商铺租金制定方法
商铺租赁租金计算
商铺租赁租金计算商铺租赁是商业地产领域中的重要交易方式之一。
在商铺租赁的过程中，租金的计算是一项关键步骤。
租金计算需根据租赁合同以及市场行情进行，本文将介绍一些常用的商铺租赁租金计算方法。
一、租金计算方法1. 固定租金固定租金是最常见的商铺租金计算方法之一。
按照这种方法，商铺租赁方每个月需支付固定金额的租金，不受其他因素影响。
固定租金适用于租赁方不希望承担市场波动风险的情况。
2. 百分比租金百分比租金是一种灵活的租金计算方法。
按照这种方法，商铺租赁方每个月需支付商铺的某个百分比作为租金。
通常，这个百分比是根据商铺的销售额来确定的。
百分比租金适用于租赁方希望租金与业绩挂钩的情况。
3. 基础租金与比例租金的结合有时候，商铺租赁的租金计算会采用基础租金与比例租金结合的方式。
即商铺租赁方需支付一个固定的基础租金，并在此基础上再支付商铺销售额的一定比例作为租金。
这种方式可以平衡固定租金和业绩挂钩租金的优势。
二、租金计算示例为了更好地说明租金计算方法，我们来看一个实际的示例。
假设某商铺的月销售额为10万元，商铺租赁合同约定租金为月销售额的5%。
根据百分比租金的计算方法，租金=月销售额 ×租金比例则，租金=10万 × 5% = 5000元/月这意味着商铺租赁方每个月需支付5000元的租金。
当然，这只是一个简单的示例。
在实际商铺租赁中，租金的计算可能更为复杂，会涉及租金调整、租金上限等因素。
因此，在签订商铺租赁合同之前，双方需明确租金计算方式，并在合同中明确约定。
三、租金计算的注意事项在商铺租赁租金计算过程中，有几个需要注意的事项。
首先，双方应当确保租金计算的准确性。
特别是在使用百分比租金或基础租金与比例租金结合的方式时，商铺租赁方应核实销售额数据的真实性，并与出租方进行验证。
其次，商铺租赁方应了解租金计算的规则与方法。
不同的商铺租赁计算方式可能会涉及不同的计算公式及约定条款，商铺租赁方应仔细阅读租赁合同，并在有疑问时及时与出租方进行沟通。
租金定价方式
层层解剖|商铺租金定价方法与计算公式1. 影响商铺定价的12个因素2. 商铺租金定价的参考原则3.租金定价方法4.租金定价公式（1）根据项目的建设成本，目标利润水平、市场竞争态势以及项目本身的立地条件、建设水平及规模，设定期望的销售总额。
如：Y亿元。
（2）凭方法对项目不同层别进行系数设定。
原则上第一层是项目价值最高价格最高的层别，通常取系数为100%；第二层次之，根据项目的具体情况取小于100%的系数值，系数值的大小取决于项目的人流导向系统，商铺的规划布局，周边商铺价格水平等因素。
依次类推越高层别系数越小，地下层别亦如此。
（3）计算各层别的权重系数。
公式一：系数X销售面积（建筑面积）=权重系数（4）计算总权重系数。
公式二：∑权重系数=总权重系数（5）计算层别总价和层别均价。
公式三：（目标销售总额÷总权重系数）X层别权重系数=层别总价公式四：层别总价÷层别销售面积（建筑面积）=层别均价（6）在得出各层别的总价和均价的前提下，具体计算各层别不同位置的商铺的售价。
具体如下：根据各个具体的商铺在该层别的位置、能见度、通道类别、到达度、面积等因素设定相应的系数值（此时不考虑该层别在整个项目的权重系数和销售总价，设定思路与层别系数设定相似）位置最好、面积最合适、能见度最高、最容易到达的商铺通常设为100%，根据不同因素的变化递减。
计算该具体商铺的权重系数。
用上一步设定的商铺系数乘于该商铺销售面积（建筑面积）计算得出该商铺权重系数。
公式五：商铺系数X商铺销售面积（建筑面积）=商铺权重系数依次类推计算出各个具体商铺的权重系数并相加求和得出该层别商铺的总权重系数。
公式六：∑具体商铺权重系数=层别商铺总权重系数计算具体商铺总价和具体商铺销售单价。
公式七：（层别计算销售总额÷层别总权重系数）X具体商铺权重系数=具体商铺总价公式八：具体商铺总价÷具体商铺销售面积（建筑面积）=具体商铺销售单价至此，商铺的具体价格制定就基本完成。
商业租赁解析商铺租金计算方法及递增规定
商业租赁解析商铺租金计算方法及递增规定商业租赁是一种常见的经济活动，它在城市中扮演着重要的角色。
商铺租金作为商业租赁的核心要素之一，其计算方法和递增规定对于商业租赁的双方都具有重要的意义。
本文将解析商业租赁中商铺租金的计算方法以及递增规定。
一、商铺租金计算方法商铺租金的计算方法有多种，常见的有按面积计算和按营业额计算两种方式。
按面积计算是指商铺租金根据租赁面积来进行计算，一般以每平方米每月的价格为基准。
这种计算方法适用于商铺的使用面积相对固定且租赁时长较长的情况。
租赁面积可以是净面积或是包含公共区域的总面积，根据租赁合同中的约定而定。
商铺租金的核算一般按照年、月或季度进行支付。
按营业额计算是指商铺租金根据商户的实际销售额来进行计算，一般以销售额的一定比例作为租金。
这种计算方法适用于商铺的使用面积不固定或者租赁时长较短的情况。
租金比例一般根据商业区位、商户所在行业、市场需求等因素进行具体协商，并在租赁合同中明确规定。
二、商铺租金递增规定商铺租金递增规定是指商业租赁合同中明确规定的租金递增幅度和周期。
商铺租金递增在一定程度上可以保护房东的权益，同时也为商户提供了更长期的稳定租金内外预期。
商铺租金递增规定一般分为固定递增和浮动递增两种形式。
固定递增是指商铺租金按照固定的比例和固定的周期进行递增，一般为年递增或合同期递增。
例如，合同规定商铺租金每年递增5%，则每年租金都会按照上一年的基础上增加5%。
这种递增方式能够使房东获得相对稳定的租金收益，对商户来说也有一定的可预测性。
浮动递增是指商铺租金按照一定条件或市场因素进行递增，一般为市场调整递增或销售额递增。
例如，合同规定商铺租金每三年调整一次，按照当地商业地产市场的租金水平进行调整。
这种递增方式能够及时反映市场变化，确保租金的公平合理性。
三、商铺租金计算方法和递增规定的相关因素商铺租金的计算方法和递增规定不仅受到租赁双方的协商和合同约定，还受到多个因素的影响。
3大商铺租金定价法则之成本分摊法
3大商铺租金定价法则之成本分摊法成本分摊法是一种商铺租金定价的方法，适用于多个租户共同使用同一商铺的情况。
该方法基于商铺的成本，将成本按照面积或使用量等方式进行分摊，从而确定每个租户的租金费用。
以下是成本分摊法的三大定价法则。
1.面积分摊法：面积分摊法是最常见的商铺租金定价方法之一、它基于商铺的总面积，按照每平方米的租金价格确定每个租户的租金费用。
采用这种方法时，商铺的租金费用是根据每个租户实际占据的面积来确定的，租户需要支付的租金费用与所租面积成正比。
2.营业额分摊法：营业额分摊法是基于租户的实际销售额来确定租金费用的方法。
该方法适用于商铺场所对租户的销售业绩有较大依赖的情况，例如购物中心中的零售商铺。
租金费用以租户的实际销售额为基础，通常为一定比例的销售额。
例如，商铺约定的租金费用为销售额的10%，如果租户B的实际销售额为100万，那么租户B需要支付的租金费用为100万×10%=10万。
3.固定费用分摊法：固定费用分摊法是基于商铺的固定费用来确定租金费用的方法。
商铺的固定费用包括房屋折旧、设备维护、物业管理等。
固定费用分摊法的核心是将商铺的固定费用平均分摊给所有租户，每个租户按照其所占据的面积或其他因素承担相应的费用。
例如，商铺的总固定费用为50万，现有三个租户，租户C占据的面积为300平方米，租户D占据的面积为500平方米，租户E占据的面积为200平方米，则租户C需要支付的租金费用为300平方米/1000平方米×50万=15万，租户D需要支付的租金费用为500平方米/1000平方米×50万=25万，租户E需要支付的租金费用为200平方米/1000平方米×50万=10万。
成本分摊法在商铺租金定价中有着广泛的应用。
无论是面积分摊法、营业额分摊法还是固定费用分摊法，都能根据商铺的实际情况和租户的需求，合理确定租金费用，实现租金的公平分配。
这些定价法则不仅可用于商铺租金定价，也可用于其他场所的租金定价，如办公楼、工业园区等。
商铺租金定价法则之市场定价法
商铺租金定价法则之市场定价法商铺租金定价法则之“市场比较法”本文介绍“市场比较法”在商铺租金定价中的应用。
该方法包括租金价格体系分析和商业项目价值评价两个方面。
一、租金价格体系分析第一步，确定竞争项目租金价格。
通过市场调查，列出周边街道及繁华街道的平均租金。
第二步，确定影响市场比较法定价的因素。
综合考虑地理位置、交通情况、商业氛围、人流量情况、车流量情况、建筑外观、项目规模、停车位、经营管理、经营商实力信誉和未来发展等因素，采用行业内部标准进行权重分配。
第三步，修正后各相关项目的价格。
根据修正公式计算出各街道的租赁均价，并计算出总体租赁均价。
二、商业项目价值评价第一步，制定项目价值评价表。
根据周边环境、商业位置、商业品牌、商业配套、租客群体等因素，制定项目价值评价表。
第二步，评定各因素分值。
根据项目价值评价表，对各因素进行评定，并进行权重分配。
第三步，计算出总体项目价值。
根据评定分值和权重分配，计算出总体项目价值。
以上是“市场比较法”在商铺租金定价中的应用方法，仅供参考。
在实际应用中，还需考虑租金返祖、销售价格、回报率等因素。
度10040%74.730%63.9720%57.9310%69.67交通便利度、周边房屋素质、周边居民质素、人流和车流等因素都对周边环境产生影响。
为了提高项目的周边环境质量，我们需要考虑这些因素并采取相应的措施。
规划建筑是项目的重要组成部分，它不仅影响着项目的外观建筑风格和建筑空间规划，还关系到停车位、便利大小等方面。
因此，我们需要精心规划和设计，以确保项目的整体规划和建筑质量。
配套设施是项目的重要组成部分，它们对提高项目的便利性和吸引力起着至关重要的作用。
公共配套设计、无障碍设计、导购等方面的设施都需要充分考虑，以满足客户的需求和提高客户的满意度。
营销管理是项目的重要组成部分，它关系到项目的形象、策略、业态、布局、商场人流设计、经营管理模式、商业管理公司、促销、活动、品牌、控制、物业、服务等方面。
商铺租赁租金计算方法
商铺租赁租金计算方法商铺租赁是一项常见的商业活动，对于商家而言，选择合适的商铺租赁方式和合理的租金计算方法至关重要。
本文将探讨商铺租赁租金计算的常见方法和相关因素。
首先，商铺租赁租金的计算通常基于面积。
商铺的面积大小是商家决定租金的重要指标之一。
一般来说，商铺的面积越大，租金相对较高。
商铺的面积通常有两种计算方式：建筑面积和使用面积。
建筑面积是指商铺内所有可供使用的面积，包括内部空间、公共走廊等。
使用面积是指商家实际可以使用的空间，如果商铺内有柱子、管道等影响使用的物体，该部分面积会被扣除。
因此，在签订合同之前，商家需要准确测量商铺的面积，以便确定租金。
其次，商铺租金还受到地段和位置的影响。
地段和位置是商铺租金计算中的重要因素之一。
商家通常更倾向于选择繁华地段和交通便利的位置，这样能够吸引更多的潜在客户。
相比之下，位于偏远地区或交通不便利的商铺可以看到租金的适度下降。
此外，商业区的发展和竞争状况也会对租金产生影响。
商业区发展快速、竞争激烈的地方，租金通常会相对较高。
因此，商家在选择商铺时，需要综合考虑地段和位置因素，以确定合理的租金。
另外，商铺租金的计算还与租期长度和合同条款相关。
租期长度是指商铺租赁合同的租赁时间。
通常情况下，商家可以选择长租或短租。
长租通常指租期超过一年，而短租则是指租期不到一年。
长租合同通常能够获得较低的租金，并且可以享受一定的稳定性。
而短租合同则相对租金较高，但商家可以更灵活地调整经营策略和适应市场变化。
此外，合同条款也会影响租金的计算，例如租金调整机制、租金支付方式等。
最后，商铺租金计算还需要考虑其他附加费用。
附加费用通常包括租金之外的其他费用，如物业管理费、水电费、保安费等。
这些费用可能会因商铺所处的位置以及相关合同条款而有所不同。
商家在谈判租赁合同时，需要了解并与业主沟通这些附加费用的计算和支付方式。
综上所述，商铺租赁租金计算是一个复杂的过程，涉及到多个因素。
商家在选择商铺并签订租赁合同时，需要综合考虑商铺面积、地段位置、租期长度、合同条款以及其他附加费用等因素，以确定合理的租金。
商铺出租中的租金计算方法
商铺出租中的租金计算方法商铺出租是一个常见的商业活动，无论是对于出租方还是租赁方，了解租金的计算方法都是至关重要的。
本文将介绍商铺出租中常用的租金计算方法，帮助读者更好地理解租金的计算方式。
一、租金的基本概念商铺出租中的租金主要指租赁方每月或每年向出租方支付的费用。
租金的计算方法一般包括以下几种：按月租金、按年租金、按面积租金和按营业额租金。
二、按月租金计算方法按月租金是指租赁方每个月向出租方支付固定金额的租金。
这是最常见的租金计算方法之一。
例如，商铺租金为每月5000元，则租赁方每个月需向出租方支付5000元。
三、按年租金计算方法按年租金是指租赁方每年向出租方支付固定金额的租金。
对于长期合作的商业租赁，按年租金更为常见。
例如，商铺租金为每年6万元，则租赁方每年需向出租方支付6万元。
四、按面积租金计算方法按面积租金是指租赁方按照商铺的使用面积支付租金。
这种方法常见于商业中心或购物中心的商铺租赁。
例如，商铺的租金为每平方米每月100元，而商铺的使用面积为100平方米，则租赁方每个月需向出租方支付10000元。
五、按营业额租金计算方法按营业额租金是指商铺的租金与租赁方的实际销售额相关联。
这种租金计算方法常用于零售业，尤其是购物中心的商铺租赁。
按营业额租金的比例可以根据双方的协商确定。
例如，商铺的租金为销售额的10%，而某个月的销售额为10万元，则租赁方需向出租方支付1万元的租金。
六、其他相关费用除了租金外，商铺出租还可能涉及其他相关费用，如物业费、水电费、维修费等。
这些费用的支付方式和金额也需要在租赁合同中明确规定。
根据合同的约定，租赁方可能需要额外支付这些费用。
综上所述，商铺出租中的租金计算方法主要包括按月租金、按年租金、按面积租金和按营业额租金等几种方式。
在商业租赁过程中，双方应根据实际情况选择最适合的租金计算方法，并在租赁合同中明确约定。
通过合理计算租金，可以确保双方的权益得到保障，并促进租赁活动的顺利进行。
商铺租赁租金计算方法
商铺租赁租金计算方法商铺租赁租金是指商铺租赁期间由租赁方支付给出租方的费用。
在商铺租赁过程中，租金计算方法是租赁双方必须达成一致的重要事项。
合理的租金计算方法不仅可以确保租赁双方的权益得到保障，还能够为商铺租赁活动的顺利进行提供保障。
本文将探讨商铺租赁租金的计算方法并提供一些建议。
一、基本租金计算方法商铺租赁的基本租金计算方法是按照单位面积租金乘以商铺的面积来计算租金。
单位面积租金是双方商定的每平方米租金费用。
租赁双方在签订合同之前需要就单位面积租金进行谈判，根据商铺所处位置、商圈繁华程度、租赁期限等因素来确定一个合理的单位面积租金。
示例计算公式：租金 = 单位面积租金 ×商铺面积例如，商铺面积为100平方米，单位面积租金为每平方米100元，则租金为10000元。
二、租金调整方式1. 固定周期调整固定周期调整是指在商铺租赁合同中规定了租金的调整周期和调整幅度。
根据商铺所处行业的发展情况、通胀水平以及租赁市场的供求状况等因素，双方可以约定每年、每两年或每三年进行租金的调整。
调整幅度可以是固定金额、比例或与某个指数挂钩等方式。
2. 协商调整协商调整是指在商铺租赁期间，当双方发现租金需要调整时，通过友好协商达成一致意见。
在协商过程中，双方可以考虑商铺的经营情况、市场行情以及租金水平等因素，并根据实际情况确定新的租金标准。
3. 按市场行情调整按市场行情调整是指商铺租赁租金根据当地市场行情来进行调整。
双方可以约定将租金调整为与市场上类似商铺的租金水平相匹配，以保持租金的合理性和竞争力。
三、其他费用计算方法除了基本租金外，商铺租赁还涉及其他费用的计算。
这些费用通常包括物业管理费、租赁期滞纳金、公共设施维修费等。
其计算方式如下：1. 物业管理费物业管理费通常由商铺租赁方根据商铺面积和物业管理费率计算得出。
物业管理费率可以是每平方米的固定金额或是租赁面积的百分比。
示例计算公式：物业管理费 = 物业管理费率 ×商铺面积2. 租赁期滞纳金租赁期滞纳金是指商铺租赁方在约定的时间内未支付租金的费用。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
商铺租金制定方法
前段时间有几个朋友向我咨询了商铺的租金是怎么来制定的问题，当时也只是大概的说了一下，毕竟在电话里一下子也说不了那么多详细的细节。
所以这几天也在整理了一下思路和一般的操作方法，当然这个也只是我个人的观点，也希望多多提出不同的看法来探讨一下。
租金分为合同价格和策略价格，我们笼统的合称二者为市面价格。
租金的定价属于商业地产项目中价格策略系统的组成部分，往往是销售价格定价的先导和依据。
制定的租值系统如果足够科学合理并充分尊重市场的话，那么这种策略价格其与实际运作中的合同价格误差率不会超过正负10%。
对长期从事商业物业定价的老手来说这不是难事，我在实际运作中这种定价也比较容易把握。
如果出现策略价与合同价的较大误差，主要原因还是价格系统的完整科学性和对市场的认知程度上的不足而造成的，比如对需方（商家）的租金承受度和敏感度和对需方的熟悉度。
当然也要去研究商业的经营的项目的利润模式及是否符合购物中心的需求。
而商家所需面积的大小与租金成反比，商家品牌知名度的高低与租金大体也是成反比。
需要说明的，商家品牌的评估并无实际意义，在你为商业地产项目进行定位和策划的时候就应该进行
客户分析和定位，同时进行客户分类和分档，并提供客户名单，圈定客户范围，而且要细到客户来源、客户品牌等。
这有点类似现在流行的一种说法——定单式商业地产，只是我们可以把客户分解的更细。
商家的进场先后顺序对租金的反应度是不一样的，如果价格系统制定的越合理那对价格系统产生的影响就越小，甚至随着你的策略价格调整而产生变化，这是良性有序的。
一般来说市场反应热烈的项目大商家基本不受进场顺序影响，小商家则越晚越不利；而市场反应差的则越晚越可能获得诸多优惠，甚至有可能“择死鸡”。
当然商业地产项目的营销也好、运营也好受很多因素影响，到了项目中期，运营战术（招商技巧）的运用会有非常重要的作用。
这也是以科学合理的价格系统作为实战的基础保证。
举个例子，做过招商的朋友都有这样的经历，商家会不约而同的采取观望或拖延的战术，你如果贸然主动降价可能收到相反的效果吓跑商家，而高手的会灵活应用不同的战术逼其就范，如释放其竞争对手的谈判信息等，让其产生“囚徒困境”，很快就会顺利洽谈下去。
说走题了，这个是谈判技巧的问题。
但是价格系统的不完善、误差较大那么就会出现很多变化了，一些不确定因素甚至会打破系统的平衡。
再好的高手也只能搞得定一单二单，搞不定全部，后果也是很可怕的。
因此，制定好价格系统对商业地产项目具有战略性的意义，也是项目成功的保障。
商铺的存在有两个方面，一个是业主，另一个是租户。
我们先来谈谈业主，那也就是业主购买商铺是用来自营还是出租，现下最多的一种就是售后返租，这里我们暂且不讨论返祖的弊端。
作为投资者来讲就是在最短的时间内拿到合适的回报率，而回报率和回收期也是影响租金的至关因素。
城市的综合租金水平是影响商铺定价的直接因素，开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价，另一个关键因素就是城市的流通力和第三产业发达程度是影响城市总体商铺价格的。
租金价格推算演示
租金价格体系分析表
项目周边街道及繁华街道租金如下：
1．市场比较法定价的影响因素
1）.地理位置2）.交通情况3）.商业氛围4）.人流量情况5）. 车流量情况6）. 建筑外观7）. 项目规模8）.停车位9）.经营管理10）.经营商实力信誉11）.未来发展
根据我们多本项目周边地区的市场调查。
同时考虑到影响该项目物业定价的各种因素，综合分析确定。
在参照体系的标准上，我们采用的是行业所制定的内部鳔胶标准，具体比较如下表。
商铺租金测算表
注：1).以上各参考项目价格是根据现在市场租价计算而来的。
2).本项目的各因素评价是指在较为理想的状态下而比较得出。
2、修正后各相关项目的价格
PZ=(Q/Q1)*PZ P Z为租赁均价
P1 =(55/47) *40=42.55
P2 =(55/43) *35=44.76
P3=(55/59) *60=55.93
P4 =(55/57) *60=57.89
各相关权重取值为WZ
W1=25% W2=25% W3=25% W4=25%
PZ=∑PIWI
租价PZ=50.28
注：通过各种指标基数，对比和参照，租金标准应该为50.28元/㎡.月。
以上也只是制定租金的一种方法，只能做为参考，还有要考虑租金返祖，利用销售价格、回报率来反推的方式也是可行的。
商铺租金制定方法二-------租金规律(2009-9-7 9:28:33)
分类：未分类标签：搜房博客 |
上一次我写一篇商铺租金的制定方法，其实租金的制定方法是多样的，关键是要自己要结合自身项目的特性及综合因素来测算，上一次写的方法在实际操作中，工作量比较大，但是相对来讲是比较准确的，特别是用来修正租金是最佳的方法。
如果我们从一开始来研究租金的规律，再结合项目综合因素，及项目的现金流财务状况来整体测算租金，就会觉得全面。
规律一：社会生产力与社会流通率的比率关系
规律二：商业形态需求面积与租金的正反比关系
规律三：商家租赁先后顺序对租金的反应度
规律四：项目的优质程度与租金关系
规律五：距离衰减运行规律
规律六：项目投资金额与回报率
前四种已经在上一篇文中都提及了，这次我们来研究规律五，根据Hurd、Haig的地租理论，土地的经济是指利用土地所得报酬，减去成本后的剩余。
经济地租的量度是：某种土地的生产力与最差土地生产力之差。
最差条件的土地经济地租为零。
以城市商业为例子，中心商业区条件最佳，所以其产生的经济地租最高，离开中央商业区一段距离后，由于交通不便，顾客不多，所以其土地没有产生的经济地租介于两者之间。
我们还可以利用规律五的规律延伸的去理解项目内的店铺与道路的关系（初期MALL的意思就道路连接很多商铺进行组合），商铺布局随商铺门面距离主次干道路的远近程度不同而租金会
有很大的差别，一般是距主次干道路越远，价格便递减，依临通道深度的长短表示租金的比率，这里我们可以称之为深度价格比率。
说到这里我们还可以延伸至商业功能布局及通道规划。
说到规律六，我想大家一定不会陌生，因为我们见到满大街的商铺销售广告，有人说销售和租金又会有什么关系呢？其实不然，现今商业地产项目操作方式基本有：售后返祖、只租不售。
第一种是大多开发商操作方法之一，也是快速回笼资金的好方法。
第二种是一些有实力的开发商做法，他们可以上市进一步融资进行资本运作，也可以先做商业，提升物业的商业价值。
但是在两个方面里面都会涉及一个同样的问题，就是项目投资金额和回报率、回报期的关系（即年租金预算=投资总额*回报率）。
大部分人都是认为里面只是涉及两个方面，其实并不全面，我们就先分析售后返祖的模式，首先我们先分析这个项目的收入类别：租金收入（含物业费）、商铺销售收入、公共区域租赁租金收入、广告位收入；支出：租赁各种税金、市场营销费、项目投资额、银行借款利息费用、给业主返祖租金与商铺租赁租金收入的差额、折旧摊销费。
通过这些我们可以更准确的测算出开发商的实际回报率、回收期。