房地产估价_收益估价发与假设开发法详解

（二）收益估价法的理论依据
收益估价法的理论依据是经济学中的预期原 理。
房地产的净收益＝某笔资金×利率
房地产价格＝房地产的净收益／利率
收益性房地产价值的高低主要取决于以下3个 因素：
1、可获取净收益的大小 2、可获取净收益期限的长短 3、可获取净收益的可靠性
（三）收益估价法适用的估价对象及条件
有经济收益或有潜在经济收益的房地产 采用收益法测算出的房地产的价值是多个因素 共同作用的结果，取决于专业房地产估价人员对 未来的预期 （四）收益估价法的操作步骤 1、运用报酬资本化法估价一般分为以下步骤进 行： （1）搜集有关房地产收入和费用的资料；
高职高专房地产类专业规划教材
《房地产估价》
（第2版）
第五章 收益估价法 第六章 假设开发法
第五章 收益估价法
【学习目标】 1.掌握收益估价法适用的估价对象和条件、报 酬资本化法和直接资本化法的公式、资本化率 与报酬率的异同点； 2.理解收益估价法的含义、理论依据、操作步 骤、净收益和报酬率的求取方法、收益期限的 确定； 3.了解直接资本化法与报酬资本化法的比较。
在实际估价实务中，如果净收益相对于估价时点不是发生在 期末，而是发生在期初，则应对报酬资本化法的公式进行相应 的调整。假设净收益发生在期初为A初，则对A初进行调整将其 转换为发生在期末，公式为：
A末=A初（1+Y） 调整后的报酬资本化法最一般的公式为：
V
A1 1A2Y
An 1Y n1
n i11
【解】该宗房地产的收益价格计算如下：
V
A R
1
1 1Y
n
20 10%
1
1 110期限为无限年的公式
V YA
该公式的假设条件是：（1）净收益每年不变为 A；
（2）报酬率每年不变且大于零，为Y； （3）收益期限为无限年。
[例5-2] 某宗房地产预计未来正常情况下每年的 净收益为20万元，收益期限视为无限年，当地同类 房地产的报酬率为10%。请计算该宗房地产的收益 价格。
如果两宗房地产的报酬率不同，假设Vn对应的报 酬率为Yn，VN对应的报酬率为YN，则可以推导出 不同期限房地产价格之间的换算公式：
N n Y 1Y 1Y 1
N N n
V
nN
n N Y 1Y 1Y 1
n n N
[例5-3] 已知某宗收益性房地产50年建设用地使
Ai Y i1
（二）净收益每年不变的公式 1.收益期限为有限年的公式
V
A Y
1
1 1Y
n
该公式的假设前提为：（1）房地产的净收益每年不变 （2）报酬率每年不变且不等于零，为Y； （3）收益期限为有限年n。
[例5-1] 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上 开发建造的，土地出让年限为50年，不可续期， 至今已使用了10年；预计该宗房地产正常情况下 每年的净收益为20万元；当地同类房地产的报酬 率为10%，请计算该宗房地产的收益价格。
第一节 收益估价法的基本原理
一、收益估价法概述 （一）收益估价法的概念 收益估价法是预测估价对象未来的正常、客观收益， 然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值 来求取估价对象在估价时点的价值的方法。 直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收 益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取 估价对象价值的方法。 报酬资本化法是房地产的价值等于其未来各期净收益 的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益， 选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后相累 加来求取估价对象价值的方法。
二、报酬资本化法的计算公式
（一）报酬资本化法最一般的公式
V A1 A2
A3
An
1Y1 1Y1 1Y2 1Y1 1Y2 1Y3
1Y11Y2
1Yn
n i1
Ai ji 11Y
j
式中，
V——房地产在估价时点的收益价格，即房地产的现值； A——房地产未来的净收益，A1,A2…An分别为房地产相对于估价时点而 言未来第1期，第2期，…，第n期末的净收益； Y——房地产的报酬率（折现率），Y1,Y2,…,Yn分别为房地产相对于估价 时点而言未来第1期，第2期，…，第n期末的报酬率； n——房地产的收益期限，是自估价时点起至未来可获净收益的时间。
（2）测算潜在毛收入； （3）测算有效毛收入； （4）测算运营费用； （5）测算净收益； （6）求取适当的报酬率（折现率）； （7）确定未来收益期限 （8）选用恰当的报酬资本化法公式求出收益价格。 2、运用直接资本化法估价一般分为以下步骤进行： （1）求取未来某一年的某种收益； （2）求取资本化率或收益乘数； （3）选用恰当的直接资本化法公式计算收益价格。
用权的收益价格为3000元/㎡，报酬率10%。试求
该宗房地产30年建设用地使用权的收益价格。
【解】该宗房地产30年建设用地使用权的收益价
1Y n
用K∞表示收益期限为无限年期时的K值，Kn表示收益期 限为n时的K值，KN表示收益期限为N时的K值，V∞表示 收益期限为无限年期时房地产的收益价格，Vn表示n为 有限年期时房地产的收益价格，VN表示收益期限为N年 时的收益价格，则不同收益期限房地产价格之间的换算 公式如下：
Vn VK
VN VK
【解】该宗房地产的收益价格计算如下：
V
YA
1200%
200 万元
与例5-1中40年的土地使用期限的房地产价格相比， 例5-2中无限年期的房地产价格要高4.4万元。
净收益每年不变的公式除了用于直接测算房 地产的收益价格外，还有其他用途：
（1）用于不同期限房地产价格之间的换算
假设Kn
1
1 1Y
n
1Y n 1
则可以推导出下面的公式：
VnVN KKNn
Nn n
1Y 1Y 1
V
N
N
1Y 1
此公式应用的前提条件是： （1）Vn与VN对应的资本化率相同且不等于零（当Vn或VN之 一为V∞时，要求资本化率大于零；当Vn和VN都不为V∞时，且资 本化率等于零时，
Vn
VN
n N
）；
（2）Vn与VN对应的净收益相同或可转化为相同； （3）如果Vn和VN对应的是两宗房地产，则该两宗房地产除 了收益期限不同外，其他方面均应相同或者可以修正为相同。