房地产融资与商业银行信贷业务创新
房地产开发商又一种创新融资模式——解读开发商“卖方信贷”
房地产开发商又一种创新融资模式——解读开发商“卖方信贷”日前，北京市某商业银行与北京一家房地产开发商联手推出“开发商贴息委托贷款”业务。
所谓“开发商贴息委托贷款”是指，由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。
“开发商贴息委托贷款”，对商业银行来讲，通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险，也能获得可观的手续费等中间业务收入；对开发商和购房者来讲，则是资金、住房“双双”得利，因此，该项金融创新不失为一个很好的房地产融资创新模式。
产生背景截至2003年4月，全国房地产贷款余额达到*****亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6％。
6月13日, 中国人民银行发布了目的在于调整商业银行贷款投向的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。
央行121号《通知》体现房地产信贷政策的变化，使得商业银行和房地产开发商固有的贷款融资模式也受到了一定的限制。
通知要求，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%；对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年；规范建筑施工企业流动资金贷款用途，商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执行20%的规定；对购买第二套以上(含第二套)住房的，应适当提高首付款比例；强化个人商业用房贷款管理，借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。
毫无疑问，新的房地产货币政策有利于引导房地产公司的规范发展，避免一些资金实力和管理实力都比较差的公司进入该领域，以此减少商业银行的信贷风险。
但同时房地产企业要生存与发展，企业必须拓宽融资渠道，不局限于银行贷款，而是要发挥社会多元化的融资功能。
商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策
商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策大家好，今天我们来聊聊商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策。
我们要明确一点，这个问题可不是闹着玩儿的，它关系到咱们国家经济的稳定和发展。
那么，这个问题到底是什么呢？其实就是商业银行在房地产信贷业务中遇到的各种困难和挑战。
下面，我给大家分几个方面来说说这些问题和对策。
一、房地产市场波动大，风险难控咱们国家的房地产市场就像过山车一样，一会儿房价飙升，一会儿又跌得惨不忍睹。
这对商业银行来说，就像是在坐过山车一样，一会儿赚得盆满钵满，一会儿又赔得血本无归。
这种波动性给商业银行的房地产信贷业务带来了很大的风险。
那么，面对这种问题，商业银行应该怎么办呢？对策：加强风险管理，提高风险识别能力。
商业银行在开展房地产信贷业务时，一定要加强对市场的分析和研究，提高风险识别能力，做到心中有数。
要加强内部风险控制，建立健全风险管理制度，确保业务稳健发展。
二、房地产项目质量参差不齐，难以把握咱们国家的房地产市场虽然发展迅速，但是项目质量却参差不齐。
有的项目地段好、品质高，吸引了大量的购房者；有的项目则地段一般、品质堪忧，让购房者望而却步。
这对商业银行来说，就像是在挑选苹果和橘子一样，有时候很难把握。
那么，面对这种问题，商业银行应该怎么办呢？对策：严格把关，提高项目准入标准。
商业银行在开展房地产信贷业务时，一定要严格把关，提高项目准入标准。
对于那些地段好、品质高的优质项目，要积极给予支持；对于那些地段一般、品质堪忧的项目，要慎重考虑。
只有这样，才能确保商业银行的房地产信贷业务稳健发展。
三、房地产信贷政策调控频繁，影响业务开展咱们国家的房地产政策调控力度一直在加大，有时候一天之内就能出台好几项政策。
这对商业银行来说，就像是在坐过山车一样，一会儿这个政策出来支持你，一会儿那个政策出来限制你。
这种政策的不确定性给商业银行的房地产信贷业务带来了很大的困扰。
那么，面对这种问题，商业银行应该怎么办呢？对策：密切关注政策动态，及时调整业务策略。
房地产企业融资的突破与创新
缺 的自有资金能达到 目前 ３％ 的银行贷 构缺位 ； 乏规模 化 、多元化的房地 银 行 设 立 资 金 运 用规 定 外 ，还 没 有 专 ５
济运行 中的新情况、新 问题 ，适 时适
度微调 ．把握好宏观调控 的方 向、力 度和时机 。本文围绕 国家宏观调控 的
大背景 ．分析现行金融调控政策 与房
地产企业融 资的关 系 ，为房地产企业 成功融资提 出若干建议 。
房 地 产 现 行 融 资 渠 道在 当前金 融调控 政策下的不足
元 化从 “ 呼吁 变 为 现实 ” 。笔者 使 只有 少数有 实力的大型企业才能做 可 以在不增加项 目负债的情况下优化 认为 ，可 以借鉴他 国在房地产企业融 到。据不完全统计 ．在我 国两万 多家 公 司结构 ，非常有利于 中小型房地产 资方面较 为典 型和成 功的做 法 ．包括 房地产 企 业 中 只有 ６ ０家企业 实现 公 司的发展 并且这种方式相对 比较
目投资开发 ．不重视 自身资金的积累 不足 ，资金筹措 渠道 不畅 ，资金 整体 情的不动产证券工具 ，加快短 期融 资
Ｄ ｃ ｍｂ ｒ ２ １ ３ ｅ ｅ ｅ ０ １ ９
工 海 房地
信 用评级 系统 的建设 等。其次 ．房地 定银行不能这样做 。 产企业要积极参 与金融市场 的创新 。
（ 缺乏多层次房地产金融体系 ． 三）
房 地 产 金 融 市 场 不 发 达 就 房地 产 体 场的监管和调控机制 尚不完善 。相关
（ ）融资渠道过于单一 。房地产 系而言 ，目前仍没有 形成 多层次的房 政策 、法规不完善 ，有关房地产金融 一 企业 开发 资金 来源 中有 ６ ％ ～ ７％ 地产金融体 系 ，专业房地产 抵押贷款 政策法规仍未形成一套科学有效的体 Ｏ ０
《房地产企业融资渠道创新研究》范文
《房地产企业融资渠道创新研究》篇一摘要：本文深入探讨了当前房地产企业面临的融资困境，并研究了新的融资渠道及其应用。
通过分析国内外融资市场的特点，结合房地产企业的实际情况，提出了一系列创新的融资方式，以期为房地产企业寻找更为灵活、高效的融资途径提供参考。
一、引言随着经济的快速发展和城市化进程的推进，房地产市场日益繁荣。
然而，由于资金需求量大、融资周期长等因素，房地产企业面临着巨大的融资压力。
传统的融资渠道如银行贷款、股权融资等已经难以满足房地产企业的资金需求。
因此，创新融资渠道，寻找更为灵活、高效的融资方式成为房地产企业的重要任务。
二、传统融资渠道分析1. 银行贷款：是房地产企业最常用的融资方式，但受制于银行信贷政策及资金状况，其融资规模和速度受到限制。
2. 股权融资：通过发行股票或股权转让等方式筹集资金，但需要较高的成本和较长的周期。
3. 债券融资：通过发行企业债券筹集资金，但受制于市场环境及企业信用评级。
三、新型融资渠道探讨1. 资产证券化（ABS）：通过将房地产企业的部分资产进行证券化，实现资产变现，降低融资成本。
2. 互联网金融：利用互联网平台进行众筹、P2P等新型融资方式，拓宽了房地产企业的融资渠道。
3. 海外融资：通过海外债券市场、REITs（房地产投资信托基金）等方式筹集国际资本。
4. 合作开发：与其他有实力的企业或政府合作开发项目，共享风险和利益。
5. 产业基金：利用政府引导基金或社会资本设立产业基金，吸引更多社会资本进入房地产市场。
四、创新融资渠道的应用及案例分析1. 资产证券化（ABS）应用：某大型房地产企业通过将部分商业地产资产进行证券化，成功筹集了大量资金用于后续项目开发。
2. 互联网金融应用：某中小型房地产企业通过互联网众筹平台成功筹集了部分项目资金，实现了快速融资。
3. 海外融资案例：某跨国房地产企业通过发行海外债券和REITs成功筹集了大量国际资本，用于全球项目开发。
房地产开发中的信用贷款融资分析
房地产开发中的信用贷款融资分析在房地产开发行业中，信用贷款融资是一个重要的资金来源。
本文将从信用贷款的定义、融资方式、风险控制以及未来发展趋势等方面，对房地产开发中的信用贷款融资进行详细分析。
1. 信用贷款的定义信用贷款是指银行或其他金融机构根据借款人的信用状况、还款能力和担保条件等因素，向借款人提供的一种贷款方式。
在房地产开发中，开发商可以通过信用贷款来筹集资金，用于购买土地、建设房屋等开发活动。
2. 融资方式2.1 商业银行信用贷款商业银行是房地产开发中常用的信用贷款融资渠道。
通过与商业银行建立合作关系，开发商可以申请获得信用贷款，根据开发项目的具体情况和还款能力等因素，商业银行会进行风险评估，最终决定是否放款。
2.2 非银行金融机构信用贷款除了商业银行，开发商还可以向非银行金融机构申请信用贷款。
近年来，随着金融市场的发展和创新，非银行金融机构如互联网金融平台、投资基金等也开始涉足信用贷款领域。
这些机构相对于传统银行更加灵活，审批速度更快，因此受到了一些开发商的青睐。
3. 风险控制在信用贷款融资过程中，风险控制至关重要。
开发商和贷款机构需要注意以下几个方面：3.1 项目风险评估贷款机构在考虑是否放款之前，会对房地产开发项目进行风险评估。
这包括评估项目的市场前景、地理位置、竞争情况等因素，以及开发商的信用状况和还款能力等因素。
通过全面评估项目的风险，贷款机构可以减少不良资产的风险。
3.2 担保措施为了降低信用贷款的风险，贷款机构通常会要求开发商提供担保措施，例如抵押物或保证人。
这样一来，即使开发商无法按时偿还贷款，贷款机构可以通过担保物来要求偿还。
3.3 监管政策与法规在信用贷款融资中，监管政策和法规对于风险控制起到重要的作用。
政府监管部门可以出台相关政策，限制过度融资和高风险项目，并加强对信用贷款市场的监管。
对于开发商来说，遵守法规和政策要求，做好合规管理是降低风险的重要途径。
4. 未来发展趋势随着金融科技的兴起，信用贷款融资也面临着一些新的发展趋势。
我国房地产业与商业银行金融业务的关系与发展策略
【 中图分 类 号】 Ｆ ８ ３ ０
【 文献 标 识 码】 Ｂ
） 我 国房 地产业 以商业 银行金 融业务 存在 的 问题 １ ． 多 年来 我 国直接融 资发 展较 慢， 直 接融 资 与间接 融
近些 年针对 我 国出现 的房 地产 价格 过高 ，上涨 速度 过快 等现 象 ，中央和 地方 政府 密集 出 台了一 系列 的调控 政 策 。虽 然宏 观调 控取 得一 定效果 ，房 地产 市场趋 于平 稳 ，但我 国房 地产业 以国 内银 行金 融支 持为 基础 的业 态 已形成 。这就 容易让 国 内房地 产业 完全 把投 资风 险与融
１ ． 房地产业的快速发展有力地促进 了房地产融资体
制 的发育 和成 长， 逐 步形 成 了 以商业银 行 等金 融机 构 和
银 行 的房 产 就有 可能 变成 负 资产 ， 银行 将 面对 巨大 的不 良贷款风 险 。
资本市场为主 ，以信托和民间借贷等融资工具为辅的房
地产融资体系。商业银行房地产信贷为房地产业的发展
【 收 稿 日期】２ ０ １ ３ — ０ ３ 一 Ｉ １ 【 作者 简 介】王 萍， 佳木斯 大学经济 管理 学院教授 。 研 究方 向： 房地产 业与商业银行金 融业务 的关 系。
资 比例失调 。房 地产 开发资 金过 多依 赖 于银 行贷 款， 大约 ６ ０ ％一 ７ ０ ％的房 地产 开发 资金来 自银 行 贷款 的支 持 ， 商业
银行 基本参 与 了房地产 开 发的全 过程 ， 从 土地 储备 贷款 、
资风险 都集 中到 国内银行 身上 。 在这种 背景下 ， 一旦房 价
个 经济周 期 发 生大 的 变化 ， 房 地产 价 格 大幅 下跌 ， 抵 押给
我国房地产企业融资创新
中国房地信息5文/住美投资咨询公司董事总经理张健房地产金融4:R I f Of 55㙵谷㙵谷房地产融资方式少房地产业的发展需要金融业的支持。
房地产开发投资数额巨大,投资回收周期较长,占用的资金及支付的利息多,企业的自我积累常常很难保证连续投入资金的需要。
目前我国房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大,即单一房地产信贷体系存在市场风险。
许多报道指出，我国70%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷,即房地产企业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款,而开发商的自筹资金和工程垫款也相当部分间接来自银行贷款。
我国房地产企业融资发展较慢,譬如我国目前股票市场和债券市场的发展总体滞后。
特别是自2003年以来,我国5万多家房地产企业的发展面临了前所未有的宏观金融形势和经营挑战,包括相继出台的宏观政策改变了个人和房地产企业的原有的融资模式和融资渠道,政策抬高了房地产银行贷款和信托融资的门槛,有关部门也不鼓励房地产公司上市和对外资房地产投资的限制等等。
确实目前大部分房地产开发企业股本金不足,融资渠道狭窄,经营资金过分依赖银行贷款;可能危及金融体系的安全运行。
为了适应新形势的变化,房地产业应有多种融资方式,包括房地产投资信托基金、私募房地产投资基金、更多房地产企业上市和债券融资等,即我国房地产金融应走正融资模式多元化之路。
银行的房地产不良贷款问题当前金融业对中国经济和社会发展的重要性显得越来越重要,这种重要性不仅源于国家金融政策在很大程度上影响经济增长的速度和质量,而且还因为以国有控股商业银行为代表巨额不良资产已成为影响金融安全和经济安全的巨大隐患。
从四家商业银行(中国工商银行、中国农业银行、中国银行和中国建设图1全球房地产资金流动量图2美国房地产资本市场㙵谷㙵谷㙵谷㙵谷图3中国房地产资本市场上市的房地产投资信托基金和上市的房地产公司私人或组成的基金(包括退休基金,保险基金,私募基金,公司和个人等)房地产抵押证券产品和房地产企业债券房地产抵押各类贷款(大部已证券化)上市的房地产公司自有或组合的资金(包括合作、参建、外资等)房地产企业债券房地产抵押银行贷款表1全球、美国和中国房地产资本市场比较上市股权私募股权上市债权私募债权ea l Estate n orma t ion Chi na中国房地信息56银行)对房地产业贷款情况来看,全部贷款的平均不良率较低即低于5%,低于四大银行全部贷款的不良比率,即房地产贷款的质量要好于其它行业贷款的平均水平。
商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策
商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策大家好，今天我们来聊聊商业银行房地产信贷业务面临的问题及对策。
我们要明确一点，这个问题可不是闹着玩儿的，关乎到银行的资金安全和风险控制，所以我们得认真对待。
接下来，我将从以下几个方面来谈谈这个问题。
一、房地产市场波动大，风险难控咱们都知道，房地产市场是一个波动性很大的市场，房价涨跌不定，这对商业银行的房地产信贷业务来说就是一个巨大的挑战。
有时候房价涨了，银行的资产价值就上去了；可是房价一跌，银行的资产价值也就跟着下跌。
这样一来，银行的风险就很大了。
所以，商业银行在开展房地产信贷业务时，必须要注意风险控制，不能盲目跟风。
二、房地产信贷业务利率高，利润空间小咱们再来看看房地产信贷业务的利率。
一般来说，房地产信贷业务的利率都是比较高的，这是因为房地产市场的资金需求量大，银行为了吸引客户，只能提高利率。
可是这样的利率对于银行来说，利润空间是很小的。
所以，商业银行在开展房地产信贷业务时，也要注意利润空间的问题。
三、房地产信贷业务监管压力大咱们还要说说房地产信贷业务的监管问题。
近年来，国家对于房地产市场的监管越来越严格，对于商业银行的房地产信贷业务也提出了很多要求。
比如说，要求商业银行加强对房地产市场的审查，防止过度放贷；要求商业银行加强对购房者的资格审查，防止虚假购房等。
这些要求对于商业银行来说，无疑增加了很大的压力。
那么，面对这些问题，商业银行应该怎么办呢？我觉得，可以从以下几个方面来解决。
一、加强风险管理，提高风险意识商业银行要加强风险管理，提高风险意识。
在开展房地产信贷业务时，要严格按照国家的相关政策和规定来操作，不能盲目跟风。
要加强对客户的审查，确保借款人有还款能力。
还要加强内部管理，防止内部人员违法违规操作。
二、优化贷款结构，降低利率风险商业银行要优化贷款结构，降低利率风险。
在开展房地产信贷业务时，要根据市场需求和自身实力，合理配置贷款额度和期限。
要关注市场利率的变化，适时调整贷款利率，降低利率风险。
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房地产融资与商业银行信贷业务创新
摘要：房地产业是国民经济的先导产业，对相关行业和部门具有明显的带动作用。
而为了保证房地产业的持续稳定发展，建立一个多元化的房地产融资体系是非常必要的。
基于此，本文对我国房地产融资格局的现状进行了总体描述和结构分析，揭示了商业银行房地产信贷业务的发展与面临的风险，进而提出了加快商业银行房地产信贷业务创新的主要思路。
1、我国房地产融资格局的现状
1.总体状况
2.结构分析
在以银行信贷为主导的房地产融资格局中，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等占比较小。
而且，1998年以前，银行房地产信贷的主要对象是房地产开发企业，1998年以后才逐渐扩展到个人住房消费信贷。
整体上看，我国房地产融资的基本特点是：债务融资占主导，股权融资比例较小；融资渠道单一、融资结构不尽合理。
(1)银行信贷是房地产融资的主渠道。
长期以来，银行贷款是房地产开发企业的主要融资渠道。
在现有房地产开发企业的资金来源中，银行贷款风险最小，成本最低，而其他一些融资方式成本相对要高。
采用不同的融资渠道会影响到房地产开发的利润，这是很多房地产企业最为关心的。
(6)国内产业投资基金刚刚起步。
20XX年初，北京国际信托投资公司推出的国内首只房地产基金赴新加坡上市，意味着国内房地产业投资基金开始迈步。
据统计，目前我国证券市场上已有6000亿元左右的私募基金。
毫无疑问，房地产业对私募基金的吸引力是很强的。
然而，国内有关产业基金法律法规的缺位，致使私募基金望而却步，往往只能借助财务管理公司、投资公司等形式存在，具体运作上更是有待引导、规范。
2、商业银行房地产信贷业务的发展与面临的风险
目前，房地产业已成为我国国民经济的一个产业链长、涉及面广的重要产业，其每增加1单位产值，可带动所有产业增加1.416单位产值。
其中，带动金融保险业增加0.145单位产值。
这既说明了房地产业的发展可以促进金融保险业的发展，也揭示了我国房地产业是一个与银行业高度依存的行业。
需要指出的是，目前我国房地产业与金融保险业的关联度已经接近甚至超过日本地产泡沫形成时的水平，理应引起重视。
房地产业过度依赖金融业的格局，可能会酿成房地产业发展无序、市场价格虚高、投机炒作行为盛行等问题，进一步发展就有可能导致房地产发展过热，直至出现泡沫，从而成为经济金融危机的导火索。
1.银行房地产信贷业务的发展现状
2.银行房地产信贷面临的风险
(2)流动性风险。
主要表现为两个方面：一是资产与负债期限不匹配。
从资产负债的期限结构方面讲，目前我国商业银行的房贷负债主要是政府、企事业单位、居民的储蓄存款和吸收的外币存款。
这些存款大部分是5年期以下的定期存款和活期存款，而住房抵押贷款的期限较长，一般为25—30年，这样银行的房贷资金客观上就存在一个负债来源的短期性和资产运用的长期性之间“存短贷长”的
期限不匹配矛盾。
这同时也表明，我国商业银行缺少使资产业务化短为长的住房抵押贷款证券化的成熟转换机制。
(3)信用风险。
由于房地产贷款具有期限长、流动性差的特点，房地产业先天具备的高风险性以及它和金融的天然联系决定了房地产贷款信用风险存在的必然性。
信用体系缺失，借贷者信息不真实，各银行信息不联通等都增加了银行房地产贷款的风险，一旦出现借贷人无力还贷的情况，由于变现渠道不通畅和存在法律障碍，银行的变现能力将受到很大的制约，房地产资金过度依赖银行信贷，存短贷长，流动性差，不可控因素多，这样的资产过多，势必会增大银行的信用风险，进而影响到整个银行整体的资产质量。
(4)系统性风险。
房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险不可避免向商业银行集结。
在目前的房地产市场资金链中，由于商业银行基本参与了房地产开发的全过程，通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。
一旦房地产泡沫破灭，那么由众多银行信贷资金堆积的房地产金融泡沫就会破灭，进而有可能发生系统性风险。
3、加快商业银行房地产信贷业务创新的主要思路
在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债务融资和股权融资两种基本形式，而且在一级市场以外，存在着发达的证券化二级市场。
在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。
正是通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，二级市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场的各种投资者。
这样，就对商业银行提出了更高要求，商业银行必须在有效控制风险的前提下，加快房地产信贷业务的创新。
1.大力开发新的房地产信贷品种
(1)推出“开发商贴息委托贷款”业务。
“开发商贴息委托贷款”业务，主要是由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，风险的承担者由银行变成了开发商。
对商业银行来讲，通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险，也能获得可观的手续费等中间业务收入，对开发商和购房者来讲，则是资金、住房“双赢”得利。
因此，该项金融创新不失为一个很好的房地产融资创新模式。
同时，开发商的行为发出了变间接融资为直接融资的市场信号，对加快金融工具的多元化步伐作出了一种尝试。
(2)承办民间委托贷款业务。
央行调查显示，我国民间融资规模为9500亿元，占GDP6.96%左右，占本外币贷款的5.92%左右。
从调查情况来看，民间融资的利率期限结构以及风险状况比外界想象的要好。
由于受到人际关系的约束，征信成本相应减少，民间金融的还贷情况较好，从而保证了一定的贷款质量。
可是，目前大量的民间资本由于受政策限制无法进入到住房贷款市场，有效发挥作用。
诸如温州炒房团这样大的游资无法寻找到良好的房地产金融投资工具而进行盲目的“炒房”，加剧了房地产市场的不稳定性。
基于此，商业银行可以考虑将这些民间资本集中起来，向房地产开发商发放委托贷款。
这样不仅可以减少自身的信贷风险，而且可以带来相应的业务收入。