第七章假设开发法
假设开发法
假设开发法假设开发法（hypothetical development method， residual method）：房地产估价方法之一，运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法，其在土地估价中又称为剩余法。
定义指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
在运用现金流量折现法时，不用扣除利润部分。
应用方向假设开发法除了能用于待开发房地产价格评估外，还可以为房地产投资者提供以下分析：（1）测算待开发房地产的最高价格。
（2）测算房地产开发项目的预期利润。
（3）测算房地产开发中可能的最高费用。
应用范围假设开发法是我们在房地产估价中常用的方法，具体估价时有现金流量折现法和传统方法。
有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从理论上讲，前者优于后者。
其实，它们之间的区别只是表面上的，具体出发点不同而已，从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时间价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。
它们之间应该是等价的。
搞清上述原理可以澄清一些错误认识，有利于在估价实践中正确确定有关项目。
假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。
运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。
待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。
假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。
优缺点从理论上讲，现金流量折现法测算出的结果比较精确，但测算过程较为复杂;传统方法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。
就它们的精确与粗略而言，在现实中可能并不完全如此，这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确;②各项收入、支出在何时发生要预测准确;③各项收入、支出发生的金额要预测准确。
房地产估价——假设开发法-假设开发法与成本法的关系教程文件
11 3%1.5
B 250010200
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第七章 假设开发法
房地产估价
习题11答案
11、某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地 点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准， 但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积 计），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年， 装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即 可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售税费为 售价的8%；购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%。 试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总 价和单价（折现率为12%）。
不考虑支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息
不考虑预售，也不考虑延迟销售
例7-1
第七章 假设开发法
房地产估价
例7-1
C =（V+V×2.0%）[(1+10%)2-1] +B×60%×[(1+10%)1.5-1]+B×40%×[(1+10%)0.5-1]
建造
60％
40％
土地 0 0.5 1 1.5 2
A’
1.5
a1 a2 a3 a4= a5= a6 =……
a47=a
03.3 03.9 04.9 06.3
0 1.5
2053.3
48.5
A 1 a 9 1 % 1 a 9 2 % 2 1 a 9 3 % 3 9 a % 1 1 9 % 1 4 3 7 1 9 1 % 3
房地产估价——假设开发法-假 设开发法与成本法的关系
房地产估价
三、假设开发法与成本法的关系
成本法评估新建房地产价格的公式：
房地产估价选择题
房地产估价练习题(一)第一章房地产和房地产估价1．按房地产的（ B ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A.收益性B.用途C.市场性D.地段2．出租或营业型房地产的评估可以采用: （ B ）A.比较法B.收益还原法C.假设开发法D.成本估价法3．人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其估价对象为：（ A ）A.已消失的房地产B.在建工程C.房地产的未来状况D.房地产过去状况与现在状况的差异状况4．从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: （ C ）A.商业、办公、工业、居住B.商业、居住、办公、工业C.商业、办公、居住、工业D.商业、居住、工业、办公5．娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（ A ）A.用途B.开发程度C.是否产生收益D.经营使用方式6．某土地使用权的有限期为40年，已使用20年，新建的房屋的耐用年数为50年，则房屋的所有权为( C )：A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年7．房地产交易很难采取样品交易的方式，必须到实地观察，房地产估价也要进行实地查勘，这是由房地产的（ D ）决定的A.不可移动性B. 相互影响性C.数量有限性D.独一无二性8．房地产的价值注重：（ D ）A.实物B.权益C.区位D.实物、权益、区位9．典权制度是中国特有的，下列阐述正确的为：（ C ）A.支付等于买价的典价，即可获得房地产的所有权，B.支付典价后只能获得房地产的使用权C.支付典价后房地产的使用者不付租金D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权10．医院、学校是属于哪一类房地产（ C ）A.商业B.办公C.特殊用途D.综合第二章房地产价格1．最能说明土地价格水平高低的价格是：（C）A．土地单价B．基准地价 C．楼面地价 D．标定地价2．决定某一房地产价格水平高低的，主要是（D）的供求状况。
A．本地区的房地产B．全国房地产C．全国本类房地产D．本地区本类房地产3．一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房，总价为30万元，其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%)，则：（D）A．实际价格28.5万元，名义价格30万元B．实际价格29.28万元，名义价格30万元C．实际价格30万元，名义价格不存在D．实际价格28.578万元，名义价格30万元4．采用比较法求得的价格通常称为(B)A.路线价B.比准价格C.积算价格D.收益价格5．目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属(B)A.市场调节价B.政府指导价C.政府定价D.政府规定的最低限价6．在房地产销售过程中，（B）是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低。
房地产估价 第七章剩余法
三、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费 1、开发成本和管理费用可采用比较法来估算； 2、销售费用和销售税费通常是按照开发完成后房地产价值的一定比率来估 算。
四、投资利息 投资利息估算只在传统方法中需要。 正确计息需把握6个方面： 计息项目、计息期的长短、计息的方式、利
率的高低、计息周期、名义利率和实际利率。
按开发后的经营方式细化的公式 （一）适用于开发后出售的公式
V=VP－C 式中：V：待开发房地产的价值； VP：用比较法估算的开发完成后的房地产价值； C：应扣除项目。 （二）适用于开发后出租、直接经营的公式
V=VR－C 式中：VR：用收益法估算的开发完成后的房地产价值。
什么是管理?
剩余法的估价前提C193
相什关概么念 是 管 理 ?
土地最佳利用方式； 不动产价值； 建筑物现值； 建筑物开发成本； 建筑物开发利润； 建筑周期。
基本原理 土地价值剩余理论，即土地价值由土地产品价格所决定，是扣
除其他生产费用的余额。
什剩余法么的特是点 管 理 ?
1、预期性；
2、时点不同；
剩余法适用的范围（估价对象C191） 1、适用于具有投资或开发潜力的房地产，如待开发的土地（包括 生地、毛地、熟地）、在建工程（包括停建工程）； 2、对待拆迁改造的再开发房地产的估价； 3、适用于对待开发土地的最高地价、最大利润、最高开发费用的 估算。 4、适用于现有新旧房地产中地价或房价的单独评估。
八、假设开发法总结和运用举例C190
运用举例
• 例7-1：有一成片荒地需要评估，获知该荒地的面积为2平方公里。
适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单 价为800元每平方米；开发期需要3年；将该片荒地开发成“五通一 平”熟地的开发成本及管理费用等估计为每平方公里2.5亿元；贷款 年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的 税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用
第七章-假设开发法PPT课件
32
[例2] 某旧厂房的建筑面积为5000平方米。 根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商 场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用 权出让 金等400元／平方米(按建筑面积计)，同 时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1 年，装修改造费按建筑面积算为l 000元／平方 米；装修改造完成后。即可全部售出，售价按建 筑面积算为4 000元／平方米；销售税费为售价 的8％； 购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其 价格的4％。试利用上述资料用动态方式估算该 旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12％)。
22
解：估价过程如下。 l
拟采用静态和动态两种方式试算地价。计算过程如下：
总利息为：总地价 X 利息率 X 计息期+总建筑费 X 利 息率 X 计息期+总专业费用 X利息率X计息期
=总地价×15％×3+5 000×(1+8％)X 20％×15％ ×2．5+5 000 X(1+8％)X 50％X 15％×1．5+5 000×(1+8％)X 30％ ×15％×0.5
第七章
假設開發法
1
第一节 假设开发法基本原理一、 一、概 念
假设开发法，是在估算开发完成后 房地产正常交易价格的基础上，扣除未 来房地产正常的开发成本（如造地费、 建筑物建造费等）、利息、利润、税收 等费用后，以剩余之数来确定估价对象 房地产价格的一种方法。
又称剩余法(residual method)、倒 算法、残余法或余值法。
（2）、计息期的长短 预付地价款的利息额应以全部预付地价款按 整个开发建设周期计算； 开发建设费、专业费的计息期应以其实际投 入期（通常假定均匀投入）的中间时点至整个 开发建设周期末为止； 开发建设费、专业费在建筑竣工后的空置和 销售期内应按全额全期计息。
第07章 假设开发法
■运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取 决于下列两个预测： ■①土地最佳开发利用方式的预测。即是否根 据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原 则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方 式(包括用途、规模、档次等)。
■②开发完成后的房地产价值的预测。即是否 根据当地房地产市场行情或供求状况，正确 预测了未来开发完成后的房地产价值。
④待开发土地的权利。
(2)选择最佳的开发利用方式，包括用途、规 模、档次等的确定。
(3)估算开发经营期；
(4)预测开发完成后的房地产价值；
(5)测算开发成本、管理费用、投资利息、销 售费用、销售税金、开发利润及投资者购 买待开发房地产应负担的税金；
(6)进行具体计算，求出待开发房地产的价值。
5.假设开发法的其他用途 (1)测算拟开发场地的最高价格。 (2)测算开发项目的预期利润。 (3)测算开发中可能出现的最高费用。
(3)计息方式。有单利计息和复利计息两种。
(4)计息利率。有单利利率和复利利率两种。 选用不同的利率，应选用相对应的计息 方式，反过来，选用不同的计息方式， 应选用相对应的利率，不能混淆。
(5)计息周期。计息周期是计算利息的单位时 间。计息周期可以是年、半年、季、月、 周或天等，但通常为年。 (6)名义利率和实际利率。在复利计息的情形 下，当利率的时间单位与计息周期不一 致时，例如，利率的时间单位为一年， 而计息周期为半年、季、月、周或天等， 就出现了名义利率和实际利率(又称有 效利率)的概念。
【例】某旧厂房的建筑面积为20000m2。根据其所在地 点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并 可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等500 元／m2(按建筑面积计算)，同时取得40年的土地使用 权。预计装饰装修改造期为1年，改造装修装饰费为 每平方来建筑面积2000元；改造装修装饰完成后即 可全部售出，售价为每平方米建筑面积6000元；销 售费用和销售税金为售价的9％；改造装修装饰利润 为销售收入的15%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税 金为其价格的4%。试运用假设开发法测算该旧厂房 的正常的买总价和单价(折现率为8%)。
房地产估价之假设开发法
第七章假设开发法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式，掌握假设开发法的估价步骤教学重点：假设开发法的基本公式教学难点：投资利息的计算教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。
教学内容：第一节基本原理一、定义假设开发法又称为剩余法、倒算法、余值法、残值法，它是指在估算未来房地产正常交易价格的基础上，减去地上建筑物、附着物建造成本、专业费、利息、利润、税费等费用，最后得到的剩余值即为土地的价格。
二、理论依据假设开发法的理论依据是预期原理。
假设开发法的基本思路可以通过房地产开发商购置待建土地的报价过程这一具体事例来加以体现，如某房地产开发商准备购置一块土地开发完成房屋出售，为了获得一定的开发利润，开发商一般可这样确定购置土地的最高价格：首先研究这块土地的内、外部条件，并分析房地产市场状况，据此选择这块土地的开发方案；选定了开发方案后，开发商就要预测大楼建成后的总售价，然后计算建造该大楼需要支付的总费用（主要包括前期费、建安工程费、配套费以及利息和税收等）。
这些数据确定之后，开发商就可将楼价减去总开发费用，再减去所要获得的开发利润后的余额作为购置该土地的最高价格。
由上可以看出，假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。
与成本法的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。
三、假设开发法的特点、适用条件与对象1、假设开发法的特点1）可靠性基于对待开发不动产的各种假设；2）以种种假定或限制条件为前提；（房地产总价、租金和成本数据在开发期间不会大变化；在开发期间各项成本是均匀或分段均匀投入的）3）有动态和静态两种计算方式。
静态计算不考虑资金的时间因素，但是要单独计算利息（传统方法）。
动态计算则要将所有不同时点发生的费用全部贴现到地价发生的时点，利息不必单独计算。
房地产估价.第七章
§7.3假设开发法的程序和内容 7.3假设开发法的程序和内容
一、调查待估房地产的基本情况 二、确定待估房地产的最佳开发利用方式 三、估计开发建设期 四、预测开发完成后的房地产价值 五、估算各项成本费用 开发成本
-管理费用 -投资利息 -销售费用 -投资利润-买方购买待开发房地产应负担的税费
六、确定开发商的合理利润 七、估算待估房地产价格源自二、假设开发法的具体计算公式
（1）开发成房屋的待开发土地价值的计算公式 生地价值=生地预期开发价值-由生地建造房屋的开发成本-管理
费用-投资利息-销售费用-开发利润-买方购买生地的税费
毛地价值=毛地预期开发价值-由毛地建造房屋的开发成本-管理
费用-投资利息-销售费用-开发利润-买方购买毛地的税费
熟地价值=熟地预期开发价值-由熟地建造房屋的开发成本-管理
一、假设开发法的概念： 又称预期开发法、剩余法，是将待估房地产的 预期开发价值扣除预计的正常投入费用、正常 税金、及合理利润等，以此估算待估房地产的 客观合理价格或价值的方法。 二、假设开发法的基本思路与理论依据 基本思路是通过房地产开发商购置代建土地的报 价过程来体现。 理论依据：预期原理 三、假设开发法的前提条件 （1） 必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用 方式 （2）收集的预测和成本的测算必须符合合法法则
§7.2假设开发法的基本公式 7.2假设开发法的基本公式
一、假设开发法的基本公式
待开发房地产价值=待开发房地产的预期开发价值-开发成本-管理 费用-投资利息-销售费用-开发利润-投资者应负担的税费 其中管理费用=开发成本×正常管理费率 投资利息=（待开发房地产价格+开发成本+管理费用） ×正常利率 开发利润= （待开发房地产价格+开发成本+管理费用） ×正常利润率
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•调查待开发房地产的基本情况包括：
1、弄清土地的位置——选择最佳的土地用途 1）土地所在城市的性质 2）土地所在城市内的区域的性质 3）具体的坐落状况
分为A、B地块，2宗地块并宗整体出让， 位于江岸区，规划总用地面积为605700平方米， 规划净用地面积为479600平方米，规划用地性
质为居住（兼容公建）、公共设施、市政公用 设施、绿地，可建总建筑面积控制在1450600 平方米以内，A地块平均容积率3.8以内，B地 块平均容积率2.5以内，土地使用权出让年限为 居住70年、公建40年。
分析估价对象
房地产市场 搜集交易实例 存入交易实例库 选取可比实例
可比实例价格A 建立价格可比基础
可比实例价格B 建立价格可比基础
可比实例价格C 建立价格可比基础
交易情况、交易日期、 交易情况、交易日期、交易情况、交易日期、
房地产状况修正
房地产状况修正
房地产状况修正
比准价格A
比准价格B
比准价格C
求取最终比准价格
在实际估价中，假设开发法的可靠性在于 以下两个预测：
1、是否正确判断了房地产的最佳开发利用 方式。
2、是否正确预测了未来开发完成后的房地 产价值。
3）假设开发法的运用还要求有一个良好的 社会经济环境。
A、要有一个明朗、开放及长远的房地产政策； B、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； C、要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库； D、要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易 的税费清单；
基本原则是设想得到估价对象后，往后至 开发完成还需要支出的一切合理、必要的费用、 税金和应得的利润。
对公式的把握在于：
一是要把握待开发在投资开发前后的状况； 二是要把握投资开发后的房地产经营方式。
二、假设开发法的细化公式
（一）求生地价值的公式
1、生地建成房屋
生地价值=开发完成后的房地产价值－由生地建成 房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－ 开发利润－买方购买生地应负担的税费
第一节 概论
一、假设开发法的概念
是求取估价对象未来开发完成后的价值， 减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以 此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
二、假设开发法的理论依据 预期原理
假设开发法在形式上是评估新建房地产价格 的成本法的倒算法。
两者的区别：
成本法中的土地价格为已知，需要求取的 是开发完成后的房地产价格；
五、假设开发法的其他用途
假设开发法除了适用于房地产估价，还适 用于房地产开发项目投资分析。可为房地产投 资者提供下列数据：
1、测算拟开发场地的最高价格。 2、测算开发项目的预期利润。 3、测算开发中可能出现的最高费用。
第二节 假设开发法的应用
一、假设开发法的基本公式
待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值－ 开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利 润－投资者购买待开发房地产应负担的税费
2、将生地开发成熟地
生地价值=开发完成后的熟地价值－由生地 开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息 －销售税费－土地开发利润－买方购买生地应 负担的税费
（二）求毛地价值的公式
1、毛地建成房屋
毛地价值=开发完成后的房地产价值－由毛 地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息 －销售税费－开发利润－买方购买毛地应负担 的税费
房地净收益—建筑物净收益
土地价格=
土地资本化率
= 房地净收益—建筑物价格×建筑物资本化率 土地资本化率
房地净收益 = 综合资本化率 —建筑物价格
房地净收益—土地净收益
建筑物价格=
建筑物资本化率
= 房地净收益—土地价格×土地资本化率 建筑物资本化率
房地净收益 = 综合资本化率 —土地价格
第六章 假设开发法
（四）求在建工程价值的公式
在建工程价值=开发完成后的房地产价值－ 续建成本－管理费用－投资利息－销售税费－ 续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税 费
最终比准价格
房
地 产＝
价 值
重新 购建 价格 －
折旧
土地取得成本、开发成本、管理费用、投 资利息、销售费用、销售税费、开发利润
土地的 重新购 建价格
＋
建筑物的 重新购建 价格
重新购 置价格
求
取
重新开 发成本
方 法
重置价格 求 取
重建价格 方 法
市场法
基准地价修正法
成本法
单位比较法 分部分项法 工料测量法 指数调整法
E、要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划。
四、假设开发法的操作步骤
1、调查待开发房地产的基本情况 2、选择最佳的开发利用方式 3、估计开发经营期 4、预测开发完成后的房地产价值 5、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、 开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费。 6、进行具体计算，求出待开发房地产的价值
假设开发法中开发完成后的房地产价格已 事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。
三、假设开发法的适用对象和条件
1、适用对象 待开发房地产，即具有投资开发或再开发潜
力的房地产估价。
2、适用条件
1）有规划设计条件，且已明确。
2）对有规划条件，但尚未明确的待开发 房地产，必须将该最可能的规划设计条件列为 估价的假设和限制条件，并在估价报告中作特 别的提示。
物质折旧 年限法
功能折旧 市场提取法 经济折旧 分解法
房地产价格=房地产净收益÷资本化率 资本化率=房地产净收益÷房地产价格 房地产净收益=房地产价格×资本化率 房地产价格=房地产收益×收益乘数 收益乘数=房地产价格÷房地产收益
土地价格=土地净收益÷土地资本化率 建筑物价格=建筑物净收益÷建筑物资本化率 房地价格=房地净收益÷综合况、基础设施、通达程度等。
————估算开发成本、费用
3、弄清政府的规划限制。 ————确定最佳的开发利用方式。
4、弄清将拥有的土地权利。 ————预测未来开发完成后的房地产价格、
租金等服务。
•选择最佳的开发利用方式
包括用途、规模、档次等的确定，最重要 的是选择最佳的用途。
2、将毛地开发成熟地
毛地价值=开发完成后的熟地价值－由毛地 开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息 －销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应 负担的税费
（三）求熟地价值的公式
熟地价值=开发完成后的房地产价值－由熟 地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息 －销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担 的税费