成本逼近法
成本逼近法范例
☆成本逼近法范例所谓成本逼近法是指以开发土地所耗费的各种费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。
其基本计算公式为：土地价格＝土地取得费＋有关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益Ⅰ、土地取得费及有关税费①土地取得费土地取得费指估价对象所在区域征用同类土地所支付的平均费用。
根据对××市近年来征地费用标准分析结合估价对象所在区域具体征地情况，该项费用主要包括土地补偿费、劳动力安置补偿费、青苗及地上附着物补偿费。
×××建设项目征地均实行总包干征地方式，总包干费用基数的测算参照《河北省土地管理条例》第六章补偿和安置。
在实际征地过程中，据×××国土资源局提供并通过对近期征地情况的调查和估价对象所在区域实际征地案例的分析，目前估价对象所在区域平均支付的征地补偿费用为13万元/亩（195元/平方米），本次估价确定土地取得费以195元/平方米计。
②相关税费A．土地管理费河北省物价局、财政厅联合下发文件“关于重新审定土地管理系统行政事业性收费项目和标准的通知（冀价涉费字（1992）第（134）号）、河北省政府办公厅办字[2001]37号、冀价经费字[2001]32号规定“土地管理费按征地费总额的1.5%-4%征收”。
据××市国土资源局提供，××市按征地费总额的4%征收。
则估价对象土地管理费（详见表3－2－1）B．耕地占用税根据河北省政府文件“关于发布《河北省耕地占用税实施办法》的通知”（冀政［1987］119号）规定，“1、以县为单位（以下同），人均耕地1亩以下（含1亩）的地区，每平方米2元至10元；人均耕地1亩以下（含1亩）的地区，每平方米2元至10元；2、人均耕地1亩至2亩（含2亩）的地区，每平方米1.6元至8元；……”。
据××市国土资源局提供，××市区一般按7元/平方米标准征收耕地占用税。
第七章 成本逼近法
第七章成本逼近法第一节成本逼近法的基本思路
一、定义
二、成本逼近法的基本思路与计算公式
三、成本逼近法与土地价格构成
（一）土地取得费
（二）土地开发费（包括相应的开发利润和利息）（三）土地增值收益及土地开发投资现值
第二节成本逼近法估价的程序与方法
一、计算土地取得费
二、计算土地开发费
（一）基础设施配套费
（二）公共事业建设配套费
（三）小区开发配套费
1.准确区分宗地内外的开发程度
2.宗地红线内外的开发程度不一致
三、计算税费
四、计算投资利息
五、计算投资利润
六、土地增值收益的确定
七、计算、修正和确定估价结果
第三节成本逼近法的应用
一、成本逼近法的特点和使用范围
（一）成本逼近法的特点
（二）成本逼近法的适用范围
二、应用成本逼近法应注意的问题
三、成本逼近法案例分析。
成本逼近法(土地增值收益率确定)
成本逼近法(土地增值收益率确定)第一节成本逼近法概述一、成本逼近法的概念成本逼近法是一种估价方法，根据开发土地产生的各种成本加上一定的利润、利息、应付税款和土地增值收入来计算土地价格。
二。
适用范围由于土地价格主要取决于效用，而不是成本，成本近似法有时可能偏离市场。
因此，使用成本近似法有一定的局限性。
一般成本近似法适用于:1。
新开发的土地不适用已建成区已开发土地的评估；2.在土地市场不发达和交易数量少的地区，不能用市场比较法进行评估。
3 .工业用地估价，城市或城市工业用地除外；4.学校、公园和公共建筑、公共福利设施和既无收入也无交易的园地等特殊土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式v = Ea+Ed+T+R1+R2+R3 = VE+R3+？？其中:v-土地价格；ea-土地征用费；教育-土地开发费-税费；rl-兴趣；R2-利润R3-土地增值；土地成本价第2节成本逼近法评估程序和方法一、成本法评估步骤1.判断待估土地是否适用成本逼近法；2.收集与估价相关的成本、利息、利润和增值收益信息；3.直接或间接取得拟评估土地的征地费、土地开发费及相关税费、利息和利润；4.确定开发后土地相对于开发前的增值；5.根据地价公式计算估价土地的地价；6.修改土地价格以确定待评估土地的最终价格。
(1)征地费的概念征地费是支付给原土地使用者的征地费用。
(2)不同征地条件下的征地费用及计算方法征地费按照土地使用单位取得土地使用权所支付的客观费用计算。
1.征用农村集体土地时，征地费为征地费。
所有征地费用应根据待估宗地所在地区政府制定的标准或应支付的客观费用确定。
征地费用包括两部分:征地费用和相关税费。
具体如下:(1)征地费用根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)第四十七条，国家征用集体土地并向农村集体经济组织支付费用:“征用土地补偿费包括土地补偿费、劳动安置补助费、土地补偿费和青苗补偿费。
”根据《土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为征用前三年平均年产值的六至十倍。
土地估价方法之四——成本逼近法
土地估价方法之四——成本逼近法成本逼近法是土地估价中的一种重要方法，该方法主要是通过对土地的成本进行估算来确定其估价。
这种方法适用于对新建项目的土地估价，它基于土地的重建成本、建设费用等因素进行估计，能够较为准确地反映出土地的实际价值。
成本逼近法主要包括以下几个步骤：第一步，确定土地的基本用途。
土地的基本用途是指土地所具备的功能，例如农业用地、工业用地、商业用地等。
不同用途的土地在成本估价上存在一定的差异，需要通过确定基本用途来区分。
第二步，确定土地的位置和规模。
土地的位置和规模是评估其成本的重要因素，不同地理位置和规模的土地对建设费用、基础设施等方面会有不同的要求和差异。
第四步，考虑土地的经济补偿费用。
在确定土地估价时，还需要考虑土地所具备的经济价值和补偿费用。
例如，如果土地能够用于商业用途，可产生一定的经济效益，那么需要考虑这一因素对土地估价的影响。
第五步，综合考虑其他因素。
土地估价还需要考虑其他一些因素，例如土地的市场需求、土地的购买途径、土地的产权状况等。
综合考虑这些因素可以更加准确地确定土地的估价。
成本逼近法的优点在于其相对简单易行，能够提供较为准确的估价结果。
它是建立在土地重建成本的基础上，能够较好地反映出土地的实际价值。
而且，成本逼近法在土地估价的过程中，还能够考虑到土地的其他一些因素，能够对土地进行全面的评估。
但是，成本逼近法也有其局限性首先，成本逼近法无法考虑到土地的市场供需关系以及市场价格的波动。
土地的供需关系和市场价格是影响土地价值的重要因素，而成本逼近法无法完全反映这些因素。
其次，成本逼近法通常适用于新建项目的土地估价，对于已有建筑或土地改造、拆迁等情况，该方法的适用性较差。
再次，成本逼近法忽略了土地的特殊性和独特性。
不同地段的土地，其特殊性和独特性会对其估价产生重要影响，而成本逼近法无法考虑到这些因素。
最后，成本逼近法在估价过程中存在一定的主观性，依赖于专业评估师的经验和判断，因此结果可能存在一定的误差。
成本逼近法
(三)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法 土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。 1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。征地中各项费用以待估宗地所 在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。征地费用包括两部分： 土地取得费及相关税费，详情如下： 1)土地取得费： 非农建设征用农地：包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青 苗补偿费。 按照规定，征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6－10倍；征用 耕地的安置补偿费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数， 按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每 一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4 －6倍。但是，每公顷被应用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年平均 年产值的15倍。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准和应用其他土地的土地 补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地， 用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 按照上述标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有 生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和 安置补助费的总和不得超过土地被应用前三年平均年产值的30倍。 耕地开垦费的计算，一般可按占用耕地的面积、质量及新开垦耕地的难易程度进 行确定。当地有缴纳耕地开垦费标准规定的，应当依据其规定标准进行确定。
八、利润 (一)利润的计算依据 投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投 资，当然也要获取相应的利润。成本逼近法中利润计算的基数包 括土地取得费和土地开发费，利润计算的关键是确定利润率或投 资回报率。投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素：一是开 发土地的利用类型，一般商业用地开发利润率较高，住宅用地开 发次之，工业用地开发利润率最低，因此，如果是某一个宗地的 单一利用类型的开发，应考虑该利用类型的投资回报率状况，如 果是区域性的开发，有多种利用类型，应综合考虑各种利用类型 的投资回报率状况，确定一个综合的回报率；二是开发周期的长 短，一般开发周期越长，占用资金时间也就越久，总的投资回报 率也就应该高一些；三是开发土地所处地区的政治经济环境，一 般经济发达地区的投资回报率较高，有地区性特殊优惠政策的土 地开发投资回报率也较高。在确定土地开发投资回报率时，可综 合考虑上述三方面因素适当确定。 按照开发性质和各地实际，确定开发中各项投资的正常回报率， 估计土地投资应取得的投资利润。土地开发利润一般为6一10％。 成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、土地开发费和各 项税费。
成本逼近法
成本逼近法成本逼近法，是以取得土地和开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。
其基本计算公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。
其中，国有土地使用权划拔的划拔价即等于不计算土地增值收益的土地价值。
1.土地取得费及有关税费有两种情况，一是征收集体土地的，二是国有土地上的房屋拆迁的，比如旧城改造。
第一种情况的：（1）土地取得费有土地补偿费、安臵补助费和地上附着物及青苗补偿费。
（2）征地相关税费有征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、森林植被恢复费、新菜地建设基金等。
第二种情况的：(1)根据相关法律、法规的规定，城镇国有土地的土地取得费按拆迁安臵费计算。
拆迁安臵费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安臵补助费及相关税费。
(2)相关税费：A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；B、政府规定的其他有关税费。
土地开发费有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费；分两个方面，一是宗地红线外开发费，一是宗地红线内开发费。
(1)基础设施配套费。
估价对象的开发程度为“七通一平”，具体指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。
(2)公共事业建设配套费用。
(3)小区开发配套费。
3.投资利息土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费的利息可以整个开发费为基数，开发期的一半为计息期的方法计算。
投资利息率一般按评估基准日中国人民银行公布的一年期银行贷款利率取值。
公式为：投资利息=土地取得及相关税费×[（1＋利率）2－1]+土地开发费×[（1＋利率）1.5－1]+土地开发费×[（1＋利率）0.5－1]4.投资利润土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。
土地开发利润一般为6一10％。
按照开发性质和当地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。
成本逼近法
成本逼近法第一节成本逼近法概述定义：以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法.原理:将对土地的所有投资（包括土地取得费用和开发费用）作为基本成本，按照等量资本获取等量利润的投资原理，加上基本成本所应产生的相应利润和负担的利息，组成土地价格的基本部分；同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得地价。
基本公式:地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益特点：⏹①适于新开发土地估价，不适于已开发老城区土地估价；⏹②适于工业用地估价；⏹③适于土地市场不发育，无法采用其他方法进行估价⏹的土地；⏹④成本价格是一种不完全价格，未考虑土地市场需求及效用；⏹⑤是估算土地成本价格的一种途径。
适用范围：①新开发土地的估价；②土地市场欠发育，交易案例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；③工业用地估价；④特殊性土地的估价估价步骤确定土地取得费确定土地开发费计算税费计算利息计算利润确定土地增值收益修正并确定土地价格第二节成本逼近法的估价程序与方法土地取得费的概念、构成及计算方法概念：是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
构成：包括征地补偿费、拆迁安置补助费等计算方法：⏹征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用，包括土地取得费和相关税费。
⏹土地取得费包括：土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。
⏹相关税费包括：耕地占用费、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费及政府规定的其他有关税费。
⏹镇国有土地的取得费按拆迁安置费计算。
拆迁安置费主要包括：拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。
⏹从市场取得土地使用权时，土地取得费就是土地使用权的取得价格，应是客观价格，同时还应注意地价内涵。
⏹注意：⏹①土地取得费应是评估期日的重置费用；⏹②征地、折迁等取得土地的费用资料应从测算待估宗地所在区域平均土地取得费用入手计算；⏹③各费用的计算应以当地正在执行的征地补偿费和拆迁安置补助费的有关规定标准计算。
成本逼近法(土地增值收益率确定)
第一节成本逼近法概述一、成本逼近法概念成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
二、适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。
故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外；4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费T——税费；Rl——利息；R2——利润R3——土地增值；VE——土地成本价格第二节成本逼近法估价程序与方法一、成本逼近法估价步骤1．判断待估土地是否适用成本逼近法；2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；4．确定土地开发后较开发前的价值增加额；5．按地价公式求取估价土地的土地价格；6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
二、土地取得费的概念、构成及计算方法(一)土地取得费的概念土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。
(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。
1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。
征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。
征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下：（1)土地取得费国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)中第四十七条规定：“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。
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成本逼近法成本逼近法成本逼近法成本逼近法是土地估价与评估方法中的一个评估过程系列，是一种根据收购和开发土地所产生的各种客观成本之和，加上客观利息、利润、应纳税额和土地增值收益等来确定土地价格的评估方法。
(i)评估基本公式:P = EA+ED+T+R1+R2+R3 = VE+R3，其中:P—-地价EA-征地费ED-土地开发费T-税R1-利息R2-利润R3-土地增值VE-土地成本价ii评估流程:1。
征地费及相关税费a。
农村集体土地征收时，征地费是补偿安置费，主要包括土地补偿费、地上青苗补偿费、建筑物和构筑物补偿费以及人员安置补助费b。
征收国有土地使用权时，征地费是补偿安置费，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物、构筑物的补偿费和人员安置费。
(征用城镇国有土地的征地费按搬迁费计算拆迁安置费主要包括房屋和构筑物拆迁补偿费、安置补助费及相关税费相关税费:一、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；b .政府规定的其他相关税费)c .通过市场交易取得土地时，土地收购费为估价日该土地的客观市场收购价格。
征地开发过程中应向政府缴纳的税费。
一般包括耕地占用税和耕地开垦费、新菜地开发建设占用菜地基金、征地管理费(财政部发布《关于取消、暂停和免除XXXX一批行政事业性收费的通知》1/ 7土地评估估价法，土地评估估价法系列之一，成本逼近法1年1月1日起取消)、政府规定的教育费附加和其他与征地过程直接相关的税费2。
土地开发费土地开发费根据待估地块设定开发程度下的各项投资目标成本计算该地块为建成区内的已开发地块，评价设定的开发程度至少为地块红线外的通道、地块红线内的供水、供电和土地平整。
3。
土地开发利息土地开发总投资按合理利息计算。
土地开发总投资包括征地费、土地开发费和各种税费。
每期投资的应付利息应根据设定土地开发程度的正常开发周期、各种费用的投资期限和贷款年利率分别计算。
土地开发期限超过1年的，利息按复利计算。
2利息=土地收购及相关税费×[(1+利率)-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)1.5-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)0.5-1]4。
土地开发利润土地开发总投资按合理利润计算根据开发的性质和全国各地的实际情况，确定开发中各种投资的客观收益率，计算土地开发应获得的开发利润。
土地开发利润一般为5 ~ 15%计算公式为:利润=(征地费及相关税费+土地开发费)×开发利润率5。
土地增值土地增值是根据土地使用条件的变化(如土地所在区域内的用途或土地开发)导致的价值增加或比率计算的。
土地增值收益=(土地收购及相关税费+土地开发费+利息+利润)*土地增值率6。
土地成本价土地成本价=土地征用费及相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值7。
价格修正确定(1)单项因素修正经过上述初步计算后，应根据待评估地块在该区域的位置和地块条件，进行其他因素修正，以确定土地价格主要根据待估宗地的个别因素条件进行修正。
(2)年度修订2/ 7成本逼近法，一系列土地评估和估价方法之一，当土地增值由价格和成本价格在有限时间内的差异决定时，不需要进一步的年度修订；当土地增值是由价格与成本价之间的差额决定的，土地增值收益和成本价应进行年度修正。
修正系数公式为k = 1-1/(1+r) n，其中k-年修正系数r-土地恢复率n-土地使用年限待评估宗地出售时，剩余使用年限需进行修正8.评估结果待评估土地价格=土地成本价×个人因素修正系数×年度修正系数附:评估实例3/ 7成本逼近法|附件199:ⅰ成本逼近法成本逼近法，以取得和开发土地所产生的各种目标成本之和为主要依据(i)评估基本公式:P = EA+ED+T+R1+R2+R3 = VE+R3，其中:P—-地价EA-征地费ED-土地开发费T-税R1-利息R2-利润R3-土地增值VE-土地成本价ii评估流程:1。
征地费及相关税费(1)征地费根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条的规定，征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费、土地附着物和青苗补偿费A、土地补偿费和安置补助费待估宗地位于# #郊区，宗地的来源和外围为耕地。
按照耕地标准进行补偿。
根据《内蒙古自治区人民政府办公厅关于公布实施自治区统一征地年产值标准和自治区征地综合地价的通知》(内政部办公厅发布的《[XXXX年产值标准》)，耕地青苗补偿按统一年产值标准执行该地区耕地年产值为1676元/亩。
待评估地块的青苗补偿费为4/ 7，为土地评估系列方法之一，成本逼近法青苗补偿费=1676÷666.67=2.51(元/平方米)(2)相关税费一、土地复垦费按《内蒙古自治区土地复垦费、《闲置土地费征收使用管理办法》(内财综字[〔1998〕410号)规定，占用一般耕地的土地复垦费按前五年平均产值的5-7倍收取。
该综合测定按5次计算土地复垦费=1676÷666.67×5=12.55(元/平方米)b、土地占用税根据《内蒙古自治区人民政府关于修改的决定》(XXXX 11月18日修订):# #全市平均税额为31元/平方米，经济技术开发区适用税额在规定的县(市、区)适用税额的基础上增加50%当时:耕地占用税= 31× (1+50%) = 46.50(元/平方米)。
2.土地开发费经济开发区的土地开发建设费一般以基础设施建设配套费的形式支付，在土地使用者申请《建设用地规划许可证》时支付根据# #市人民政府办公厅关于印发# #市中心城区市政公用设施建设配套费征收管理规定的通知(2010年[XXXX，投资利率按中国人民银行在评估日公布的一年期贷款利率 4.35%计算假设征地费用及相关税费在征地期间一次性投入，开发费用在开发期间平均投入。
即利息=征地费及相关税费×利率×1+土地开发费×利率×0.5 =(113.51+12.55+46.50)×4.35%×1+32.79×4.35%×0.55/7土地评估与估价方法土地评估程序系列之一:成本逼近法4.土地开发利润根据开发的性质和各地区的实际情况，确定各种开发投资的目标收益率，计算土地开发所获得的开发利润经过对当地土地开发投资回报率的调查，参照近三年类似企业的投资利润率，确定本次评估的土地开发年利润率为8%即利润=(征地费及相关税费+土地开发费)×开发利润率=(113.51+12.55+46.50+32.79)×8% = 16.43(元/平方米)。
5.土地增值##市未公布土地增值收益率，仅在公布基准地价中注明“地价一般按公布地价的40%支付”。
根据# #市土地出让金缴纳情况，当地土地出让金缴纳标准基本控制在40%因此，根据当地标准，土地增值率确定为40%。
然后:土地增值=(征地费+相关税费+土地开发费+利息+利润)×40% =(113.51+12.55+46.50+32.79+8.22+16.43)×40% = 92(元/平方米)6。
土地成本价土地成本价=征地费及相关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值= 113.51+12.55+46.50+32.79+8.22+16.43+92 = 322(元/平方米)6。
价格修正确定⑴单项因素修正经过上述初步计算，其他因素应根据待估宗地所在区域的位置和宗地情况进行修正，以确定土地价格报告根据“地价影响因素第二部分中的个别因素”的描述，对待估宗地的情况进行了修正，最终计算出个别因素的修正系数之和为2%单项因子校正表单项因子校正宗地位置宗地面积单项条件表明# #洪山经济开发区宗地面积较大、较好、较好、较好。
校正系数为0.025 0.025 6/ 7成本逼近法宗地形状宗地地形地质宗地地形宗地临时道路条件宗地利用限制土地利用条件土地开发程度污染总宗地形状规则平坦地形，土壤承载力一般较平坦，开发区内的高速公路和道路表面符合开发区的工业用途。
土地利用率低，七路一平对环境污染轻微。
平均值比平均值好。
平均值比平均值好。
平均值比平均值好。
平均值比平均值好。
平均值为0.05 0.05 0.025-0.05 0.05-0.025 0.2 2(2)年度修正值为当土地增值是由价格与成本价之间的差额在一个不确定的时间段内决定时，土地增值收入和成本价应进行年度修正。
修正系数公式为: k = 1-1/(1+r) n，其中:k-年修正系数r-土地复耕率(土地复耕率的确定:以中国人民银行一年期存款基准利率的 1.5%为安全利率，再加上根据待估地块所在地区社会经济发展和土地影响程度确定的风险调整值的4.5%即，土地恢复率=安全利率+风险调整值= 1.5%+4.5% = 6%)n-土地使用年限待估宗地的土地使用权年限为50年，年修正系数为0.9457，代入公式计算8。
评估结果待评估土地价格=土地成本价×单项因素修正系数×年度修正系数=322× (1+2%) × 0.9457 = 305.12(元/平方米)成本逼近法评估流程及评估结果清单征地相关税费土地开发投资利润土地投资利润土地增加单项因素年同比修正出让地块编号地块名称费利息利润修正系数正系数价格# #面积-出-1。