房地产市场调研报告

1 / 18 一、项目介绍 长春绿地国际花都位于生态东街与福祉大路交汇处，西侧紧邻城市主干道生态大街（原彩宇大街）。整体总占地面积30万㎡，绿化率35%。项目分两期开发，首期推出产品为一期产品，分为1.2.3.三个地块开发，现推出的是2号地块产品，容积率仅为1.39，整体以多层为主小高层为辅，小区建筑整体采用了新英格兰建筑风格，建筑体简洁流畅，主题色调柔和，有着鲜明的社区形象和可识别性。 小区内景观以两横一纵的主景观带为中心，以植被做基础铺垫，向四周延伸。并附有错落有致的乔木灌木，景观小品，为您打造一个高品质的醇熟生态社区。 该项目坐拥净月潭国家森林公园、新立城水库、汽车文化园，常住人口近40万人。净月得天独厚的地理环境您一定有所了解，三面临水、四面环林，区域内林水总面积可达243平方公里。是以发展生态环保型经济为中心，着力建设经济、社会与人口、环境、资源协调发展的长春东南部生态新城。 教育配套：师大附小、师大附中、市二实验中学、东北师范大学、税务学院、华侨外院、农业大学、建工学院等各大名校汇集此地，一站式教育体系已经形成。 生活配套：净月喜来登酒店是一座五星级标准的生态酒店，现已投入使用；知名的保利大剧院也正在施工建设中；卓展奥特莱斯也将完善居住者对高端购物场所的需求。 2 / 18

医疗配套：净月管委会附近的月潭医院，净月大街的吉林省心脏病医院，新城大街旁（与乙十四路交汇）吉大一院净月分院小区内部有商业

二、项目宏观环境因素分析： 1、宏观环境：经济形势好于2012年，政策调控坚持从紧取向。 “稳增长”政策效果已显，“十二五规划”、“十八大”报告均提出明确的经济增长目标，“中央经济工作会议”继续强调2013年“稳中求进”基调，经济和物价环境向好，货币政策方面，根据“中央经济工作会议”定调，2013年将保持稳健取向，新增货币量和货款略有增长，为房地产业继续带来利好，房地产调控政策方面，处于正常平稳过渡和房价涨幅扩大的担忧，中央将继续从紧取向，抑制投机和支持保护合理需求的政策大方向不变。 2、市场趋势：整体市场好于2012年，去年增速前高后低。 从经济环境基本向好的背景下，预计2013年整体市场好于2012年，成交方面，全国商品房销售面积同比增长5.6%，增幅略高于2012年，基数效应和市场惯性决定2013年上下半年增速前高后低，上半年同比增长约15%，下半年增幅缩小至0.7%。供应方面，销售好转促进投资开工企稳回升，但受基数大和保障房贡献下降影响，增速不会十分突出，预计2013年全国新开工面积增速止跌反弹，同比增长9.6%房地产开发投资额同比增长17.1%，增速与2012年基本持平。重点城市2013年下半年新增供应仍高于上半年，3 / 18

但上半年同比增长较为明显，价格方面，货币环境稳定和定向好支持房价向上态势，但全国去化压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。 3、不同城市、不同房企分化进一步加剧 不同城市和不同房企分化加剧：一方面，少数热点一二线城市潜在需求热烈但供应不足，成交量在2012年高基数上难以大幅增长，价格上涨压力大；多数二线城市供需基本平衡，推盘加大背景下销售规模有望继续扩大，价格平稳；广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，不具备价格上涨动力，部分城市供应严重过剩风险值得关注；另一方面，龙头房企继续跑赢大市，小企业被收购，兼并可能性加大，行业集中度进一步提高，在此形势下，房企需继续抓住刚需主流产品做规模，但中高端产品贡献度更高，量价两手都要抓，同时跟准市场和政策节奏，随行入市以合理价格提供适销产品。 但是房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。 系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。但是，万变不离其宗，任何行业都要遵循市场经济规律，包括房地产市场。4 / 18

知名房地产企业2013年半年报均显示：中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。 4、国民经济快速增长为房地产业提供了强劲动力 中国经济连续多年保持快速发展，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。 国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。高盛预计中国2011年和2012年的经济增长分别为9.4%和9.2%，根据房地产发展速度和GDP增速的关系可以看出房地产行业将依然保持高速发展。 5、人口环境决定房地产市场潜在容量依然巨大 城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。根据2013年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达13.397亿人，十年间增加7390万人；城镇人口占49.68%，十年间上升13.46个百分点；中国大陆流动人口为2.6亿人，十年间增加1.17亿人。中国大陆人口呈现出人口基数大、城镇人口比重上升、流动人口大量增加的发展趋势。随着中国城镇人口规模的不断增长、流动性人口大量增加，人均居住面积需求的不断提升，中国房地产市场需求将进一步增加，房市场的潜在容量依然巨大。 6、城市化进程推动房地产业持续发展 5 / 18

在世界城市化发展史研究领域，美国城市地理学家纳瑟姆提出了著名的“纳瑟姆曲线”。纳瑟姆曲线表明城市化与房地产业发展存在着内在联系：城市化发展对房地产业持续推动，当城市化率达到30%时，房地产投资开始加速增长，当城市化率达到 50%时，房地产投资将达到峰值，其后一直到城市化率达到70%时都将保持这种高增长率。 2010 年中国城市化率达到 47.5%，预计2050 年前后将达到 70%左右，因此房地产业将会持续 30-40年的繁荣。 7、通胀压力巨大，房地产市场依然是最佳投资渠道 随着经济的持续、较快回升，我国出现了通胀预期加大、通胀压力上升等问题。美国等主要经济体持续实施量化宽松的货币政策，又使国际流动性溢出效应更加明显，进一步加剧了输入性通胀压力。2013年7月全国CPI同比涨6.4%，创三年来新高。当前我国通胀压力仍然较大，由于缺少更好的投资渠道，财富向资产投资转移，房地产市场依然是最佳投资渠道。 8、城市发展对土地财政的依赖有增无减 2013年国有土地出让收入2.9万亿元，占全国财政收入的35%。与此同时，全国省市县三级政府的负债总额已达到10.7万亿元，其中超过三分之一的债务要靠土地出让金来还。中西部欠发达城市、沿海还没有形成产业支撑的开发区，由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。 6 / 18

无论中央出台什么政策，最终落实都是要靠地方政府去执行，没有地方政府的配合，政策想要贯彻实施就基本上是一句空话，地方政府对土地财政的依赖使得房地产调控政策的执行大打折扣。 中国经济的持续快速增长、城市化进程的稳步推进、通胀压力、人民币升值预期等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。同时，我们又必须看到房地产行业确实存在着不少问题，诸如——地价过高、房价过高、投资过热、调控效果欠佳、一刀切政策以及弱势群体意见大等等。 基于以上对房地产行业发展前景和政府房地产业宏观调控指导思想的认识，我们对2013年及未来几年房地产市场始终保持谨慎乐观。乐观是对行业的发展前景所产生的，谨慎是我们要理性的对待当前房地产调控政策，迎接挑战，把握机遇。 三、项目区域环境因素分析：

3.1长春市环境分析 城市属性 吉林省的政治、经济、文化中心，具有“双心、三翼、多组团”的城市空间结构，未来五年将重点将长春打造成科技创新基地、现代物流基地和东北亚国际商务服务基地 经济总量 近年来长春经济增长迅速，但经济总体水平在地区仍处于较低的位7 / 18

置，发展潜力巨大 经济总量不高，相比其它省会城市其经济水平处于下游行列： 长春GDP总量在省会城市中处于下游水平，但近几年的GDP的增长表现出经济上涨良好势头，同时将带动城市房地产市场的发展； 近年来，长春GDP平均增长速度保持在15%以上，但其增幅却呈现不稳的趋势，产业结构调整压力日益明显； 2006年前，长春市GDP增长幅度相对较小，但2006年后，国家开始实施振兴东北老工业基地计划，极大的带动了长春市经济的快速发展，至2011年长春市GDP上涨超过4000亿元。

三产结构 随着中央振兴东北老工业基地政策力度的逐步加强，第二产业成为长春经济增长的主要引擎，第三产业稳步发展，城市产业结构逐步优化，进入新的快速发展阶段

0100020003000400050002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年1-9月亿元-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%GDP总量GDP增长率