浅谈成本逼近法中的年期修正
成本逼近法土地技术报告
一成本逼近法成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息以及应交纳的税费和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法;其公式为：熟地价格＝土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益宗地价格＝熟地价格×位置修正系数×使用年限修正系数;上述文字表达式可具体表示为：P1s=P1c1+r3P1c=E a+E d+T×1+r1+r2式中： P1s：单位面积土地价格； P1c：单位面积土地成本价格；E a：单位面积土地取得费； E d：单位面积土地开发费；T：单位面积应交纳的税费；r1：资金年利息率；r2：投资利润率；r3：土地所有权收益率；n1：土地开发周期；n2：建筑物建造周期;根据目前地产市场状况,可以作如下基本假设：1E a：以成都市与估价对象相同区域的平均征地费用为准；2E d：以现行有关部门征收标准为准；3T：指基本建设前期应交纳的相关税费；4利息：据惯例,先征地,后进行开发建设;假设宗地为委托拆迁,费用一次性投入;土地开发资金为分段投入；5利润：按投资利润率计算;按照上述假设,可以将成本逼近法公式变形为：P1c=E a+T1+r1n1+n2+E d1+r1n1/2+n2+E a+E d+T×r2P1s=P1c+r3．P lc其中r3．P lc以土地出让金代替;1.土地取得费E a根据成都市有关规定测算,该类土地取得费含税费单价为元/㎡见技表三;技表三土地取得费用及税费一览表域内道路网密度一般,故本次评估取其代征地为15%;则：土地取得费Ea单价为÷1-15%≈元/㎡;2.土地开发费Ed截至评估基准日,估价对象的实际开发程度为区域“六通”通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气,宗地内“五通一平”;估价对象所在区域宗地外开发费用主要是土地初级开发费用,可参照简阳市城市市政基础设施配套费进行测算,简阳市工业用房的基础设施配套费为元/平方米,根据简阳市宗地内开发费用的一般规律,达到宗地场平费用为15元/平方米;3.投资利息达到估价对象宗地开发状况的开发周期为1年,利率取评估基准日中国人民银行规定的1年期贷款利率6%;本次评估假设土地取得费、相关税费及宗地外开发费用在征地时一并支付；宗地内开发费用在土地开发周期内均匀投入,则估价对象的土地投资利息为：+×1+%1-1+ 15×1+%1/2-1≈元/㎡;5.投资利润土地作为一种生产要素是以固定资产投入的形式进入企业的总资产;根据等量资金应获得相应收益的愿望,土地资产同其他生产要素相结合共同对企业利润作出贡献;故土地的投资利润应与房地产行业正常的投资利润相一致;据统计,类似工业用地的投资利润率约为8%;则估价对象的开发利润为：+＋15×8%≈元/㎡;6.土地成本价格+80＋165++≈元/㎡;7.土地增值收益参考川府发200123号文四川省人民政府关于规范土地出让行为防止国有土地资产流失的通知等四川省的相关规定,估价对象的收益部分按评估价格的20％计算,本次估价设土地价格为V,则土地增值收益为;8.地价修正：在成本逼近法中,由于土地取得费、土地开发费、相关税费等是以区域平均状况为计算依据,较少考虑估价对象的个别性、特殊性,故需进行相关个别因素的修正;1使用年限修正：由于工业用地使用年限设定为50年,估价对象的剩余使用年限为年,故需进行年期修正;据城镇土地估价规程,使用年期修正系数公式为：Y=1/1一1/1十r nK—使用年期修正系数；r—土地还原利率； n—估价对象使用年限;还原利率的选取可采用安全利率加风险调整值、行业年平均投资利润率等方法综合测定;综合工业企业行业年平均利润率和社会平均投资回报率,本次估价的宗地还原利率取为6%;则土地使用年期修正系数为：K＝1/1一1/1十6%＝2个别区位修正系数：本次估价依据各估价对象形状、地形等个别因素确定个别区位修正系数;技表五个别因素修正一览表V＝土地成本价格×使用年限修正系数×个别区位修正系数+土地增值收益V＝××+V＝327元/㎡;成本逼近法测算的地价为327元/㎡;该地价为估价对象作为作价出资的仓储用地,在无使用权异议且无他项权利限制状态下,开发程度达到宗地外“六通”,宗地内“场平”,容积率为、剩余使用年限为年,在二〇一四年三月十日的土地使用权评估单价;。
2010年土地估价师《理论与方法》典型计算题分析（7）
某开发区⼟地开发完成后，需评估出让⼟地的底价。
该开发区⼟地开发程度达到“七通⼀平”，可供出让的⼟地⾯积占开发区总⼟地⾯积的80％。
出让⼟地使⽤年限为50年。
开发区所在地的⼟地取得费(含税费)为15万元／亩；⼟地开发费为10万元／亩，在开发期内均匀投⼊，⼟地开发周期20个⽉，贷款⽉利率为1％，按⽉计算复利；⼟地开发的投资回报率要求达到20％，⼟地增值收益率要求达到10％，⼟地还原率取8％。
请根据以上资料评估出该开发区出让⼟地的底价。
(⼀)审题(1)明确估价对象，考虑⽅法选⽤。
本试题中的估价对象为开发区新开发完成的可供出让的⼟地，适合采⽤成本逼近法。
(2)明确估价时点。
题中没有具体要求估价期⽇，相当于开发完成后直接出让，不需要另外的时间修正。
(3)明确价格类型。
要求评估出让⼟地使⽤权年限为50年的开发区出让⼟地的底价，通常情况下应计算单位⾯积的价格，价格单位表述为元／平⽅⽶。
(4)了解资料内容。
题中给出的都是有关⼟地开发过程中的⼟地取得费、开发费⽤及利息、利润、⼟地增值收益率、出让年限、⼟地还原率等资料和数据，可直接满⾜成本逼近法计算的需要。
(⼆)解题思路与⽅法选择1．⽅法选择开发区新开发完成的⼟地估价(特别是针对出让底价评估)多采⽤成本逼近法。
根据题意，这是⼀道典型的采⽤成本逼近法来评估成⽚开发、分块出让的地价的计算题。
2．解题思路(1)理清成本逼近法应⽤时涉及的各项估算内容，包括⼟地取得费、⼟地开发费⽤、利息、利润、⼟地增值收益等，根据计算单位⾯积地价的需要，统⼀各项将涉及到的计量单位，并且明确各项内容的计算⽅法，按相应⽅法分别计算，进⽽将各项结果累加。
(2)考虑成本逼近法各项累加结果往往是⽆限年期的⼟地价格，解题时应考虑到是否存在年期修正的因素；同时，应注意将全部累加结果分摊到可供出让部分⼟地上，进⽽计算可供出让部分的⼟地价格。
(三)公式与计算步骤1．新开发区成⽚开发分块出让的⼟地价格公式出让⼟地价格=[（⼟地取得费⽤+⼟地开发费⽤+利息+利润+⼟地增值收益）/可出让⼟地⾯积⽐率]×年期修正系数2．计算步骤(1)计算⼟地取得费(含税费)15×10000÷666．67=225(元／平⽅⽶)(2)计算⼟地开发费⽤10×10000÷666．67=150(元／平⽅⽶)(3)计算利息⼟地取得费⽤的计息期为整个开发周期，即20个⽉；开发费⽤的计息期为半个开发周期，即10个⽉；以复利计息。
成本逼近法
成本逼近法成本逼近法成本逼近法成本逼近法是土地估价与评估方法中的一个评估过程系列，是一种根据收购和开发土地所产生的各种客观成本之和，加上客观利息、利润、应纳税额和土地增值收益等来确定土地价格的评估方法。
(i)评估基本公式:P = EA+ED+T+R1+R2+R3 = VE+R3，其中:P—-地价EA-征地费ED-土地开发费T-税R1-利息R2-利润R3-土地增值VE-土地成本价ii评估流程:1。
征地费及相关税费a。
农村集体土地征收时，征地费是补偿安置费，主要包括土地补偿费、地上青苗补偿费、建筑物和构筑物补偿费以及人员安置补助费b。
征收国有土地使用权时，征地费是补偿安置费，主要包括被征收土地使用权、地上青苗、建筑物、构筑物的补偿费和人员安置费。
(征用城镇国有土地的征地费按搬迁费计算拆迁安置费主要包括房屋和构筑物拆迁补偿费、安置补助费及相关税费相关税费:一、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；b .政府规定的其他相关税费)c .通过市场交易取得土地时，土地收购费为估价日该土地的客观市场收购价格。
征地开发过程中应向政府缴纳的税费。
一般包括耕地占用税和耕地开垦费、新菜地开发建设占用菜地基金、征地管理费(财政部发布《关于取消、暂停和免除XXXX一批行政事业性收费的通知》1/ 7土地评估估价法，土地评估估价法系列之一，成本逼近法1年1月1日起取消)、政府规定的教育费附加和其他与征地过程直接相关的税费2。
土地开发费土地开发费根据待估地块设定开发程度下的各项投资目标成本计算该地块为建成区内的已开发地块，评价设定的开发程度至少为地块红线外的通道、地块红线内的供水、供电和土地平整。
3。
土地开发利息土地开发总投资按合理利息计算。
土地开发总投资包括征地费、土地开发费和各种税费。
每期投资的应付利息应根据设定土地开发程度的正常开发周期、各种费用的投资期限和贷款年利率分别计算。
土地开发期限超过1年的，利息按复利计算。
2利息=土地收购及相关税费×[(1+利率)-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)1.5-1]+土地开发费×50%×[(1+利率)0.5-1]4。
成本逼近法土地技术报告
( 一) 成本逼近法成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息以及应交纳的税费和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法。
其公式为：熟地价格=土地取得费用+ 土地开发费用+税费+利息+利润+ 土地所有权收益宗地价格=熟地价格X位置修正系数X使用年限修正系数。
上述文字表达式可具体表示为：P1s=P1c(1+r 3)P1c=(E a+E d+T)X (1+r 1+r 2)式中：P is :单位面积土地价格；P 1C :单位面积土地成本价格；E:单位面积土地取得费；E d：单位面积土地开发费；T:单位面积应交纳的税费；r i :资金年利息率；「2：投资利润率；「3：土地所有权收益率；n 1：土地开发周期；住：建筑物建造周期。
根据目前地产市场状况，可以作如下基本假设:(1) E a：以成都市与估价对象相同区域的平均征地费用为准；(2) E d：以现行有关部门征收标准为准；(3) T ：指基本建设前期应交纳的相关税费；(4) 利息：据惯例，先征地，后进行开发建设。
假设宗地为委托拆迁，费用一次性投入。
土地开发资金为分段投入；(5) 利润：按投资利润率计算。
按照上述假设，可以将成本逼近法公式变形为：n1+n2 n1/2+n2P c=(E a+T)(1+r i) +&(1+r i) +(E a+E d+T) x r2P s=R c+r3. R c其中「3. R c以土地出让金代替。
1. 土地取得费(E a)根据成都市有关规定测算，该类土地取得费(含税费)单价为元/ m2 (见技表三)。
技表二土地取得费用及税费一览表据调查，该区域的土地的代征地一般为净地的15%-20%由于估价对象区域内道路网密度一般，故本次评估取其代征地为15%贝心土地取得费(Ea)单价为宁(1-15%)〜(元/ m)o2. 土地开发费(Ed)截至评估基准日，估价对象的实际开发程度为区域“六通”(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气)，宗地内“五通一平”。
成本逼近法(土地增值收益率确定)
成本逼近法(土地增值收益率确定)第一节成本逼近法概述一、成本逼近法的概念成本逼近法是一种估价方法，根据开发土地产生的各种成本加上一定的利润、利息、应付税款和土地增值收入来计算土地价格。
二。
适用范围由于土地价格主要取决于效用，而不是成本，成本近似法有时可能偏离市场。
因此，使用成本近似法有一定的局限性。
一般成本近似法适用于:1。
新开发的土地不适用已建成区已开发土地的评估；2.在土地市场不发达和交易数量少的地区，不能用市场比较法进行评估。
3 .工业用地估价，城市或城市工业用地除外；4.学校、公园和公共建筑、公共福利设施和既无收入也无交易的园地等特殊土地的估价。
三、成本逼近法的基本公式v = Ea+Ed+T+R1+R2+R3 = VE+R3+？？其中:v-土地价格；ea-土地征用费；教育-土地开发费-税费；rl-兴趣；R2-利润R3-土地增值；土地成本价第2节成本逼近法评估程序和方法一、成本法评估步骤1.判断待估土地是否适用成本逼近法；2.收集与估价相关的成本、利息、利润和增值收益信息；3.直接或间接取得拟评估土地的征地费、土地开发费及相关税费、利息和利润；4.确定开发后土地相对于开发前的增值；5.根据地价公式计算估价土地的地价；6.修改土地价格以确定待评估土地的最终价格。
(1)征地费的概念征地费是支付给原土地使用者的征地费用。
(2)不同征地条件下的征地费用及计算方法征地费按照土地使用单位取得土地使用权所支付的客观费用计算。
1.征用农村集体土地时，征地费为征地费。
所有征地费用应根据待估宗地所在地区政府制定的标准或应支付的客观费用确定。
征地费用包括两部分:征地费用和相关税费。
具体如下:(1)征地费用根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)第四十七条，国家征用集体土地并向农村集体经济组织支付费用:“征用土地补偿费包括土地补偿费、劳动安置补助费、土地补偿费和青苗补偿费。
”根据《土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为征用前三年平均年产值的六至十倍。
成本逼近法的年期修正有待改进
“成本逼近法”的年期修正有待改进国土资源网 (2010年10月19日 14:1)□李铃在用“成本逼近法”评估土地时，要进行年期修正，这对国内的地价评估者来讲已是司空见惯的事，而且是“合法”的，不过笔者认为，成本逼近法中的年期修正有待改进。
土地价格形成的原理有二：一是获此土地需要花费的代价，二是该地块将来可能带来的收益。
用成本逼近法评估土地是遵循第一条原理，而用收益还原法遵循的是第二条原理。
“成本逼近法”的基本计算公式是：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益在评估报告中，评估师认为上述价格是无限年期的价格，故而进行年期修正。
如果此地块是工业用地，则进行50年期修正。
即对上述公式计算所得的“土地价格”乘以50年修正系数，最终得出使用年限为50年的工业用地价格。
不过，笔者还认为，构成上述地价的因素与土地的未来使用年限基本上是没有关系的，具体可从以下几个方面分析：土地取得费：不管是征用集体土地还是国有土地，其原使用者在放弃该土地时，所考虑的并不是放弃土地多少年，而是“当时”放弃该土地给他所带来的“损失”，这种损失与后面的新土地使用者的使用年限无关。
即不管新的土地使用者使用多少年，只要原土地使用者是永远放弃土地，那么给原来的土地使用者赔付的损失是一样的。
土地开发费：即与此地块有关的城市基础设施费用，这种投资也是一次性投资，其金额也与土地使用年限无关。
更何况这种投资的更新期也就是10年左右，这种投资影响不了50年。
税费：只与上述两项活动及相应的金额有关，而与土地未来的使用年限无关。
利息：只与土地取得和土地开发活动“持续的时间”有关，即这两项活动所延续的时间越长，则利息越高，反之则越低，也与土地未来的使用时间无关。
利润：只与上述四项的总金额和资金占用时间有关，而与土地未来的使用时间无关。
土地增值收益：此项因素与未来的土地收益有关，但主要还是与土地的未来用途和土地开发程度关系密切。
不过，这不是土地的放弃者主要考虑的问题。
成本逼近法
(三)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法 土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。 1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。征地中各项费用以待估宗地所 在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。征地费用包括两部分： 土地取得费及相关税费，详情如下： 1)土地取得费： 非农建设征用农地：包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青 苗补偿费。 按照规定，征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6－10倍；征用 耕地的安置补偿费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数， 按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每 一个需要安置的农业人口的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4 －6倍。但是，每公顷被应用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前3年平均 年产值的15倍。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准和应用其他土地的土地 补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地， 用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 按照上述标准支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有 生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和 安置补助费的总和不得超过土地被应用前三年平均年产值的30倍。 耕地开垦费的计算，一般可按占用耕地的面积、质量及新开垦耕地的难易程度进 行确定。当地有缴纳耕地开垦费标准规定的，应当依据其规定标准进行确定。
八、利润 (一)利润的计算依据 投资的目的是为了获取相应的利润，作为投资的回报，对土地投 资，当然也要获取相应的利润。成本逼近法中利润计算的基数包 括土地取得费和土地开发费，利润计算的关键是确定利润率或投 资回报率。投资回报率的确定通常考虑以下三方面因素：一是开 发土地的利用类型，一般商业用地开发利润率较高，住宅用地开 发次之，工业用地开发利润率最低，因此，如果是某一个宗地的 单一利用类型的开发，应考虑该利用类型的投资回报率状况，如 果是区域性的开发，有多种利用类型，应综合考虑各种利用类型 的投资回报率状况，确定一个综合的回报率；二是开发周期的长 短，一般开发周期越长，占用资金时间也就越久，总的投资回报 率也就应该高一些；三是开发土地所处地区的政治经济环境，一 般经济发达地区的投资回报率较高，有地区性特殊优惠政策的土 地开发投资回报率也较高。在确定土地开发投资回报率时，可综 合考虑上述三方面因素适当确定。 按照开发性质和各地实际，确定开发中各项投资的正常回报率， 估计土地投资应取得的投资利润。土地开发利润一般为6一10％。 成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、土地开发费和各 项税费。
成本逼近法
成本逼近法成本逼近法，是以取得土地和开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。
其基本计算公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。
其中，国有土地使用权划拔的划拔价即等于不计算土地增值收益的土地价值。
1.土地取得费及有关税费有两种情况，一是征收集体土地的，二是国有土地上的房屋拆迁的，比如旧城改造。
第一种情况的：（1）土地取得费有土地补偿费、安臵补助费和地上附着物及青苗补偿费。
（2）征地相关税费有征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、森林植被恢复费、新菜地建设基金等。
第二种情况的：(1)根据相关法律、法规的规定，城镇国有土地的土地取得费按拆迁安臵费计算。
拆迁安臵费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安臵补助费及相关税费。
(2)相关税费：A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；B、政府规定的其他有关税费。
土地开发费有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费；分两个方面，一是宗地红线外开发费，一是宗地红线内开发费。
(1)基础设施配套费。
估价对象的开发程度为“七通一平”，具体指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。
(2)公共事业建设配套费用。
(3)小区开发配套费。
3.投资利息土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费的利息可以整个开发费为基数，开发期的一半为计息期的方法计算。
投资利息率一般按评估基准日中国人民银行公布的一年期银行贷款利率取值。
公式为：投资利息=土地取得及相关税费×[（1＋利率）2－1]+土地开发费×[（1＋利率）1.5－1]+土地开发费×[（1＋利率）0.5－1]4.投资利润土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。
土地开发利润一般为6一10％。
按照开发性质和当地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。
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浅谈成本逼近法中的年期修正
张英
【期刊名称】《房地产评估》
【年(卷),期】2002(000)002
【总页数】2页(P12-13)
【作者】张英
【作者单位】山东省青州市规划国土局
【正文语种】中文
【中图分类】F301.3
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1.浅谈成本逼近法中土地开发费用的确定 [J], 马凤飞
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3.也谈成本逼近法中的年期修正问题 [J], 田水民
4.浅析成本逼近法中的“基本成本” [J], 阮科
5.浅谈在土地估价中如何采用EXCEL计算,节约报告撰写时间--本文以成本逼近法中土地取得费为例 [J], 衣秀丽;赵明
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