东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引(试行)
多方利益下合理确定小城市“三旧”改造项目的容积率——以吴川市为例
多方利益下合理确定小城市“三旧”改造项目的容积率——以吴川市为例摘要：“三旧”改造项目的容积率是影响改造项目能否实施的重要因素，在综合考虑公共利益、城市形态及开发利润的多方利益下，通过多种方法研究合理制定适用于吴川市当地的“三旧”改造居住项目的容积率计算公式，找准公共利益、城市空间与经济效益的平衡点，使当地改造项目具有较强的可操作性。
关键词：“三旧”改造；容积率；经济可行性；城市承载力0、引言改革开放以来，广东省城市经济快速发展，城市化进程不断加快，城市建设用地指标日益紧张，原有的粗放式土地利用模式已逐渐向存量挖潜转变。
为保障城市建设用地供应，推进节约集约用地试点示范省工作，原国土资源部与广东省开展部省合作，提出具有广东特色的“三旧”改造新路子。
“三旧”改造与区位交通、容积率是“三旧”改造项目能否顺利实施的关键因素，改造项目的容积率直接决定项目产生的经济效益、社会效益和城市形态，容积率过低难以平衡改造成本与利润，容积率过高对城市的可持续发展及城市形态、服务设施承载力带来不利影响。
随着“三旧”改造不断深入，结合实际项目的不断实施积累经验，省内多地均已出台关于“三旧”改造项目的容积率计算模式。
本文以吴川市工改居为例，结合改造项目实施经验、周边城市类比、城市承载力推算等方法分析，提出适合吴川当地的“三旧”改造项目容积率的计算方法。
1、开发商利益推动下的“三旧”改造项目容积率1.1 部分实施改造项目的容积率过高吴川市隶属粤西地区，距离珠三角等核心城市相对较远，由于城市建设用地指标相对于珠三角等大中城市较为充足，“三旧”改造项目实施开展工作相对较晚。
从2011年至2020年间，吴川实施“三旧”改造居住项目容积率大部分超过4.0，其中个别居住项目容积率达到9.0。
根据《吴川市城乡规划技术管理规定》，“三旧”改造项目容积率不超过 5.0，按照一般城市居住区容积率不宜超过 3.0，可见吴川“三旧”改造居住项目的容积率基本偏高，导致改造地块建成后，整体的宜居环境有待提升。
东莞市城市更新政策特征分析
东莞市城市更新政策特征分析发布时间：2022-06-22T06:37:02.461Z 来源：《科技新时代》2022年5期作者：张永雄[导读] 文章对东莞市城市更新实践和政策进行整理分析，梳理出东莞市城市更新深化历程和操作流程，归纳总结东莞城市城市更新政策特征，以供参考。
广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司广东省广州市 510000摘要：文章对东莞市城市更新实践和政策进行整理分析，梳理出东莞市城市更新深化历程和操作流程，归纳总结东莞城市城市更新政策特征，以供参考。
关键词：东莞市；城市更新；政策特征一、东莞市城市更新演化历程（一）探索起步阶段 2009-2012年，东莞城市更新属于探索阶段，政策特点是“培育市场、政府让利，鼓励改造”。
东莞早在广东省政府正式颁布出台“三旧”改造政策（粤府〔2009〕78号文）之前的2009年3月16日，东莞市人大常委会便已制定出台（东莞市第十四届人民代表大会常务委员会公告第5号），提出为推动全市产业结构调整和转型升级，要加快实施“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造；该暂行办法还规定了东莞市“三旧”改造的几种主要形式，包括转型企业明晰土地权属、建设用地改变用途、超占土地完善后续、单宗建筑物拆建改造以及成片拆迁改造等。
在省政府出台78号文政策后，东莞市人民政府紧跟于2009年12月16日制定出台政策（东府〔2009〕144号），对东莞市辖区范围内“三旧”改造工作中土地、规划、审批、开发等问题作出比较明确的规定，正式开启东莞市“三旧”的探索实践。
（二）规范管理阶段2013-2017年为东莞市“三旧”改造常态化阶段，政策特点是“规范管理、优化完善、常态化全流程管理”。
2013年东莞市以政策（东府办〔2013〕151）号开启了“三旧”改造常态化的实施起点，2014年12月东莞市政府于出台政策（东府〔2014〕147号），贯彻落实“政府主导、规划管控、成片改造、计划实施”的十六字方针，对本市“三旧”改造的改造区域、主导方式、改造类型、规划管控、管理机制等进行了变革转变，建立城市更新单元统筹机制，促进东莞市“三旧”改造工作进入常态化稳定实施阶段。
东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》的通知
东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》的通知文章属性•【制定机关】•【公布日期】2019.05.07•【字号】东府办〔2019〕29号•【施行日期】2019.05.07•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】商务正文东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》的通知东府办〔2019〕29号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府办公室2019年5月7日目录第一章总则第二章前期工作第三章实施挂牌第四章逾期措施第五章成交后事项第六章地价款确定和分配第七章附则东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）为贯彻落实《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号），规范有序实施单一主体公开挂牌招商，建立公平透明的城市更新公开市场，特制定本操作规范。
第一章总则第一条本市城市更新单一主体挂牌招商按本操作规范实施。
单一主体挂牌招商主要适用于以下情形：（一）更新单元需引入市场主体对集体土地或国有土地上旧城镇、旧村庄、旧厂房进行改造；（二）更新单元范围内集体土地、国有土地混合，需引入市场主体实行整体改造。
更新单元内，政府主导、符合条件的土地权利人自行改造及其他形式改造，按有关规定执行。
第二条一个更新单元原则上整体挂牌确定一个改造主体。
第三条挂牌招商方案经市人民政府批准后，由更新单元所属的镇人民政府（街道办事处）委托市公共资源交易中心实施。
第四条单一主体挂牌招商分政府（集体）综合收益报价和不动产权益要约收购两个环节实施，采用“线上+线下”方式交易。
政府（集体）综合收益报价采用实物收益固定、地价款网上竞价方式实施，报价最高者作为不动产权益要约收购的收购主体。
不动产权益要约收购环节采用网上公告、线下应答的方式实施，收购主体限期内完成100%不动产权益收购的，确认为成交方。
东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作解读分析
集体土地村确认，国有土地镇街确认。 • c、征询不动产权益人意愿，取得权益人土地面积及人数占比均达90%的产群人书面同意。
2、前期拟定拆迁补偿方案
• a、镇（街）依据拆迁补偿方案收回下属企 事业单位的土地、房屋并给予补偿，该部分不动产权益价值按 照现状条件下的资产评估价与新规划条件下土地使用权市场评 估价中的较高者计入挂牌底价。
《东莞市城市更新单一主体 挂牌招商（试行）》解读
（一）背景：
• 1、依托市公共资源交易中心，建立城市更新公开透明市场。 • 2、通过招拍挂形式把城市更新准入与配置权按市场地分配给优质改造方，从而实现政府引入大
项目，优质开发主体，高端产业资源、增加收益目的。
（二）基本流程：
（二）基本流程：
（二）基本流程：
经验、招商引资能力及资源、产出综合贡献等要求； • d、镇人民政府（街道办事处）设定报名资格要求的， 应当在提交挂牌招商方案时提供相应说明； • e、纳入人民法院失信黑名单的均不得报名参与单一主体挂牌招商。
保证金：
• a、竞投保证金可按政府（集体）综合收益起始价 的 20%—50%设定。 • b、限期内未能完成收购而终止挂牌 的，扣除不高于保证金的 10%用于支付前期工作费用，剩余部无息退
• 3、政府（集体）综合收益报价 • a、报名企业竞价 • b、出最高价为不动产权益邀约收购主体 • c、市公共资源交易中心确认收购主体 • d、发布公告、出具通知书 • 4、不动产权益要约收购 • a、收购主体公告发布之日起 3 个工作日内，收购主体不动产权益人清单，并通过东莞市公共资源交易 网
发布公开要约收购公告。 • b、收购公告发布之日起，收购主体和不动产权益人线下达成收购条件，经镇（街道）公共法律服务中心见
市城市更新单元计划申报指引【模板】
XX市城市更新单元计划申报指引一、基本条件城市建成区中满足《XX市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见》（试行）所规定城市更新情形，在保证公益性城镇建设用地相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素所划定的具有一定面积、相对成片的城市更新区域。
一个城市更新单元可以包括一个或多个城市更新项目。
不满足以上规定条件的，但基于鼓励产业转型升级、完善公共设施等原因，确需划定城市更新单元的，可进行专题说明。
二、城市更新单元拟订标准（一）城市更新单元应当依据城市更新专项规划确定，符合国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用规划等的要求。
（二）城市更新单元应是一个完整的功能单元，需与已批控规划定的街坊相一致。
如控规划定的街坊过大，确需进一步细分的，须以次干道及以上道路为边界，划定时做出相应的说明。
（三）规划为同一街坊的用地原则上应整体划入同一城市更新单元范围内。
（四）城市更新单元内拟拆迁范围（以下简称拆迁范围）的用地面积应不小于1公顷，且拆迁范围的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70％。
拆迁范围原则上不得包括未建设用地。
拆迁范围是指在2009年12月31日前实地已为建设用地且有上盖物的范围。
拆迁范围（含2007年6月30日以后2009年12月31日之前建设的用地）参照《广东省“三旧”改造地块标图建库动态调整技术规定》列出举证材料。
（五）优先在城市更新专项规划确定的重点更新区域内划定城市更新单元，重点更新区域内的旧村居应整体纳入同一个城市更新单元。
（六）城市更新单元范围内应包含完整的规划独立占地的公益性城镇建设用地，城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于独立用地的公益性城镇建设用地应大于3000平方米，其中通过旧厂房改造为经营性开发项目（不含工业用地），且控规编制单元范围内人均公园绿地指标未达到《XX市国土资源和城乡规划局关于在控制性详细规划编制中严格执行公园绿地控制标准的通知》要求的，该用地比例不得低于25％。
东莞市人民政府关于印发经修订的《东莞市城市房屋拆迁管理办法》的通知
东莞市人民政府关于印发经修订的《东莞市城市房屋拆迁管理办法》的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2004.10.27•【字号】东府[2004]192号•【施行日期】2004.11.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市管理正文东莞市人民政府关于印发经修订的《东莞市城市房屋拆迁管理办法》的通知东府[2004]192号各镇人民政府（区办事处），市府直属各单位：《东莞市城市房屋拆迁管理办法》业经东莞市第十三届人民代表大会常务委员会第三次会议于2004年9月30日修订，并于2004年10月2日予以公布。
现印发给你们，请组织实施。
东莞市人民政府二〇〇四年十月二十七日目录第一章总则第二章拆迁管理第三章拆迁补偿与安置第四章罚则第五章附则东莞市城市房屋拆迁管理办法(2004年9月30日东莞市第十三届人民代表大会常务委员会第三次会议通过)第一章总则第一条为了加强对本市城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》及有关法律法规的规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。
第三条城市房屋拆迁应当遵循科学发展观，全面、协调、可持续发展的原则，符合城市规划，有利于城市旧区改造，节约资源，改善生态环境，保护文物古迹。
第四条拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
本办法所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
第五条市城建规划局是市房屋拆迁管理部门，负责对本市城市房屋拆迁工作实施监督管理。
市发展计划、建设、房管、土地管理、公安、工商行政管理、文化、教育、民政、市政、税务、环境保护、交通、劳动、卫生等有关部门应当按照各自职责，协同实施本办法。
第二章拆迁管理第六条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
东莞市人民政府办公室关于印发进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策的通知
东莞市人民政府办公室关于印发进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府办公室•【公布日期】2019.11.15•【字号】东府办〔2019〕61号•【施行日期】2019.11.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】固定资产投资正文东莞市人民政府办公室关于印发进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策的通知东府办〔2019〕61号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：《关于进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府办公室2019年11月15日关于进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策为贯彻落实市委十四届九次全会精神，为投资松绑，以减负提速扩面为重点，进一步优化城市更新政策，加快推动项目落地建设和固定资产投资，稳定经济增长预期，结合当前实际，制定如下政策。
一、妥善处理新旧地价政策衔接。
对于村组集体自行改造或与企业合作改造的“工改居”“工改商”项目，以改造方案首次批复时间为界线，批复日期在2018年8月15日之前的，按区片土地市场评估价（容积率修正后）的20%计收地价款；批复日期在2018年8月15日之后的，按区片土地市场评估价（容积率修正后）的30%计收地价款。
二、实施最低挂牌招商起始价系数。
单一主体挂牌招商地价款起始价按最低起始价系数核定，即旧村改造、“工改工”（M1、M2、W）单元按40%核定地价款起始价，“工改M0”单元按50%核定地价款起始价，“工改居”“工改商”单元按70%核定地价款起始价。
政府（集体）收益报价环节完成后，收购主体向市自然资源局提供相应额度的银行保函，可申请退回90%的保证金。
三、降低更新实施主体税收负担。
更新单元（项目）实施主体在出让红线外承担的公共设施建设、易地安置用房建造、道路改造、园林绿化施工或其他工程等责任，应在出让合同约定或单元划定图则、“1+N”总体实施方案（或改造方案）、实施监管协议等文件中予以明确；对于此前已批但批复未列明有关责任的更新单元（项目），由镇人民政府（街道办事处）与实施主体协商补签实施监管协议并报市自然资源局备案，备案后由镇人民政府（街道办事处）出具确认函件；实施主体因承担上述责任而实际发生并完成支付的相关支出，在取得合法有效凭证的前提下，可视为符合出让合同约定或政府文件要求的项目规划用地外建设的公共设施或其他工程实际发生的支出。
东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市规划行政审批改革方案》的通知-东府办〔2015〕97号
东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市规划行政审批改革方案》的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------关于印发《东莞市规划行政审批改革方案》的通知东府办〔2015〕97号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：现将《东莞市规划行政审批改革方案》印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府办公室2015年10月8日东莞市规划行政审批改革方案为贯彻落实党的十八届三中、四中全会、省委十一届三次、四次全会精神和市委市政府关于项目投资建设审批体制改革的工作部署，积极推进规划行政审批体制改革，特制定本方案。
一、改革思路按照《东莞市项目投资建设审批体制改革实施方案》精神，凡是法律法规明确规定，建设单位能够通过加强自律管理、能够采取事后监管的管理方式加以规范的，不再进行实质审查，而改为形式审查，同时强化行政审批批后监督管理。
本次规划行政审批改革的主要思路是合并精简审批事项，将技术性审查与政策性审查相分离，规范技术审查，同时建立以规划条件核实为核心，规划条件核实测量为抓手的批后监督管理体系。
二、改革内容（一）优化项目规划审批方式，实现“宽进”。
在建设工程设计方案审查阶段，建设单位签订《东莞市建设工程设计方案承诺书》，对设计方案严格落实规划设计条件并按国家、省、市技术标准和规范进行设计作出承诺，规划部门对承诺内容仅进行形式审查，而把审查重点放在设计方案的科学性与合理性上。
在申请建设工程规划许可时，建设单位签订《东莞市建设项目建筑施工图承诺书》并在市规划局网站上进行公告，规划部门不再对施工图进行审查，建设单位完成备案手续后即可获得建设工程规划许可。
（二）建立批后监管体系，实行“严管”。
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东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（试行）目录第一章总则 (1)一、制定目的 (1)二、更新单元定义 (1)三、适用范围 (1)四、更新单元命名规则 (1)五、编制组织 (2)第二章编制内容和技术要求 (2)一、方案概况 (3)二、大型改造片区统筹 (3)三、区位和范围 (4)四、现状使用情况 (6)五、单元细分 (7)六、更新模式 (11)七、更新方向 (13)八、用地贡献和公共配套设施 (14)九、建设容量计算 (18)十、控规调整说明 (20)十一、其他 (21)十二、图集及附表 (22)第三章几种特殊情况的更新单元划定 (22)一、按控规实施的更新单元 (22)二、传统产业类及新型产业类更新单元 (22)三、涉及TOD范围的更新单元 (23)四、控规未覆盖区域的更新单元 (23)第四章申报和审批流程 (24)一、方案上报 (24)二、技术校核 (24)三、方案审查 (24)四、批前公示 (24)五、审批 (25)六、批后公告 (25)第五章职责分工 (25)一、园区管委会、镇人民政府（街道办事处） (26)二、各职能部门 (26)三、第三方机构 (27)第六章申报材料 (27)第七章方案调整、退出和监管 (28)一、方案调整 (28)二、方案退出和监管 (28)第八章附则 (29)一、解释权 (29)二、实施期限 (29)第一章总则一、制定目的根据《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府﹝2018﹞102号），更新单元划定是我市城市更新规划体系的重要环节，是政府统筹更新工作的重要抓手，是开展城市更新工作的重要前提。
更新单元正式实施之前必须完成更新单元划定工作。
为规范和指导更新单元划定方案的编制、申报和审查工作，特制定本指引。
二、更新单元定义更新单元是指在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定具有一定面积、相对成片的改造区域，作为城市更新规划、建设、监管的基本单位。
三、适用范围本指引适用于我市范围内所有更新单元划定方案的编制、申报和审查工作。
四、更新单元命名规则更新单元统一以“xx镇/街道/园区+xx社区/村+xx（特征词，原则上不超过5个字符）+xx（功能类型，包括传统产业类、新型产业类、产城融合类、居住类、商住类、综合类、公益类）+更新单元”的格式进行命名。
更新单元名称中不应出现“改造”、“项目”或“三旧”改造标图建库号等文字表述。
（一）传统产业类更新单元，即“工改工”更新单元，指规划为普通工业用地（M1、M2）和仓储用地（W1）的更新单元，且不含居住、商业等用地。
（二）新型产业类更新单元，指符合《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》相关规定，规划为新型产业用地（M0）及其相关配套用地的更新单元。
（三）产城融合类更新单元，指规划为产业的（含新型产业用地）用地规模占经营性用地规模的比例不少于50%的更新单元。
（四）居住类更新单元，指规划为居住用地的更新单元。
（五）商住类更新单元，指规划为商业、居住用地且商业建筑面积占比不少于10%的更新单元。
（六）综合类更新单元，指规划为包含产业（含新型产业）、居住、商业、公共设施等多种类型用地的更新单元。
（七）公益类更新单元，指规划为公共设施用地且拆除范围内贡献的集中公共用地比例不少于50%的更新单元。
五、编制组织园区管委会、镇人民政府（街道办事处）负责组织编制更新单元划定方案，委托具备乙级及以上规划资质的单位承担具体方案编制工作。
更新单元划定方案上报市自然资源局前，须经各园区、镇（街道）党政领导班子联席会议或城建领导小组会议审议通过。
第二章编制内容和技术要求更新单元划定方案应包含方案概况、大型改造片区统筹、区位和范围、现状使用情况、单元细分、更新模式、更新方向、用地贡献和公共配套设施、建设容量计算、控制性详细规划（下称“控规”）调整说明、其他、图集和附表等十二方面的内容，并符合本章的技术要求。
一、方案概况（一）主要内容以表格形式概括更新单元划定方案的主要内容和数据。
（二）技术要求方案概况需与后续章节内容保持一致，不应出现前后矛盾、弄虚作假等情况。
二、大型改造片区统筹（一）主要内容为推进连片更新改造，允许多个更新单元合并形成一个大型的改造片区，进行整体谋划和统筹安排。
若涉及多个更新单元合并形成一个大型改造片区的，在更新单元划定方案中必须包含“大型改造片区统筹”这项内容；若不涉及，则无需编制该项内容。
1.现状概况：说明片区的区位、规模及现状情况。
2.整体策划：提出片区的总体发展定位，形成用地模拟方案，说明各单元的建筑量、实施时序和人口容量等。
3.规划统筹内容（1）功能统筹：说明片区的功能定位，各单元的实施安排时序和地块规划用途、建筑量及人口规模。
（2）主要道路的规划统筹：确定片区内需要跨单元统筹的主要道路，并明确相关道路的等级宽度等内容。
（3）主要公共设施的统筹：确定片区内需要跨单元统筹的教育设施、公共空间、交通设施及其他设施，并制定各单元的捆绑实施责任。
4.形成大型改造片区统筹规划图，纳入规划一张图进行管控（见附件6）。
（二）技术要求1.明确各单元的实施时序，以旧村改造、传统产业类、新型产业类、产城融合类和公益类改造为主的单元，应首期实施。
2.主要公共设施的统筹要求（1）设施捆绑应遵循“骨肉搭配”的原则。
（2）急需实施的集中设施应在首期单元中落实，首期实施的单元捆绑的集中设施用地占比不应低于片区平均值，对于确需首期实施，但集中设施占比略低的单元，应对其合理性进行论证说明。
所有子单元都为一期实施的，捆绑的集中设施用地比例应相对均匀。
（3）各子单元内的设施，为更新单元自身服务为主的设施，原则上由改造主体负责实施，其余设施可由园区、镇（街道）约定建设模式。
三、区位和范围（一）主要内容1.说明更新单元区位以及与城市更新专项规划（下称“专规”）中更新改造区域的关系，说明更新单元的四至范围及规模。
2.更新改造区域情况以各镇街已批的专规（2018版）为准。
对于2018年重点更新单元，园区管委会、镇人民政府（街道办事处）须承诺在镇级专规编制成果中落实为更新改造区域。
（二）技术要求1.空间要求更新单元原则上应位于专规确定的更新改造区域内，可结合实际情况进行适当修正，但超出更新改造区域部分占单元总面积比例不得大于10%，更新为工业（不含新型产业用地和产业转型升级基地）或仓储用途的不受该比例限制。
2.边界要求（1）结合市政道路、河流、山体等自然界线划定边界，可结合权属界线和行政辖区边界进行修正，但应保证边界相对规整。
（2）对于涉及主要道路的，已按规划线型和宽度实施的道路，原则上以道路中心线为界；需要通过城市更新实施的道路，原则上以道路红线为界，将规划道路纳入更新单元范围。
（3）对于改造需求迫切的旧村庄及急需实施的规划公共设施，原则上应纳入更新单元统筹考虑。
（4）计划保留的现状建成区，与单元其余区域可通过现状或规划道路进行分割的，原则上不应纳入更新单元范围。
（5）除原控规中规划为道路和公共设施用途外，可单独开发建设的新增用地和空地，原则上不纳入更新单元范围。
3.规模要求（1）更新单元面积原则上不小于150亩，不超过500亩。
可以由多个更新单元合并形成一个大型改造片区，面积不宜超过1500亩。
出让宗地的面积应符合《关于印发〈闲置用地项目目录（2006年增补本）〉和〈禁止用地项目目录（2006年本增补本）〉的通知》（国土资发﹝2009﹞154号）等国家、省相关政策要求。
（2）市区（莞城、东城、南城、万江街道）、石龙镇范围内的更新单元面积可适当降低。
政府主导改造、传统产业类改造（即“工改工”）、公益性改造及其他市政府特别批准的更新单元不受面积限制。
（3）更新单元范围无法达到上述要求的，应就单元范围和边界进行论证说明，重点阐述单元范围周边用地（单元范围向外拓展100米）的现状情况及规划安排。
四、现状使用情况（一）主要内容1.核实土地利用现状，重点核实更新单元在土地利用总体规划（下称“土规”）中是否存在涉及农用地（基本农田）、特殊用地和交通水利用地等情况。
2.列清各类已登记在册的土地权属信息，对单元范围内建筑物尤其是私人住宅的建筑安全质量情况进行评价。
3.分析现状道路交通设施、公共服务设施以及周边建设等内容。
4.对拆除范围内地块的历史沿革和土壤情况进行说明。
（二）技术要求1.现状土地利用情况核查资料应保证准确性和时效性。
相关资料应加盖单位公章，包括土地利用总体规划图、2009年度和最新年度的土地利用现状变更调查图和现状权属统计表。
2.对拆除重建区、“三地”和超标“三地”区范围内不符合土规（除基本农田外）的地块，园区管委会、镇人民政府（街道办事处）应出具承诺函，承诺在更新单元划定方案获批之日起半年内完成所有土规调整工作，并提供土规调整初步方案（含土规调整位置示意图）。
五、单元细分（一）主要内容通过图表和文字等方式介绍说明单元细分情况，明确拆除范围、非拆除范围以及各细分区域的面积大小、所占比例和划分理由。
1.拆除范围：可细分为拆除重建区和生态修复区。
2.非拆除范围：可细分为整治活化区、历史文化保护区、现状保留区、现状道路区、“三地”和超标“三地”区、其余用地区等。
3.更新单元边界切割现状建筑物的，在单元范围以外的部分建筑物和土地单独纳入单元外拆除区。
（二）技术要求1.细分区域（1）拆除重建区：主要指符合“三旧”改造标图建库要求，通过拆除原有建筑物，并按照规划用途重新建设的区域。
（2）生态修复区：主要指通过整治、拆旧、清退、复绿、复垦等手段恢复生态景观或农林畜牧用途的区域。
（3）整治活化区：主要指在不改变建筑主体结构的前提下，通过改善市政基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、整治环境或对既有建筑进行节能改造或按照相关规划改变部分或者全部建筑使用功能等方式实施改造的区域。
（4）历史文化保护区：主要指具备一定保留价值的古村落、历史建筑、文化遗产和工业遗存等用地。
（5）现状保留区：主要指建筑质量良好、无迫切改造需求且无法单独进行分割的现状建成区、24米以下道路和继续保留现状的水塘、绿地、山体等生态用地。
（6）现状道路区：主要指现状红线宽度24米及以上的道路用地。
（7）“三地”和超标“三地”区：主要指面积零散、难以单独出具规划设计条件的边角地、夹心地和插花地。
（8）其余用地区：主要指既不符合“三旧”改造标图建库要求，也不符合“三地”（含超标“三地”）条件，但确需纳入更新单元一并实施建设的用地。
2.拆除范围（1）现状已建且地类为建设用地的可纳入拆除范围；现状已建但地类为非建设用地或现状已拆除但地类为建设用地的可酌情纳入拆除范围；现状未建且地类为非建设用地的不应纳入拆除范围。