6-杨遴杰：土地开发政策与未来发展趋势概要

（3）变行政强拆为司法强拆
以前的拆迁引起争议的一个重点在程序公正性上。 《条例》彻底取消了政府进行行政强拆的可能，要求 必须申请人民法院强制搬迁。
《条例》规定：被征收人在法定期限内不申请行政 复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内 又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政 府依法申请人民法院强制执行。
为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的 需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政 府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要； （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设 的需要； （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、 环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用 等公共事业的需要； （四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集 中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
政府既然是征收主体，就不能再来强拆，否则缺少 权力制衡，成为一个典型的运动员和裁判员一体的现 象。引入司法机构裁定强制拆迁，确保法院的独立性， 避免政府或者党委的干扰，使得其裁决真正公平、公 正，在当前的政治社会现实中尤为重要。
3.农用地转用 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理
农用地转用审批手续。 以前分批次转用，审批程序复杂，周期长，速度慢，
导致很多地方绕道走，“以租代征”，违法占地情况严重。 2006年后，《国务院关于加强土地调控有关问题的通
知》（国发〔2006〕31号）：按照权责一致的原则，调整 城市建设用地审批方式。在土地利用总体规划确定的城市 建设用地范围内，依法由国务院分批次审批的农用地转用 和土地征收，调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报， 经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体 组织实施，实施方案报国土资源部备案。
《基本农田保护条例 》1998年12月颁布，1的基本农田应 当占本行政区域内耕地的百分之八十以上。
根据土地利用总体规划，铁路、公路等交通沿线， 城市和村庄、集镇建设用地区周边的耕地，应当优 先划入基本农田保护区；
十七届三中全会要求“划定永久性基本农田”。
国家为了公共利益的需要，可以依照法律规 定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其 他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法 律的规定转让。
征地数量如何确定？
逻辑线：
粮食安全耕地保护用途管制 基本农田规划计划农转用占补平 衡土地征收补偿
补
规
充
基本农田
划
耕
区
地
集体土地
4.占用耕地补偿制度
国家实行占用耕地补偿制度。 “占多少，垦多少” ,开垦与所占用耕地的 数量和质量相当的耕地，补充耕地的数量、质量 实行按等级折算。 个别省、直辖市因土地后备资源匮乏，新增 建设用地后，新开垦耕地的数量不足以补偿所占 用耕地的数量的，必须报经国务院批准减免本行 政区域内开垦耕地的数量，进行易地开垦。 现状：补充耕地上山，填湖，下海，出国， 作假。
十八大:提高农民在土地增值收益中的 分配比例。如何提高的路径选择？
(二) 拆迁 1.当前政策 2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台。
--1991年，为规范城市建设中的拆迁行为，国务 院制订了《城市房屋拆迁管理条例》。
--2001年，为适应城市建设的新形势，国务院修 订了《城市房屋拆迁管理条例》，对相关规定 进行了完善。
土地开发政策 与未来发展趋势
浙江大学公共管理学院 杨遴杰 2015年1月
一、开发土地的来源 二、城市土地开发经营 三、城市土地开发经营案例——杭州为例 四、创新尝试与发展趋势
一、开发土地的来源
（一）征地 宪法：
第十条 城市的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于
国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留 地、自留山，也属于集体所有。
（2）合理补偿
就被征收人而言，补偿是否合理是其最重要的考虑因 素。
《条例》中明确规定了补偿包括三个方面：
(a)被征收房屋价值的补偿；
(b)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
(c)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
另外，还明确要求“对被征收房屋价值的补偿金额， 不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地 产的市场价格。”这条原则的确定有力地保障了原房 屋所有者的权益。
征收标准变化 ：不高于三十 倍——按三十倍补偿——区片综合 价——从土地收益中给予补贴—— 社会保障+就业培训+住房保障。
征地制度改革：方向选择—— 提高标准，还是缩小范围。
十七届三中全会文件：改革征地制度，
严格界定公益性和经营性建设用地，逐 步缩小征地范围，完善征地补偿机制。 依法征收农村集体土地，按照同地同价 原则及时足额给农村集体组织和农民合 理补偿，解决好被征地农民就业、住房、 社会保障。
2.改进之处 （1）拆迁主体界定更清晰
明确了该法规涉及的仅为政府为主体的拆 迁行为，因为其名称中用的不是“拆迁”而是 征收和补偿，征收本身就是政府强制行为。征 收和补偿两个词既表明了法规仅适用于政府拆 迁，在法律内涵上也比拆迁这个词更为准确。
征收的强制性，使得征收目的必须是公益 性的，只有公益性目的才能解释强制获得他人 财产的合理性。《条例》例举了六个公共利益 目的征收类型。
城市土地
1.用途管制 是目前世界上很多土地管理制度
较为完善的国家和地区广泛采用的土 地管理制度。主要对合理利用土地资 源和保护耕地等方面起到了重要作用。 我国从1999年开始实施。
现行土地用途管制制度将土地资源 分为农用地、建设用地和未利用地。对 农用地向建设用地转化实行严格的用途 管制。
2.基本农田保护制度
5.土地征收制度
为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可 以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、 安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被 征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护 被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予 拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的， 还应当保障被征收人的居住条件。