2017年房地产金融行业研究报告
2017全国房地产调控政策最新
2017全国房地产调控政策最新2017年刚过两个月，有关于楼市的新闻就不断刷爆网络，下面让小编带你看看2017年房地产调控政策分析介绍。
年前中央出台了房贷和公积金的新政，年后“公积金存款利率调高”“房地产契税营业税调减”等各种政策相继出台。
此外，国务院颁布的《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》更是引起广泛热议。
每一年的政府工作报告，作为国民经济重要支柱的房地产似乎都不会缺席。
2017年全国各城楼市调控政策全貌限购34城持续更新(强度、细则)：1、杭州：限购升级、认房又认贷(3.28);2、厦门：限购升级、认房又认贷(3.28);3、福州：加强—管楼、管地、限购、限贷(3.28);4、34城：全面核对、深入比对、及时更新(3.29)一、环渤海二、长三角三、中西部四、华南五、非限购城市(加强管理)2017房地产调控政策相关资料2017-2021年中国商业房地产行业发展分析及投资潜力研究报告2017-2021年中国重庆房地产行业发展分析及投资潜力研究报告2017-2021年中国焦点房地产网站行业发展分析及投资潜力研究报告2017-2021年中国南宁房地产行业发展分析及投资潜力研究报告2017-2021年中国商业房地产产业运行态势及投资战略研究报告查看更多报告3月5日，国务院所做的政府工作报告中提出，推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。
今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。
完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。
建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。
根据21世纪经济报道记者梳理，从2006年至2017年，这十年的政府工作报告中对房地产政策的定调“有紧有松”。
其中2009年、2015年以及2017年的政府工作报告中，有关房地产的表态，主要使用“支持”、“完善”等字眼，强调促进房地产市场平稳健康发展。
2016年房地产市场运行回顾及2017年展望：“平稳回落,分化发展”
10000
2000030000400002007200820092010201120122013201420152016
亿元
新增个人按揭贷款占房地产销售额比重(右)
宏观观察 2017年第3期(总第174期)
财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》
首套房144平方米以上房屋契税由3%降至1.5%;二套房契税由3%降至1%(90平米以下)等
2016-02-29 人民银行决定,自2016年3月1日起,下调人民币存款准备金率0.5个百分点
这是2016年第一次也是唯一的一次降准。
2016-03-25
一、2016年我国房地产市场运行回顾
2016年初以来,我国楼市快速升温,商品房销量、房价涨幅等多项指标均创历史新高。总的来看,房地产市场发展呈现以下特点:
一是房地产销售快速增长,房地产开发投资止跌回升。2016年,房地产销售面积为15.7亿平方米,销售额为11.7万亿元,均为历史最大值。同期,房地产开发投资10.26万亿元,同比增长6.9%,比2015年上升5.9个百分点。
资料来源:Numbeo ,作者计算
第四,造成经济运行“脱实向虚”,产业空心化风险加大。由于房地产等行业的利润率显著高于工业企业,产业资本出现“脱实向虚”的倾向,一些家电、服装等制造业企业纷纷进入房地产业,如有“小家电之王”之称的苏泊尔、服装巨头雅戈尔等制造业龙头,放弃数十年打拼的主业,专攻地产投资。与此同时,大量上市企业也纷纷通过各种手段进入房地产或其它金融领域,其收入更多依赖于金融投资等非主营业务收入。数据表明,企业经营活动净收益占利润总额平均值由2005年最高点的98%下降至2015年的80.7%(图6)。
房地产企业融资风险分析及应对研究
房地产企业融资风险分析及应对研究摘要：近年来房地产企业的资本投资边际贡献明显递减，融资风险持续加大，防范融资风险遂成为了行业的当务之急。
本文分析了房地产企业的融资风险因素及成因，并提出了相应的应对策略。
关键词：房地产企业；融资风险；对策1.房地产企业的融资风险因素及成因分析要研究房地产企业的融资风险类型及成因，首先要准确理解房地产的行业属性及这个行业对金融秩序和市场经济的影响。
房地产行业是典型的资金密集型行业，资金是推动行业发展的重要力量，无论是在土地购置环节，还是在开发建设和商品销售环节，都需要大体量的资金予以支撑，如果仅靠企业自有资金进行业务拓展显然满足不了行业发展的实际需求，这就需要企业具备强劲的融资管理能力。
房地产行业是当前国家经济发展的重要支柱产业，它关联着上下游数十个产业链的发展，深刻影响着市场经济的稳健运行，从某种程度上看，房地产行业的健康发展是确保国家金融秩序安全的“定海神针”。
基于对房地产行业属性及其行业对金融秩序和市场经济影响的理解，我们可以把房地产企业的融资风险归纳为外部宏观经济政策应对风险和内部微观财务管理应对风险两大因素，在此基础上再进行由表及里的成因分析就会更加有的放矢。
1.1外部宏观经济政策风险因素及其成因分析（1）国家房地产政策调控随着城市化进程的加快和棚改货币化安置政策的实施，人民群众对新增城市住房的需求激增，供需两旺的局面迅速拉升了商品房价格，导致近年来的地价、房价均维持在高位运行。
房地产市场过热的情形一方面对房地产企业的蓬勃发展起到了推波助澜的作用，房地产企业的投资与日俱增，融资总额不断扩增，资产负债率屡攀新高，潜在债务爆雷风险逐步加大。
另一方面加剧增长了社会刚需族的购房成本，限制了购房主体的其他类别消费，间接侵蚀了实体经济的发展空间，与“人民对美好生活向往与追求”的现实需求不符，影响国家产业结构的调整。
为抑制房地产市场的过热发展，2016年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”的战略定位，将“房住不炒”作为房地产市场调控的主旋律。
2017年昆明房地产上半年市场分析
3月9日 租房市 场再升温 两会 代表建言完 善 租购并举
4月6日 住建部、国土 部：消 化周期6月以 下城市加 快供地
2016年
TOP50房企总销售金额
排名 企业简称
1.8万亿元
1-6月流量金 额（亿元） 1877.7 1428.1 1226.2 1120 1117.5 760.3 593.5 560.3 555.1 500.9
2015年
TOP50房企总销售金额
排名 企业简称
1.1万亿元
1-6月流量金 额（亿元） 1080 893.6
珠三角及长三角采取积极扩张策略，布局从区域中心城市向周边城市转移。国内融资渠道受限，上市企业收并购潮起，强 强联合合作开发。标杆房企土地储备呈下降趋势，土地”补库存”难以跟上节奏。购地金额销售比跌幅小于购地面积销售 比，地价涨幅高于房价涨幅。
C
ONTENT S
01 02
03 04 05
全国分析：政策紧 利润收 量跌价升 昆明宏观：经济回暖 投资加快 金融收紧
【公积金政策】暂停第三套及非昆明户籍公积金贷款，提高公积金贷款门槛
2016年 2017年
昆明缴存家庭从未使用过住房公积金贷款的，购买自住 暂停昆明从未使用过住房公积金贷款，购买自住房向 房时可申请住房公积金个人贷款一次 公积金中心申请贷款一次的规定，暂停第三套及以上 公积金贷款申请
云南省其他州市缴存住房公积金职工，在昆明购房可申 请公积金个人贷款，套数按规定执行。
标杆房企购地金额销售比（2009年累计）
昆明房地产市调研报告
重要政策概况
10月12日，云南省昆明市政府办公厅出台红头文件《昆明市人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通 知》，为贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，详细规范了房地产市场发展的各方各面。文件主要涉及 新建商品房出售、公积金贷款问题、土地出让和旧区改造等方面内容。
政策小结
2017年上半年，政策主要强调坚持住房居住属性，地方继续因城施策，控房价防泡沫与去库存并行。一方面，热点 城市政策频频加码，周边三四线城市也同步联动调控，传统限购限贷政策不断升级，创新性的限售政策抑制投资投 机需求，房地产供需两端信贷资金逐步收紧，年初以来政策效果逐步显现；昆明市场由于全国省会城市严格调控的 挤压下，全国投资性客户涌入较多，进入下半年，昆明市在10月份又进一步下发了一系列的调控政策，有效的调控 了当地市场的稳定发展； 目前购房条件： 目前昆明市是全国不进行限购的省会城市之一，至于贷款方面，首套房依然可走20%首付，二套房目前30%首付， 利率上浮10%，相比较其他省会城市在金融政策方面依然在下线游走，但据调研反映，近期金融政策也在逐步收 紧；如有购买三套房则只能全款购买； 公积金贷款由今年二季度下发的六个月缴存调控至满一年方可使用； 落户问题：缴存社保一个月，按人均25㎡进行户口落定； 目前客户群体：昆明中心城区区域大多以本市居民居住为主；但在呈贡区域、官渡区域，大多以全国性投资客户用 于旅游度假为主，外地客户约占比到60%-70%之间。
-----
城 市 概 况
固 定 资 产 投 资
全年固定资产投资（不含农户）3920.07亿元，比2015年增长12.1%。在固定资产投资（不含农户） 中，第一产业投资53.63亿元，增长50.7%；第二产业投资630.11亿元，下降2.5%；第三产业投资 3236.33亿元，增长14.9%。 全年完成房地产开发投资1530.50亿元，比上年增长5.5%。其中，住宅投资931.82亿元，增长6.4%；办 公楼投资130.32亿元，下降3.9%；商业营业用房投资222.68亿元，下降10.7%。
2017中国房地产服务品牌价值研究报告
1.研究背景与目的2.研究对象与方法3.2017中国房地产服务品牌价值研究成果3.1 2017中国房地产销售服务品牌（1）顺势而为扩规模增业绩，品牌价值提升20.60%（2）借助智能技术引领服务创新，优化客户体验提升品牌三度（3）完善品牌谱系丰富品牌内涵，布局多元业务转型综合服务商（4）加大品牌投入强化客户关系，多维度建设焕发品牌新活力3.2 2017中国物业服务品牌（1）物业服务市场空间巨大，品牌价值增长超30%（2）匠心匠技雕琢品质服务，智能化服务提升品牌三度（3）资本市场重估品牌价值，吸聚优势资源深化品牌内涵（4）加大投入强化品牌管理，多渠道传播撬动品牌价值3.3 2017其他房地产服务品牌（1）2017中国房地产金融服务品牌（2）2017中国房地产关联服务品牌4.结语研究主持中国房地产TOP10研究组联席组长马骏：国务院发展研究中心企业研究所所长刘洪玉：清华大学房地产研究所所长莫天全：中国指数研究院院长主要成员黄瑜：中国指数研究院常务副院长、中国房地产TOP10研究组办公室主任国务院发展研究中心企业研究所：张永伟、马淑萍清华大学房地产研究所：吴璟、徐玉勇、徐跃进、张莉、张标中国指数研究院：蒋云峰、牛晓娟、李建桥、张璇、黄靖、张蕾、王昭玥、韩瑾、修功全、邓会娟、柴志宏、李畅、费博文、刘佩佩、石晓晶、王琳、蒋金丽、颜海清、蔡艳平、杨秀、古超、王怀泉、田爽、房利松、赵鹏花、张冉、迟行、邱玲玲、马岚、汪勇、黄秀青、李力、张志杰、胡超、刘萱、林建晖、张化学、丁晓、赵玉国、张伟、高院生、祁丽静、金宁宁、程玉、薛建行、薛琳、黄雪、钱慧群、曹旭东、王玲、袁彬彬中国房地产TOP10研究组1. 研究背景与目的2017年上半年，中国房地产持续深化“因城施策、分类调控”的政策，房地产服务品牌把握大势，深化服务能力，持续创新求变，焕发品牌新活力。
品牌凝聚产品灵魂，以工匠精神成就客户梦想，铸造企业独特的竞争力；品牌凸显企业价值，强化市场协同，高效整合优质资源；品牌引领转型升级，为企业创新发展保驾护航。
房地产行业专题研究：财务视角下的地产信用风险分析框架与应用
目录一、财务分析：自下而上透视房企信用 (3)二、17年-20年：长效机制与周期嬗变 (4)三、定性分析：违约角度观察，高杠杆和多元化是两大风险点 (6)四、定量分析：在市场和经营中寻找相关性 (10)五、如何从财务的角度预测房企的信用风险 (13)一、财务分析：自下而上透视房企信用财务报表是经营情况向公司战略的映射。
财报的内涵不止在于反映公司现有经营状况，并且也可以由果推因，从经营情况体现出企业竞争力进而映射出企业的战略导向。
因此财务指标不仅具有分析公司现状的含义，还可以自下而上透视公司经营逻辑，预测公司未来的发展。
图1：财务报表囊括了公司的经营情况，竞争策略，公司战略等信息资料整理：云锋金融财务分析是房企信用分析的基础。
对于房地产信用债研究来看，财务分析是研究房企信用的基础。
虽然由于财报制度的局限性，利润表相关指标与实际经营情况有所脱离，但公司的偿债能力，运营能力，产品力等方面均在财报有所体现，而且还可以从财报中推测房企的竞争策略与公司战略，从而结合宏观分析预测房企长期的信用变化。
财务定量分析结合经营数据和战略定性分析能对房企信用质量有更深入的研究。
信用评级模型的核心在于不同指标权重的配置。
业内财务分析结合在买方信用评级模型中应用于信用研究，信用评级模型能将公司隐性的信用分析框架显性化可视化，快速地将信用主体的信用质量通过评分的形式可视化表达，并且可以通过比较评分与市场利差的差异发掘投资机会。
在信用评级模型中，财务指标占主要的定量部分，定量的方式是通过赋予各指标不同的权重得出分值，因此房企信用财务分析的核心在于去除信息噪音，总结财务分析框架，找出影响房企偿债能力的核心财务指标。
我们通过回顾历史归纳总结适应市场的客观财务分析框架。
指标赋予权重的方法有多种，类似历史回溯法、专家打分法、熵权法等，我们尽量排除主观因素从客观的角度去为财务指标赋权，主要通过三种方法归纳信用财务分析框架：1、从结果出发，分析违约房企的战略，经营情况总结财务恶化路径，筛选预测违约的财务指标；2、从市场出发，假设市场有效，市场的利差体现了标的的违约可能性，那么通过多元回归的方式构造模型得出高显著度指标；3、从经营出发，通过底线思维，假设现金短债比和净负债率的变化会极大增加违约的可能性，因此通过建模分析筛选这两个指标的领先变量。
2017上半年苏州房地产市场报告
Code of this report | 9
一级市场
整体商品房用地
限价起效 地价下行
中原观点：
近几年苏州土地成交有缩水趋势，
15-16年度成交量显著低于13-1 4年度，17年1-6月成交152.7万 ㎡，仅相当于16全年总量的35.7
截至2017年6月已出台收紧政策城市
二线城市相对一线城市来说调控力度略低，限购门
槛没有那么严格，对非户籍人口社保要求不高，对 离婚后买房没有限制。 2017年3月调控新加入的三四线城市则相对宽松， 但“限售”措施是被采用最多的。说明在这些城市 中，并不限制需求进入，但要防止短期炒卖。
© Copyright Centaline Group, 2010
资料来源：苏州中原研展中心
以跃居第一，主要是苏州乐园
新址建设用地占到全区的56%。
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 11
一级市场
纯住宅/住商混合用地
限价抑制 地王不再
中原观点：
近几年苏州居住用地成交不断缩水， 15年成交量处于谷底，16年因政策导 向，要求加大土地供应，因此16年度 土地成交量环比增加13.9%；17年16月宅地成交94.3万㎡，相比于年初 政府提出的全年宅地出让390万㎡的
16年更呈现为井喷式上涨，平均 成交楼板价环比增幅达93.7%。 随着政府调控从严，16年8月以 后土拍对热门地块实行限价措施， 由此17上半年成交地价比16年度 下降19.3%。
Code of this report | 10
© Copyright Centaline Group, 2010资料来源：苏州中原研展中心
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
２０１７年房地产金融行业研究报告综述中国房地产金融已站在发展的交叉路口。
经过数十年不断扩张的中国开发商，在资产负债表日渐杠杆化的同时，也面临各大银行日趋保守的信贷政策。
今后，这些开发商除了采用传统的融资手段，还需要着眼于一些新兴的结构性融资工具。
本报告简要阐述了中国房地产金融的发展现状，并着重探讨了房地产证券化及房地产投资信托基金（REITs）的未来发展前景。
尽管房地产证券化和REITs尚处于起步阶段，但是对于中国房地产投资者和开发商来说，它们有着巨大的发展潜力。
• 今后，开发商将在一定程度上继续依赖于银行信贷和境内外公司债券等传统融资渠道。
与此同时，他们也将拓宽融资视野，将目光投向永久债券、信托公司、P2P借贷和众筹融资等模式，并且与有土地储备的企业开展合资合作等。
• 房地产抵押担保证券（MBS）和资产担保证券（ABS）都属于结构性产品，它们使开发商和银行有机会将未偿贷款转变为交易型债券。
而且，又能使开发商将部分开发风险分担给投资者，同时帮助银行释放其资产负债表，使之更愿意并且有能力直接贷款给房地产开发商。
更高的收益潜力、多元化的资产配置及另类资产接触机会，都将成为吸引投资者的有利因素。
• 自2015年4月起，中国政府放宽了对MBS和ABS的限制。
尽管一些中国资产持有者试水资产证券化（详见报告中相关案例）的做法已经引起人们关注；但总体而言，与在美国的庞大市场相比，此类产品在中国的市场占有率仍然微不足道。
• REITs在获得一系列房地产资产的所有权和经营权的同时，也为投资者带来诸多优势，主要体现在多元化、可负担性、流动性、税收优惠和透明度等方面。
REITs之所以成为优于MBS和ABS的低风险投资选择，主要在于其专业化管理、透明度要求以及其它指导原则。
• 尽管REITs具有多种优势，但要在中国获得市场认可，仍面临不小的阻力。
究其原因，主要有以下几点：• 对于许多房地产项目而言，租金收益率较低；• 缺乏税收激励；• 缺少REITs和资产的专业管理人才；• 以散售为主的商业模式不利于大宗、可交易资产的积累；• 缺少成熟的散户投资者；• 资本流动限制。
• 尽管资产证券化和房地产投资信托基金在中国的市场规模有限，但它们仍有可能改变中国房地产金融的发展格局。
今后，房地产开发商、资产持有者和投资者应密切关注其发展动态。
中国现有融资方式概览本章节罗列了开发商和资产持有人目前的主要融资渠道。
中国的开发商传统上主要依赖境内外银行贷款、企业债和优先票据。
近年来，政策的转变和宏观经济的发展致使开发商和资产持有人寻求如P2P借贷和众筹等其它融资方式。
银行借贷银行借贷曾经是房地产开发商的重要融资来源。
然而，在全球金融危机后的几年内，随着房地产价格的飙升，中国在2011-2014年推出了一系列信贷紧缩措施，使得房地产开发商的贷款难度加大。
在此期间，国内银行仅向那些品牌知名度高、经营稳健、资产负债表强劲、杠杆率较低、且信用评级较好的少数开发商提供贷款。
被银行排除在外的开发商因承压而考虑其它融资渠道。
中国的银行 | 房地产贷款占贷款总额百分比来源:中国经济数据库（CEIC Database）、仲量联行境外企业债券或优先票据开发商的融资渠道选择之一是从境外募集资金，发行企业债券、特别是以美元计价的优先票据。
这一方式一度因为下列优势成为中国房地产开发商的主流融资方式：• 资金易得、利率较低：自美联储于2008年开始执行第一轮量化宽松政策起，全球其它主要央行纷纷效仿美国，从而导致全球收益率降低。
正是因为全球投资者追逐投资回报率更高的产品，中国开发商才能够以低于境内市场的利率，从国际债券市场获得巨大的资金。
• 规避监管：由于对金融体系的监管十分严苛，从中国转移资金一直十分困难。
获得境外资金有助于中国开发商灵活地将资金汇回国内使用或者将资金留在境外进行海外投资。
• 人民币升值导致偿债成本降低：在2015年之前，人民币对所有主要国外货币的比价经历了近十年的稳步升值。
由于中国开发商在房地产销售中获得人民币收入，这使得其偿付以美元计价的债务成本降低。
境内企业债券或优先票据2015年3月，伴随着佳兆业成为首家美元债务违约的中国房地产开发商，境外融资渠道开始面临挑战。
次年，鉴于中国开发商在国内经济增长放缓形势下所面临的风险和企业本身的高负债情况，标准普尔及穆迪调低了中国多数开发商的评级（包括万达集团这样的主要开发商）。
在被降级后，中国开发商须支付更高的债券利息，同时境外融资难度增大。
中国开发商| 境内融资额占总负债百分比来源: 公司数据、仲量联行尽管一些开发商继续发行境外债券，以维持其灵活性和与全球投资者的关系，但是自2015年年中以来，回归境内债券市场已成大势所趋。
发行境内企业债券的好处如下：• 资金易得：2015年起，中国央行开始实施宽松的政策，包括一年内六次降息。
与此同时，央行为了防范人民币持续贬值而加强资本流出管制，使得资金问题更加严重。
• 信用评级更优，利率更低：当国际信用机构调低多数中国房地产开发商的评级时，在中国的情况则完全不同，国内信用评级机构给予多数中国开发商高的信用评级。
这些信用评级有助于中国开发商以明显较低的利率发行境内债券，一般为4%-6%的利息，仅相当于境外债券利率的一半左右。
• 人民币贬值：自2015年7月以来，由于对经济增长放缓及被高估的担忧，人民币贬值达10%以上。
这种意外贬值给那些拥有大量境外美元债券的中国房地产开发商带来外汇损失，从而促使众多开发商重返国内债券市场。
货币 | 美元兑人民币汇率来源：中国经济数据库（CEIC Database）、仲量联行永久债券永久债券是一种没有到期日的债券，一般被视为股权，而非债务。
最近几年永久债券成为备受中国开发商青睐的融资工具，因为在公司出现财务困境时，它们可转换为股权。
理论上说，发行人须无限期支付永久债券的息票，本金不得赎回。
如果已发行的永久债券被记为债务，则中国开发商的负债将比账面显示的更加严重。
信托公司信托公司指通过销售高收益理财产品募集资金并将资金投资于股权、商品或房地产项目的非银行贷款人。
通过高净值个人、富裕家庭或散户及机构投资者募集资金，并再投资于银行不愿意向其贷款但愿意支付较高利率的高风险企业或借款人，其中包括房地产开发商。
信托公司理财产品的高收益率对投资者颇具吸引力，但是相应的风险往往不是特别清晰，因为很多投资者以为这些产品受到了政府的支持。
P2P借贷和众筹P2P借贷指在不借助传统金融机构中介服务的情况下，若干投资人向某个人或企业贷款。
自2013年以来，中国的P2P借贷活动逐步增加，一些房地产开发商开始与这些线上平台积极合作，为其客户提供5%-15%的折价或其它形式的补贴。
众筹指通过使用大量个人的小额资金，为企业或买卖提供资金。
众筹与P2P借贷的主要区别是：众筹通常用于特定项目，而非个人贷款。
在中国，因为提供降价及回报承诺作为对买房者的奖励，众筹已经成为一种旨在吸引买房者的在线广告活动。
合资和战略联营为缓解承担高昂土地价格的压力，一些开发商开始与国企进行合作或组成战略联营。
在中国，土地成本通常占房产项目总投资额的50%-70%。
在2016年，中国几个大城市的土地拍卖价格达到了惊人水平；例如， 金地集团支付了88亿元（约合13亿美元）拿下上海浦东新区一块140252平方米的地块，溢价率高达286%。
与国企合资或组成战略联盟可以使得开发商取得国企所拥有的土地储备，从而避免日益激烈的土地竞拍。
证券化：最新、最酷的概念抵押担保证券（MBS）和资产担保证券（ABS）在中国仍处于初级发展阶段，但是发展潜力巨大。
这些结构性产品有助于开发商或银行将其未偿贷款转变为可买卖债券。
对于机构投资者，这些结构性产品因为其明显高于存款利率的回报率也颇具吸引力。
在本章节，我们将深入探讨资产证券化在中国的机遇和挑战。
资产证券化 = 三方获益MBS或ABS是一种以基础资产池为依托的证券。
这些资产通常为非流动性、长期性的，通过池化和证券化，提供给广大投资者用于投资。
在进行资产证券化时，将成立特殊目的信托或中介机构，持有这些资产的产权，资产的未来现金流将以资产担保证券的形式转移至投资者。
依据基础资产的风险情况，这些资产担保证券可以划分为不同风险份额。
众多资产类别可以进行证券化；与中国开发商最相关的证券化包括商业抵押担保证券（CMBS）、住宅抵押担保证券（RMBS）和资产担保证券（ABS）。
2015年4月，中国人民银行放松了对MBS和ABS销售的管制，这类产品的销售目前要求的监管审批较少。
在过去两年，CMBS、RMBS和ABS在中国的出现已经改变了贷款人、房地产开发商及机构投资者的市场。
银行不再需要在贷款期限内将资产或抵押维持在资产负债表之上，它们可将利息和资本支出出售给投资者，从而释放更多的资本用于其它业务活动，如开发商贷款等。
而在另一方面，对借款人的好处是获得贷款更加便捷、利率更加优惠。
证券化 |中国的CMBS, RMBS 和 ABS 结构来源：行业出版物《Commercial Mortgage Alert》、仲量联行对于投资者来说，CMBS、RMBS和ABS具有下列显著特性：• 潜在收益率更高：这些结构性产品的回报率高于企业债券，从而成为寻求更高回报率投资者的备选投资方式。
• 资产多元化：CMBS和RMBS 资产池呈现出的物业位置、物业类型、租户和借款人多样化有助于投资者有效分散风险。
• 另类资产投资：对于CMBS和RMBS而言，信贷绩效取决于基础商业或住宅房地产项目的表现情况。
对于ABS而言，投资者的可选余地很大，因为投资于租赁、信用卡债务、汽车贷款、应收账款和特许使用费都是可行的。
因此，这些证券化产品为投资者提供可满足全方位风险回报偏好的资产类别。
证券化对资产持有人的好处尽管业主在贷款期限内能对资产做哪些事情有严格的限制，资产证券化仍给资产持有人带来众多好处。
通过证券化，借款人可获得利率较低的更大资金池。
此外，证券化的其它优势还包括：对母公司的无追索权贷款；在维持基础资产未来增长潜力的同时释放价值；提供表外融资，从而降低母公司的资产负债率。
其中，CMBS、RMBS和ABS产品最大的吸引力是有助于资产持有人在维持部分资产未来增长潜力的同时释放资产价值。
在中国，资产进行证券化之时（除了债务外），某个特定时间段内的现金流和部分资产增值往往被捆绑到金融产品之中。
这有助于资产持有人释放资产价值，并利用资金偿付债务、降低杠杆率，或将资金用于其它投资机会。
融资机制 |直接比较来源：仲量联行证券化 |中国的房地产抵押贷款证券发行量来源：行业出版物《Commercial Mortgage Alert》、仲量联行证券化产品对投资者的风险和回报根据证券化产品条款的不同，利息可按月、按季、按半年或按年支付。