【北美购房网】美国拥有完整的房地产经纪人人制度

【北美购房网】美国拥有完整的房地产经纪人人制度

房产中介为何一直存在？看看美国房地产经纪相关规定你就知道并且选择经纪人的重要性。

地产代理又称地产经纪，英语叫做“real estate broker”，在美国，纯粹是中介服务。它的收入是经纪佣金，本身没有地产物业作为货物，美国房地产代理是物业市场上买家和物业卖家（买卖盘），或者租客和业主（租盘）的中间人。

美国做房地产经纪，靠的是佣金。开始时，经纪公司的佣金比例是由政府来控制的，但是后来发现政府的控制限制了经纪公司向顾客提供更多的服务，于是政府就干脆放开了对佣金的限制。

美国房地产市场新房所占比例较小，美国新房交易量只占到总交易量的15%，剩下的都是二手房交易。这就意味着，在进行美国房产投资、交易，基本要通过美国房地产中介来进行。

在美国，美国房地产经纪从业人员实行考试发牌制度，这是美国最重要的一项房地产考试制度，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照（license）后才能从事经营活动，取得执照就叫做“执照地产经纪人”。没有执照营业是非法的，后果很严重。

此外，房产经纪人在美国也算一个较为体面的职位。有数据表明，90%的房产经纪人都有大学学历，而且45%的人还拥有学士学历，20%的更有私人助理。在美国房地产市场较为景气的年份，房地产经纪人的收入也较为可观。随着工作年限、经验的积累，美国房地产经纪人的收入也水涨船高，从业多年的经纪人的年薪比医生、大学教师等还高。

1950年代，美国房地产经纪公司的规模一般都比较小，经纪人数一般只有4-5人左右，一般都采用夫妻店的形式。为了做成规模，有些公司就扩张业务，设

立多家分店，店员也普遍增加到了7-8人左右，互相之间也开始有合作，共享房源。出于这种合作的需要，公司之间订立了一些简单的行业规范，来规范市场。那个时候就逐渐出现了所谓的MLS系统，也就是不同房源上市系统。美国房地产市场的发展在很大程度上得益于MLS系统。

MLS系统的建立，也就提高了经纪公司的佣金比例，早年佣金一般在2%左右，原因是当时经纪公司提供的服务比较少，而且房源也比较少。而在MLS系统出现之后，房源逐渐地增加，佣金比例也在不断地增加，如今已经达到了6%。

在美国，如果商业上形成垄断态势，属于非法，政府一定是不依不饶的，MLS 系统的完善之后，全美国90%的房源集中到房地产中介手中，形成了垄断，为了避免被政府压制，全国中介公司达成佣金的比率标准，也就是行业自律了——无论在全国哪个地方，地产经纪都收取一个比较稳定的，大约是6%或者7%的佣金提成，就不会形成恶性垄断了。

这个制度形成之后，给买楼的人、或者卖楼的人省却了一个很大的麻烦：不知道经纪人好不好没关系，不满意可以换，因为佣金固定了，剩下来的就是看楼本身价格合适不合适，服务质量满意不满意了。因为有房源共享的前提，卖楼的广告都是共享的，每个月，地产经纪把手头的楼分类，出版一本大概260页彩色的手册，叫做《买楼者指南》，放在超级市场出口等地方，大家可以随便拿。租房也这样做，这是一个房源整合方式。这是最简单的方法，价格都在上面，大家都知道佣金是6％，所以很容易计算贷款多少、首付要多少，打电话去约，就有经纪人带你看房了。

在美国买卖房子,找到合适的经纪人很关键，在买卖中也会出现经纪人没有做到为客户公正服务，比如说买家是外地人，经纪人就整他一把，或卖家反正要离开这个地方，也整他一把，这种情况也会有发生。所以，美国人一般都比较相信那种正规的、长期做代理的人，只有公正地为客户服务，才能够长期干这个工作。

在美国，房地产经纪活动几乎渗透到房地产交易市场的每个角落，有超过200万人从事房地产经纪业务。有资料显示，全美约有80%以上的房地产买卖是通过房地产经纪人实现交易。

房地产是美国经济很重头的一个产业，据说美国GDP大约有20%是由房地产及其相关产业创造的，原因是美国人喜欢搬迁，喜欢不断地换房子，这个国

家没有户口制度，可以随时迁移，这样房屋需求就相当地大，促使房地产交易盛行。美国房地产经纪业的发达，同时得益于他们在长期的发展中建立的较为完善的房地产经纪管理制度。美国各州对房地产都有不同的规定，获得经纪人执照需要了解当地的详细规定。

一、职业牌照制度

为了保证房地产经纪业的健康发展，美国建立了严格的职业牌照管理制度。这是美国最重要的一项房地产考试制度，美国法律规定除一些银行、律师等法律规定可以替他人买卖房屋的个人和机构外，所有从事房地产经纪活动的经纪人或法人都要取得房地产牌照（license）后才能从事经营活动，取得执照就叫做“执照地产经纪人”（licensedreal estate agent）。没有执照营业是非法的，后果很严重。严格的制度保证了房地产经纪业从业人员的基本素质，避免了一些机构和个人擅自从事房地产交易的中介活动。在美国，申请取得房地产经纪职业牌照要符合一定的条件，其中包括年龄、品行、学历、考试成绩等方面的要求，不同职业牌照的条件也不尽相同。

美国房地产经纪人一般分为经纪人（broker）、销售员（salesperson）和伙伴经纪人（associate-broker）三类。经纪人是指为收取服务费而代他人从事房地产买卖、转让、抵押、租赁等服务的个人、公司、商行等。销售员是在经纪人的名下协助经纪人为经纪人服务的个人。销售员不能单独执业，只能在经纪人手下工作。伙伴经纪人是指具有经纪人资格的，但自己不单独开业，而选择在另一个经纪人的名下从事销售员工作的经纪人。

经纪人取得执照必须具备的条件是：年满十八周岁，具有诚实正直的良好声誉，大学毕业或同等学历，受过专业知识训练，从事房地产业两年以上，修完有关房地产业的一定数目的核心课程（各州规定的具体数目有所不同），具有当销售员的经验，通过房地产经纪人考试。此外，取得执照的经纪人还要定期参加测验考试，接受再教育，以保证房地产经纪人的专业水准和服务质量。

销售员取得执照须具备的条件是：年满十八周岁，具有诚实正直的良好声誉，高中毕业或是同等学历（各州对销售员的教育程度及实际工作经验年数的要求有所差异），完成所需课程并通过房地产考试，才能向州政府申请成为房地产经纪。

取得经纪人或销售员牌照后，牌照持有人要定期更新自己牌照，更新的条件是完成规定的一定时数的有关房地产方面最新课程的培训。在某些州，房地产经纪人或销售员间断执业超过二年或三年，须重新参加考试取得资格方能恢复执业。此外，美国有关法律还规定了一些暂停或吊销房地产经纪人或销售员执照的条款。同时，美国法律还规定了所有房地产经纪人牌照必须由房地产经纪机构保管，以确保房地产经纪人只在一个房地产经纪机构执业，因为，美国各州颁发的房地产经纪营业执照不能在全国通用。移居美国指南原创，转载请注明出处。

在美国大约有80%的经纪公司的规模都比较小，人数大约为1- 4人左右，这点和中国大致相同。也有一些规模比较大的公司，他们的经纪人人数可以达到100人以上。美国的经纪人多数为女性，一般会在同一家公司工作5年以上。大约90%的房产经纪人有大学学历，而45%的人拥有学士学位，20%的人拥有私人助理，另外有19%的经纪人在工作上使用英语以外的其他语言。

二、考试注册制度

在美国，取得房地产经纪人牌照要通过考试，参加考试还须具备一定条件或资格。成年人参加销售员考试没有学历限制，但需完成政府规定的成人培训课程。这些课程内容主要包括合同、法律、金融及市场营销等方面的知识，完成规定的相应培训后方能参加考试。通过考试取得销售员资格的人员，欲取得经纪人资格，必须具有销售员工作的经验，一般为在销售员岗位工作2-4年并具