南昌市政公用集团828项目定位分析报告
南昌市可行性研究报告
南昌市可行性研究报告目录一、前言二、南昌市概况2.1 地理位置及交通2.2 经济发展2.3 社会发展三、项目背景3.1 项目意义3.2 项目规划四、需求分析4.1 消费需求4.2 市场需求五、竞争分析5.1 竞争对手5.2 竞争优势六、可行性分析6.1 技术可行性6.2 市场可行性6.3 经济可行性七、风险与对策7.1 外部风险7.2 内部风险7.3 对策八、综合评价8.1 优势8.2 不足之处8.3 建议九、结论参考文献一、前言南昌作为江西省的首府，是一个历史悠久、文化灿烂的城市。
近年来，随着江西省经济的快速发展，南昌市的经济实力也日渐增强。
在这种情况下，越来越多的投资者和企业开始关注南昌这个新兴的城市，希望能够在这里开展各种商业活动。
因此，对南昌市的可行性进行深入研究，对于规划该城市的未来发展，对于帮助投资者和企业把握市场机遇，具有重要的意义。
本报告将对南昌市的概况进行详细介绍，分析南昌市的市场需求和竞争状况，进而对南昌市进行可行性分析，为投资者和企业提供一个可靠的参考依据，帮助他们在南昌市进行商业活动。
二、南昌市概况2.1 地理位置及交通南昌市位于江西省中部偏北，北纬28°10′至29°11′，东经115°27′至116°35′。
东临浔阳江，西濒鄱阳湖，南依南昌县，北界萍乡，地势为低山丘陵和湖泊平原。
交通发达，有铁路、公路、水路和航空多种交通方式，便于城市内外的联络。
南昌市属中国中南部地区，地处于江西省中部，是江西省的政治、经济、文化、教育、科研中心。
2.2 经济发展南昌市是江西省的省会城市，是长江经济带的重要组成部分。
经济总量居全省第一，工业产值占全省的三分之一，已经成为了当地经济的领头羊。
近年来，南昌市着力推进供给侧结构性改革，不断优化营商环境，积极推动新产业新业态发展。
在发展战略上，南昌市以数字经济、高端装备制造、新材料、新能源、新技术应用、现代服务业等为突破口，努力建设现代化经济体系。
南昌市政工程开发集团有限公司_企业报告(供应商版)
9
设施工程建设项目、天祥大道南延 工程拆迁安置房项目周边规划道路 项目和殷王村地块综合性住宅小
南昌市幸福渠水域治理有 限公司
区...
10
企业基本信息
企业名称: 营业范围：
南昌市政工程开发集团有限公司
市政工程开发（壹级、含道路下水道、桥梁的新建和改造工程施工）、水利、桩基、公路工 程施工、土石方工程、交通安全设施工程、园林绿化工程、城市及道路照明工程、房地产开 发、房屋维修、水电安装；市政工程技术咨询；承包境外市政公用工程和境内国际招标工程； 水泥混凝土构件制品加工及销售（仅限下属分支机构经营）；工程管理服务；房屋建筑工程； 商品混凝土制造及销售（以上项目依法需经批准的项目，需经相关部门批准后方可开展经营 活动）
李巷村小区 B 地块东侧规划路、昌 有限公司
新路、工人新村规划路）EP...
青山房项目周边规划道路 项目和殷王村地块综合性住宅小
南昌市幸福渠水域治 理有限公司
区...
7981.3 6591.7 5107.9 3910.8
公告时间 2023-01-06 2022-09-01 2023-01-16 2023-02-06 2023-01-10 2022-11-29 2022-09-26 2022-12-12
南昌市新建区现代农 业投资发展有限公司
南昌市西湖区城乡建 设局
南昌青山湖投资集团 有限公司
南昌青山湖投资集团 有限公司
TOP5
[泰和县]泰和县城区路网白改黑建 泰和县住房和城乡建 设项目---澄江大道段[中标结果公示] 设局
中标金额 （万元） 28620.6
27699.0
13311.9 13311.9 7981.3
1.2 业绩趋势
绿城南昌项目定位报告
与城市断层明显
毗邻红谷滩CBD
项目规模较大 项 目 属 性
部分商业配套和公共景观资源的设置，将为住宅项目销售增加卖点
目前项目通达性一般，但随规划道路的连通，预期交通利好 距离规划地铁线出口约1.4公里，将拉近项目与主城区之间的关系 周边近距离配套缺失，配套依赖东侧1.5公里外红谷滩新区 地块北侧黄家湖水面开阔且水质较好，具有一定水景资源 环地块水资源污染较严重，对居住品质有一定影响
MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER
8
共 同 创 造 城 市 的 美 丽
项目属性分析
区域属性
城市介绍
江西省省会，重要的综合交通枢纽。
南昌，又名豫章、洪城; 地处江 西省中部偏北为江西省省会。 行政区划：六区四县——东湖 区、西湖区、青山湖区、 青云 谱区、湾里区、红谷滩新区； 南昌县、进贤县，安义县、新 建县（项目所在地）。
项目西至——华东交通理工大学
N
黄家湖
项目南至——龙潭河
龙潭河
优势：湖面宽，水质好，景观优势 明显； 劣势：湖对面山上为烈士陵园，本 地客户对此抗性较大。 华东交通理工大学
优势：水面宽阔，最宽处120米左右， 河景资源良好； 劣势：水质有污染，有较大异味。
共 同 创 造 城 市 的 美 丽
优势：与学校相邻，居住环境学习 氛围浓厚； 劣势：学校人口密集，对于周边环 境有一定影响。
交通规划预期较好 周边生活配套缺乏 景观资源不强势
墓区抗性大
与地块一湖之隔的坟墓区，视线可达，高端客群置业抗性较大
MAKE OUR CITY MORE BEAUTIFUL TOGETHER
南昌可行性研究报告
南昌可行性研究报告南昌可行性研究报告一、项目背景南昌是中国江西省的省会，是一座历史悠久、文化繁荣的城市。
近年来，随着经济的快速发展，南昌市的人口逐渐增加，市民对文化娱乐活动的需求也越来越高。
因此，开设一个新的文化创意产业园区是非常有必要的。
二、项目目标1. 提供创意产业人才培养的场所，以培养年轻人的文化创意能力；2. 为南昌市民提供丰富多样的文化娱乐活动，提升市民的生活品质；3. 促进文化创意产业和相关产业的融合发展，推动南昌的经济繁荣。
三、市场分析1. 南昌市的年轻人群体庞大，他们对文化创意活动有较高的兴趣和需求；2. 南昌市目前缺乏一个专门批发、零售文化创意产品的场所，市场潜力巨大；3. 随着人们收入水平的提高，对文化娱乐活动的消费能力也在增强。
四、项目实施方案1. 场地选择：在南昌市中心地区购买一个面积适中的土地，或者租赁已有的闲置厂房；2. 基础设施建设：修建或改造现有建筑，设立电力供应、网络连接等基础设施；3. 租赁给文化创意企业：将场地租赁给各类文化创意企业，出售他们的文化创意产品；4. 举办文化活动：定期举办文化展览、演出和讲座等活动，吸引市民参与。
五、项目预算1. 场地选址及建设费用：100万人民币；2. 基础设施建设费用：80万人民币；3. 租赁费用：每年20万人民币；4. 员工工资及其他日常开支：每年50万人民币；5. 营销宣传费用：20万人民币。
六、项目可行性分析1. 市场需求稳定：南昌市的年轻人群体庞大，对文化创意活动有追求，市场潜力巨大；2. 项目实施方案合理：场地选择合适，基础设施建设完备，租赁给文化创意企业并举办文化活动，可以吸引市民的参与；3. 预算费用合理：预算费用在合理范围内，投资回收周期在3年左右；4. 政府支持积极：南昌市政府对文化创意产业非常重视，将提供相应的政策支持和资金支持。
七、风险与控制1. 经营风险：市场需求不稳定，需加强市场调研和潜在需求分析，及时调整经营策略；2. 财务风险：建立健全的财务管理体系，保证费用控制和资金的合理使用；3. 政策风险：及时跟踪市政府的相关政策，确保项目能够得到持续的政府支持。
南昌市西湖区旧城改造项目可行性方案研究报告
市西湖区旧城改造项目一、工程概况（一）工程名称：市西湖区旧城改造工程（二）工程地点：位于西湖区昌南大道与桃花南路交界处（三）建设单位：（四）工程规模：本工程拟由四栋住宅、地下室、幼儿园和会所组成，其中1、3、4栋楼层高度均为22层；第1栋的一、二层为会所；3、4栋为32层高的连体楼，其一、二楼为幼儿园。
总建筑面积为98060平方米，其中：住宅85060平方米，商业2000平方米，公建配套3000平方米，地下室一层建筑面积为8000平方米，停车位620个。
二、项目总论（一）项目背景1.项目开发土地情况本项目位于市西湖区昌南大道与桃花南路交界处，面向自然湖泊，既可分享街市的便利，又可尽享大自然幽雅宁静的生活，从市政府仅需15分钟车程即可到达，与动物园、湿地花卉公园，紧邻大道，周边有成熟的社区、公园、学校、医院、百货超市等包罗万象。
本项目地块来源为西湖区就成用地。
目前地块上有4栋工业厂房和21栋居民楼，占地面积约为31000平方米，总建筑面积约为52000平方米，容积率约为 3.15。
土地使用权人为西湖区人民政府，这些房产均为居民住宅。
本项目地块原有建筑物主要为居民楼，租用的企业主要为五金、电路板与模具等加工企业，这些企业在生产过程中会产生一定量的污水与有害气体，并有噪声污染，对周围环境和附近居民区存在比较严重的污染映响，而且村股份合作企业要求进行改造，故该项目符合列入西湖区城中村改造计划的要求。
随着国际化都市建设的不断深入，产业结构的调整事在必行，对于一些低端产业特别是产品生产过程中有污染的企业，已经不再适应这造城市的发展，西湖区要求严格控制工业用地的发展，并对规划转型的工业区，应进一步制定详细的调整规划；对外迁的企业应加以引导，使其向城市外围的重点工业区迁移。
散布于新村的零星工业，已经与特区发展不协调，规划将其改造为公共设施和住宅配套用地，适当保留部分为居民提供就业服务的工业企业。
2.研究工作依据（1）国家计委和建设部联合发布的《建设项目经济评价方法与参数》；（2）建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》；（3）发展计划局文件发布的《市发展计划局文件》件；（4）市城中村(旧村)改造暂行规定；（5）中共市委市人民政府关于加强环境保护建设生态市的决定；（6）国家有关部委和市政府颁布的关于房地产开发管理的政策、法规、规和规定；（7）各级政府职能部门公布的统计资料与市场行情资料；（8）开发商提供的有关本项目的资料。
南昌项目可行性研究报告项目投资分析
南昌项目可行性研究报告项目投资分析南昌项目可行性研究报告项目投资分析1：引言本可行性研究报告旨在对南昌项目进行全面的投资分析，评估其可行性，并为项目决策提供依据。
本报告包括以下章节内容：项目背景、市场分析、技术可行性、经济可行性、风险评估、项目投资分析和结论。
2：项目背景2.1 项目概述在此章节，我们要详细描述南昌项目的背景和目标。
包括项目的规模、地理位置、发展方向等。
2.2 项目重要性和必要性此章节主要阐述南昌项目的重要性和必要性。
分析项目对当地经济、社会等方面的影响，以及项目与国家或地方政策的契合度。
3：市场分析3.1 市场概况在此章节中，要对南昌项目所涉及的市场进行详细的概述，包括市场规模、发展趋势、竞争格局等。
3.2 市场需求此章节着重分析南昌项目所服务的市场需求，包括目标用户、用户需求、市场竞争等。
3.3 市场前景在此章节，要对南昌项目的市场前景进行预测和评估，分析市场发展趋势、未来发展机会等。
4：技术可行性4.1 技术现状此章节对南昌项目所涉及的关键技术进行详细介绍，评估技术成熟度和可行性。
4.2 技术要求和方案在此章节中，要对南昌项目所需的技术进行要求和方案的规划，确保项目能够实现技术目标。
5：经济可行性5.1 投资估算此章节对南昌项目的投资估算进行详细的计算和分析，包括项目投资额、资金来源等。
5.2 收益预测在此章节中，要对南昌项目的经济收益进行预测和分析，包括项目收入、成本以及盈利能力等。
5.3 资金回收期和财务指标此章节对南昌项目的资金回收期和财务指标进行评估，包括投资回收期、净现值、内部收益率等。
6：风险评估6.1 市场风险在此章节中，要对南昌项目所面临的市场风险进行评估和分析，包括市场变化、竞争风险等。
6.2 技术风险此章节对南昌项目的技术风险进行评估，分析项目技术难点、技术可行性等。
6.3 政策风险在此章节中，要对南昌项目的政策风险进行评估，分析与国家或地方政策的契合度、政策对项目的影响等。
南昌赣鹏集团项目定位策划报告_181PPT
七、项目地形分析
项 目 正 南 正 北 、 地 形 方 正 ， 地 势 平 坦 ， 便 于 项 目 规 划 布 局 。
八、项目景观价值分析
项目东 面与北 面拥有 面积达 1.6万平 米的广 场，有 利积聚 人气， 且景观 价值潜 力巨大。
退街绿化广场
市民广场
九、项目分析小结
1、项目位处代表城市未来的商务、休闲区； 2、项目道路交通优势明显，交通可达性强； 3、以沃尔玛与麦德龙商场为依托，配以苏宁电器、国美电器及周边其他
月卡200元/月，无固定车位
出租300—500元/月 全天270元/月，白天120元/
月
出租200元/月
出租250元/月
租500平米以上可保证提供1 个车位；地上200元/月/个；
地下300元/月/个
4、缺乏城市标志性写字楼建筑
财富广场
华龙大厦
江信国际大厦
5、目前写字楼租赁客户以小型公司为主
区域
包括在租金内
停车位
地下278个，地上30个 地下100多个 100多个
地面有少量车位，30个左右 地下、地面均有车位，400个
40多个 地面有少量车位，40个左右
地下停车场 地面10个；地下40个，目前
车位紧张
停车位出租出售情况
未交付使用
出租200元/月 出售12—18万/个， 5小时以
下5元，5小时以上6元。
在建
沃尔玛
经营面积 30000多平
米
51000平米
经营类型
主要针对人群
仓储式商场、超级市场
国际快餐连锁、咖啡厅、休闲 服饰、皮鞋、眼镜及珠宝饰品、 金融及数码 、超市、影院等
中档消费、连缘性 休闲、家居生活
总部基地项目定位策划报告
•如左图表所示，目前南昌市的写字楼整 体租金价格水平较低，大多数写字楼的 租金都在26—45元/㎡之间，且差异较大 ，租金价格最高的是江信国际大厦，达 到65元/㎡
•5
写字楼市场分析
•价格相近的中档市场竞争激烈
•南昌市办公写字楼价格表
•写字楼市场小结
•低端项目租 金普遍不高
•中档写字楼 供应激烈
•高端办公物业市 场供应量少
•3
报告内容
市场分析
•写字楼市场 •公寓市场
•4
写字楼市场分析
•基地
•新旧两中心共同发展，物业租金较 低
•南昌市商业写字楼主要分布在八一广场 为中心的老城区和红谷滩新区中心，形 成两中心竞争共存的局面。老城区以成 熟的办公、商业、居住拥有先天的竞争 力；红谷滩新区写字楼则以高起点、高 标准设计以占领办公高端市场
以判断，公寓市场销售压力是不大的，那么本项目的未来主要解决的如何最大
化实现利润的问题。
•14
公寓市场分析
•红谷滩部分公寓销售情况 •海航.白金汇 • 2栋高层，共384套面积47-51平米的小公寓，一期推出100套左右 ，均价6000元/平米，7月底推出样板房，8月开盘。
•鹿璟名居 • Q栋28层高层，共56套面积60-65平米的小公寓，现余5套在售， 均价4700元/平米，楼层差价30元/平米。 •优惠措施：一次性付款享受96折，按揭97折，另外每平米优惠88元。
•24
项目定位
大环境引导因素
•整 •体 •定 •位
• 本项目为南昌红谷滩新区打造的总部基地项目之一 ，具有规模优势和影响力。
•大 概 念 演 绎
•本项目为南昌CBD中的 CBD
•25
项目定位
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
✓ 推出了“高端住宅全装修”的新理念 ——符合世界生态标准的生态系统、双层呼吸幕墙、同层
排水系统、EIB和IBMS智能系统、EPON千兆光纤和麦克信111安防系统等国际顶级高科技设施，使项目在 硬件上成为比肩世界的极品；
生态保护目标
落 霞 秋与 水孤 共鹜 长齐 天飞 一， 色 。
白鹭等重点保护鸟类数量较多.....
三大目标 回款 全案实现销售回款8个亿
以项目为契机，将市政品牌
品牌 推向一个全新的高度
保护地块原生态植被、森林
环保 和鸟类栖息环境
第二部分 项目属性分析
项目地块概况
项目位于南昌县银三角翠 林高尔夫内，原828宾馆用 地，目前一期开发70亩土 地（地块如右图所示红色 范围）；项目规划要求容 积率≤1.0。
一千年前，萧太后因看重合生•霄云路8号所在区域的风水而设立行宫
POINT 2
品质为先，树立高端住 宅新标准
产品设计的创新：
✓ 中西合璧的建筑风格——以ART-DECO主义的形态立足；创新性的采用了“现代中式”的设计手法
，即在现代主义建筑风格设计的基础上加入功能性的、并且具有中式特点的装饰符号；
✓ 均质、纯粹的尖端纯居社区——有别某些混合型高档住宅社区，霄云路8号仅规划有450平米与520
案例借鉴： （合生·霄云路8号）
一期住宅，共6栋
➢ 项目位置：北京燕莎区（四环外），朝阳霄云路8 号； ➢ 物业类型：项目一期为高端住宅；后期规划有写 字楼、商业中心、酒店式公寓等物业形态； ➢占地面积：108万㎡ ➢ 一期住宅建筑面积：70万㎡ ➢开发商:北京新京润房地产有限公司 ➢投资商:合生创展集团有限公司 ➢ 开盘时间：2009年06月
第四部分 重新定位
它山之石，可以攻玉
——《诗经·小雅》
在北京，有这样一个项目： 它不是别墅，单位面积却比普通别墅还大； 而且，售价比别墅高，销售业绩比别墅好。
一年之内创50亿的行业销售新记录; 蝉联北京楼市豪宅销售的“五连冠”; 她改写了北京豪宅的历史，售价已达12万元/平米 ......地产界称之为 “霄8”现象；
南昌828宾馆项目定位分析报告
中原地产代理（深圳）有限公司南昌发展部 2011年5月9日
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报©告Co的pyr任ight何Ce部ntal分ine 都Gro不up,可201被0 擅自引用、复制和传播。
Code of this report | 1
报告整体框架
翠林高尔夫
新余仙女湖高尔夫
高尔夫球场竞争力分析 翠林高尔夫在省内球场竞争中，已不占优势
球场名称
保利高尔夫 恒大高尔夫 庐山国际高尔夫
新余仙女湖高尔夫
翠林高尔夫
球洞 27 18 54 36 18
球场面积
5400亩 1200亩 3000亩 4700亩 632亩
球场名称
餐厅 温泉 足浴 按摩浴池 健身中心 桑拿 美容 泳池 灯光
2、CPI上涨，存贷款、准备金率 4. 市政集团实力雄厚，全地块为市政集团所有，全局掌控地块规划与发展 上调，购房者成本增加
3、828宾馆现有设施陈旧，不利
O（机会）2
于项目的形象展示
1、项目地处非限购区域
4、高尔夫球场竞争力在下降 5、恒大绿州等片区物业拉低区域
的市场产品均价心里预期
SWOT
2、一线城市限购后需求外溢 3、城市远郊自然、健康生活价值被市场认同 4、豪宅物业的投资保值属性凸现 5、万科青山湖、滨江一号等豪宅入市后热销，
地块现状
1
1
2
2
3
4
网球场
3
4
翠林高尔夫内部配套
5000 ㎡翠湖
三星级酒店
1号楼主席故居 5号楼
2号楼 礼堂
洪客隆地产品牌成就
网球场
高尔夫球场
高尔夫练习场
泳池
地块限制条件分析
地块不规则，且南 北长条形；建筑规 划排布难度大
地块只有70亩，面 积小，无规模优势， 开发影响力有限
鸟类栖居，开发 过程中，生态保 护难度大
1 2 3 4 5
目标解析 项目属性分析
产品定位 重新定位 相关建议
第一部分 目标解析
项目目标解析
回款目标
全案完成8亿元销售回款！
项目目标解析
品牌目标
以项目为契机，将市政公用地产品牌 推向一个全新的高度！
项目目标解析
生态保护
最大限度地保护原生植被、森林 和野生动物栖居环境……
生态保护目标
植被600多亩，珍稀树木众多，且 树龄有很多都在30年之上……
唐宁街 2011年4月开盘，由于开盘销售情况 较差，推出8.8折优惠，吸引了一批 客户购买，但近期优惠的取消使得销 售速度缓慢，客户对价格的抗性较大。 客户主要看好此处的地段优势。
喜盈门豪威公馆 地处洪城大市场商圈，价格6700元/㎡，但开 盘当日推出70余套，当日成交不足50%，目 前仍有60%产品待售，可见南昌市民对公寓 产品的购买十分谨慎。
智通悦蓝山 2010年9月首3开盘，开盘当日劲销89%， 均价12500元/㎡，尾盘在售，市中心的 地段优势是项目销售好的重要原因。
青云汇 项目为华东建材装潢城配套公寓产品， 大部分销售给内部商户，价格4200元/ ㎡，内部优惠价仅需3800元/㎡，价格 优势是项目热销的主要原因。
项目公寓精装后初步测算约6000元/㎡左右，离目标14392元/㎡，相差太远
项目名称
地段
配套
交通
精装
（10分） （10分） （10分） （10分）
物管 （10分）
总分
近期售价
（50分） (元/㎡)
联发广场
8
ห้องสมุดไป่ตู้
8
9
8
7 （联发物业）
40
12300
唐宁街
8
8
9
8
10 （戴德梁行）
43
13000
智通悦蓝 山
8.5
9
9
8
10 （世邦魏理仕）
44.5
13000
喜盈门豪 威公馆
7.5
9
8.5
她有什么？
1、位置偏远：位于北京燕莎区，四环以外；
2、龙脉之地：千年历史的萧太后行宫，风水宝地； 3、原生态环境：40万平米原生树林、城市中的天然屏障， 10万颗原
生树木；
4、合生创展品牌： 全国性大型开发企业，实力雄厚
“原生态+历史文脉+合生品牌” ——她“天生丽质”
但是，在首善之地的北京城内，天生丽质的项目比比皆是，而合生·霄 云路8号却能在短短一年的时间里力挫群雄，拔得头筹，原因何在 ？
霄云路8号
第二 品质为先，树立 高端豪宅新标准
第四
定制化高端专 属服务
第三
创建顶级圈层
POINT 1
保护原生地貌，保留40 万平米城市森林
保留40万平米、共约10万株原生树林，作为人居健康的天然屏障
在地块的中心区，在森林、水系的包围中，辟出住宅建筑用地。 建筑覆盖率远﹤20%
深挖项目人文底蕴
投入
整合资源、改善配套需投入很大成本 :
翠林高尔夫非市政集团运营，球场和各类配套的投入将成为集团纯投入，且资金投 入方的难以确定，运作起来难度太高。
目标
回款目标、品牌目标、生态保护目标，实现难度太大:
回款目标建立将在项目高价热销的基础上； 如销售遇阻，项目品牌则将无从谈起； 大面积开发，生态保护无法完成。
保利半山国际
无
万科青山湖
无
浪琴湾
无
恒大绿洲
本案
人文价值 无 无
自然环境
企业品牌
地段优势
近期售价 (元/㎡)
联排：11000
双拼：11733
联排：24300 双拼：34000
独栋：31000
双拼：11000
？
公寓市场
本项目770套公寓（50㎡/套），面临地段、价格、体量的三重考验，销售难度相当大
联发广场 自2010年初开盘，均价由8200元/㎡ 涨至目前12300元/㎡，近期成交情况 一般。江景及地段优势吸引客户的购 买欲。
集团所有，全局掌控，可 整体规划
第三部分 产品定位
产品规划思路
70亩 容积率≤ 1.0 地块不规则
产品规划思路
• 方案一：做足容积率
别墅+公寓
• 方案二：牺牲容积率
纯别墅（联排为主）
基于目标下的产品规划及经济测算
回款目标
8亿
方案
产品组合
容积率 总建面
公寓
1 公寓+别墅
别墅
2.0
38432㎡
1.0
7
7 （江西中寰）
39
6700
青云汇
5
7
7.5
无
7 （自身物业）
26.5
4200
本案
3
3
4.5
10
10
30.5
？
市场竞争：整体市场竞争形势严峻，公寓和别墅市场对产品方案均无支撑力度
公寓市场
别墅市场
风险大
高尔夫球场对公寓价值支撑分析
江西省内高尔夫球场一览
庐山西海高尔夫
庐山国际高尔夫
保利国际高尔夫
南昌恒大高尔夫
御湖国际
京东区
博泰瑶湖
凯美怡和
阳光佳苑
浪琴湾 世纪风情
香缇溪岸
万科润园
博泰静林府
天沐君湖
青云谱
在售
恒大绿洲
待售
未来1-2年南昌别墅市场供应将超100万方，市场容量及消化速度堪忧
楼盘名称 万科青山湖 博泰静林府
天沐君湖 鑫盛浪琴湾