中国房地产金融机构体系
我国金融服务业存在的问题
我国金融服务业存在的问题随着经济的发展和社会的进步，金融服务业在国家经济生活中的作用越来越重要。
然而，在我国金融服务业的发展过程中，也存在一些问题。
本文将探讨我国金融服务业存在的问题，并提出相应的解决方案。
一、金融服务行业存在的问题1、金融服务产品同质化我国金融服务业的竞争越来越激烈，各家金融机构为了争夺市场份额，纷纷推出各种创新产品和服务。
然而，这些产品和服务往往存在同质化严重的问题，导致消费者难以区分各家金融机构的差异。
这不仅影响了金融机构的品牌形象和市场竞争力，也限制了消费者选择的空间。
2、服务质量参差不齐金融服务业的服务质量是衡量一个国家经济发展水平的重要指标之一。
然而，在我国金融服务业中，服务质量参差不齐的问题比较突出。
一些金融机构的服务态度、服务效率和服务质量不尽如人意，给消费者带来了不便和困扰。
这不仅影响了消费者的满意度和忠诚度，也损害了金融服务业的形象和声誉。
3、风险管理和监管存在漏洞金融服务业是高风险行业，风险管理和监管是金融服务业健康发展的关键因素之一。
然而，在我国金融服务业中，风险管理和监管存在一些漏洞和不足。
一些金融机构的风险意识和管理水平有待提高，风险防范和应对能力有待加强；同时，监管部门也存在监管力度不够、监管手段单一等问题。
这些问题的存在增加了金融风险的可能性，对金融服务业的稳定发展造成了不利影响。
二、解决方案1、推动金融服务创新针对金融服务产品同质化的问题，金融机构应该加强创新力度，推出更多具有差异化、个性化的产品和服务。
例如，可以针对不同客户群体提供定制化的金融服务方案，推出具有特色的金融产品和服务，提高消费者对自家金融机构的认知度和忠诚度。
同时，金融机构还可以通过技术创新和数字化转型等方式，提高服务效率和质量，满足消费者的多元化需求。
2、加强服务质量提升针对服务质量参差不齐的问题，金融机构应该加强对员工的培训和管理，提高员工的服务意识和能力水平。
同时，可以建立完善的服务质量评估和反馈机制，及时了解消费者的需求和反馈意见，不断优化服务流程和服务标准。
房地产金融发展模式
房地产金融发展模式1.引言1.1 概述概述：在当今社会中，房地产金融作为重要的经济支柱，对于一个国家或地区的发展具有重要的影响力。
房地产金融发展模式是指在房地产市场中，政府、金融机构以及市场参与者之间形成的一种合作机制和运行模式。
这种模式旨在通过各种金融工具和手段，为房地产市场提供多样化的金融服务，促进房地产业的良性发展，同时实现金融机构和市场参与者的共同利益。
房地产金融发展模式的核心是金融机构与房地产市场之间的紧密结合。
金融机构作为资金的供给方，通过提供贷款、融资、保险等金融服务，满足了房地产市场参与者的各种需求。
同时，通过对房地产市场的监管和风险把控，金融机构可以有效地防范房地产市场的风险，保护自身和市场的稳定。
此外，房地产金融发展模式还需要政府的有效引导和监管。
政府在整个金融体系中扮演着重要角色，通过制定相应的政策和措施，引导金融机构合理运作，推动房地产市场健康发展。
政府还应当注重加强对房地产金融市场的监管和风险防控体系，确保金融机构和市场参与者遵循规则，保持市场的公平、透明和稳定。
值得一提的是，房地产金融发展模式还需要市场参与者的积极参与和合作。
市场参与者包括开发商、购房者、投资者等各方，他们通过购买、销售、投资等方式，推动房地产市场的活跃和发展。
他们需要与金融机构密切合作，获取到适合自己需求的金融产品和服务，并遵循相关的市场规则和法律法规，共同维护好房地产金融市场的稳定和健康。
综上所述，房地产金融发展模式是一种协调金融机构、政府和市场参与者关系的机制。
只有各方之间通过紧密合作和有效监管，才能促进房地产金融产业的繁荣和健康发展。
在未来，随着金融科技和社会经济的不断发展，房地产金融发展模式将会迎来新的机遇和挑战，需要各方共同努力，持续创新，以适应时代的需求。
1.2 文章结构文章结构部分的内容可以如下编写：2. 正文2.1 房地产金融发展模式要点12.2 房地产金融发展模式要点2本文将对房地产金融发展模式进行深入研究和分析，旨在探讨当前房地产行业中金融方面的发展趋势和未来的发展方向。
房地产金融实务(第3版)课件：房地产金融基本知识
三、房地产金融的分类
1. 政策性房地产金融和商业性房地产金融 从资金运用是否具有政策性划分，房地产金融包
括政策性房地产金融和商业性房地产金融。 2. 直接房地产金融和间接房地产金融 从融资方式上看，房地产金融可分为直接房地产
金融和间接房地产金融。 3. 房产金融与地产金融 从房地产的内涵出发，可将房地产金融分为房产
《房地产金融实务》（第3版）
二、我国房地产金融机构及其业务
（一）银行类 我国从事房地产金融业务的银行类金融机构由四大
国有控股商业银行、全国性股份制银行、区域性股 份制银行、外资银行等构成，其中四大国有控股商 业银行是我国房地产金融业务的主要承担者。
《房地产金融实务（第3版）
【资料1-1】 烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行
资金融通的方式一般分为两类，即直接融资和间接融 资。
金融业是指经营金融商品的特殊行业，一般包括银行 业和非银行业，非银行业又包括保险业、证券业、信 托业、租赁业和典当业。
《房地产金融实务》（第3版）
三、房地产业与金融业的关系
房地产业与金融业都属于第三产业。因为房地产 开发过程实质上是一种投资过程，是一种资金的 有效投入和增值回收的过程，所以无法离开各类 金融机构与金融市场为其提供资本金的筹集、融 通、结算等各种金融服务。
《房地产金融实务》（第3版）
一、房地产金融市场的构成要素
1. 融资主体 房地产金融市场的融资主体是参与房地产金融市
场交易的当事人，既是资金的供给者，也是资金 的需求者，主要包括企业、居民个人、政府及政 府机构等。 2.融资中介 在资金融通过程中，中介在资金供给者与资金需 求者之间起媒介或桥梁作用。我国现有的房地产 融资中介机构，大体上可以划分为专营机构和兼 营机构两类。
房地产行业体系架构
房地产行业体系架构
房地产行业的体系架构包括以下几个方面：
1. 政策和法规体系：包括国家和地方政府出台的有关房地产行业的政策、法规和标准，如土地使用政策、房屋产权法等，以规范和引导房地产行业的发展。
2. 土地供应体系：包括土地出让、拍卖、划拨等方式，通过一系列程序和规定，将土地资源供给到开发商手中，为房地产项目的建设提供土地基础。
3. 开发商体系：包括房地产开发商、建筑公司等从事房地产项目开发和建设的企业，负责房地产项目的规划、设计、施工和销售等工作。
4. 房地产交易体系：包括房地产中介机构、经纪人等，通过房地产交易市场，提供房地产买卖、租赁、评估、咨询等服务，促进房地产的流动和交易。
5. 金融体系：包括商业银行、金融机构等提供房地产融资、贷款、抵押等金融服务，支持房地产行业的发展。
6. 监管体系：包括国家和地方政府的相关部门，如国土资源部、城市规划部门、房地产监管机构等，通过监管和执法工作，维护房地产市场的秩序和稳定。
7. 产业链相关配套体系：包括房地产相关产业的供应商和服务
提供商，如建材企业、装修公司、物业管理公司等，为房地产项目提供建设、装修、运营等配套服务。
我国房地产行业融资现状及对策分析
我国房地产行业融资现状及对策分析钱春红(同济大学浙江学院ꎬ浙江㊀嘉兴㊀３１４１００)摘㊀要:房地产行业由于本身的特殊性ꎬ资金密集型的特点使其对资金需求较高ꎬ需要大量融资ꎮ而随着加大调控政策ꎬ融资难㊁违约问题等现象也越来越突出ꎬ影响到了房地产行业健康发展ꎮ文章先分析房地产行业融资特点ꎬ并对股权融资㊁债权融资㊁销售回款和供应链融资四种渠道进行介绍ꎬ结合目前融资过程中存在的结构不合理㊁成本偏高等问题进行分析ꎬ最后从融资结构㊁融资成本㊁法律体系和融资渠道角度提出相关建议ꎬ希望为房地产行业健康融资提供参考ꎮ关键词:房地产行业ꎻ融资渠道ꎻ融资成本中图分类号:Ｆ２９３.３㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２２)１９－００６８－０４㊀㊀房地产行业在过去几十年中迅猛发展ꎬ在我国经济的发展占据了重要地位ꎮ作为资金密集型行业ꎬ资金需求量远高于一般企业ꎬ需要借助各种融资渠道ꎮ而从房地产的资产负债率来看ꎬ主要是负债融资ꎬ高负债带来偿债压力等问题ꎮ目前已陆续有多家房地产公司不能按期偿还债务ꎬ发生了一系列债务危机ꎬ因此融资风险的控制对企业的长期生存显得至关重要ꎮ近年来ꎬ随着国家出台的限购㊁限贷㊁限售叠加土拍收紧等一系列 房住不炒 政策ꎬ给该行业带来了很大影响ꎮ贷款审查力度提高使得一些过分依赖银行贷款的企业ꎬ贷款难度加大ꎬ资金断裂ꎬ导致一些项目无法正常开展ꎻ依靠传统贷款模式已无法满足现阶段高资金需求的要求ꎬ市场上也出现了越来越多的融资方式ꎮ因此ꎬ需要对融资渠道进行更深入了解ꎬ并分析存在的问题ꎬ从而为房地产行业提供合理的融资建议ꎮ一㊁房地产行业融资特点房地产行业由于本身的特殊性ꎬ产品不同于普通商品周转速度快ꎬ长建设期带来的资金高投入ꎬ使得房地产行业这种资金密集性企业ꎬ对资金的需求也相对较高ꎬ往往需要大量的融资ꎮ其融资主要表现为以下特点:(一)资金需求量大ꎬ回报周期长一般房地产公司在项目开发阶段ꎬ要购置土地使用权和大量建筑材料等ꎬ需要投入几十亿甚至更多的资金ꎮ从图１可以看出ꎬ２０１５－２０２１年我国房地产行业开发投资总额逐年上升ꎬ２０２１年ꎬ更是达到１４７６０２亿元ꎬ比２０２０增长４.４％ꎻ比２０１９年增长１１.７％ꎬ两年平均增长５.７％ꎮ其中ꎬ住宅投资１１１１７３亿元ꎬ比上年增长６.４％ꎮ而且项目从开发到竣工完成持续时间较长ꎬ销售或出租又需要很长时间收回成本ꎬ资金整体回报周期长ꎮ这样的特点也使得行业整体资金需求量远高于一般企业ꎬ仅靠自有资金一般无法完成ꎬ需要通过大量外部融资来满足项目开发ꎮ图１㊀２０１５－２０２１年房地产开发投资总额及同比增速８６作者简介:钱春红(１９８８—㊀)ꎬ女ꎬ汉族ꎬ浙江嘉兴人ꎮ主要研究方向:公司治理ꎮ(二)受政策和环境影响大ꎬ财务风险较高近年来ꎬ国家出台的限购㊁限贷㊁限售叠加土拍收紧等一系列 房住不炒 政策ꎬ对房地产行业的开发和销售带来明显影响ꎮ再加上疫情对居民收入的影响ꎬ使得房地产这种高杠杆的行业面临债务违约风险ꎮ据国家资产负债表研究中心测试ꎬ２０２１年第一季度非金融部门杠杆率１６１.４％ꎬ企业债务风险ꎬ尤其是大型房企的债务风险更加突出ꎮ２０２１年一季度资产负债率接近８０％ꎻ２０１８－２０２１年房地产到期债务从２５００亿增加到６５００亿ꎮ二㊁房地产行业融资渠道分析目前房地产行业融资主要包括股权融资㊁债权融资㊁销售回款和供应链融资ꎬ具体如图２所示ꎮ图２㊀房地产行业融资渠道(一)股权融资股权融资主要包括发行股票(ＩＰＯ㊁增发㊁配股)㊁股东出资㊁合作开发ꎮ股权融资与负债相比ꎬ无须偿还本金ꎬ也没有固定股利负担ꎬ财务风险较小ꎮ其中对规模大㊁信誉好的房地产企业会通过上市筹集资金来保障资金流ꎬ一些中型企业也可借壳上市进行融资ꎮ合作开发主要包括引入战略投资者注资ꎬ或者房地产开发商和经营商以合作方式进行联合开发ꎮ股权融资虽然有其优点ꎬ但不可避免的是容易分散控制权ꎮ(二)负债融资负债融资主要包括银行贷款ꎬ发行债券㊁证券资产化㊁信托融资和民间借贷等ꎮ其中银行贷款由于筹资速度较快而且较为便捷ꎬ一直是房地产行业主要的融资渠道ꎬ占总融资的一半以上ꎮ但也容易受政策影响ꎬ随着近年来国家加大信贷政策的调控力度ꎬ银行在房贷等方面也进一步严格ꎬ中小型房地产企业贷款的难度加大ꎮ债券融资尤其是信用债也是负债融资中常用的手段ꎬ期限一般较长ꎬ融资数量较大ꎬ成本也较低ꎬ降低了对银行的依赖ꎬ但其发行条件和门槛也相对较高ꎮ除此之外ꎬ信托融资㊁证券资产化等也让房地产其余有了更多资金来源ꎮ从图３可知ꎬ２０２１年ꎬ房地产行业共实现非银类融资１７６５２.２亿元ꎬ同比下降２６.３％ꎮ其中信用债全年融资５４９０.３亿元ꎬ平均发行期３.３５年ꎬ发行主体以国企㊁央企为主ꎻ海外债发行２６８２.９亿元ꎬ平均发行期２.９９年ꎻ信托融资５４５２.７亿元ꎬ平均发行期１.６４年ꎻＡＢＳ融资４０２６.３亿元ꎬ平均发行期３.５６年ꎮ信用债㊁信托成为融资主力渠道ꎻ除ＡＢＳ外ꎬ其余融资渠道同比均出现不同程度下滑ꎮ图３㊀房地产行业非银类融资２０２０和２０２１发行情况㊀单位:亿元(三)销售回款按照购房款资金来源区分ꎬ第一类是购房者自有资金ꎻ第二类是个人住房金融ꎬ包括商业银行个人住房贷款㊁公积金个人住房贷款ꎬ以及违规流入住房市场的消费贷ꎮ这些资金由于限制条件少ꎬ灵活性强ꎬ是企业重要的资金来源ꎮ据了解ꎬ２０２０年中国住房贷款余额达６３.１９万亿元ꎬ较２０１９年增加了７.８６万亿元ꎬ同比增长１４.２％ꎮ２０２０年ꎬ住房公积金发放个人住房贷款３０２.７７万笔㊁１３３６０.０４亿元ꎮ９６(四)供应链融资供应链融资指对工程接包方㊁物料供应商等上游供应商的商业信用融资ꎮ供应链融资主要有两类ꎬ一类是开具商业承兑汇票ꎬ并给予贴息补偿ꎻ另一类是以应付工程款为主的各类应付款ꎮ供应商给开发商提供服务ꎬ开发商拖欠供应商款项ꎬ此时供应商可以通过应收账款和商业承兑汇票去进行融资ꎬ表面上这种方式解决的是供应商融资问题ꎬ实际本质是解决开发商也就是房地产融资问题ꎮ此类融资相对而言效率更高ꎬ但随着监管的加剧ꎬ对融资主体的信用等级要求㊁项目的要求等也在提高ꎮ三㊁房地产行业融资存在的问题(一)融资结构较为不合理虽然房地产行业融资渠道比较多元化ꎬ但很多由于限制条件较为严格等问题ꎮ对大部分中小型房地产公司而言ꎬ除了销售回款和自有资金外ꎬ常用的融资渠道仍是负债筹资尤其是银行贷款ꎬ虽然其较为便捷快速ꎬ但这类贷款容易受到宏观调控影响ꎮ如今政策要求银行对房地产贷款占比要控制在４０％以下ꎬ房贷业务收紧ꎬ贷款审查力度提高ꎮ从央行公布的金融机构贷款投向统计数据来看ꎬ截至２０２１年末ꎬ房地产开发贷款余额为１２.０１万亿元ꎬ同比增速仅为０.０９％ꎮ其中ꎬ国内贷款２３２９６亿元ꎬ比上年下降１２.７％ꎮ商业银行出于风控等方面的考虑ꎬ对新增房地产开发贷的发放极为审慎ꎬ开发贷持续收紧的状态目前未有明显的改善ꎮ如果持续状态下将使得大部分房地产企业贷款难度加大ꎬ导致一些项目无法正常开展甚至失败ꎮ(二)融资成本偏高ꎬ债务违约风险加大根据融资优序理论ꎬ企业内源融资成本最低ꎬ而房地产项目由于开发周期较长ꎬ所需资金大ꎬ因此需要借助大量外部融资ꎬ这也加大了融资成本ꎬ尤其是银行贷款成本偏高ꎮ再加上项目回收期时间长ꎬ又加大了负债到期还本付息的压力ꎬ一旦中间资金链断裂ꎬ违约风险增加ꎮ进入２０２１年以来ꎬ房地产行业陆续发生了一系列债务危机ꎬ尤其是受到信贷收紧和疫情等因素影响ꎬ２０２１年下半年ꎬ商品房销售明显降温㊁土地市场成交面积大幅回落ꎬ多家房地产公司不能按期偿还债务本金或利息ꎬ出现流动性危机ꎮ华夏幸福首先触发债务危机ꎬ其银行贷款等债务逾期本息合计高达５２.５５亿元ꎮ泰禾㊁蓝光㊁阳光１００相继构成债务违约ꎬ恒大也爆出了债务危机ꎮ２０２１年ꎬ四大行的房地产业贷款额占贷款总额５.７％ꎬ比２０２０年下降０.４个百分点ꎮ但房地产行业却 贡献 了四大行１２％的不良贷款ꎮ２０２１年ꎬ四大行的房地产行业不良贷款合计１１０２亿元ꎬ比２０２０年增加了４.３个百分点ꎬ２０２１年房地产行业整体出现债务违约增加的特点ꎮ(三)融资法律体系不完善房地产行业在经济发展中ꎬ一直处于比较稳步快速发展状态ꎮ但是针对这个行业融资的法律法规并不健全ꎬ虽然可能少部分有涉及ꎬ但仍处于相对缺乏状态ꎮ从现有的法律法规中尤其是相关的公司法㊁银行法等不难发现ꎬ目前对融资或者房地产信贷方面的条款几乎很少ꎬ无法跟上房地产多元化融资需求的要求ꎮ比如银行贷款融资时ꎬ政府往往采取宏观调控的政策手段ꎬ但实际操作过程中ꎬ可能会遇到一些问题而无法满足要求ꎬ得不到有效解决ꎬ产生各种矛盾ꎬ增加融资难度ꎮ另外ꎬ现有的法律法规中漏洞较多ꎬ也存在不够健全ꎬ无法涵盖融资各领域ꎮ比如在房地产社会信用融资和担保方式获取资金方面ꎬ由于相对应的法律法规较为薄弱ꎬ无法进行有效约束ꎬ一些企业可能会伪造信用等级资质来谋求银行贷款审批来得到融资ꎬ这也加剧了房地产融资的风险ꎮ四㊁房地产行业融资建议(一)调整融资结构ꎬ建立不同层次融资体系目前房地产行业资产负债率偏高ꎬ过分依赖银行贷款的情况下会对未来发展产生极大资金限制ꎮ因此结合目前企业现状和国家政策ꎬ应合理调整融资结构ꎬ适当减少负债ꎬ并通过各种渠道提高股权融资ꎮ当然应根据企业项目实际需求来判断ꎬ不能 一刀切 ꎬ结合项目期限长短和资金量大小来组合ꎬ另外对不同层次的企业制定合适的融资体系ꎮ比如ꎬ中小企业由于本身实力较为薄弱ꎬ通过依靠自身进行上市０７融资较为困难ꎬ可以选择借壳上市或者直接增资来达到股权融资ꎬ或者可以与其他公司联合开发ꎮ对上市公司而言ꎬ利用增发㊁配股等方式达到再融资ꎬ或者借助集团内其他单位资金配合融资ꎮ(二)降低融资成本ꎬ完善风险防控机制鉴于目前房地产行业融资成本较高ꎬ违约风险大问题ꎬ可以根据融资优序理论ꎬ应尽可能多渠道借助内源融资ꎬ同时调整长短期负债比例ꎬ过多选择短期银行借款ꎬ而忽略项目回收期ꎬ会增加企业到期偿债压力ꎮ如果一味选择长期债券等负债方式ꎬ也会增加融资成本ꎮ因此应根据项目周期和企业实际资金情况来做调整ꎬ多种组合方式结合ꎬ尽量避免单一融资ꎬ降低成本ꎮ由于一些企业没有制定科学的预算ꎬ往往只是完成数据内的考核ꎬ因此需要运用全面预算管理体系ꎬ对长短期需求做好资金预算ꎬ控制现金流ꎬ合理规划每笔资金ꎬ建立与实际开发项目匹配的预算模式ꎬ并要求全过程跟踪并及时反馈ꎮ另外ꎬ建立独立的风控部门和风控预警系统ꎬ进行项目风险测算ꎬ通过定量分析确保项目的可行性和科学性ꎬ提前防范风险并建立预警机制ꎬ通过各环节的实时风险监控ꎬ使企业能在复杂的融资环境中增加预警措施ꎬ来降低融资过程中出现的风险ꎮ(三)完善融资市场制度ꎬ健全法律法规房地产行业有序健康融资的前提是需要有一个完善的市场制度ꎬ目前市场除了依靠利率㊁价格等方式来宏观政策导向以外ꎬ还应找到市场导向为主的融资市场ꎬ缓解房地产企业资金压力ꎬ并建立企业诚信体系ꎬ对违约失信企业进行惩罚和融资限制ꎬ降低银行不良贷款率ꎮ完善个人信用的后续跟踪ꎬ除了加强前期个人贷款和信用情况等调查外ꎬ后续的还款和个人资产情况等也应加强跟踪ꎬ确保现金流的安全及时回流ꎮ另外ꎬ应该对现有的房地产融资法律法规进行优化ꎬ对存在矛盾的地方或者已经落后的要及时调整ꎻ同时随着各种新融资方式的出现ꎬ与之相配套的法律法规应该对这部分的空白进行填补ꎬ避免出现混乱ꎬ防止法律漏洞ꎬ关注融资合法化ꎬ加强法律监管ꎮ通过健全法律法规ꎬ规范融资流程ꎬ来实现房地产行业健康融资ꎮ(四)创新融资方式ꎬ扩宽融资渠道房地产企业投资项目的开发资金来源主要取决于融资渠道ꎬ因此企业自身应避免单一融资ꎬ借鉴国外ꎬ加强融资方式的创新ꎬ如信托融资㊁夹层融资等ꎬ利用社会上闲散资金ꎬ使普通百姓成为直接投资人ꎬ参与项目开发的收益分成ꎬ当然这些需要完善的法律作为基础保障ꎬ否则会加大普通民众的风险ꎮ同时企业要加强与政府的沟通ꎬ及时收集获取信息ꎬ和国家政策保持同步ꎬ积极参与国家支持项目ꎬ比如在能力允许范围内主动投入安置房民生工程㊁ 一带一路 等项目ꎬ获取政府在融资方面的优惠扶持政策ꎬ扩宽融资渠道ꎮ总之ꎬ结合企业自身情况ꎬ制订详细计划ꎬ尽量选择与相符合的融资模式ꎬ合理挖掘开发融资方式ꎬ多元化融资ꎬ来降低投资风险和融资成本ꎮ参考文献:[１]陈玲.房地产企业的融资困境与优化研究[Ｊ].商讯ꎬ２０２１(１１):８３－８５.[２]石密艳ꎬ孟繁兵.我国房地产企业融资问题探析[Ｊ].中国市场ꎬ２０２１(８):７８－７９. [３]韩秀宇.论房地产企业融资困境与解决对策[Ｊ].纳税ꎬ２０２０(１１):１４２－１４３.[４]张瑾.新形势下房地产企业融资策略研究[Ｊ].中国市场ꎬ２０２２(１):７３－７４.[５]于玲.房地产开发企业融资存在的问题及对策建议[Ｊ].消费经济研究ꎬ２０２０(５):１０９－１１０. [６]罗鹏群.新形势下房地产企业拓宽投融资路径的策略[Ｊ].财会学习ꎬ２０２０(６):２２７－２２９. [７]王超.房地产企业融资风险及防范分析[Ｊ].时代金融ꎬ２０２０(１４):３１－３２.１７。
简述中国金融机构体系的构成
简述中国金融机构体系的构成
中国金融机构体系的构成如下：
1. 央行：央行是中国的主要货币政策制定和执行机构，具有发行货币、进行清算和监管金融体系等职责。
中国的央行是中国人民银行。
2. 商业银行：商业银行是以吸收资金为主要职能，并且从事货币信贷业务的银行。
我国商业银行主要包括大型银行、股份制银行、城市商业银行、农村商业银行等。
3. 非银行金融机构：包括政策性银行、保险公司、证券公司、信托投资公司、财务公司等。
4. 金融市场：金融市场是金融机构之间进行金融交易的场所，包括股票市场、债券市场、期货市场等。
总之，中国金融机构体系是由央行、商业银行、非银行金融机构和金融市场组成的，各组成部分相互联系、相互依存，共同构成了中国的金融体系。
房地产金融讲义完整
房地产⾦融讲义完整房地产⾦融讲义第⼀章房地产⾦融学概论2第⼀节房地产⾦融学的研究对象2第⼆节房地产⾦融概念、特点、作⽤3第三节房地产⾦融市场体系4第⼆章住房⾦融制度⽐较2第⼀节美国住房抵押⾦融制度担保+⼆级市场7第⼆节德国住房储蓄银⾏制度8第三节新加坡以公积⾦为核⼼的住房⾦融制度9第四节中国的公积⾦住房⾦融制度11第三章个⼈住房抵押贷款13第⼀节个⼈住房抵押贷款概述注：详见教材p94 13第⼆节抵押贷款⼯具1：固定利率抵押贷款14第三节抵押贷款⼯具2：浮动利率抵押贷款17第四节个⼈住房贷款的运作19第五节个⼈住房贷款的资信评估与风险防范22第四章住房抵押贷款证券化24第⼀节住房抵押贷款概述24第⼆节住房抵押贷款证券化的运作（MBS）25第三节次贷危机29第五章房地产开发企业融资30第⼀节房地产开发企业的融资来源30第⼆节银⾏贷款31第三节房地产投资信托33第四节REITS 36第六章房地产宏观经济调控- 39第⼀章房地产⾦融学概论第⼀节房地产⾦融学的研究对象⼀、房地产业的特点及重要性房地产业是由房地产的开发、经营、销售、服务等多种部门构成的庞⼤的产业群，是国民经济的重要组成。
⼀般认为在产业层次上，主要属于第三产业，事实上也包括了建筑、装修等第⼆产业的成分，有时⼜包括第⼀产业的内容（如园林等）。
房地产业是综合性⾮常突出的产业群，(⼀)房地产业的特点1.房地产业投资⼤、借款多、周期长。
2.房地产受区域市场影响较⼤3.房地产具有投资和消费的双重性4.房地产业的带动性⼗分突出5.房地产受国家政策与城市规划影响（⼆）房地产业的重要性1.城市房地产是城市存在和发展的物质基础2.国民经济的重要部门3.房地产是家庭重要财富4.政府财政收⼊的重要来源。
⼆、⾦融⾦融是指货币资⾦的融通，包括与货币流通和信⽤有关的⼀切经济活动。
基本职能：为经济的运⾏筹集资⾦和分配资⾦，它是通过⾦融市场或⾦融中介直接或间接地将资⾦从供给⽅转移给需求⽅。
论述我国房地产金融存在的问题及对策系
论述我国房地产金融存在的问题及对策系论述我国房地产金融存在的问题及对策系引言：房地产业是我国经济发展的重要支柱之一，也是我国人民财富的主要来源之一。
然而，随着我国经济的快速发展和人民收入的增加，房地产市场出现了一些问题，特别是与金融相关的问题。
本文将深入探讨我国房地产金融存在的问题，并提出一些对策，以期引起广泛的关注并促进我国房地产市场的可持续发展。
一、房地产金融的问题1.1 增加了金融系统的风险：房地产业是我国金融系统中的重要组成部分，房地产金融的问题直接关系到金融系统的稳定性。
然而，当前我国房地产金融存在许多问题，如房地产贷款的风险较高，地方政府融资平台借贷规模庞大等，都增加了金融系统的风险。
1.2 增加了楼市的波动性：房地产金融的问题也直接影响到房地产市场的稳定性。
由于房地产市场的波动性，导致了房价的大幅度上涨和下跌，给楼市参与者带来巨大的风险。
当前，我国楼市的波动性较大，不仅给购房者带来了不确定性，也给金融机构带来了巨大的压力。
二、房地产金融问题的对策2.1 加强金融监管：为了解决房地产金融存在的问题，必须加强金融监管。
目前，我国已经出台了一系列的金融监管政策，但仍然存在执行不到位、监管空白等问题。
应该进一步加大对房地产金融的监管力度，确保金融系统的稳定性。
2.2 完善金融产品和服务：为了降低房地产金融的风险，还需要完善金融产品和服务。
金融机构应加强风险管理，严格审查贷款申请，减少风险。
另还应推出一些创新的金融产品，满足不同购房者的需求，促进房地产市场的健康发展。
2.3 加强信息披露和透明度：为了提高房地产市场的透明度，还需要加强信息披露。
购房者和投资者应该能够获得准确、完整的房地产信息，以便做出明智的决策。
也需要建立健全的信息披露机制，加强对信息不对称的监管，以保障购房者和投资者的合法权益。
个人观点和理解：房地产金融是我国房地产市场的重要组成部分，也是我国经济发展的重要支柱之一。
然而，当前我国房地产金融存在一些问题，如增加了金融系统的风险，增加了楼市的波动性等。
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上海已成为全国第一个公积金个贷累计发放规模超过 1000亿元的城市。
（二）住房公积金管理中心基本功用
1、编制、执行住房公积金的归集、使用计划； 2、负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情
况； 3、负责住房公积金的核算； 4、审批住房公积金的提取、使用； 5、负责住房公积金的保值和归还； 6、编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告； 7、行使国务院《住房公积金管理条例》
可以创造货币
专营或兼营，业务范围广泛
非银行型房地产金融机构：
不能创造货币
信用 中介
专业化程度高，业务范围狭小
职能
（三）我国非专业性房地产金融机构体系
四大国有商业银行 房地产信托公司 房地产保险公司 住房置业担保有限公司
（四）我国银行房地产金融机构体系
最早从事房地产金融业务的银行是中国建设银 行——1979年
（三）我国非专业性房地产金融机构体系
我国房地产金融机构主要由非专业性房地 产金融机构构成：
包括
1、银行型房地产金融机构 2、非银行型房地产金融机构
信托投资公司、信用合作社 住宅合作社、基金组织等组成。
其中主要以商业银行和信托公司为主。
（三）我国非专业性房地产金融机构体系
银行型房地产金融机构：
金融风险，进而影响金融安全。
融资渠道较窄，主要以银行信贷为主
银行贷款是支撑开发商经营周转资金链。
银行贷款、定金及预付款、个人按揭贷款占到 了房地产行业融资总量的60.0%~70.0%左右
随着社会经济的发展，房地产交易也由简单变得 比较复杂：
形成了有多种主体参与的交易体系和过程
特别是形成了复杂的资本流：现金与信贷的转移过程
目前世界各国房地产金融市场的资金来源有各自不同的 特点，一般主要有如下来源：
保险公司 商业银行 储蓄贷款银行 互助储蓄银行 抵押银行 房地产投资信托公司
2004年2月15日
中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行在天津合资成 立了中德住房储蓄银行
成为目前我国唯一的一家住房储蓄银行。
1991年
上海首推住房公积金制度
20年的历程
住房公积金为居民住房条件的改善发挥了举足轻重的 作用
住房公积金是最基本的住房保障资金，具有一定的政 策性金融的功能，
部分收购
全部收购 （收购项目公司）
房地产金融中的资本流
商业银行
保险公司
权益
养老金
房地产投资信托
政府
家庭
资金
外国投资者
投资银行 抵押贷款银行 权益 房地产经纪人 资本—债务
资金
开发商 家庭 商业资本家 土地所有者
资本供应者
服务机构
资本使用者
房地产资金来源渠道
房地产资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地 产金融市场的关键
房地产金融机构是 专门开办或兼营房地产金融业务组织机构 是房地产金融活动的主体。
房地产金融机构体系是指
在一定的经济条件下，为房地产开发、经营和消 费过程筹集、融通、清算资金，提供多种金融服 务的若干金融经济组织构成的一个整体。
房地产金融机构主要由三类机构组成： 即
1、专业性房地产金融机构 2、非专业性房地产金融机构 3、向房地产融资提供担保和保险的机构组成。
一是围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能 的金融机构体系：
除了原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外 还将出现专业化的
房地产投资基金 抵押资产管理公司 互助储蓄银行 储蓄贷款协会等金融机构
二、建立政策性住房银行 如： 美国拥有庞大的联邦住房贷款银行系统
它由
联邦住房贷款银行委员会 12个联邦住房贷款银行及其会员即储蓄贷款协会等组成
该系统由政府充当保证人
吸收私人资金 为建房和购置融通资金 发挥房地产金融机构储备中心作用。
日本
设有住宅金融公库
办理住宅用地购置资金贷款
从贷款余额看，它是日本最大的政策性金融机构。
三、关于房地产融资渠道
从银行取得贷款
即间接贷款
从资本市场直接融资
房地产金融：
贷款和债券 房地产投资基金 信托计划 REITs
1998年我国住房制度改革后
更多的银行介入房地产金融领域，房地产金融机构迅 速增加
初步形成了
以四大国有商业银行为主体 12家全国性股份制商业银行 112家城市商业银行为补充的组织机构体系。
银行类
房
地
保险公司类
产
金
ห้องสมุดไป่ตู้
融
证券公司类
机
构
架
信托公司类
构
其他类
四大国有独资商业银行 全国性股份制商业银行 区域性股份制商业银行
外资银行（独资银行、合 资银行、外国银行分行）
中资保险公司类 外资保险公司类
申银万国证券 中国银河证券 其他证券公司 中国国际信托投资公司 华宝信托投资有限公司 其他信托投资公司等
财务公司 金融资产管理公司 投资基金管理公司
信用社等等其他
图 2－ 1
房地产金融机构架构图
我国房地产金融机构体系架构图
我国房地产金融机构体系的扩张与发展
在现代房地产交易中，资本流通包括了3个方面 的参与者：
1、 资本的使用者：开发商、房屋预购者 2、资本的供应者：家庭、银行、保险公司、政府 3、 服务中介组织：银行、经纪、信托公司
房地产企业六种拿地方式
土地获取
土地市场（招拍挂）
资本市场（收购）
一二级联动 二级市场
直接进行 项目转让
股权收购 商品房包销 承包经营
中国人民银行
国有商业银行 房地产信贷部
其他房地产 专业银行
非银行房地产 金融机构
（一）我国的专业性房地产金融机
构 ——住房储蓄银行
20世纪80年代中期
我国分别在烟台和蚌埠成立了住房储蓄银行 专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性
金融。
20世纪90年代
公积金制度的建立 住房储蓄银行的职能逐渐被住房公积金管理中心所取代。 住房储蓄银行曾一度消失
清科研究中心分析认为：
作为典型的资金密集型产业，房地产行业在快速发展 的同时，也对资金需求提出了较高的要求。
目前中国房地产市场的融资渠道依然较窄，以银行信 贷为主的情形并没有发生很大变化。
国际通行标准对比差距：
国际通行标准
银行贷款最多不超过房地产总投资40.0%
国房地产企业对银行依赖度明显过高 经济发生波动，房产企业的经营风险将转变为银行的