对万科集团的SWOT分析啊.pptx
营业额为 28,625,008,000港元 股东应占盈利为 2,715,626,000港元 股东权益总额为 29,617,047,000港元 完成新开工建筑面积约 264万平方米； 合约销售面积约250万 平方米 竣工建筑面积约474万 平方米
恒大2014年的总资产、营业额、在建面积、竣工面积等十大核心指标居全国第一。
专门设立了创新研究部 门，不断地创新，开发出 更多的新产品。如今,标准 住宅的4 个版本基本成型, 已经有超过12 个部品实现 了工厂化的生产装配,在住 宅性能标准方面的创新超 过60 项.通过创新研究部的 努力,万科有几十项专利正 在申报。
“当下的生产方 式，大家都差不 多；万科只是管 理比较透明。但 我理解的核心竞 争力，就是科研、 研发以及专利的 申请。” ——王石
（5）经营管理模式
1）经营专业化
01 04 3) 财务政策积极化 02 03
2）住宅市场主流化
4）产业结构合理化
（6）战略眼光
①、 战略调整方向：实现从营销的万科往 技术的万科转型。
②、努力：在东莞建立万科建筑实验中 心，稍后会在上海成立第二个中心。这 两个中心是发动机，也是培训中心。
③、承担CSR(社会责任）
2
4
W
1）存货周转率近年来呈下降趋势;
存货周转率
0.45% 0.40% 0.35% 0.30% 0.25% 0.20% 0.15% 0.10% 0.05%
存货周转率
•存货数额大，如果 出现销售不畅的现象， 资金回笼困难，将面 临巨大的流动性问题。 •“多卖房，少拿地， 现金为王”
0.00%
2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
市场占有率
国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场 占有率。
对经济观察报说，万科现在的市场占有率不到3%，发达国家的龙 头企业多数在6%左右。“这个业务做到头，也就一倍左右的增长 万科一份内部报告显示，中国住宅市场的增幅将急剧衰减，但万 科可以通过将市场占有率提高一倍，从而获得7%左右的复合增 长。 谭华杰（万科企业股 份有限公司董秘，董 事会成员）
富力地产
战略分析
公司在更大的范围内 寻找更好的土地市场 机遇 关心企业内部员工 多与政府协商、合作 加大售后服务以及一些增值 服务
so
WO
实施积极的销 售策略
ST
相关人才招聘 谨慎拿地 及时调整计划，加 快应变速度
WT
国家支持绿色建筑发展
环保
万科一向致力于推广绿色建筑、环保健康的 理念 如广东探索建立广东省绿色发展基金，为建 设国家低碳生态城市建设示范省提供制度保 障。据了解，凡符合《广东省绿色建设指导 意见》规定条件的绿色建筑、绿色基础设 施、绿色建造等绿色建设项目、绿色技术创 新、绿色产品应用等，均将可申请基金支 持。
O
opportunity
政策环境
消费者 市场环境
政策环境
1
1.推进城镇化进程
3
3.保障性住房 5.市场占有率
5
2.货币政策与企业资金
2
4.环保
4
消费者 市场环境
1.刚性需求 大 2.消费者 品牌意识 增强 3.万科以软性服务 方面著称，也迎合 了中高档房产消费 者的需求。 4.万科品牌形 象十分丰富， 为进一步塑造 和强化品牌也 创造了条件。
——顾客和潜在顾客对万科 品牌的评价都较高
万科品牌在世界品牌价值实 验室（World Brand Value Lab） 编制的2010年度《中国品牌500 强》排行榜中排名第19位，品牌 价值已达635.65亿元。
ONE
TWO
（2）企业文化
主要有四点： ·尊重客户，理解客户，持续提供
超越客户期望的产品和服务，引导积极、 健康的现代生活方式。这是万科一直坚 持和倡导的理念。 · 提出“与客户一起成长，让万科 在投诉中完美”。 职业经理团队是万科人才理念的具 体体现。持续培养专业化、富有激情和 创造力的职业经理队伍，是万科创立和 发展的一项重要使命。
刚性需求
2015年1月21日国务院总理李克强在演讲中就中国的 房地产市场发展情况指出:中国去年城镇人口又增加 了1800万人,城镇化率又提高了1.04个百分点,中国现 在城镇化率在55%左右。中国实现现代化必然会伴随 着城镇化,对房地产的刚性需求是长期的。
如果全面实行二胎，每年将会新增人口600万人左 右，随着国家加快推进城镇化进程，城市房价还会进 一步上涨，到那时，万科城的价值也将会越发凸显。
5.国房地产行业 集中度仍较低，ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ万科将通过整合 行业资源提高市 场占有率。
城镇化进程推进
城市化进程正在如火如荼的进行中，这必然加大对城市的住房需 求。 我国的城镇化水平与房地产业发展之间存在长期稳定的正向变 动关系,城镇化水平每提高1%,房地产投资额、商品房销售面积以 及商品房价格分别提高7.72%、5.28%、3.49%,城镇化水平的提 高对我国房地产业的发展具有明显的带动作用。 三中全会强调推进城镇化进程、提出房地产税立法与改革等市场 化长效机制。这无疑给像万科这样的，集资源、区位、设计、配 套等优势于一身的项目以广阔的发展机遇。
资产负债率
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
A
重视顾客、文化建设，但对员工关 注不够，员工满意度不高；
各城市顾客的评价不一。说明在某些城市 万科的住房、服务等有待提高；
B
C
与政府的关系一般.
01 02
土地资源和土地成本的限制；
非国企改制，在某种程度上缺乏政府的“关爱”;
03
可开发土地较多来源于二级市场或公开拍卖市 场，迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。
2）资产负债率连续升高.
•过高的资产负债率意味 着企业债务负担严重，财 务压力和财务风险的增 大，让企业在应付债务的 同时缺乏足够的资金去扩 展其他业务。 •某种程度上不失为一个 让企业成为变异基因的 “巨人”的机会。
资产负债率
78% 76% 74% 72% 70% 68% 66% 64% 62% 60%
2.人才是万科的资本
1.客户是我们永远的伙伴
3.“阳光照亮的体制” 4.持续的增长和领跑 专业化+规范化+透明度=万科 化。
万科给自己的定位是： 做中国房地产行业的领跑者。
（3）创新组织结构
（4）研究开发能力
万科根据整个项目的生 命周期才设立组织结构。这 样使得专业分工更强，各线 集中精力执行专门的任务， 每一个过程都得到高度关注。
新华房产3月4日 广州讯 （记者 赵 毅）一向致力于推 广绿色建筑、环保 健康的理念的万 科，在广州万科峯 境正实践着一次有 趣的尝试。峯境立 体绿化 搭建空中 花园
保障性住房
近日，针对房地产市场库存高的现象，住建部出台将商品房 转化为安置房的措施允许各地政府回购商品房作为公租房，开 发商也可以自行经营租赁商品房去库存压力较大，这为打通商 品房和保障房两个市场提供了难得的机遇。
对万科集团的SWOT分析
关于万科
目前中 国最大 的专业 点击添加文本 住宅开 发企业
“万科化” 的企业文 点击添加文本 化
全国第一 个年销售 额超千亿 的房地产 公司
S（优势）
01 04 02 03
W（劣势）
O（机遇）
T（威胁）
S
（1）品牌
——品牌知名度很高，调查发 现万科被很多人所知道
品牌就是企业的核心竞争力， 品牌就是生产力，品牌就是财富。 在房地产深度调整的时候，品牌就 是信心。
货币政策与资金
此前， 国家对货币政策持续收紧，资本市场低迷，使得房 地 产公司现金非常紧张，导致部分房地产公司的现金流断裂，甚至出现中小房 地产公司的倒闭，跑路。由于万科提前采取了降价销售回笼资金，因此对于 手握大量现金的万科来说，此时兼并中小房地产公司扩大市场占有率的大好 时机 近期 降准将使此前下调的房贷利率、“认房不认贷”及“最低七折利率”等政策 效应进一步显现，实质性利好房市，促进房市进一步回暖。 对购房者而言，降准意味着按揭贷款会变得相对宽松、利率优惠幅度也可能 更大，促进住房消费。
关注”。
住建部近日发布《关于加快培育和发展住房租赁
国家大力发 展房地产的 动因
总资产4745亿元 营业额1114亿元 净利润180亿元 股东回报率25.3% 销售额1315亿元 在建面积4135万平方米 竣工面积2063万平方米 现金余额同比增10.8% 至595亿元 品牌价值291.86亿元
营业收入1463.9亿元 净利润157.5亿元 销售金额2151.3亿元 现金股利达约55.19亿 元 整体税金支出达288亿 元 全面摊薄的净资产收益 率为17.86%
T
城市房屋 政府政策 的空置化 社会发 展情况 竞争对手 发展迅速
08的金融危机…
消费者 意识
小结
国家调控 限制房地 产的动因
政府政策
国家大力发 展房地产的 动因
第六阶段
01
房地产易“绑 架”政府 构建和谐社 会的需要
03
房地产业容 易积聚泡沫
02
【中央政府对房地产政策是“冷关注”】
国家控限 市场的指导意见》。中国房地产数据研究院执行第六阶段 制房地产 院长陈晟表示,目前,中央政府对房地产政策是“冷 的动因
1
讲环保，讲可持续，如今 不仅是一种责任，也是一种能 力，一种竞争力。
3
履行社会责任可能在短期内会影 响企业的绩效，因为确实是带来了一 定的成本，但是从长远来看企业履行 社会责任会带来内部效益和外部效益 的双赢，包括提高员工的士气和归属 感，获得良好的社会声誉，赢得顾客 的忠诚度，吸引投资者，这些都会让 企业获得竞争优势，超过竞争对手。
万科企业股份有限公司环境分析报告(ppt 42页)
偿债能力
壹 财务分析
一
年度 毛利率
2011 66.06 %
2010 68.63%
2009 41.62%
同行业2011 37.20%
营业利润率
21.95%
23.45%
17.76%
21.18%
资产净利润率
必然会带动房地产的行业的发展。
叁 环境监测与预测
四 （1）010年2月，搜房网发起“中国购房者低碳状况调查
”，两日内近三万网友参与投票，其中，70.5%的网友表
示会选择购买低碳住宅，有92.5%的网友表示会选择多使
用绿色建材。不同阶层的消费者都对绿色住宅显示了强烈
的兴趣和旺盛的需求，这为房地产行业加快升级转型、寻
（2）万科的特色是专业的追求，万科最具特色的产品“情景洋房 ”已获得国家专利。
（3）万科的资金雄厚，在证券市场上知名度很高，品牌名誉高， 具有较好的融资能力。
（4）目前房地产企业林立，对新加入者的壁垒比较多。
壹 行业竞争主要力量
三
供应商的讨价还价能力
（1）房地产企业的供应商主要是出让土地使用权的政府部门、金 融机构、建材供应商等。
过去和现在的目标
目前的战略
对当前地位的满意程 度
可能的变动或战略改变
保
致力于将集团打造成为在 主业领域具有行业领先地
以科学发展为主题，以转 变发展方式为主线，密切
对自己以军民品贸易 加强企业上市与资本运 、房地产开发、文化 作，推进产融结合。
利
位、管控能力强、国际化 关注政策和市场，努力提 艺术经营、矿产资源
进持续发展的长远发展” 海三大中心地带，确保持
。
，进入酒店、建筑、汽
中
万科SWOT分析
万科SWOT分析背景简介：万科金域华府为万科在合肥倾力打造的48万平米市心顶级项目，位于合肥市蜀山区长江西路与合作化南路交叉口西南侧（五里墩江淮仪表厂），占地面积173.5亩，综合容积率3．56，小区居住用地占地面积101754平，主题商业开发占地面积13875平，社区规划有独特的双会馆，入户方式为尊贵的四大堂式入户，配备360度安防系统；1500m生态溪谷，100余株原生树木，10大欧式园林营造市心25000平米社区生态景观；户型采用别墅级尺度设计，豪华精装修交房。
区域简介：万科金域华府位于长沙市雨花区的武广新城版块片区，处于长株潭融城的核心区域，项目紧邻长沙市南北主干道的万家丽路，同时项目紧邻香樟路，连接京珠高速，辅以湘府路、曲塘路等城市主要干道。
地铁4号线近在咫尺；此外，本区域紧邻圭塘河风光带，以及天际岭国家森林公园。
一、S——优势：（1）项目位于合肥市区，未来的交通枢纽，城市副中心，地段优势明显，发展潜力巨大；（2）万科地产，地产开发龙头企业；（3）项目体量大，总体量为约54万方，在区域内存在一定的规模优势；（4）90平米以下户型约占总配比的60%，市场接受度高；（5）项目位于万家丽路与香樟路交汇处，商业价值较高，有发展商业中心的机会；（6）项目南邻雨花区政府，区域昭示性、可到达性极佳。
应对策略：发挥优势（1）充分挖掘发挥地段价值，与万科企业品牌相结合，树立项目市场信心；（2）有效发挥政府对区域规划与项目规划配套优势，打造自身配套，增加居住附加值；（3）发挥规模优势，提升项目品质，形成城市中心大型品质生活社区；二、W——劣势：（1）目前合肥新城板块正在快速发展中，区域生活配套相对档次较低，不能满足区域客户的需求，同时对本项目形象建立造成了一定的影响；（2）香樟路上大多为较为老旧的住宅小区，形象相对较差；（3）南北两地块之间被隔断，不利于项目整体形象的建立;（4）万家丽路、香樟路为城市快速路，特别是万家丽路连接高桥大市场，货车通行量较大，给项目带来了较大的灰尘与噪音影响；（5）项目产品构成跨度大,对项目整体推广造成了一定的影响应对策略：消除劣势（1）通过大力宣传项目区域发展前景和万科品牌，来降低客户对项目区域现状的抗性；（2）通过现场围墙，园林等手段美化项目现场形象；（3）通过绿化隔离带，高科技手段等手段隔离项目外部的噪音、灰尘污染；（4）在宣传手段上，建立一个可以统领公寓、住宅的形象，避免项目先期发售公寓而带来的降低形象.三、O——机会：（1）万科交通便捷，区域步入飞速发展期；（2）交通道路发展进一步加快，尤其是香樟东路的拉通已经提上日程；（3）周边存在多个中高端单位，消费能力强；（4）本项目区域存在次区域商业中心发展机会。
万科房地产内部竞争swote分析 3
三、购买者的议价能力
• 目前我国的房地产行业是需求大于供给。
• 我国收入分配悬殊，财富集中在少数人手中。
• 由于住房的刚性需求和城市土地供给限制，对房价的影响 可见一斑。 综上所诉，在我国的房地产业，购买者的议价能力相对较 弱。
四、现有企业之间的竞争
• 行业增长程度高 • 高额固定成本 • 区域性强
第七组成员：邹运梅、吴婷、夏雪琴、 李娜、欧阳倩、蔡婉、颜林林、向东、 王旭东、王菁宇
二、供应商的议价能力
• 开发商在与政府的博弈中，政府下达的限制购买的政策丝 毫 没有触及开发商对房地产的垄断，历来房地产的调控 总是紧一紧松 一松，开发商已经摸透了政府的周期。 • 房地产市场中没有替代品，因而只有一种供应商，供应商 的 议价能力得到提高。
• 综上所以，在中国房地产供应商的议价能力比较强，面对 他 们的威胁手段提高价格，和降低产品质量时，客户往 往没有办法，只能的议价能力 购买者的议价能力 现有企业之间的竞争 替代产品的威胁
一、潜在的进入者威胁：
• 波特认为，潜在竞争者在给行业带来新生产能力、新资源， 但也有威胁。 • 首先，房地产的进入与退出的壁垒很高，很难有企业能在 短时间内进入房地产市场并且抢占市场。 • 其次，随着近两年政府对房地产的调控加剧和银行对房地 产的银根紧缩，很少有人会再次冒险进入房地产市场。 • 再者，在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，房地 产行业已进入去库存时代成为不争的事实。 • 综上所述：由于进入的门槛高，产品差异化、资本要求高、 政府政策限制，所以国内新进入者威胁小。
五、替代产品的威胁
• 波特认为，替代品价格越低、质量越好、用户转换成本越 低，其所能产生的竞争压力就强。 • 房地产的住房属于商品房。对于商品房的替代品有政府保 障 性住房的廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房； 还有乡镇的 小产权房；单位的公积金住房。 • 政府的保障性住房数目不多，地方的腐败现象都难以使其 发 挥到作用，无法满足住房需求 。更不可能真正威胁到 商品房。 • 小产权房主要问题是购买风险太大。 • 综上所述：这些替代品的缺陷较大、竞争力弱，很难威胁 到商 品房。
万科竞争对手分析PPT课件( 38页)
惊艳的展示区
滟澜山
花盛香醍
香醍漫步
花盛香醍
北京龙湖
滟澜山的示范区
惊艳的展示区
注重色彩搭配， 善于运用色彩对比，形成视觉冲击！
香醍漫步的行道树周围
花盛香醍的紫色花海，紫色花海和白桦形成鲜 明的对比
北京龙湖
注重人的感受，人视线的把握拿捏到位，近人 尺度十分舒服
惊艳的展示区
大 小 尺 度 空 间 的 把 握！
相框里的留言
整齐的鞋套
书房一角
北京龙湖
1：
铺满鲜花的垃圾箱
魔鬼在细节
示范区中的雨伞
善待自然的环保理念
刻有企业理念的井盖
北京龙湖
魔鬼在细节
停车场标识的与园林浑然一体
维护中的大树
精致的树根处理
保洁对园林细节的维护
露台 的烧 烤场 景
北京龙湖
魔鬼在细节
随处可见的不死花
十字隔窗，相框的感受
五重景观一角： 绿地/花阵/植被/灌木/大灌木
标准化操作思路，不同城市在标准的同时又保证品
质处于螺旋上升中。选用适合当地气候地质的材料， 优化成本。
细节品质 5 人性服务
秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，
并以品牌故事的方式广为宣传，深入人心。
北京龙湖
严格的标准化动作
别墅系列 洋房系列 高层系列
通往项目的路，已有改变，还未明显
样板间，亲和温馨
入口，眼前一亮 售楼处，趣意盎然
北京龙湖
惊艳的展示区
没有植物生长期，营造出超乎客户期望的生活环境！
北京龙湖
惊艳的展示区
有生命的园林，比建筑本身更能打动人！
万科SWOT分析
万科企业股份有限公司SWOT分析1.中国房地产业自1999年开始，中国的房地产行业的发展开始进入快车道，与房地产相关的产业也进入快速发展期。
与房地产相关的产业有钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一系列产业，拉动房地产也也就间接拉动的其他相关产业的发展，因此，最近几年国家把房地产也定位为国家的支柱产业，过度依赖对房地产业的投资拉动经济。
政策的支持导致了社会众多资金进入房地产业，在其他产业投资不足的同时导致了房地产业的过热。
房地产业从2005年开始进入加速发展车道，导致国家经济过热，所以国家在2007年紧缩货币政策以试图给经济降温，同时调整经济发展模式，最有效的手段就是减少对房地产的投资，促进高新技术产业的发展。
不幸的是，2008年爆发的次贷危机改变了中国的政策思。
为了避免经济的快速下滑，国家出台了4万亿的经济刺激计划，使房地产重新进入了快速发展的轨道。
虽然当年GDP“保8”成功，但是这使得房地产业更加疯狂，于是国家开始在2010年底逐渐出台政策限制房地产的疯狂发展，一直持续到现在。
而万科企业股份有限公司正是中国房地产业的老大。
2.万科企业股份有限公司SWOT分析2.1优势（S）（1）品牌万科品牌在世界品牌价值实验室（World Brand Value Lab）编制的2010年度《中国品牌500强》排行榜中排名第19位，品牌价值已达635.65亿元。
品牌就是企业的核心竞争力，品牌就是生产力，品牌就是财富。
在房地产深度调整的时候，品牌就是信心。
万科的品牌优势在于住房本身的设计和建筑方面的功能属性以及万科的社区文化气氛和万科的服务很令人满意。
这就可以满足不同消费群体对于万科优势的认同：一方面可以有利于吸引潜在消费者来购买，另一方面也可以有利于形成较高的住户满意度和忠诚度。
（2）企业文化A.客户是我们永远的伙伴B.人才是万科的资本C.“阳光照亮的体制”D.持续的增长和领跑（3）持续的增长和领跑万科给自己的定位是，做中国房地产行业的领跑者。
万科集团的环境分析 PPT课件
(4)中产阶层兴起 (5)社会观念
13
4.技术环境因素分析
• 技术对房地产行业的影响主要反映在开发 商及消费者对房地产产品的性能 与质量、 节能与供热方式、节水、节地和治理污染、 住宅装修的要求上。
14
5.法律环境分析
• 二手房必须交纳个人税 • 物权法作为确认财产、利用财产和保护财
7
• 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人 生”，重视员工和 公司共同成长；倡导简单人际关系，致力 于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。
8
9
万科宏观环境分析
1.政治环境因素分析 我国的房地产行业是在计划经济向市场
经济转变的过程和快速城市化进程中发展 的， 因此受政府政策的影响特别大。
产的基本法律，对于法律体系的完善、经 济的发展都具有重要的意义。
15
万科微观环境分析
• 万科主要竞争对手研究 （一）中海地产 （二）恒大地产 （三）绿城地产 （四）保利地产
16
• 万科竞争力分析（SWOT）
（一）机会分析 1、中国未来 20 年城市化进程仍然较快。 房地产行业属于增长型行业，发展 空间大。 2、随着市场的日益成熟，消费者的房地产 开发商品牌意识必将逐步提高。
21
5、2010 年在全国化布局的过程中开始注 重一、二、三线城市的均衡，风险较小， 中小城市升值空间大。 6、多年来专注于住宅建设，经验丰富，多 年领跑我国房地产企业。 7、 万科以软性服务方面著称，也迎合了 中高档房产消费者的需求。
22
23
万科的未来发展战略
（一）继续推进住宅建设专业化。 （二）以住宅为主，商业地产为辅。 （三）继续扩张：业务布局及全国，重点 发展二三线城市，城市圈聚焦。
万科集团的五力模型SWOT模型分析
二手房市场的活跃 具有良好地理位置、较低房价、成熟社区配套服务等特点的二 手房势必成为住宅市场的有力补充，伴随着时间的推移，二手房 也必将成为住宅市场的交易主流。 消费观念的转变 居民的消费观正不断转变，市场中房产消费力量正呈现被其 它消费行为分流的趋势, 新消费时代的带来，房产已不再成为 人们消费的唯一聚焦点。 自建家园 这种情况可能较少，因为政府批地那一关不是很容易过，毕 竟商品房会给国家纳税，如果大家都自建楼盘，那税收就少了 很多。
1984
1989 1991 2010
万科企业股份有限公司成立 进入房地产行业 深圳证券交易所第二家上市公司 全国第一个年销售额超千亿的房地产公司
2013
万科的成长
万科与五力模型
五力模型
现有企业间的竞争 入侵者的研究 替代品生产商研究
买方的讨价还价能力 供应商的讨价还价能力
现有企业间的竞争研究
入侵者的研究
进入门槛高、新进入者威胁小。即使有新进入者，大多数 也选择在二、三线城市做起，“练摊”积累经验和资本。 --海外竞争加强 --产品差异化 --资本要求 --政府政策
替代品生产商研究
对于两种物品，如果一种物品价格的上升引起另一种物品 需求的增加，则这两种物品被称为替代品 。
战略管理中的替代品是指具有相同或相似功能的产品。
威胁分析
--房地产业是资金密集型行业，房地产开发离不开金融机构的支持。但是近几年 房产市场出现过热势头，预期宏观经济政策将有不利调整。
--绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来 增长构成有力威胁。
--目前城市房屋的空Βιβλιοθήκη 化率过高，不利于房地产业的健康发展。
让我们看一份WORD吧~
《万科集团》PPT课件
精选ppt
8
社会环境分析
❖ 国民经济的发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费 热点。2005 年我国人均GDP 达到1703 美元，已经由温饱迈入小康社会， 房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地 产产业相应将进入高速增长阶段。
❖ 总体来说，对于房地产企业而言，开发类供应商的议价能力十分有限， 谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。
精选ppt
15
客户议价能力分析
❖ 近些年来，消费者对于住房多方面要求均有所提高， 如房屋质量、小区规划、建筑科技水平、生活配套、 物管水平，甚至交楼期限与办理房产证等，成为除 价格之外影响消费决策的因素。
08年 40,991,800,000 34,855,700,000 6,364,790,000 4,639,870,000 113,456,000,000 85,898,700,000 119,237,000,000 64,553,700,000 80,418,000,000 19,978,300,000
❖ 在房产开发过程中，开发类供应商制约着房产企业的经营，但对于中海、 万科等知名房企而言，自身品牌及设计能力，将帮助房地产公司获取更 大的反议价空间。
❖ 在建材供应方面，大公司的战略采购方针将帮助房地产企业获得更大的 议价空间，当然，随着全球原材料成本的上升，对于部分材料，如钢材 等的议价空间受到一定限制。
精选ppt
07年 35,526,600,000 28,059,500,000 7,652,900,000 5,317,500,000 95,432,500,000 66,472,900,000 100,094,000,000 48,774,000,000 66,174,900,000 17,046,500,000
万科地产Swot分析及战略目标
华南理工大学经济与贸易学院团委、学生会万科Swot分析优势(S)(1)品牌优势万科品牌在世界品牌价值实验室(World Brand Value Lab)编制的2010年度《中国品牌500强》排行榜中排名第19位，品牌价值已达635. 65亿元。
同时，'‘万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；(3)持续增长和领跑万科给自己的定位是，做中国房地产行业的领跑者。
公司已经连续3年保持经营性和投资性现金之和为净流入状态。
这表明公司实现的是有质量的增长，财务状况非常稳健。
(4)组织结构创新万科的组织结构根据战略的变化而变化。
万科以整个项U的生命周期为基础设立组织结构。
这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门的任务，每一个过程都得到高度关注。
(5)研发能力强万科研发的“惜景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利。
万科专门设立了创新研究部门，不断地创新，开发出更多的新产品。
如今，标准住宅的4个版本基本成型，已经有超过12个部品实现了工厂化的生产装配，在住宅性能标准方面的创新超过60项.通过创新研究部的努力，万科有儿十项专利正在申报.(6)经营管理模式先进万科物业服务通过全国首批IS09002质量体系认证;公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。
此外，万科在经营专业化、住宅市场主流化、财务政策积极化、产业结构合理化上做出的努力持续加大。
1劣势(W)(1)对员工关注不够，员工满意度不高(2)国内不同城市客户的评价褒贬不一(3)与政府的关系非常一般(4)发展受限于土地资源和土地成本土地储备约2200万平方米,仅能满足万科2?3年的发展需要，低于行业平均水平,可能会影响其增长并增加土地购置成本。
对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是影响万科地产经营效益的重要因素，万科获得的可开发土地，较多来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制,迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。
万科集团PPT[1]
企业特殊环境分析（波特五力模型）
行业内竞争者分析 潜在竞争者分析 替代品分析 供应商议价能力分析 客户议价能力分析
行业内竞争者分析
行业内竞争的主要特点表现为行业集中度低、 区域性强、产品差异性大、成本差异大。 (1)房地产市场存在着多个巨头 (1)房地产市场存在着多个巨头 (2)行业增长程度 (2)行业增长程度 (3)高额固定成本 (3)高额固定成本 (4)高的退出成本 (4)高的退出成本
技术环境分析
我国房地产产业化的总体框架己经建立，技术体系正在集成，房地产市 场的热点不断翻新。房地产业数字化创新工程将进一步推进，信息技术 将改造传统的房地产产业，推动产业的现代化进程，以环保、节能为主 题的绿色生态住宅正在兴起。 住宅产业化之后，将采用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生 产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。 通过实施信息化实现了对企业运营的优化调整，有效地提高了房产企业 的竞争力和企业的整体实力。 购房者自我意识的觉醒、对高生活品质的追求倾向，使住宅的品质成为 群众关注的热点。在当今环保日益成为主流价值观的市场氛围下，倡导 “节能省地型”住宅的建设，提高住宅的品质和性能，不仅能增强住宅 开发、设计、施工企业的市场竞争力，同时也更加契合住宅消费者的实 际利益，促进社会和谐发展。
潜在竞争者分析
进入门槛高、新进入者威胁小。即使有新进 入者，大多数也选择在二、三线城市做起， “练摊”积累经验和资本。 (1)海外竞争加强 (1)海外竞争加强 (2)产品差异化 (2)产品差异化 (3)资本要求 (3)资本要求 (4)政府政策 (4)政府政策
替代品分析
商品房买卖市场在一定程度上将受到以下方 面的影响： (1)二手房市场的活跃 (1)二手房市场的活跃 (2)租房意识的兴起 (2)租房意识的兴起 (3)消费观念的转变 (3)消费观念的转变