2013年房地产金融发展特征-房地产创新报告-绿维创景

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绿维创景：2013房地产行业人力资源的创新发展

2013房地产行业人力资源的创新发展北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联人力资源委员会及伟业顾问集团协助提供。

房地产在经历了土地时代、资本时代后，正处于一个转型时代，时下房地产界说的最多的两个词莫过于“转型”和“创新”。

面对房地产转型、精细化市场区分和产业化发展。

首先，房地产进入“千亿时代”，随着万科第一个迈入千亿之后，各大标杆企业如中海、恒大、保利、碧桂园等也加入这一行列，千亿军团基本形成，地产势必将进入并购时代，即大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼；其次，随着地产利润逐步趋于理性，面对售价受控而土地价格不断攀升、土地带来的利润逐步降低，从而导致房地产利润越来越薄，土地储备越来越集中在标杆企业手中，这样市场倒逼小型、非专业地产企业退出市场，势必会淘汰一部分中小地产企业。

面对房地产风云突变，人力资源应该作何思考？房地产人力资源从业者存在的意义和价值何在？人力资源又如何应对地产转型？如何思考？如何自我变革？一、关注三大关键1、突破“突破”固有思维，突破习惯做法，拨开表象看本质。

所有人力资源都在干“招、用、育、留”的工匠活，我们不妨静心思考，问问自己人力资源到底应该干什么？我们存在的意义和价值是什么？目前人力资源有陷入两个怪圈的趋势，首先是关注活动甚于关注成果、关注投入甚于关注产出、关注过程甚于关注利润，跑出很远却忘记为什么出发者大有人在。

其次是，追求“新”和“复杂”，好像不说出点新东西、不把事情整复杂了就无法体现人力资源的水平，今天学这家、明天推崇什么体系，最终原地踏步。

2013年国内房地产市场数据统计分析报告

2013年国内房地产市场数据统计分析报告数据来源：国家统计局报告摘要在一线城市调控升级向二线城市蔓延及2012年较高基数背景下，2013年全国商品房和住宅销售均价同比涨幅均收窄，销售额、销售面积增速继续放缓，但供应类指标增速有所提高，全国商品房投资累计增速为19.8%。

品牌房企业绩稳步攀升，千亿俱乐部扩容，行业集中度进一步提高。

政策方面，全国整体调控基调贯彻始终，随着不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向进一步差异化。

2013年12月，中央经济会议将稳中求进与改革创新两者并重，随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制将逐步形成，房地产长效机制将进一步建立健全。

一、房地产开发投资完成情况2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。

其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。

2013年，东部地区房地产开发投资47972亿元，比上年增长18.3%，增速比1-11月份提高1个百分点；中部地区投资19045亿元，增长20.8%，增速回落0.9个百分点；西部地区投资18997亿元，增长22.6%，增速回落0.5个百分点。

2013年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1%，增速与1-11月份持平；其中，住宅施工面积486347万平方米，增长13.4%。

房屋新开工面积2012 08万平方米，增长13.5%，增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。

房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%，增速回落0.5个百分点；其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降0.4%。

2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点；土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。

《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之可续建筑-绿维创景

《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之可续建筑北京绿维创景规划设计院编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。

本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。

我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。

敬请期待！以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之可续建筑篇。

一、2014年中国可续建筑的发展现状及特征2014年是中国《绿色建筑评价标准》有条件强制执行的元年，中央政府以切实转变城乡建设模式和建筑业发展方式，提高资源利用效率，实现节能减排目标，应对全球气候变化，建设资源节约型、环境友好型社会，改善人民生活质量为目的，以行政监管、规范标准限制和政策倾斜、财政补贴为手段，双管齐下，力求促进绿色建筑及相关产业的迅速、健康发展。

纵观2014年全年，中国绿色建筑产业得到了长足发展，以星级绿色建筑为代表各类绿色建筑数量呈几何级增长，预示着绿色发展是大势所趋，中国建筑发展的必由之路。

分析国家政策和市场反馈可看到如下几方面的特征：1、政策方面（1）行政需求与干预强烈政策强制推动力度逐级放大，地方政府发展绿色建筑的意愿强力，推出的地方绿色建筑行动方案的要求均高于2013年初住建部和发改委颁布的《中国绿色建筑行动方案》，特别是以北京市为代表的诸多经济发达城市与区域提出新建建筑100%至少达到中国绿色建筑评价标准一星的要求，因此政策引导和政府意愿是目前绿色建筑发展的强大动力。

《2014中国房地产创新发展报告》之园区地产创新案例

《2014中国房地产创新发展报告》之园区地产创新案例北京绿维创景规划设计院编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。

我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。

敬请期待！以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之园区地产创新案例篇。

一、北京东亿国际传媒产业园全经联点评：作为一个围绕文化传媒产业为核心的专业园区，北京东亿国际传媒产业园之所以能够成功，一是特殊的地缘优势；二是项目自持，最大程度地发挥项目的优势和价值；三是专业化设施与服务平台的搭建，产业定位清晰，招商对象明确，又在园区建设了极为专业的配套设施，构成了核心的竞争力。

这样一旦形成产业集群，就会形成良性互动，带来持续的发展，值得学习。

北京东亿国际传媒产业园由全经联战略合作伙伴——北京博地澜屋建筑规划设计有限公司担纲设计，北京中视东升文化传媒有限公司与北京市朝阳区高碑店政府合作建设。

项目所在地位于北京东长安街沿线，基地占地约6公顷，地上建筑面积约15万平方米，以4000平米至7000平米独栋办公楼为主体。

绿维创景：市场中生长的新型城镇化模式

旅游运营网市场中生长的新型城镇化模式北京绿维创景规划设计院 2013年12月28日，由全国房地产经理人联盟（简称：全经联）主办的“2013中房论坛”在成都召开，来自房地产一线企业家和经理人近300人参加了本届论坛。

我院林峰院长亦受邀参加并作“市场中生长的新型城镇化模式”主题演讲。

林峰院长从人们对新型城镇化的三个误读为出发点，揭示了新型城镇化集社会体制改革创新、公共服务全面覆盖升级、城镇结构模式突破、产城一体化开发的综合发展内涵。

并紧抓市场配置资源与消费经济时代来临的大势，全面分析了产社城乡一体化的开发模式，及未来地产开发商的转型升级。

以下是部分精彩观点摘录：林峰院长发表主题演讲“市场中生长的新型城镇化模式”一、新型城镇化是一个顶层设计现在针对新型城镇化出现了三个错误观点：第一，新型城镇化就是开发房地产和造城运动；第二，城镇化是工业化的结果，不可能成为推进经济增长的工具；第三，新型城镇化已经接近尾声，留在农村的劳动力只有大概2.2亿，农村居民主要是老弱病残儿童等。

我不认同这三个说法。

我认为，第一，新型城镇化的目标是要实现城市人口“量”上的增长和中、低收入阶层及农民生活水平的提升，是一场最深刻的社会体制改革——城乡二元结构突破，与造城和开发房地产完全不同；第二，新型城镇化集社会体制改革、基础设施投资、公共服务升级、同城化及网络化发展于一体，是一次最大规模的公共设施与公共服务投资，这势必将推进经济的增长；第三，新型城镇化是单一城市中心化聚集向城镇网络化的结构调整，其中最重要的是城市群及城镇群发展结构；第四，新型城镇化是市场主导下的产业升级与产城一体化发展，房地产商将在这一过程中扮演重要角色。

绿维创景：城镇化为房地产未来20年提供持续增长的机会

第三：大规模的商业综合体规划与开发，由于缺少商业及休闲娱乐、文化商务等等产业的经营基础，以卖房给小业主为目标，建造了大量无人气的商业楼盘，形成了开发商与小业主间的矛盾，也因此越来越难卖;第四：产业房地产热中，虚产业、实房地产的运作手法，既骗政府又骗业主，在社会大背景之下，已面临发展瓶颈。

二、旅游地产的发展结构1、旅游地产的发展旅游地产的发展已经有相当长的时间，是依托旅游资源出现的一种物业形式，或者是一种财产形式。

也是基于人们对旅游地从一般观光转化为在当地进行休闲度假和消费而形成的一种居住型需求。

2005年——2008年，由于房价、地价持续增长，旅游地产经历了高速膨胀的畸形增长。

这段时期的旅游地产开发不是因为其使用价值，而是投资功能，或者说增值、升值和盈利功能。

但是走到今天，旅游地产适应于生活需求，适应于整个中国国民休闲发展需求，适应于旅游引导下的区域经济开发需求的趋势越来越明确。

它不仅仅是为了生活或是度假，实际上是一种产业发展，是区域经济发展需求带动下的一种开发。

从这方面来说，旅游地产畸形投机阶段已经过去，正进入一个非常正向和良性的阶段。

虽然以房地产盈利及保值增值为目标的畸形投资仍然存在，但已不再是主体和主流了。

2、新型城镇化下的旅游地产发展结构旅游城市开发、旅游区域综合开发，是以游客搬运为依托的大量游客转移为基础，以游客消费的多样化和持续消费能力为依托形成的区域综合开发架构，在这种架构中旅游地产是最核心的基础。

基于这样一种理解做旅游地产时，应走综合开发之路，这也是旅游引导的新型城镇化下旅游地产开发的主流模式。

其发展结构如下：第一，旅游吸引核：是吸引人流、形成人气、提升土地价值的关键，是旅游及旅游地产最基础、最本质的核心工作;第二，休闲集聚区：是吸引人流留下来消费的主要结构，消费产品、消费业态、收入模式的设计是吸引力人来之后最重要的一个工作;第三，居住发展带：休闲消费及产业的发展，催生了就业、居住、养生养老居住、度假居住等的发展。

绿维创景林峰院长：解读商业地产

绿维创景林峰院长解读商业地产北京绿维创景规划设计院导读：由中国地产金融拓展联盟主办的“2013中国地产金融创新论坛（深圳）”于5月24-25号隆重召开，本次论坛以“商业地产的模式创新与金融创新”为主题，林峰院长受邀参加论坛，并发表主题演讲。

林峰院长结合新型城镇化课题，就商业地产进行解读，观点新颖且具备引导性，引发论坛现场广泛关注。

林峰院长发表主题演讲林峰院长演讲精彩实录：以消费体验过程为核心的业态是商业地产关注的重点商业地产聚集人气的方式由购物向构建消费体验过程转变。

消费体验过程和多种多样以消费体验过程为核心的业态成今天商业地产商关注的重点。

如何让人在商业区停留更长的时间？如何运用各种各样消费体验过程来支撑商业区运行？如何促进消费延时与增长，并让消费价值带动地产价值？以消费体验过程为核心的业态是未来商业地产升华购物结构最重要的方向。

基于土地升值的财富效应成为中国最大的长效增长机制新型城镇化是希望借力于土地升值效应和房产价值效益所带来的财富增长，来解决中国经济发展、城市化、就业等各种各样的困难。

实际上土地和土地财政模式的调整，始终都要面对土地从农民手上、从非城市化低成本到相对高价格的拍卖水平，再到配套完善过程中的升值，再到房产开发后相对更高的房产价值之间的一个升值结构，这个升值结构在未来发展中仍然是一条主线。

这条主线，是客观存在的现实价值升值过程，是城市化过程必然伴随的良性结构。

向产城一体化开发运营商转型，是房地产商的金光大道未来的新型城镇化开发，重点是产业引导的就地城镇化，房地产商不能局限于居住社区或一般的商业物业开发模式，以快速销售为前提进行房地产运作的路子越来越窄。

《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之商业地产-绿维创景

《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之商业地产北京绿维创景规划设计院编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。

我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。

敬请期待！以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之商业地产篇。

一、2014年中国商业地产的发展现状及特征在住宅市场衰落的情况下，商业地产仍是主要的竞争战场。

但2014年的商业地产也面临重大转折。

开发商纷纷提出跨界转型、商业重构等未来商业地产计划。

区位细分、用地细分、产品细分、商业资源细分，专业化精细化开发运营需求强烈。

（一）市场一冷一热，整体供大于求2014年的商业地产可谓是“一冷一热”：一方面是多地商业地产遭遇的降租乃至退租、一些大型购物中心的关店退出市场，另一方面则是很多城市还在跑马圈地，建造大型的购物中心。

据统计，2014年广州将新增商场面积56万平方米，接近目前存量面积的1/3。

业内人士认为，当前我国商业地产已经达到饱和，面临过剩隐忧，这不仅会导致恶性竞争，使得空置率攀升，也会加剧百货零售业的亏损。

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2013年房地产金融发展特征
旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问
北京绿维创景规划设计院
New Dimension Planning & Design Institute Ltd.
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2013年房地产金融发展特征
北京绿维创景规划设计院
本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联金融投资委员会协助提供。

资金是地产发展前提及关键，没有金融就没有地产。

过去房地产发展的资金单一地靠间接融资，更多的是通过银行贷款来支持，这一模式是不可持续的，一定会走上多元化。

其次，政府每次调控房价都会运用金融手段，如果单靠银行贷款，影响将会很大。

另外，整个房地产行业，特别是住宅业的利润呈下滑趋势，在这种情形下，寻找低成本融资对降低房企的成本来说最为关键。

于是，近几年房地产企业正在逐渐摆脱对银行的依赖，走上一条多元化的直接融资之路。

从利用银行理财产品成立房地产基金到供应链融资、预售款融资到私募基金、房地产投资信托基金、资产证券化到海外上市融资、入股银行及保险等，房地产融资的渠道越来越多，在银行信贷紧张的2013年，多元化的金融创新模式极大地缓解了房地产公司的融资压力。

2013年，在房地产市场火爆及金融市场化的带动下，地产金融领域的创新不断。

总结起来，主要有以下几个方面：
1、直接融资趋势仍在扩大，成为企业资金的主要来源
据统计，从2004年到2012年，八年的时间里直接融资占比从30%上升至40.5%，融资金额增长6.5倍。

而国内贷款占资金来源的比重从2004年的18%下降到2012年的15%。

进入2013年，房地产直接融资占比增加的趋势仍在不断扩大。

尤其是房地产信托新增规模与信托总量的占比明显增加，房地产领域成为信托资金主要投资方向。

上半年房地产信托贷款共发行217笔，融资达到531亿元。

2、产银深度融合或助推房企融资变革
2013年10月，万科30亿港币认购徽商银行在港IPO股份，成为其单一最
大股东，宣告了国内纯房企与银行的联姻正式解禁，这在房地产金融领域具有里程碑式的意义。

紧接着，越秀集团旗下的越秀地产，向创兴银行全体股东提出部分要约收购，以每股35.69港元现金收购最多不超过75%股份，所涉及金额约为116.44亿港元。

绿地集团与江西省就金融合作等方面签署战略合作协议。

该战略合作协议包括，将在江西独资设立小额贷款公司，发起成立金融租赁公司或消费金融公司，以及发起设立产业投资基金，并积极参股江西当地的地方法人银行和保险机构等。

新湖中宝，与温州银行签署战略合作协议，双方拟在中小微企业金融服务平台打造、投行业务体系整合等方面进行全方位战略合作。

一时间，越来越多的房企开始联姻银行。

他们不仅可以操控自己的命运，获得更快、成本更低的融资，并且还能在前期的融资及采购、中期的按揭方面、后期的社区金融配套方面，为供应商、承包商及庞大的业主群提供财富管理等一系列金融服务。

3、民间资本涌入
房地产直接融资的快速发展，已经吸引民间资本的关注。

今年年初，来自山西的晋商资本以基金形式买下北京丽泽商务区拍出的第一块土地，预示着房地产基金正在加速吸引更多民间资本的参与。

商业地产已成为民间资本最为重要的一个投资出口，房地产私募股权投资将是值得关注的民间投资焦点领域。

4、房地产基金得到快速发展
2008以前，房地产基金还很少见，2008年以后，其数量与规模逐步增加。

2013年房地产基金实现井喷式增长，对募资市场的贡献度占到了三成以上。

截止10月底，全国本土房地产基金管理机构约510家，管理规模超过6000亿元。

从投资方式看，房地产基金不再局限于简单的债权结构，而开始寻求多赢、适应市场需求的创新型结构设计，向综合体/商业主题——股权/债股结合的投资方式发展。

据统计，住宅地产是房地产基金的关注的焦点，有近半数的机构及管理资金量关注于住宅地产及与其相关的综合性房地产；而综合性的住宅-商业综合体投资主题也正日益成为人民币地产基金的策略选择，有1/3的机构和1/4的管理资
金量关注于结合了商业性质的城市综合体开发；有20%的房地产基金关注于纯粹的商业地产；还有少部分市场机构关注于诸如工业地产、旅游地产、养老地产等专业的地产投资主题。

另外，在地王的争夺中，到处都可发现了地产基金的身影，资本的较量已从争夺稀缺资源开始！在各大主流地产商的版图中，地产基金已成标配，地产商们已然觉醒，去杠杆化需要杠杆的重塑！当各个中小开发商开始思索转型，地产基金为他们开阔了思路，GPLP结构正在引领技术与资本快速融合。

有越来越多的职业经理人、操盘手、穿西装的、光脚的涌入地产金融行业，他们带来层出不穷的创新，也带来无数的新问题。

金融市场化的浪潮已席卷而来，民间资本做金融正是政策鼓励的方向！地产基金的安身立命之所在专业，地产基金的专业化已构成生存的必要条件！2013年，涌现了更多由职业经理人组建的独立地产基金，机构投资人开始入场，专业的力量得到了资本的尊重。

5、房地产信托引入有限合伙形式，投资人成真正开发商
在我国，房地产信托发展迅猛，数据显示，2013年房地产信托成立数量为972款，規模总计3006.07亿元，这一规模与2012年相比，上涨约64.9%。

其开发类型也正在从简单的纯债权投资转型进入夹层甚至股权投资。

2013年10月，上海信托推出项目——“上信·万科房地产股权投资集合资金信托计划”。

上海信托和万科各出资1250万元，作为有限合伙企业的普通合伙人（GP），负责对基金进行投资与管理。

该集合信托计划，期限5年，募集资金27.875亿元。

在具体在收益分配上，投资者信托收益完全与项目的利润水平挂钩，跟随项目利润情况浮动。

采取有限合伙企业的方式投资房产项目的股权，是上海信托的项目从融资模式向投资模式转变的尝试，也是该项目的创新亮点之一。

这种结构设计，相当于让投资者成为股东，介入房产开发的一级市场。

今后，采用类似结构设计的信托计划会越来越多。

6、资产证券化实现了积极尝试
资产证券化是以未来有可预计现金流的优质资产为基础，设计成证券产品，在金融市场上出售的融资方式。

事实上，资产证券化始于2005年，2007年美国
次贷危机爆发后，国内资产证券化路径也由此中断。

2013年证监会发布《证券公司资产证券化业务管理规定》，资产证券化逐渐成为基建和房企趋之若鹜的融资方式。

2013年5月，海印股份发布公告称，拟以15家综合性商业物业的5年内经营收益权为基础，以资产证券化方式融资16亿元，成为国内首家实施房地产资产证券化的地产公司，这也意味着房企新的融资渠道再次被打通。

商业地产资产的证券化，符合国内商业地产发展的需求，也与某些机构的投资诉求相吻合，因为它可以持续地经营，有稳定的资产回报。

目前，商业地产证券化探索正在升温，并且受到了企业的高度关注，未来或将成为众多能产生稳定现金流企业以及商业地产商最普遍的融资方式。

（有关房地产开发、旅游地产开发的更多研究，详见）。