞争力的销售策略。
同时，通过对竞争对手的分析，销售人员还可以找到商业地产的差异化优势，从而更好地定位市场。
二、推广活动2.1 品牌建设品牌建设是推广活动的核心。
销售人员需要通过有效的品牌传播，提高商业地产的知名度和美誉度，从而吸引更多的潜在客户。
品牌建设可以通过广告、宣传册、社交媒体等多种方式进行。
销售人员需要选择适合目标市场的传播渠道，并制定相应的品牌传播策略。
2.2 线上推广随着互联网的发展，线上推广也成为了不可忽视的一部分。
销售人员可以通过建立官方网站、开展搜索引擎优化、运营社交媒体账号等方式，提高商业地产的线上曝光度。
线上推广可以帮助销售人员更好地与潜在客户进行互动，提供更多的信息和服务。
楼盘商铺销售推广方案
楼盘商铺销售推广方案背景随着房地产市场的不断发展，楼盘商铺销售的竞争也越来越激烈。
在这个市场环境下，需要精准的推广策略才能获得竞争优势。
因此，我们需要制定一套全面的楼盘商铺销售推广方案。
目标受众我们的目标受众是有购房需求的消费者，尤其是那些对购买商铺有兴趣的人群。
我们还需要与合适的销售渠道和经纪人合作，以扩大销售范围。
推广策略线上推广1.社交媒体：通过社交媒体平台（如微信、微博、豆瓣等）发布广告，利用社交媒体平台巨大的人群基数，传达楼盘商铺的信息。
2.在线广告：投放网站、论坛、门户网站等平台的广告，通过吸引点击、推广品牌、引导购买等手段，为楼盘商铺提供曝光率和潜在客户。
3.搜索引擎优化（SEO）：优化楼盘商铺的网站，增加页面浏览量和访问量，提升网站在搜索引擎中的排名，进而增加楼盘商铺的曝光率和潜在客户。
线下推广1.传统渠道：如报纸广告、杂志广告、户外广告、电视广告、电台广告等，传统渠道广告具有良好的广告效果和广告传达力，适合宣传楼盘商铺。
2.场地体验：为了让客户更直观地了解楼盘商铺，我们需要选择具有代表性的场地，如精品展示厅或模型展示中心等，以呈现楼盘商铺的全貌，吸引更多客户的注意力。
合作策略借助现有的销售渠道和经纪人，扩大销售网络和渠道。
并且，建立与当地商会、物业管理等行业组织的合作关系，以获取更多优质客户。
推广效果评估我们需要制定推广效果评估的标准，以便对推广策略的效果进行定期评估。
我们可以从以下几个方面进行评估：1.曝光率：通过统计网站、论坛、门户网站等平台的PV （page view）和UV（unique visitor）来评估推广效果。
2.潜在客户转化率：评估通过网站、电话、展厅等渠道产生的潜在客户数量，以及实际购房数量的比例。
3.客户满意度：收集客户反馈和评价，评估推广策略对客户满意度的影响。
总结以上是我们的楼盘商铺销售推广方案。
通过精细的推广策略、高效的合作模式和科学有效的评估标准，我们相信，我们的销售策略将会给我们带来稳定的效果，提高楼盘商铺销售的竞争力。
商业地产销售推广策略
商业地产销售推广策略商业地产销售不是商业与房地产的简单罗列，而是开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行的商业活动。
商业地产的形式多样，规模也有大有小。
规模大的商业地产如shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。
目前天津商业地产市场上存在着大量商业项目，同时也存在着多种经营开发模式：大面积商铺的经营方式通常包括：产权、经营权的全盘转让经营权转让以租代售品牌加盟而小面积商铺的经营方式包括：纯租金合作分成保底分成商品代销商业地产销售在给经营者与消费者提供交易平台的同时也成为当今投资者一种新的理财方式。
天津市商业地产起步较晚但发展迅速，2004年开始爆发，当年竣工量是2004年之前总和的数倍，并于2005年达到顶峰。
短时间内商业项目的集中上市，严重考验了市场的消化能力。
如何在众多商业项目中脱颖而出，如何在当今激烈的市场竞争中占据一席之地，在做好项目定位、规划设计、运营管理等方面的同时，销售(招商)环节同样显得非常重要。
商业项目通常采用主力店先行的运作方式，以此来带动其他店铺的招商与销售，促使物业升值，并为日后的经营打下坚实的基础。
“大津天”餐饮娱乐街区项目位于河北区榆关道，地处三区交界，地理位置优越，主题定位准确，设计科学，采取纯销售模式；但该项目单体面积过大，总价过高，意向购买者较为谨慎，因此当时销售状况并不理想。
联合地产于2005年7月正式接手该项目，建议开发商引进大型主力店1-2家，并于8月与北京著名餐饮企业“鑫百万”开始磋商入驻“大津天”相关事宜，以此为卖点进行宣传，成功的带动了项目的后期销售，并顺利完成销售任务。
商业物业项目的推广主要通过以下几种方式：1、项目洽谈会项目洽谈会是常见的一种商业地产销售形式。
它是由招商单位携拟与合资、合作或引进的项目，有针对性地与商家洽谈。
其特点是针对性强，易于吸引有兴趣的客商。
影响大，实效性好，主办者可以派遣技术专家与客商直接进行接洽。
商业地产5种运营方法
商业地产5种运营方法自购自营在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并利用手中资源在本商铺进行经营活动，开发商负责提供相应物业管理，并收取一定物业费用。
优点：开发商可迅速回笼资金，并勿需设立营运部门进行后期管理工作，节省大量人力支出；缺点：非常不利于销售及招商工作的开展，难度最大，另外，由于产权出售及自购自营，商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻，极有可能造成食品店与服装店并排经营的尴尬局面，不利于整体业主的利益。
注意：此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售，不适用主题商场及购物中心。
纯租赁商业地产的传统方式，在这种模式中，开发商为大业主，商户用支付货币的形式拥有商铺的使用权，产权仍为开发商所有，开发商不但要收取商铺之租金，同时亦要收取物业费用，并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。
优点：开发商可收取长期经济收益，开发商与商户真正实现双赢的关系，共同经营该商业项目，双方共同对此项目负责。
同时，由于不出售产权，开发商对商业项目有足够的把握能力，便于按照商业规划思路对项目进行运营管理。
缺点：回收资金的速度最慢，并需要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目进行管理，有一定的人力支出，比较耗费精力。
注意：此方法可采用统一收银方式，租金在货款中扣除，在降低工作难度的同时，也提升了项目的整体商业形象。
返租在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收大量资金。
然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，并每对购房者有一定比率的年回报（高于银行贷款利率才有吸引力）。
优点：所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。
在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。
这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。
商业地产使用权销售
商业地产推广运作手法：使用权销售商业地产推广运作手法：使用权销售提要：使用权销售有5年，10年，15年，20年，30年或终身，在我们日常经营中接触到的，其使用权销售实质是一种长期租赁关系更多精品源自试题使用权销售：使用权销售有5年，10年，15年，20年，30年或终身，在我们日常经营中接触到的，其使用权销售实质是一种长期租赁关系，20年以上为租赁无效年限，所以很多招商材料中所说的30年或终身使用权是不恰当的，之所以有些开发商这么说，是因为其土地性质为划拨土地，或是集体所有土地；总之说法不科学。
使用权销售5年，10年，15年，20年，这4种中，5年实质上是一种收租方式，5年租金一次性收齐这种模式一般很少用，其主要是5年租金分二次或3次支付。
这对于项目而言，一般是在认同度较高时使用。
常见的使用权买断是10年，15年，20年，有组合买断，收买断费，再收租金，例如下文：招商价格表保值增值租金20年不变区位楼层铺位面积M220年经营费/M2租金/月/M2（20年租金不变）A区1层5M2左右 3.5万元900元2层5M2左右 2.8万元750元3层5M2左右2万元500元4层15M2左右1万元330元5层15M2左右0.8万元250元B区1层5M2左右4万元1000元2层5M2左右 3.3万元800元3层5M2左右 2.6万元600元4层5M2左右2万元500元5层15M2左右 1.1万元350元C区地下1层5M2左右2万元550元这里所说的是一次性买断，其间不再交费的在10年，15年，20年中，常见的是10年，经营商户在买断使用权中是主要对象，它不同于产权销售对象是投资者，商户一般要求约10年为稳定期，有商户做商铺投资者，要求核算中也以10--15年为周期，因为市场业态有个行业进程性，10--15年后，该种业态方式的存在情况和发展变化是与现在大相径庭。
10年的使用权售价一般是占租金的5--6倍，15年也依次，在20年中也是6-7倍，其价格差额与年限相差不大的，所以有时我们会见到有的使用权的销售中，价格不变的情况下，优惠条件往往是赠送年限，即买15年使用权，前10名赠年限，即20年或是先从开业日先交款者，优惠3年，即使用18年等。
商业地产营销策略与推广方案
商业地产营销策略与推广方案第1章市场分析 (4)1.1 市场概述 (4)1.1.1 市场规模 (4)1.1.2 市场结构 (4)1.1.3 区域分布 (4)1.2 竞争对手分析 (5)1.2.1 竞争对手分类 (5)1.2.2 竞争对手优势与劣势 (5)1.3 消费者需求分析 (5)1.3.1 消费者群体 (5)1.3.2 消费需求特征 (5)1.3.3 消费趋势 (5)1.4 市场趋势与机遇 (5)1.4.1 市场趋势 (6)1.4.2 市场机遇 (6)第2章项目定位与目标 (6)2.1 项目定位 (6)2.2 项目目标 (6)2.3 项目差异化优势 (6)2.4 目标客户群分析 (7)第3章营销策略制定 (7)3.1 产品策略 (7)3.2 价格策略 (7)3.3 促销策略 (8)3.4 渠道策略 (8)第四章品牌建设与传播 (8)4.1 品牌理念与核心价值 (8)4.1.1 品牌理念 (8)4.1.2 核心价值 (9)4.2 品牌形象设计 (9)4.2.1 品牌视觉识别系统（VIS） (9)4.2.2 品牌应用规范 (9)4.3 品牌传播策略 (9)4.3.1 传播目标 (9)4.3.2 传播渠道 (9)4.3.3 传播内容 (9)4.3.4 传播节奏 (10)4.4 媒体投放策略 (10)4.4.1 媒体选择 (10)4.4.2 投放策略 (10)4.4.3 效果评估 (10)第5章线上营销 (10)5.1 互联网营销概述 (10)5.2 网站与电商平台 (10)5.2.1 建立专业网站 (10)5.2.2 电商平台合作 (10)5.3 社交媒体营销 (10)5.3.1 内容策划 (11)5.3.2 社交媒体矩阵 (11)5.3.3 网红、大V合作 (11)5.4 网络广告投放 (11)5.4.1 人群定位 (11)5.4.2 广告形式 (11)5.4.3 效果监测与优化 (11)第6章线下营销 (11)6.1 线下活动策划 (11)6.1.1 活动主题设定 (11)6.1.2 活动形式与内容 (12)6.1.3 活动组织与执行 (12)6.2 场地租赁与展会营销 (12)6.2.1 场地选择 (12)6.2.2 展会营销 (12)6.2.3 展会策划与执行 (12)6.3 合作与联盟营销 (12)6.3.1 合作伙伴选择 (12)6.3.2 联盟营销活动策划 (12)6.3.3 合作协议与执行 (12)6.4 线下广告投放 (12)6.4.1 广告形式选择 (12)6.4.2 广告内容设计 (13)6.4.3 广告投放策略 (13)6.4.4 广告效果评估 (13)第7章客户关系管理 (13)7.1 客户信息收集与管理 (13)7.1.1 客户信息收集 (13)7.1.2 客户信息管理 (13)7.2 客户沟通与维护 (13)7.2.1 客户沟通 (13)7.2.2 客户维护 (14)7.3 客户满意度调查与改进 (14)7.3.1 客户满意度调查 (14)7.3.2 改进措施 (14)7.4 大客户营销策略 (14)7.4.1 精准定位 (14)7.4.3 持续跟进 (15)第8章销售团队建设与管理 (15)8.1 销售团队组织架构 (15)8.1.1 设立销售部门：根据项目规模和市场需求，设立销售部门，包括销售一部、销售二部等。
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商业地产推广运作手法:使用权销售
使用权销售：
使用权销售有5年，10年，15年，20年，30年或终身，在我们日常经营中接触到的，其使用权销售实质是一种长期租赁关系，20年以上为租赁无效年限，所以很多招商材料中所说的30年或终身使用权是不恰当的，之所以有些开发商这么说，是因为其土地性质为划拨土地，或是集体所有土地；总之说法不科学。
使用权销售5年，10年，15年，20年，这4种中，5年实质上是一种收租方式，5年租金一次性收齐这种模式一般很少用，其主要是5年租金分二次或3次支付。
这对于项目而言，一般是在认同度较高时使用。
常见的使用权买断是10年，15年，20年，有组合买断，收买断费，再收租金，例如下文：
招商价格表
保值增值租金20年不变
区位
楼层
铺位面积M2
20年经营费/M2
租金/月/M2
（20年租金不变）
A区
1层
5M2左右
3.5万元
900元
2层
5M2左右
2.8万元
750元
3层
5M2左右
2万元
500元
4层
15M2左右
1万元
330元
5层
15M2左右
0.8万元
250元
B区
1层
5M2左右
4万元
1000元
2层
5M2左右
3.3万元
800元
3层
5M2左右
2.6万元
600元
4层
5M2左右
2万元
500元
5层
15M2左右
1.1万元
350元
C区
地下1层
5M2左右
2万元
550元
这里所说的是一次性买断，其间不再交费的在10年，15年，20年中，常见的是10年，经营商户在买断使用权中是主要对象，它不同于产权销售对象是投资者，商户一般要求约10年为稳定期，有商户做商铺投资者，要求核算中也以10--15年为周期，因为市场业态有个行业进程性，10--15年后，该种业态方式的存在情况和发展变化是与现在大相径庭。
10年的使用权售价一般是占租金的5--6倍，15年也依次，在20年中也是6-7倍，其价格差额与年限相差不大的，所以有时我们会见到有的使用权的销售中，价格不变的情况下，优惠条件往往是赠送年限，即买15年使用权，前10名赠年限，即20年或是先从开业日先交款者，优惠3年，即使用18年等。
之所以产生这种情况，是因为使用权买断中对于开发商而言，一种是土地性质无法获得产权销售，或者土地获得价格低，土地是划拨的，所以对于时间限制不明了，另一种是开发商利用项目去到银行做了抵押，或其他产权融资方法，其产权归开发商，从中可以赚双份钱，所以此方法相当流行，但弊端是使用权销售，面对的群体是商户，经营者为主要，其购买量
是有限的，因为商户中够实力购买的是不多的，而投资者，往往不是商户，他们看中的是产权，因此使用权的销售中，为了使商户可以有较低的进入门槛，许多开发商便设置了很多优惠方法。
A、在付款方式中，分期支付，如预定，封顶，开业等分几批，或是期限在1-3年内支付完。
B、在付款方式中，由银行提供担保，如秀水街华夏银行对5年买断中提供首付40%，余60%的个体工商户流动资金经营性贷款，以减轻压力。
C、也有聪明的作法，把使用权按平米价出售，然后采用产权销售模式，由银行贷6成10年按揭或5成10年，在10年，15年，20年使用权中都可采用，其银行贷款中表面是违规的，但具体操作细则是合法的，例如××市场15年使用权销售2元/平方米，以8平方米为例，16万总款首付40%，即6.4万，余款9.6万元由银行6成10年按揭采用月供款，此方式可以最大化的将商业价值挖掘出来，在制定此方案有个小绝招：
1）如果10年使用权，则按年租金5--6倍，就可以，或是产权的60%即可。
2）如果项目认同度高，受市场热捧，则用15年模式价格可以定到产权的80%，或定75%，或是产权销售的价格，其具体设置模式是，首付款为典型性商业的平均转让费，其月供款为典型性商业的一手租金，或是平均的转租金的60%也可。
例如：某市场的典型性商业5平米摊位为平均转让费10万，平均一手摊位租金3000元/月，则该市场在可以取代典型性商业的趋势下，15年使用权的价格为首付10万月供3000元的基础上调整，则售价折合下来为40%=10万元，共25万，每平米5万元；以15万元年按揭核算月供3000元足够，如采用月供高或低了，则要调整首付与月供二者的关系中，核心是月供，以月供为标准，调整首付。
感谢您的阅读！。