成本逼近法

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成本逼近法

成本逼近法

成本逼近法是土地估价与评估方法中的一个评估过程系列，是一种根据收购和开发土地所产生的各种客观成本之和，加上客观利息、利润、应纳税额和土地增值收益等来确定土地价格的评估方法。

(i)评估基本公式:

P = EA+ED+T+R1+R2+R3 = VE+R3，其中:

P—-地价EA-征地费ED-土地开发费T-税R1-利息R2-利润R3-土地增值VE-土地成本价ii评估流程:

1。征地费及相关税费

a。农村集体土地征收时，征地费是补偿安置费，主要包括土地补偿费、地上青苗补偿费、建筑物和构筑物补偿费以及人员安置补助费b。征收国有土地使用权时，征地费是补偿安置费，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物、构筑物的补偿费和人员安置费。(征用城镇国有土地的征地费按搬迁费计算拆迁安置费主要包括房屋和构筑物拆迁补偿费、安置补助费及相关税费相关税费:一、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；b .政府规定的其他相关税费)

c .通过市场交易取得土地时，土地收购费为估价日该土地的客观市场收购价格。

征地开发过程中应向政府缴纳的税费。一般包括耕地占用税和耕地

开垦费、新菜地开发建设占用菜地基金、征地管理费(财政部发布《关于取消、暂停和免除XXXX一批行政事业性收费的通知》

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土地评估估价法，土地评估估价法系列之一，成本逼近法

1年1月1日起取消)、政府规定的教育费附加和其他与征地过程直接相关的税费

2。土地开发费

土地开发费根据待估地块设定开发程度下的各项投资目标成本计算该地块为建成区内的已开发地块，评价设定的开发程度至少为地块红线外的通道、地块红线内的供水、供电和土地平整。

3。土地开发利息

土地开发总投资按合理利息计算。土地开发总投资包括征地费、土地开发费和各种税费。每期投资的应付利息应根据设定土地开发程度的正常开发周期、各种费用的投资期限和贷款年利率分别计算。土地开发期限超过1年的，利息按复利计算。

2

利息=土地收购及相关税费×[(1+利率)-1]+土地开发费×50%×[(1

+利率)1.5-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)0.5-1]

4。土地开发利润

土地开发总投资按合理利润计算根据开发的性质和全国各地的实际情况，确定开发中各种投资的客观收益率，计算土地开发应获得的开发利润。土地开发利润一般为5 ~ 15%计算公式为:

利润=(征地费及相关税费+土地开发费)×开发利润率5。土地增值土地增值是根据土地使用条件的变化(如土地所在区域内的用途或土地开发)导致的价值增加或比率计算的。

土地增值收益=(土地收购及相关税费+土地开发费+利息+利润)*土地增值率

6。土地成本价

土地成本价=土地征用费及相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值

7。价格修正确定(1)单项因素修正

经过上述初步计算后，应根据待评估地块在该区域的位置和地块条件，进行其他因素修正，以确定土地价格主要根据待估宗地的个别因素条件进行修正。

(2)年度修订

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成本逼近法

，一系列土地评估和估价方法之一，当土地增值由价格和成本价格在有限时间内的差异决定时，不需要进一步的年度修订；当土地增值是由价格与成本价之间的差额决定的，土地增值收益和成本价应进行年度修正。修正系数公式为

k = 1-1/(1+r) n，其中

k-年修正系数r-土地恢复率n-土地使用年限

待评估宗地出售时，剩余使用年限需进行修正8.评估结果

待评估土地价格=土地成本价×个人因素修正系数×年度修正系数附:评估实例

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成本逼近法

|附件199:

ⅰ成本逼近法

成本逼近法，以取得和开发土地所产生的各种目标成本之和为主要依据

(i)评估基本公式:

P = EA+ED+T+R1+R2+R3 = VE+R3，其中:

P—-地价EA-征地费ED-土地开发费T-税R1-利息R2-利润R3-土地增值VE-土地成本价ii评估流程:

1。征地费及相关税费(1)征地费

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条的规定，征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费、土地附着物和青苗补偿费

A、土地补偿费和安置补助费

待估宗地位于# #郊区，宗地的来源和外围为耕地。按照耕地标准进行补偿。根据《内蒙古自治区人民政府办公厅关于公布实施自治区统一征地年产值标准和自治区征地综合地价的通知》(内政部办公厅发布的《[XXXX年产值标准》)，耕地青苗补偿按统一年产值标准执行该地区耕地年产值为1676元/亩。待评估地块的青苗补偿费为

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，为土地评估系列方法之一，成本逼近法

青苗补偿费=1676÷666.67=2.51(元/平方米)(2)相关税费一、土地复垦费

按《内蒙古自治区土地复垦费、《闲置土地费征收使用管理办法》(内财综字[〔1998〕410号)规定，占用一般耕地的土地复垦费按前五年平均产值的5-7倍收取。该综合测定按5次计算

土地复垦费=1676÷666.67×5=12.55(元/平方米)b、土地占用税

根据《内蒙古自治区人民政府关于修改的决定》(XXXX 11月18日修订):# #全市平均税额为31元/平方米，经济技术开发区适用税额在规定的县(市、区)适用税额的基础上增加50%当时:

耕地占用税= 31× (1+50%) = 46.50(元/平方米)。2.土地开发费

经济开发区的土地开发建设费一般以基础设施建设配套费的形式支付，在土地使用者申请《建设用地规划许可证》时支付根据# #市人民政府办公厅关于印发# #市中心城区市政公用设施建设配套费征收管理规定的通知(2010年[XXXX，投资利率按中国人民银行在评估日公布的一年期贷款利率 4.35%计算假设征地费用及相关税费在征地期间一次性投入，开发费用在开发期间平均投入。即

利息=征地费及相关税费×利率×1+土地开发费×利率×0.5 =(113.51+12.55+46.50)×4.35%×1+32.79×4.35%×0.5

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土地评估与估价方法土地评估程序系列之一:成本逼近法